上海市徐汇区人民法院民 事 判 决 书（2018）沪0104民初16071号原告(反诉被告)：上海紫苏文化传媒有限公司，住所地上海市虹口区。
法定代表人：刘莉莉，董事长。
委托诉讼代理人：吴伟刚，上海市振兴律师事务所律师。被告(反诉原告)：裕廊腾飞置业(上海)有限公司，住所地上海市徐汇区。
法定代表人：陈永明，董事。
委托诉讼代理人：钟景勇，上海市建纬律师事务所律师。
委托诉讼代理人：张越，上海市建纬律师事务所律师。
原告上海紫苏文化传媒有限公司(以下简称紫苏公司)为与被告裕廊腾飞置业(上海)有限公司(以下简称腾飞公司)房屋租赁合同纠纷一案，本院于2018年7月23日立案后，依法适用简易程序，2018年7月30日腾飞公司提起反诉，2018年8月15日紫苏公司申请对上海市天钥桥路XXX号四层428室装修进行司法鉴定。本院公开开庭进行了审理，原告紫苏公司的委托诉讼代理人吴伟刚，被告腾飞公司的委托诉讼代理人钟景勇、张越到庭参加诉讼。本案现已审理终结。紫苏公司向本院提出诉讼请求：1.确认原、被告签订的腾飞大厦房屋租赁合同第5.2条、第13.5条无效；2.判令被告返还原告保证金346,590.09元及公用事业费保证金27335.40元；3.判令被告赔偿原告经济损失2,025,000元(装修残值915,000元、2-3个月营业收入66万元、另租场地中介、物业、设备、储藏等合计15万元、安抚处理消费者退卡30万元)；4.诉讼费、鉴定费由被告承担。事实和理由：2015年10月16日，原、被告签订腾飞大厦房屋租赁合同，约定，由原告承租上海市天钥桥路XXX号南腾飞大厦4层428室建筑面积455.59平方米的房屋(以下简称系争房屋)，从事紫苏品牌养生美容，租赁期自2016年1月1日至2020年12月31日。合同签订后，原告向被告支付保证金346,590.09元，并投入巨资对系争房屋进行装修，且在经营过程中根据行业特点出售大量预付卡为消费者提供养生美容服务。原告按约完全履行租赁合同的义务。2018年3月20日，被告致函原告，称其将于2018年8月31日提前终止双方租赁合同。
被告的行为不但违约给原告造成重大经济损失，还会造成原告养生美容消费者退卡闹事的社会矛盾，原告多次与被告协商未果，为维护原告自身合法权益诉至法院，请求法院依法支持原告的诉讼请求。腾飞公司辩称，关于诉请1，合同有明确解释，同时合同第14.5条对合同条款做了特别明示，原告对合同条款已经充分理解，不存在格式条款，故合同第5.2条、第13.5条均有效。关于诉请2，按照租赁合同第4.4.3条，原告完成现场搬离、注销手续后30个工作日内，被告返还保证金，故原告履行上述义务后，被告愿意退还。关于诉请3，根据合同5.2条，被告两次发函要求提前解除房屋租赁合同，据此，被告履行前期通知义务后，又按照合同第13.5条原告不得以任何理由要求被告对装修设备残值要求补偿的约定，不存在赔付装修损失。至于营业损失，解除合同并不当然产生实际营业损失，实际损失的计算方法与实际相违，且原告在系争场地300米处另行开设经营场所，被告也不清楚是否实际发生，也没有合同依据和事实佐证，故不同意该请求；至于消费卡预支的费用，原告已经收取，财务在册，是消费者暂时储存在原告账上，非原告资产，原告未举证存在退卡情况，就算发生也不应由被告承担，请求法院驳回诉请2。腾飞公司向本院提出反诉诉讼请求：1.请求判令确认原被告于2015年10月16日就天钥桥路XXX号四层428室签署之《腾飞大厦房屋租赁合同》于2018年8月31日提前解除；2.请求判令原告按照房屋交付时之原状将天钥桥路XXX号四层428室于2018年8月30日返还被告；3.请求判令原告向被告以每月166,290.36元(月租金双倍)为标准支付自2018年9月1日起算至2018年9月17日为止房屋占用费用计92,940元。审理中，腾飞公司撤回第2项诉讼请求。事实与理由：双方签订的租赁合同约定，被告要求对大厦进行整改、翻修、重建或重新定位，如果发生上述情况，被告有权经提前三个月书面通知后单方面解除租赁合同，并且被告不为此承担任何违约责任；合同同时约定，原告需在合同终止或解除之日，结清所有应付之款项并办理完成所有以租赁房屋为地址之登记、备案之注销工作，将房屋恢复至交付时原状返还被告及未按约交付房屋的相应民事责任。合同实际履行过程中，被告决定于2018年9月起对大厦的部分区域进行改造和重新装修，而原告承租的房屋属于本次改造的范围，被告于2017年1月28日、2018年3月20日分别致函给原告，告知事由提出于2018年8月31日提前终止合同，要求原告及时做好准备；2018年5月3日，被告委托律师致函给原告，再一次告知原告，要求尽早做好合同提前解除的准备，但原告诉至法院，无理要求被告赔偿，拒绝搬离系争房屋，故提起反诉，望依法判如所请。紫苏公司反诉辩称，关于反诉诉请1、2，2018年8月31日合同已解除，系争房屋于2018年8月31日返还给了被告。关于反诉诉请3，2018年9月1日-9月17日系争房屋实际已由被告控制；在审价过程的时间，被告要求原告承担是没有道理的；关于废弃物，原告无法取走，哪怕以后原告取走了物品，也无法视为占用房屋，因为取走物品需要经过被告同意，只是双方就废弃物处置达成合意，提前解除合同也是被告的违约行为，被告提出支付双倍支付也是不合法的，事实上不存在原告占用系争房屋；故请求驳回反诉诉讼请求。本院
经审理认定事实如下：腾飞公司为系争房屋的所有权人。2015年10月16日，腾飞公司(出租方、甲方)与紫苏公司(承租方、乙方)签订《腾飞大厦房屋租赁合同》(以下简称租赁合同)，约定，1、租赁房屋的基本情况及用途，1.1租赁房屋的具体地址、实用面积及具体位置将附件一即地址为上海市天钥桥路XXX号腾飞大厦4层428室房屋(即系争房屋)，实用面积为455.59平方米。1.2本合同确定的乙方承租部位的用途及经营范围详见附件三即仅限于乙方经营“紫苏”养生美容。乙方须严格遵守国家及上海制定的政策和法规和本合同的有关约定。除非事先得到甲方书面确认同意，乙方不得擅自变更用途及营业范围，否则甲方有权视为乙方严重违约。1.5该房屋的装修及诉讼情况将本合同附件四即参照甲方提供交付清单。2、租金、物业管理费和其他费用及支付方式，2.1该房屋的租金、物业管理费的住房金额和支付方式具体见附件二即系争房屋租赁期限自2016年1月1日起至2020年12月31日止，免租期为2015年11月1日至2015年12月31日，2016年1月1日为起租日，其中2018年1月1日起至2018年12月31日的月租金为83,145.18元，物业管理费为每月29,613.35元。2.9……本合同终止后，甲方应在乙方付清全部应付的其他费用后30个工作日内将公用事业费保证金无息退还乙方。4.租赁保证金，4.2本合同项下租赁保证金总额为按租赁期月基本租金最高月计算的三个月的租金及物业管理费的总和计346,590.09元，售后保证金金额为1125,530.03元。4.3在不影响本合同项下甲方有关权利的前提下，在本合同终止后，甲方应在乙方付清全部应付款并按照本合同办理交还房屋手续以及乙方以该房屋地址作为乙方相关准证之注册地址的搬离或注销手续完成后的30个工作日内将租赁保证金(无息)扣除售后保证金后退还乙方。5.装修、分隔、安装设备及改建，5.2租赁期内，甲方有权对大厦进行整改、翻修、重建或重新定位，如整改、翻修、重建或重新定位涉及该房屋，甲方有权经提前3个月书面通知后单方面解除本合同，且甲方不为此承担任何违约责任。13、租赁房屋的归还，13.1租赁解除或终止之日，除非双方另有书面约定，乙方应与甲方结清所有应付的款项，提供甲方认可的完成或办理以该房屋地址作为乙方相关准证(包括但不限于营业执照、卫生许可证)之注册地址的搬离或注销手续的书面证明文件并将房屋恢复至交付时原状(自然损耗除外)于租赁解除或终止当日17：00以前交还甲方。甲方对房屋进行验收结束、收到该房屋钥匙且双方签署房屋验收交接单后视为乙方履行了将该房屋交还甲方的义务。13.2乙方对该房屋做出任何修建，或安装任何附属物、装置、附加物，即使该等装修、改建或安装已得到甲方的同意，甲方仍有权要求乙方在交还该房屋给甲方之前，复原、移去或拆走该等改建、附属物、装置及附加物或其任何部分，并承担一切的费用。13.3若乙方未按13.1条规定履行交还房屋义务的，甲方有权视乙方留存于房屋内之任何物品(包括但不限于办公用品和设备)为乙方废弃物，甲方有权进入该房屋并处置乙方废弃物(如有)，乙方同意不向甲方索赔，并承担甲方为清除上述物品的劳务费用和将房屋恢复原状所支付的费用。13.4若甲方未行使上述第13.3条规定的权利，则从合同解除或终止日的第二日起直至双方签署验收交接单之日为止或甲方收回房屋之日止，甲方有权按日向乙方收取房屋占用费，房屋占用费为本合同日租金上浮100%，但此项费用之支付并不构成续租或租赁之继续，甲方仍有权要求乙方随时迁离或有权按照上述第13.3条行使收回房屋的权利。13.5在合同解除或终止后，乙方不得以任何理由要求甲方对装修和设备的残值进行收购或补偿。14、声明和保证，14.5特别陈述(该条款整条加粗黑体)：乙方在此特别向甲方陈述并保证，乙方是在与甲方就其提供的租赁合同的各项条款和条件进行充分协商与讨论的基础上决定接受并签署本合同的，乙方进一步声明并保证，甲方已经采取所有合理的方式提请乙方注意本合同免除或限制甲方责任的条款，并就该等条款做出了充分合理的解释和说明，乙方完全知晓和理解该等条款的规定并同意接受。20、其他约定，20.8通知：在执行本合同的过程中一方给另一方的通知须以书面形式通过信使、邮寄、传真或快递送达。通知的送达日期按下列原则送达：1)信使、快递：交送当日即视为送达；2)邮寄：以挂号信发出的第三日即视为送达；3)传真：在传真机显示成功发送的同时即视为送达；给乙方的上述书面通知应按照如下地址发送：乙方名称上海指数文化传媒有限公司，收件人刘某某，地址四川北路******，但在该房屋交付日后，甲方有权选择将上述给乙方的书面通知发送至该房屋如下地址：上海市天钥桥路XXX号腾飞大厦428室。附件二、关于租赁期限、租金、物业管理费及其他费用的支付，10.公用事业费保证金为27,335.40元。合同并就其他内容进行了约定。合同签订后，原告于2015年10月23日向腾飞公司支付公用事业费保证金27,335.40元、租赁保证金346,590.09元。2015年11月1日，双方办理系争房屋的交接手续，原告在腾飞大厦物业管理处租户单元交房清单上签章，原告并出具退租复原承诺书，内容为，本公司现承租腾飞大厦4楼428单元作为办公场所，我司承诺期满退租时按大厦标准复原。之后，双方各自履行合同的义务。2017年12月27日，腾飞公司向紫苏公司发出关于腾飞大厦商场实施部分改造并提前解约的通知函。2018年3月20日，腾飞公司向紫苏公司发出“关于腾飞大厦商业裙房实施部分改造，并提前解约的通知函”，内容为，我司于2017年12月28日致贵司的关于腾飞大厦商城实施部分改造并提前解约的通知函明确告知贵司：因我司将对腾飞大厦商业裙房部分签约进行改造和重新装修，贵司承租房屋属于此次改造房屋，根据贵我双方所签署的腾飞大厦房屋租赁合同约定，我司有权提前3个月书面通知后单方面解除租赁合同，我司已在上述解约通知函中正式函告贵司，贵我双方签订的租赁合同将于2018年8月31日终止。我司特此再次发函提醒贵司，租赁合同于2018年8月31日终止，贵司应于2018年8月31日按租赁合同约定的标准返还房屋，请贵司尽早采取措施妥善安排后续经营事宜。2018年5月3日，腾飞公司委托律师向紫苏公司发出关于重申提前解除腾飞大厦房屋租赁合同之律师函，要求紫苏公司严格按照合同约定将租赁场地于2018年8月31日17时前返还给腾飞公司。2018年8月30日，紫苏公司向腾飞公司发出关于腾飞大厦428室房屋交接的函，内容为，兹有腾飞大厦428室的租户，我司于2018年8月31日10：00将该房屋交还贵公司，因该房屋租赁合同存在交付未结，在法院诉讼期间，请贵公司不应动用或拆除该房屋内任何设备设施物品。2018年8月31日，紫苏公司向腾飞公司发出关于腾飞大厦428室房屋交接书，内容为，兹有腾飞大厦428室的租户，紫苏公司即日2018年8月31日将该房屋交还贵公司，因该房屋租赁合同存在纠纷未结，在法院诉讼期间，请贵司不应动用或拆除该房屋内任何设备设施物品。当天，腾飞公司工作人员在接收方处签名。本案审理过程中，根据紫苏公司的申请，本院委托上海公信中南工程造价咨询有限公司对上海市天钥桥路XXX号四层428室房屋不可拆移的装饰装修残值进行司法鉴定；2018年9月17日，司法鉴定人员会同双方到现场，并制作审价工作会商纪要。鉴定意见为，本次鉴定金额为907,413.35元，成新率为45%即408,336元。另查明，2018年7月19日，腾飞公司向上海市徐汇区建设和具体委员会申请报建上海市天钥桥路XXX号腾飞大厦室内外装修工程，获得受理。以上事实，除双方庭审陈述一致外，另有腾飞大厦房屋租赁合同、关于腾飞大厦商业裙房实施部分改造、并提前解约的通知函、定金收据、交接书、房地产权证、房屋交付证据、2017年12月28日解约函和邮寄凭证、2018年3月20日之通知函、2018年5月3日之律师函及邮寄凭证、上海市建设工程报建表、关于腾飞大厦428室房屋交接的函、司法工程审价工作会商纪要等证据证实，并经当庭质证无疑，本院依法予以确认并在卷佐证。原告出示的房地产咨询报告和紫苏徐汇店业绩2018年4-6月业绩表；经质证，被告表示，咨询报告是建立在被告按照合同或法律规定需要赔偿原告的基础上，业绩表是原告自行制作的，3个月中没有一个月是达到合同约定的每月28万元的销售目标，可以看出利润微薄、经营状态不好，POS机复印件的真实性无法考证，
本院认为，上述材料真实性无法确认，且部分材料不具备证据的形式要件，故不予认定。审理中，紫苏公司提出，鉴定报告的残值按照45%过低，合同期间是5年6个月，即60个月，但实际使用了32个月，残值比例应是46.66%，故装修残值应为423,399元。鉴定人员到庭解释，2018年8月20日收到委托函，之后马上联系原告，和原告约定2018年9月4日见面，2018年9月17日到现场。
本院认为，紫苏公司与腾飞公司签订的房屋租赁合同系签约方真实意思表示，内容未违反法律、法规的禁止性规定，合法有效，双方均应恪守。合同签订后，双方各自履行合同的义务。格式条款是当事人为了重复使用而预先拟定，并且在订立合同时未与对方协商的条款，所以很容易产生对对方当事人合法权益的侵害。合同法第四十条中规定了格式条款无效的三种情形，第一，格式合同具有本法第52条规定的情形的，该条款无效；第二、格式合同具有本法第53条规定情形的，该条款无效；第三、格式条款免除提供格式条款的一方当事人的责任、加重对方责任、排除对方当事人主要权利的，该条款无效。根据双方间租赁合同第14.5条“乙方在此特别向甲方陈述并保证，乙方是在与甲方就其提供的租赁合同的各项条款和条件进行充分协商与讨论的基础上决定接受并签署本合同的，乙方进一步声明并保证，甲方已经采取所有合理的方式提请乙方注意本合同免除或限制甲方责任的条款，并就该等条款做出了充分合理的解释和说明，乙方完全知晓和理解该等条款的规定并同意接受”之约定，且被告对包括系争房屋在内的上海市天钥桥路XXX号部分房屋进行室内外装修工程办理了报建手续，并分别于2017年12月28日、2018年3月20日及2018年5月3日三次向原告发出解约函，要求合同于2018年8月31日解除，故原告要求确认原、被告签订的腾飞大厦房屋租赁合同第5.2条、第13.5条无效之诉讼请求，缺乏依据，本院不予支持。现被告反诉要求确认双方间租赁合同于2018年8月31日解除，原告认可该日期合同解除，且原告也在2018年8月31日将系争房屋交还被告，故被告上述反诉诉讼请求，本院予以支持。因合同解除，鉴于被告至今未提供原告存在未付清全部应付款、原告以该房屋地址作为相关准证之注册地址情形之相关证据，故原告要求返还原告保证金346,590.09元及公用事业费保证金27335.40元之诉讼请求，理由正当，本院予以支持。被告已提前三个月通知原告，故被告解约行为未构成违约，原告要求被告赔偿原告营业收入、另租场地中介、物业、设备、储藏及安抚处理消费者退卡损失之诉讼请求，缺乏依据，本院不予支持。虽然双方间租赁合同第13.5条约定，本合同提前解除系因被告原因造成，参照司法鉴定意见书，原告装修残值价值较大，但原告要求被告赔偿装修残值423,399元，缺乏依据，从公平原则出发，考虑到讼争租赁合同解除对原告确实造成一定的损失，且被告至今未提供证据证明原告存在违约，故本院酌定由被告按三个月租金标准向原告赔偿损失。鉴于原告于2018年8月31日将系争房屋交还被告，2018年9月1日至9月17日属于审理中司法鉴定期间，故被告反诉要求原告按两倍租金标准支付占用费之诉讼请求，本院不予支持。被告撤回部分反诉诉讼请求，并无不当，本院予以准许。依据《中华人民共和国合同法》第五条、第八条、第九十三条、第九十七条、第二百一十二条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条规定，
判决如下：
一、上海紫苏文化传媒有限公司与被告裕廊腾飞置业(上海)有限公司签订的腾飞大厦房屋租赁合同于2018年8月31日解除；
二、裕廊腾飞置业(上海)有限公司于本判决生效之日起十日内向上海紫苏文化传媒有限公司返还租赁保证金346,590.09元及公用事业费保证金27,335.40元；
三、裕廊腾飞置业(上海)有限公司于本判决生效之日起十日内补偿上海紫苏文化传媒有限公司损失249,435.54元；
四、驳回上海紫苏文化传媒有限公司的其余诉讼请求；
五、驳回裕廊腾飞置业(上海)有限公司的其余反诉诉讼。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务,应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定,加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费25,772元，减半收取计12,886元，由上海紫苏文化传媒有限公司负担9,499元，裕廊腾飞置业(上海)有限公司负担3,387元。反诉受理费1,101.80元，上海紫苏文化传媒有限公司负担40元，裕廊腾飞置业(上海)有限公司负担1,061.80元。司法鉴定费32,000元，由上海紫苏文化传媒有限公司负担。
如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。
审判员 汪俭蓉
二〇一九年三月七日
书记员 江佳韵附：相关法律条文一、《中华人民共和国合同法》第五条当事人应当遵循公平原则确定各方的权利和义务。第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。第二百一十二条租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。
二、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。
三、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。……第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。 关注微信公众号“”