河南省郑州市中级人民法院民 事 判 决 书(2019)豫01民再33号再审
申请人（一审原告、二审上诉人）：关崴月，女，汉族，1987年12月6日出生，住郑州市中原区。再审
申请人（一审原告、二审上诉人）：刘霞，女，汉族，1960年8月7日出生，住郑州市金水区。
被
申请人（一审被告、二审被上诉人）：郑州鑫达实业有限公司，住所地郑州市金水区郑花路**嘉秀园**。
法定代表人：郭杰，董事长。
委托诉讼代理人：刘明、张熠航，河南国银律师事务所律师。再审申请人关崴月、刘霞因与被申请人郑州鑫达实业有限公司（以下简称鑫达公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服本院（2017）豫01民终5130号民事判决，向河南省高级人民法院申请再审，该院于2018年12月17日作出（2018）豫民申5564号民事裁定，指令本院再审本案。本院依法另行组成合议庭，公开开庭审理了本案。再审申请人刘霞，被申请人鑫达公司的委托诉讼代理人张熠航到庭参加诉讼；再审申请人关崴月经本院传票合法传唤未到庭。本案现已审理终结。再审申请人关崴月、刘霞称：
一、原审已确认《宏达国际车业广场经营权合同书》为有效合同，鑫达公司逾期办理产权手续，应承担违约责任，法院应当督促违约方及时履行合同，但原判决却以房产已被抵押为由驳回了关崴月、刘霞的诉讼请求没有法律依据。
二、原判决违约金过低，合同约定总房款为13.5万元，自2006年12月31日起按照中国人民银行同期贷款利率计算违约金，计算到起诉之日，大致估算是约5万元，实际的数据应当据实结算，原判决认定违约金5万元有失公平。请求撤销原判决，依法改判。被申请人鑫达公司辩称：
一、办理房产证属于房屋管理部门的职能，鑫达公司只是协助办理，涉案房产已被抵押，属履行不能，非鑫达公司不履行义务，在抵押期间也无执行之可能，原判决并未违背法律规定，亦非偏袒。
二、关崴月、刘霞起诉时主张自2006年12月31日起计算至房屋所有权证交付之日止，约5万元，明确了起诉数额，也未变更诉讼请求，对于主张超出5万元那部分权益，应当认为关崴月、刘霞自愿放弃该部分权益，法院不能超出诉讼请求。
三、关崴月、刘霞没有任何损失，违约金不应超过造成损失的30%,鑫达公司已按生效判决支付了违约金，关崴月、刘霞再审增加违约金数额系超范围增加、变更诉讼请求，不属于再审审理范围。请求维持原判。关崴月、刘霞向一审法院起诉请求：判令鑫达公司为关崴月、刘霞办理郑州宏达车业广场第一区二层D15号商铺的房产证及土地使用权证；鑫达公司支付逾期办理房屋所有权证的违约金（以总房款135000元为基数，按照中国人民银行同期贷款利率，自逾期之日2006年12月31日起计算至房屋所有权证交付给二原告之日止，约5万元）；本案诉讼费用由鑫达公司承担。一审认定事实：1、2006年1月10日，关崴月、刘霞、鑫达公司签订经营权合同书一份，主要约定：关崴月、刘霞购买鑫达公司郑州宏达国际车业广场一区二层D15号商铺叁拾年经营权，经营权期限自二零零六年元月十日至二零三六年元月十日止，建筑面积30.8平方米，其中套内建筑面积22平方米；经营权费用为每平方米4383.12元，共计135000元，付款期限为2006年1月10日。该合同附件约定：鑫达公司为关崴月、刘霞所购商铺办理产权手续，约定办理产权手续最后期限为2006年12月30日，如未完成则同意该户无条件退铺，房款全额退还，从购买日到收到退房全款日，租金按租赁合同条款约定支付；关崴月、刘霞于2006年1月10日将购房款一次性付清，由于鑫达公司产权证在办理中无法与关崴月、刘霞签订购房合同，暂用经营权合同书代替，鑫达公司在产权证办妥后，将于2006年12月30日前为关崴月、刘霞办妥所购商铺的相关文件，除关崴月、刘霞应交纳的契税和维修基金、印花税等法律法规规定的费用之外，不缴纳其他费用，将第二条“经营权”修改为地上物使用权限为产权；如鑫达公司在规定的期限内未将产权手续办好，在关崴月、刘霞提出书面退房申请七日之内将买受人购房款一次性退还，逾期将按总房款每日万分之五向买受人支付滞纳金。2、2006年1月10日鑫达公司出具收据一份，显示：今收到关崴月，人民币壹拾叁万伍仟元整，系付宏达车业广场一区二层D15号商铺房款（凭此条待换发票）。3、2010年3月24日鑫达公司为诉争房屋所在楼层办理权属登记，产权证号：1001025114，房屋所有权人：鑫达公司，房屋坐落：金水区郑花路86号-1号1号楼2层，建筑面积（平方米）：5941.16，设计用途：仓储。不动产登记查询结果证明显示：不动产权号为1001025114，权利人：鑫达公司；抵押信息显示该房产抵押于招商银行股份有限公司郑州分行。一审法院认为：关崴月、刘霞、鑫达公司签订的《宏达国际车业广场经营权合同书》及合同附件系双方当事人的真实意思表示，双方均应按照合同的约定行使权利、履行义务。该合同约定鑫达公司为关崴月、刘霞所购商铺办理产权手续，约定办理产权手续最后期限为2006年12月30日，现期限已过，仍未取得涉案房屋产权证书，鑫达公司构成违约。经查明，该房产已被抵押，无法办理过户登记，待房屋抵押注销后，鑫达公司应当为关崴月、刘霞办理涉案房屋的过户手续。关崴月、刘霞可另行向鑫达公司主张该权利。关于关崴月、刘霞诉请违约金，依据最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条规定，鑫达公司应承担相应的违约责任，关崴月、刘霞主张以已付购房款总额135000元为基数，按照中国人民银行同期贷款利率自2006年12月31日起计算至起诉之日，关崴月、刘霞要求50000元，予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条，最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，一审判决：
一、被告郑州鑫达实业有限公司于判决生效后十日内向原告关崴月、刘霞支付逾期办理房屋所有权证书的违约金50000元（之后违约金以总房款135000元为基数，按照中国人民银行同期贷款利率自2015年8月19日计算至本判决生效之日止）。
二、驳回原告关崴月、刘霞的其他诉讼请求。一审案件受理费1050元，由鑫达公司负担。关崴月、刘霞不服提起上诉，请求：1、撤销一审判决。2、判令鑫达公司为关崴月、刘霞办理郑州宏达车业广场第一区二层Dl5商铺的房产证及土地使用证。3、依法改判鑫达公司支付违约金从2006年1月10日暂计算到起诉之日80000元整。事实与理由：
一、一审法院对事实没有查明。一审判决已经确认了合同的效力，双方在合同中明确约定2006年12月30日前办理产权手续，最后办理期限早已过去，鑫达公司明显违约，应按照合同约定支付违约金，同时法院应当督促违约方及时履行合同。一审法院却以房产已被抵押为理由驳回关崴月、刘霞的诉讼请求，没有法律依据，显然违背了法律规定，为守约方增加诉讼成本，为违约方开脱，请求纠正一审错误判决。
二、一审判决支持的违约金过低，双方合同约定的总房款是13.5万元，自2006年12月30日起按照同期贷款利率计算违约金，计算到起诉之日，大致估算是5万元，实际的数据应当据实结算，一审法院直接支持5万元过于武断。综上所述，请求依法改判，支持关崴月、刘霞的上诉请求。鑫达公司二审辩称，一审法院对于关崴月、刘霞要求办理房产证的请求判决正确，对于违约金的判决过高，违约金总数不应超过房产价格的30%，但是鑫达公司没有提出上诉。本院二审查明的事实与一审查明的事实一致。本院二审认为，双方当事人签订的《宏达国际车业广场经营权合同书》及合同附件系当事人的真实意思表示，该合同合法有效。双方均应按照合同的约定行使权利、履行义务。该合同约定鑫达公司为关崴月、刘霞所购商铺办理产权手续，约定办理产权手续最后期限为2006年12月30日，现期限已过，关崴月、刘霞仍未取得涉案房屋产权证书，鑫达公司构成违约。关崴月、刘霞上诉称，鑫达公司应为关崴月、刘霞办理郑州宏达车业广场第一区二层Dl5商铺的房产证及土地使用证。因一审法院查明，涉案房产已被抵押，无法办理过户登记，待房屋抵押注销后，鑫达公司为关崴月、刘霞办理涉案房屋的过户手续，关崴月、刘霞可另行向鑫达公司主张该权利。一审法院未支持关崴月、刘霞的该诉讼请求并无不当，关崴月、刘霞的该上诉请求不成立，对此不予支持。关崴月、刘霞还上诉称鑫达公司支付违约金从2006年1月10日暂计算到起诉之日80000元整。因一审中关崴月、刘霞的诉讼请求为“被告支付二原告逾期办理房屋所有权证的违约金（以总房款135000元为基数，按照中国人民银行同期贷款利率，自逾期之日2006年12月31日起计算至房屋所有权证交付给二原告之日止，约5万元）”，一审法院依法支持关崴月、刘霞的该诉讼请求正确，关崴月、刘霞上诉主张鑫达公司支付违约金从2006年1月10日暂计算到起诉之日80000元整，与其一审的诉讼请求不一致，且其在一审中未变更该诉讼请求，故对此亦不予支持。综上，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，程序合法，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，二审判决：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费1050元，由关崴月、刘霞负担。本院再审查明的事实与原审查明的事实一致。本院再审认为，关崴月、刘霞与鑫达公司签订的《宏达国际车业广场经营权合同书》及合同附件系双方当事人的真实意思表示，双方均应按照合同的约定行使权利、履行义务。该合同约定鑫达公司为关崴月、刘霞所购商铺办理产权手续最后期限为2006年12月30日，现期限已过，关崴月、刘霞的房屋产权手续仍未办理，鑫达公司已构成违约，故鑫达公司应当按照约定协助关崴月、刘霞办理涉案房屋的产权登记手续。关于违约金的问题，关崴月、刘霞一审起诉请求第二项为：“判令鑫达公司支付二原告逾期办理房屋所有权证的违约金（以总房款135000元为基数，按照中国人民银行同期贷款利率，自逾期之日2006年12月31日起计算至房屋所有权证交付给二原告之日止）。(约5万元)”，该项诉请因截止日期并未确定，关崴月、刘霞在起诉状上手写注明“约5万元”系起诉时的暂定数额，并非最终确定的违约金数额，故原判决对违约金数额及计算截止时间的认定有误，应予纠正。依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条，最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条、《中华人民共和国民事诉讼法》第二百零七条、第一百四十四条、第一百七十条第一款第（二）项之规定，
判决如下：
一、撤销本院（2017）豫01民终5130号民事判决和河南省郑州市金水区人民法院（2015）金民柳初字第00755号民事判决；
二、郑州鑫达实业有限公司于判决生效后二十日内协助关崴月、刘霞办理位于郑州宏达国际车业广场一区二层D15号房屋的房屋所有权证；
三、郑州鑫达实业有限公司于判决生效后十日内向关崴月、刘霞支付逾期办理房屋所有权证书的违约金（以总房款135000元为基数，按照中国人民银行同期贷款利率自2006年12月31日起计算至房屋所有权证交付给关崴月、刘霞之日止）。
如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
一、二审案件受理费共计2100元，由郑州鑫达实业有限公司负担。本判决为终审判决。
审判长 杨正辉
审判员 陈 元
审判员 王明哲
二〇一九年三月七日
书记员 李 丹 来源：