河北省唐山市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）冀02民终119号
上诉人（原审原告）：陈宝贵，男，1970年9月4日生，汉族，住滦南县。
上诉人（原审原告）：陈小荣，女，1970年9月26日生，汉族，住滦南县，系陈宝贵之妻。 二上诉人
委托代理人：刘立彬，河北存鹏律师事务所律师。
被
上诉人（原审原被告）：王兰香，女，1949年1月11日生，汉族，住滦南县。
委托代理人：付永，男，1975年6月11日生，汉族，住滦南县，系王兰香之子。
委托代理人：陈红，女，1976年6月4日生，汉族，住滦南县，系王兰香儿媳。
原审
第三人：**远，男，1957年3月7日生，汉族，住滦南县。
原审
第三人：周淑梅，女，1960年4月10日生，汉族，住滦南县，系第三人**远之妻。 上诉人陈宝贵、陈小荣因与被上诉人王兰香、原审第三人**远、周淑梅执行异议之诉一案，不服河北省滦南县人民法院（以下简称一审法院）作出的（2019）冀0224民初2762号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年1月3日立案后，依法组成合议庭开庭进行了审理。现已审理终结。 上诉人陈宝贵、陈小荣的上诉请求：1.请求依法撤销一审法院作出的（2019）冀0224民初2762号民事判决，依法改判或发回重审；2.请求二审法院判决由被上诉人承担本案诉讼费用。事实及理由：1.上诉人与**远、周淑梅签订的房屋买卖合同时间为2017年7月13日，在法院查封之前；上诉人在签订合同的当日，通过转账方式向**远、周淑梅指定的女儿及女婿账户支付购房款57万元，加上2万元押金及中介给上诉人的5000元，接收房款的王霞、赵国园已出庭作证，证人陈述此款为涉案房屋的购房款。一审法院猜疑该款有可能是其他经济往来，无事实依据。又错误的证明上诉人与**远、周淑梅女儿、女婿至今无其他经济往来的举证责任分配给上诉人一方，缺乏法律依据。2.上诉人在购房之后，已合法占有、使用该房屋，上诉人缴纳涉案房产的物业费、水电费，远在法院查封之前。且证人赵某1、赵某2、周某均出庭作证，证实自2017年7月13日后，看到上诉人或上诉人的家人在涉案房产内居住。3.涉案房产之所以未办理过户登记手续，是因为房管部门对该房屋尚未办理产权登记证书，非因上诉人自身原因未办理过户登记。 被上诉人王兰香辩称，一、二手房转让协议不真实，非合法有效合同。1.该合同中介公司为虚假公司，并无滦南思恒房产服务公司，为非法私刻公章，属于违反刑法的行为，以非法形式签订的合同当属无效，故上诉人异议权利不合法不真实；2.一审上诉人提交的营业执照和中介证明，是滦南思恒房屋中介服务部成立于2016年11月9日，企业名称是滦南县思恒家政服务部，经营范围是家政服务。2018年6月4日才更名为滦南县思恒房屋中介服务部，经营范围变更为房屋中介服务和家政服务，说明2017年7月该公司并无房产中介业务，不可能进行房产买卖交易，所以合同是虚假合同，买卖行为亦根本不存在，只是为了规避执行补签的假合同；3.一审中中介承认合同上加盖的公章所涉公司不存在，而且只此一份合同使用此公章，亦承认对当时情况不清楚，只是应王霞要求所写，中介证明与一审现场证词不符，且证人非购房人，而是第三人的女儿王霞，整个事情都是第三人在运作，明显不符合常理，可见是为了规避执行签订的虚假合同并做假证；4.商品房有正式的网签合同，购房人是**远，证明上诉人并未实际购房。且2017年7月的时候，正通小区因尚未交纳维修基金，房管局对房产未备案，可直接变更房产姓名。交易价格也明显高于当时市场价格，2019年4月份该小区房价上涨以后仅4500元一平米，2017年7-8月份该小区房价仅4000元一平米，而上诉人提供的合同月5265元，明显与实际情况不符。
二、上诉人不能证明已支付全部购房款。1.**远、王霞与他人有几百万元的借贷纠纷，银行转账凭证不过是双方的借款转账凭证，不能证明是购房款。**远做生意多年，完全无需他人代收房款，且王霞、赵国园二人均有企业，也均有大量民间借贷，资金业务往来很多，所涉房款未直接付给**远，亦未付给**远的女儿王霞，而是舍近求远转账给赵国园，赵国园在一审中对转账款项是否为房款的陈述自相矛盾。因此，转账凭证只能说明双方有资金往来，与购房无关；2.买卖合同中显示成交价59.5万元，一审中上诉人提交的转账凭证及对付款的其他陈述不能自圆其说；3.王霞系**远二女儿，赵国园系**远大女婿，王霞与**远均因民间借贷涉多起纠纷被列为失信人。转账凭证只能证明双方有资金往来，不能证明所收款项为代收售房款，也无证据证明款项转交给房屋所有权人**远；4.答辩人起诉**远、周淑梅的两起案件于2017年4月份立案，分别于5、6月份结案，**远、周淑梅未履行生效法律文书，与上诉人于2017年7月签订二手房屋转让协议，明显属于恶意串通，规避执行。
三、上诉人不能证明实际占有涉案房屋。2017年和2018年无任何水电费费缴费记录，只有IC卡充值数，现有2019年9月份水费交费证明和滦南县热力公司交费系统影印照片证明，2017年水费至2019年水费、取暖费均由**远交纳，证实查封前房屋还是**远占有使用。
四、二手房转让协议为虚假合同，双方根本不想办理过户手续。正常购房前应到房管所查询房屋归属情况，并作交易备案，上诉人两年多时间未办理任何手续，也充分表明上诉人一直怠于按房屋转让协议约定行使权利，导致涉案房产直到被查封前仍未办理过户登记手续，系上诉人自身原因，上诉人存在重大过错。 陈宝贵、陈小荣向一审法院起诉请求：中止执行河北省唐山市中级人民法院（2018）冀02执恢2053号之一执行裁定书，解除对滦南县倴城镇正通花园107-3-501房产的查封，并依法确认该房产（价值约60万元）系原告所有。 一审法院认定事实：2012年12月11日，第三人**远、周淑梅与唐山市正通房地产开发有限公司签订《商品房买卖合同》，购买位于滦南县住宅楼一处。王兰香与第三人**远、周淑梅债权转让合同纠纷一案，一审法院于2017年5月31日作出（2017）冀0224民初1342号民事调解书，双方达成协议，部分协议如下：“被告**远、周淑梅共同给付原告王兰香借款本息900000元，分五笔给付，第一笔于2017年12月31日前给付200000元，第二笔于2018年6月30日前给付200000元，第三笔于2018年12月31日前给付200000元，第四笔于2019年6月30日前给付200000元，第五笔于2019年12月31日前给付100000元；上述款项从法院保全的被告**远在滦南县永昌纺纱厂股权收益的50%中支付，如该股权收益不足以清偿到期款项则由二被告另外补齐给付，剩余50%股权收益予以解除保全。”因**远、周淑梅未履行生效法律文书确定的义务，王兰香申请强制执行。本院于2018年11月27日立案执行。2019年5月24日，本作出（2018）冀02执恢2053号之一执行裁定，裁定查封被执行人**远名下位于滦南县。 陈宝贵、陈小荣于2019年7月11日对执行**远名下位于滦南县审法院提出书面异议。一审法院于2019年8月9日作出（2019）冀0224执异18号执行裁定书，裁定“驳回案外人要求撤销唐山市中级人民法院（2018）冀02执恢2053号之一裁定书并停止对登记在被执行人**远、周淑梅名下的滦南县正通国际花园107栋3单元901室住宅的强制执行的异议。”陈宝贵、周淑梅对该执行裁定不服，遂形成此次诉讼。 庭审中，陈宝贵、周淑梅与第三人**远均称，2017年7月13日第三人将涉案房产卖与陈宝贵、周淑梅。同日，陈宝贵以银行转账的方式分别向第三人女儿王霞、大女婿赵国园转款460000元、110000元。王兰香否认涉案房屋买卖的真实性。 一审法院认为，执行异议之诉系案外人对于执行依据所确定的执行标的主张自己享有实体权利，请求法院对该实体上的法律关系进行裁判，以阻止法院对执行标的进行强制执行的救济方式。根据《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条“被执行人将其所有的需要办理过户登记的财产出卖给第三人，第三人已经支付部分或者全部价款并实际占有该财产，但尚未办理产权过户登记手续的，人民法院可以查封、扣押、冻结；第三人已经支付全部价款并实际占有，但未办理过户登记手续的，如果第三人对此没有过错，人民法院不得查封、扣押、冻结。”和《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”的规定，案外人应当就其对执行标的享有足以排除强制执行的民事权益承担举证证明责任。原告提交的与第三人**远、周淑梅签订的《房屋买卖合同》显示的时间为2017年7月13日，在本院查封涉案标的之前，但根据陈宝贵、周淑梅及第三人**远陈述及陈宝贵、周淑梅提交的证据，陈宝贵向王霞转款460000元、向赵国园转款110000元，而并非向第三人付款，且陈宝贵、周淑梅未能提供王霞、赵国园向陈宝贵、周淑梅给付代收款项的证据，亦未提供证据证实陈宝贵与王霞、赵国园之间无其他经济往来，在案证据不足以证明上述款项即为购房款，进而不能证明陈宝贵、周淑梅已支付全部价款。同时，陈宝贵、周淑梅提供的在案证据不足以证实在本院查封之前陈宝贵、周淑梅已实际占有涉案房屋。综上，陈宝贵、陈小荣主张其享有排除法院强制执行权利的理据不足，一审法院不予支持。依照《中华人民共和国物权法》第九条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十二条，《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条之规定，判决驳回陈宝贵、陈小荣的诉讼请求。案件受理费9800元，由陈宝贵、陈小荣负担。 本院二审期间，王兰香提交了以下证据：1.国家企业信息系统的截图，证明滦南思恒房产服务公司不存在；2.滦南思恒房屋中介服务部国家企业信息公示系统的公示报告，证明该终结服务部自2018年6月才开始从事中介服务；3.滦南热力公司缴费系统截图照片（涉案房产2015年至2019年的热力费用户名称显示为**远、周淑梅，2020年用户名称显示为陈宝贵），证明2017年、2018年、2019年涉案房产取暖费一直是**远、周淑梅缴纳。对以上证据，上诉人主张不属于新证据，未发表其他质证意见。 本院对一审法院查明事实予以确认。 本院另查明，陈宝贵、陈小荣主张排除执行的《二手房屋买卖未过户合同》，显示时间为2017年7月13日，由**远、周淑梅、陈宝贵、陈小荣签字并加盖滦南思恒房产服务公司的公章，该合同中约定交易总价款595000元，过户保证金20000元暂由陈宝贵、陈小荣保管。关于占有使用情况，陈宝贵、陈小荣提交了本院查封之前其向该小区物业公司交纳物业费及电费收据；王兰香提交了2019年**远仍在对涉案房产交纳水费的证据。
本院认为，本案的争议焦点为陈宝贵、陈小荣对涉案房产是否享有足以排除强制执行的民事权益。依据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题规定》第二十八条规定，“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应于支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。以上四种情形需同时满足，缺一不可。关于上诉人与第三人签订的《二手房屋买卖未过户合同》的法律效力：《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十八条第（六）项明确规定，未依法登记领取权属证书的不得转让。涉案房产在上诉人与第三人签订《二手房屋买卖未过户合同》时，该房产尚未取得产权证书，因此，双方的买卖交易违反了上述法律规定，本院不予确定上诉人与第三人之间签订的《二手房屋买卖未过户合同》的合法性；关于在法院查封之前上诉人是否合法占有使用涉案房产，虽然上诉人于一审审理时提交了该小区物业公司开具的其于本院查封涉案房产之前交纳物业费、电费的收据，但是根据王兰香于二审提交的2019年9月12日**远交纳热力部门收取热力费以及其于一审提交的2019年水费收据显示为**远的证据，上诉人主张其于本院查封前即合法占有使用涉案房产，证据不足。该证据虽于二审提交，因涉及相关交费时间发生在一审审理之后，故该证据属于新证据，具有证据效力；3.关于支付价款：执行异议之诉案件所涉及财产，涉及案外人、申请执行人及被执行人三方当事人的财产权益，对案外人与被执行人之间的交易款项的认定应严格把关。一审法院对此论理正确，且上诉人二审庭审中陈述其明知**远的银行账户被法院冻结、为了规避执行而转移财产，对此产生的交易风险上诉人亦应承担相应的民事责任；4.关于上诉人自身是否具有过错：涉案房产尚未取得权属证书，因此亦不能因二手房的交易行为办理过户登记手续，上诉人对此明知，因此，认定上诉人对涉案房产不能过户的原因存在过错。 综上所述，上诉人陈宝贵、陈小荣上诉请求理据不足，本院不予支持；一审判决认定事实清楚，适用法律正确。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，
判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费9880元，由上诉人陈宝贵、陈小荣负担。 本判决为终审判决。
审判长 刘学军
审判员 刘玉秋
审判员 周 欣
二〇一九年三月九日
书记员 刘 月 关注公众号“”