河南省汝阳县人民法院民 事 判 决 书（2018）豫0326民初3259号
原告：杜刚朝，男，1967年10月20日生，汉族，户籍地汝阳县，现住洛阳市西工区。
被告：徐宏伟，男，1972年11月15日生，汉族，住汝阳县。
委托诉讼代理人：辛敬全，男，1987年8月26日生，汉族，住汝阳县。
第三人：代松会，女，1965年2月1日生，汉族，户籍地汝阳县，现住洛阳市西工区。
原告杜刚朝与被告徐宏伟及第三人代松会执行异议之诉一案，本院2018年12月5日立案受理，依法适用普通程序，于2019年1月24日公开开庭对案件进了审理。原告杜刚朝、被告徐宏伟的委托诉讼代理人辛敬全，及第三人代松会到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告杜刚朝向本院提出诉讼请求：1.判决立即停止对原告杜刚朝购买的位于汝阳县县城金凤凰时代东区3号楼1单元B3户型2703号房产（以下简称“争议房产”）的强制执行，并解除对上述房产的查封；2.判决确认原告杜刚朝与第三人代松会2015年4月1日签订的《房屋转让协议》合法有效，并确认争议房产归杜刚朝所有；3.判决第三人代松会配合原告杜刚朝办理争议房产产权过户登记手续；4.本案的案件受理费用由被告徐宏伟承担。事实与理由：第一，原告杜刚朝与第三人代松会2015年4月1日签订的《房屋转让协议》意思表示真实，协议合法有效。2015年1月30日代松会向杜刚朝借款40万元，因无力偿还，2015年4月1日与杜刚朝签订书面《房屋转让协议》，自愿将争议房产作为债务偿还转让给杜刚朝所有。该协议经双方协商一致、意思表达真实，且款项已全部付清，房产已交付杜刚朝，符合买卖合同的法律规定，合法有效。第二，争议房产一直由杜刚朝占有、使用。《房屋转让协议》签订后，杜刚朝的房款已全部付清，代松会领到房屋钥匙之后将钥匙交予杜刚朝，杜刚朝委托他人对该房屋进行装修，并代缴物业费、水电费等。第三，争议房产未过户到杜刚朝名下，属于房管部门原因，并非杜刚朝之过。买得争议房产后，杜刚朝多次催告代松会协助办理过户登记，也多次找房管局要求过户，房管局工作人员均答复：此房属回迁安置房，不能过户，所有住户均没有办理房产证。事实上，被告徐宏伟曾向洛阳市洛龙区人民法院（以下简称“洛龙法院”）申请执行该房产，该院以“因查封房产暂时不能办理房产证”为由，裁定终结执行。该事实足以说明未办理过户登记属于房管部门的原因。第四，杜刚朝与代松会签订《房屋转让协议》、实际占有争议房产，均发生于法院查封房产之前。争议房产转让的时间为2015年4月1日，法院查封时间为2018年8月10日。第五，汝阳县人民法院执行行为违背法定程序，存在错误。在查封争议房产后，杜刚朝已提出书面异议，但法院在异议期间，却强行入室对房产进行评估。并且，争议房产已卖给杜刚朝，查封裁定却未向其送达。综上，根据《中华人民共和国物权法》第十五条的规定，争议房产应归原告杜刚朝所有；根据《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条的规定，（2018）豫0326执711号执行裁定查封争议房产错误；根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条的规定，原告杜刚朝对争议房产享有的权利足以排除执行。请依法支持原告杜刚朝的诉讼请求。
被告徐宏伟辩称，请驳回原告杜刚朝的诉讼请求。理由如下：第一，争议房产的所有权人为代松会，查封、执行并无不当。第二，杜刚朝与代松会的房屋转让协议是不合法的无效协议，且对协议的真伪提出质疑。代松会于2015年3月1日同案外人刘健签订借款协议并把争议房产作抵押，约定产权归刘健所有，并把该房产钥匙及相关手续交给刘健，该事实有（2016）洛龙执异41号执行裁定和刘健的执行异议申请书为证。而杜刚朝与代松会签定《房屋转让协议》是在2015年4月1日。并且，徐宏伟在2015年9月1日申请执行代松会房产以来，杜刚朝三年时间从未提及其与代松会房屋转让协议，也从未向洛龙法院提出执行异议，不合常理。第三人代松会述称，杜刚朝主张的借贷关系属实，将争议房产卖给杜刚朝抵部分借款也属实，杜刚朝已开始装修房屋。未办理房产过户登记的原因，是因为房子是拆迁安置房，需要集中统一办理产权证。
本院查明：因汝阳县商业区旧城改造暨中心商务功能区建设，第三人代松会所有的位于汝阳县城盐业局北楼西单元301的房产被拆迁，本案争议房产系代松会的拆迁安置房，尚未取得不动产登记证书。2015年1月30日，原告杜刚朝向第三人代松会转账336750元，代松会向杜刚朝出具40万元借条一份。2015年4月1日，代松会与杜刚朝签定《房屋转让协议》，约定代松会因欠杜刚朝40万元无力偿还，自愿将争议房产（72.1平方米）转让给杜刚朝，房屋折价30万元；房屋折价后剩余10万元欠款，代松会于2018年12月31日前偿还杜刚朝。协议第一条载明：房产属于商业区旧城改造拆迁安置房，过户手续暂无法办理，但自本合同签订之日起，房屋所有权归乙方所有；代松会有义务协助乙方办理过户手续，具体时间以房管部门确定准予过户时间为准。徐宏伟与代松会民间借贷纠纷一案执行过程中，洛龙法院查封了争议房产，案外人刘健于2016年6月7日向洛龙法院提出执行异议，主张其于2015年3月1日借给代松会30万元，代松会以争议房产作抵押并约定产权归其所有，要求解除对争议房的查封。洛龙法院审查后驳回了刘健的异议请求。因争议房产暂时不能办理房产证，无法处置，洛龙法院于2017年6月20日作出（2015）洛龙执字第691号执行裁定，终结本次执行程序。2018年5月3日，洛阳市中级人民法院作出（2018）豫03执他14号执行裁定，认为“被执行人的财产在汝阳县境内，便于执行”，将该案指定至本院执行。本院受理后，于2018年8月10日作出（2018）豫0326执711号执行裁定，再次查封了争议房产。杜刚朝2018年9月17日向本院提出书面异议，要求终止对争议房产的执行，本院审查后于2018年9月26日作出（2018）执异61号执行裁定，驳回其异议请求。杜刚朝不服该裁定，提起本案诉讼。
本院认为，本案系案外人执行异议之诉。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉若干问题的解释》第三百一十二条规定：“对案外人提起的执行异议之诉，人民法院经审理，按照以下情形分别处理：（一）案外人就执行标的享有足以排除强制执行的民事权益的，判决不得执行该执行标的；（二）案外人就执行标的不享有足以排除强制执行的民事权益的，判决驳回诉讼请求。案外人同时提出确认其权利的诉讼请求的，人民法院可以在判决中一并作出裁判。”根据该规定，案外人执行异议之诉的审理范围为异议人对执行标的是否享有足以排除执行的权利进而决定是否停止对争议标的物的执行，以及案外人同时提出的权利请求应否予以确认。据此，本案的审理范围限于应否停止对争议房产的执行，以及应否确认争议房产归杜刚朝所有。原告杜刚朝的其他诉讼请求均不属执行异议之诉的审理范围，本院在本案中不予处理。根据案件审理范围及当事人诉辩意见，本案争议焦点在于：
一、原告杜刚朝与第三人代松会是否在本院查封房屋前已签订了合法有效的房屋买卖合同且完成了房款和房屋交付；
二、房屋未办理所有权变更登记，原告杜刚朝是否有过错。关于第一个争议焦点，从原告杜刚朝提交的借条、转账凭证以及房屋转让协议看，虽然转账金额与借条金额并不一致，但考虑到房屋折价并不超过转账金额，对于以争议房产偿还30万元借款的约定应当认定系双方真实意思表示，不违反法律禁止性规定。被告徐宏伟提交的洛龙法院执行裁定书及案外人刘健的执行异议申请书，虽然能够证明刘健主张其为争议房产的所有权人，但刘健该主张未被生效法律文书所确认，且流质的设置为法律所禁止，李健的执行异议申请书及洛龙法院执行裁定书并不能当然否认杜刚朝、代松会房屋转让协议的真实性和合法性。关于房款和房屋是否交付，杜刚朝所举证据能够证明双方系以物抵债，但针对房屋交付所提交的证人证言，证人均未出庭接受质证，亦无相应的物业费、水电费交纳凭证予以印证，本院无法认定其已实际占有、使用争议房产。关于第二个争议焦点。本院注意到，杜刚朝与代松会的房屋转让协议已载明，房产属拆迁安置房，过户手续暂无法办理。该事实足以说明，杜刚朝对房产暂无法办理过户登记的情形是明知的，对于房屋可能被执行的风险也应当预见，在此情形下杜刚朝仍同意以房抵债，应当说其对未办理房产过户登记具有明显过错。综上，杜刚朝提供的证据不足以证明其已实际占有、使用争议房产，并且能够证实其对未办理房屋所有权变更登记存在过错，本院无法支持其诉讼请求。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第二百二十七条，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条之规定，
判决如下：驳回原告杜刚朝的诉讼请求。案件受理费4897元，由原告杜刚朝负担。
如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于洛阳市中级人民法院。
审判长 李刚强
审判员 任素梅
审判员 程晓光
二〇一九年三月四日
书记员 薛 刚 百度搜索“”