安徽省合肥市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2019）皖01民终556号
上诉人（原审被告）：安徽浩琛生态农业开发有限公司，住所地安徽省淮北市杜集区坡里村坡里路南。
法定代表人：崔茜，总经理。
委托诉讼代理人：胡铭，安徽胡铭律师事务所律师。
被
上诉人（原审原告）：合肥古井假日酒店，住所地安徽省合肥市长江东路**。
负责人：王力，董事长。
委托诉讼代理人：童海生，北京德恒（合肥）律师事务所律师。 上诉人安徽浩琛生态农业开发有限公司（以下简称浩琛公司）因与被上诉人合肥古井假日酒店（以下简称古井酒店）房屋租赁合同纠纷一案，不服安徽省合肥市瑶海区人民法院（2018）皖0102民初599号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年1月8日立案后，依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。 浩琛公司上诉请求：撤销原判，改判驳回古井酒店诉讼请求或发回重审，由古井酒店承担一、二审诉讼费。事实及理由：古井酒店未按照《房屋租赁合同》约定交付全部租赁物，且已交付的租赁物漏水，无法正常使用，浩琛公司不支付租金，不构成违约。浩琛公司为履行租赁合同投入了巨额资金，做了充分准备，只要古井酒店交付全部租赁物并彻底解决漏水问题，租赁合同可以继续履行，合同目的可以充分实现，古井酒店诉请解除《房屋租赁合同》，不符合合同约定，无事实依据，且其仅诉请解除《房屋租赁合同》，未诉请解除《海鲜超市房屋租赁合同补充协议》，原判超诉请。双方交接租赁物时均忽略了《房屋租赁合同》对一层2间门面的约定，一审未查清一层2间门面的交付及负一层房屋漏水的客观事实。《房屋租赁合同》约定的每日3‰滞纳金标准过高，应予调低，古井酒店未交付的一层一间门面租金应予扣减。2016年10月1日起至起诉日2017年11月共13个月，租金总额32.5万元，浩琛公司已付的15万元租金、10万元保证金应予抵扣欠付租金。 古井酒店辩称，古井酒店于2015年12月3日将租赁物交付给浩琛公司，双方签署了移交单，浩琛公司从未就房屋交付事宜提出异议；古井酒店就房屋漏水事宜履行了维修义务，且双方就漏水事宜协商达成了补充协议，古井酒店免除了部分租金，自此浩琛公司未再反映房屋漏水情形，浩琛公司主张租赁物无法正常使用，无事实依据；浩琛公司长期拖欠租金，且未经古井酒店同意转租了部分房屋，系严重违约，古井酒店有权解除租赁合同；原判已调低滞纳金支付标准，并认定浩琛公司交付的10万元保证金冲抵欠付租金，一审认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉，维持原判。 古井酒店向一审法院起诉请求：解除其与浩琛公司签订的《房屋租赁合同》，浩琛公司腾空并返还租赁房屋；浩琛公司支付其房屋租金225000元及滞纳金108900元（滞纳金暂计算至2017年11月20日，顺延计算至租金结清日止）、能源费3037.53元及滞纳金1214.13元（滞纳金暂计算至2017年11月20日，顺延计算至能源费结清日止）；浩琛公司承担诉讼费、保全费等。 一审法院认定事实：合肥市长江东路1104号古井酒店房屋所有权登记在安徽瑞景商旅（集团）有限责任公司名下，古井酒店系该公司设立的分公司。 2015年10月13日，古井酒店（甲方）与浩琛公司（乙方）签订了一份《房屋租赁合同》，合同载明：甲方将位于合肥市长江东路1104号古井酒店一层2间门面和负一楼房屋出租给乙方经营海鲜为主的食品超市使用，租赁建筑面积共计约800平方米，该租赁房屋现有的装修、附属设施、设备状况由甲方负责拆除清除，参照毛坯房的标准交付给乙方，乙方在签订本合同时已对房屋的结构、现状进行了充分勘察和认可，包括对本协议的全部内容已明悉；乙方所租赁房屋仅限于经营以海鲜为主的食品超市，也不得将此场地整体转租或整体再转让给第三方经营，否则，甲方有权随时解除本合同，并追究乙方的违约责任；租赁期限自2015年11月15日至2020年11月14日止，房屋年租金为前两年租金人民币30万元/年，从第三年开始每年租金调整为人民币70万元，第三年起每两年在上一年基础上增长5%；自本合同签订之日起三个工作日内，乙方缴纳履约保证金10万元及前上半年租金15万元，以后租金按季缴纳，每季度前五个工作日内，乙方应向甲方缴纳季度租金，逾期超过30日，甲方有权随时终止本合同，并有权追究乙方的违约责任；因乙方要对租赁房屋进行装修，甲方将房屋交给乙方后两个月内为免租金期限；若乙方不按时支付租金等费用，每天按应交纳金额的千分之三支付滞纳金，如欠费超过30日，甲方有权终止合同，并没收全部履约保证金。 合同签订后，浩琛公司于2015年10月21日转账支付了履约保证金10万元和半年租金15万元。古井酒店于2015年12月3日将房屋交付给浩琛公司，双方签署了移交单。此后，因冷水机房地面防水老化开裂，2016年5月6日突发房顶漏水事故，导致浩琛公司的装修材料完全报废，无法正常营业。双方经协商于2016年10月31日签订了一份《海鲜超市房屋租赁合同补充协议》，协议约定租赁场地移交期延迟至2016年7月31日，房屋租赁期限修改为自2016年8月1日至2021年7月31日，并按照租赁合同约定给予两个月的装修免租期，从2016年10月1日开始计算租金，其他合同条款不变。 嗣后，浩琛公司未再支付租金，古井酒店遂于2018年1月11日起诉至一审法院。 2018年5月14日，浩琛公司向安徽省合肥市衡正公证处申请证据保全，该处公证员对前述租赁房屋进行了拍照和摄像，并作出（2018）皖合衡公证字第1588号公证书。 一审法院认为，古井酒店与浩琛公司签订的《房屋租赁合同》及《海鲜超市房屋租赁合同补充协议》系双方真实意思表示，不违反法律规定，双方应依约履行义务。合同签订后，双方在2015年12月30日签订移交单，确认古井酒店将租赁场地移交给浩琛公司，双方于2016年10月31日签订的《海鲜超市房屋租赁合同补充协议》亦约定“甲方于2015年12月3日将租赁场地移交乙方，且签订《房屋移交单》，乙方确认接受场地”，以上事实足以证明古井酒店按约将租赁房屋移交给了浩琛公司，浩琛公司以古井酒店未按约交付全部租赁房屋为由主张不支付房屋租金，不予支持。 《海鲜超市房屋租赁合同补充协议》载明租金起算日期延迟至2016年10月1日，双方2017年、1月9日往来函件未提及漏水之事，浩琛公司提交的公证书所载内容不能证明浩琛公司主张的“古井酒店中央空调设备漏水导致承租房屋根本不能使用，海鲜超市无法经营”事实，故浩琛公司以房屋漏水为由拒绝支付租金，缺乏证据证明，不予采纳。浩琛公司仅支付了2016年10月至2017年3月期间租金，未再支付此后租金，构成违约，故古井酒店诉请解除租赁合同，浩琛公司支付2017年4月至房屋返还日止的房屋租金，予以支持。房屋租赁合同约定“逾期支付租金，每天应按交纳金额的千分之三支付滞纳金，如欠费超过30天，没收全部履约保证金”，该违约责任的约定标准过重，不予采纳，酌定浩琛公司按欠付租金的年利率24%标准向古井酒店支付违约金，履约保证金10万元可冲抵欠付租金。 古井酒店诉请浩琛公司支付能源费3037.53元及滞纳金1214.13元，未提交证据加以证明，不予支持。 一审法院依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条第（三）项、第一百零七条、第一百一十四条、第二百二十六条、第二百二十七条规定，判决：
一、解除合肥古井假日酒店与安徽浩琛生态农业开发有限公司签订的《房屋租赁合同》及《海鲜超市房屋租赁合同补充协议》；安徽浩琛生态农业开发有限公司于判决生效后三十日内腾空位于合肥市长江东路1104号合肥古井假日酒店一层2间门面和负一楼房屋并交还合肥古井假日酒店；
二、安徽浩琛生态农业开发有限公司于判决生效后十日内支付合肥古井假日酒店租金（自2017年4月1日至2018年9月30日，按年租金30万元标准计算为45万元，自2018年10月1日至2020年9月30日间按年租金70万元标准计算，自2022年起租金标准每两年在上一年基础上增长5%；租金均计至安徽浩琛生态农业开发有限公司实际返还房屋之日止，计算得出的租金总和应扣除保证金10万元）；
三、安徽浩琛生态农业开发有限公司于判决生效后十日内支付合肥古井假日酒店逾期付款违约金（以到期应付租金为基数分段计算，自2017年3月25日起暂计至2018年6月11日为63961.64元，此后计至款清之日止，均按年利率24%标准计算；违约金计算清单附后）；
四、驳回合肥古井假日酒店的其他诉讼请求。案件受理费人民币6370元，由合肥古井假日酒店负担3570元，安徽浩琛生态农业开发有限公司负担2800元。 二审中，当事人未提交新证据。本院对一审法院查明的事实予以确认。
本院认为，浩琛公司与古井酒店就位于合肥市长江东路1104号古井酒店一层及负一层房屋租赁事宜订立了《房屋租赁合同》及《海鲜超市房屋租赁合同补充协议合同》，合同及协议内容系双方真实意思表示，不违反法律、法规禁止性规定，双方应诚信、全面履行各自合同义务。合同签订后，古井酒店向浩琛公司交付了租赁物，双方为此订立了书面交接确认单，至诉讼时租赁期已达三年，视为浩琛公司认可古井酒店的租赁物交付行为，浩琛公司上诉主张古井酒店未充分履行租赁物交付义务，本院不予采信。因部分租赁房屋存在漏水情形，双方协商订立了《海鲜超市房屋租赁合同补充协议》，协议所载解决方案已予实施，浩琛公司上诉主张租赁物因漏水无法正常使用，未提供充分、必要之证据予以证明，本院不予采信。浩琛公司以古井酒店未全部履行租赁物交付义务及漏水维修义务为由，主张免除其支付租金的主合同义务，无合同及法律依据，本院不予采纳。 浩琛公司未按约定数额及方式向古井酒店缴纳租金，古井酒店诉请解除《房屋租赁合同》，有合同及法律依据，鉴于《海鲜超市房屋租赁合同补充协议》系《房屋租赁合同》部分条款的变更及补充，二者系有机体，一审判令解除《房屋租赁合同》及《海鲜超市房屋租赁合同补充协议》，并无不当，本院予以确认。浩琛公司上诉称原判超出古井酒店诉请，无事实依据，本院不予采纳。 一审认为《房屋租赁合同》约定的逾期支付租金滞纳金标准过高，酌定浩琛公司以欠付租金为基数，按24%年利率标准向古井酒店支付滞纳金,符合法律规定，本院予以认同。一审判令浩琛公司在判决生效后三十日内腾空并向古井酒店返还租赁房屋，本院亦予确认，浩琛公司应按合同约定标准向古井酒店支付拖欠租金及合同、协议解除日起计算至房屋返还日止的房屋占有使用费。 综上，浩琛公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，
判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费6370元，由安徽浩琛生态农业开发有限公司承担。 本判决为终审判决。
审判长 张长海
审判员 马枫蔷
审判员 沈 静
二〇一九年三月四日
书记员 俞文静 附相关法律法规： 《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百七十条：第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理： （一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定； （二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更； （三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判； （四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。 来源：百度“”