福建省南安市人民法院 民 事 判 决 书 （2019）闽0583民初1327号
原告：福建中节能泉城投资有限公司，住所地福建省南安市溪美蓝湾上城**店面。
法定代表人：许舟，该公司董事长。
委托诉讼代理人：黄民山，福建正成功律师事务所执业律师。
被告：郑广恩，男，1987年6月3日出生，汉族，住福建省南安市。 原告福建中节能泉城投资有限公司（以下简称中节能投资公司）诉被告郑广恩商品房销售合同纠纷一案，本院于2019年1月17日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告中节能投资公司的委托诉讼代理人黄民山到庭参加诉讼，被告郑广恩经本院传票传唤，未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 中节能投资公司向本院提出诉讼请求：1.解除中节能投资公司与郑广恩于2014年10月6日签订的《商品房买卖合同》（合同编号：201407227）及《合同补充协议》；2.郑广恩协助中节能投资公司办理撤销《商品房买卖合同》（合同编号：201407227）备案及预告登记手续及退税手续；3.中节能投资公司支付代垫的款项571436.81元有权优先从中节能投资公司应当退还给郑广恩的购房款中直接抵扣；4.郑广恩向中节能投资公司支付违约金85888.9元；5.郑广恩承担本案的受理费、保全费、公告费等。事实和理由：郑广恩与中节能投资公司于2014年10月6日签订了《商品房买卖合同》（合同编号：201407227）及《合同补充协议》，约定郑广恩购买中节能投资公司开发的位于南安市溪美街道“中节能·美景家园”第7幢14层1407室号商品房，商品房总价为858889元，买受人应当于2014年10月6日向出卖人支付首期购房款(含定金)计258889元，余款600000元由买受人向贷款银行申请银行按揭贷款，贷得款项用于向出卖人支付房款。买受人应在合同签订之日起7日内办理完毕按揭手续；如买受人未按《个人住房按揭贷款合同》规定的期限归还贷款本金、利息、罚息及其他相关费用，导致银行要求出卖人承担保证责任的，出卖人有权单方面解除购房合同并收回房屋，买受人除承担包括但不限于诉讼费、律师费等费用外，还应按总房款10%的标准向出卖人支付违约金，出卖人在扣除上述款项后再将余款无息返还买受人。合同还对其他事项进行约定。合同签订后，中节能投资公司依约为郑广恩办理了合同备案及预告登记手续，但郑广恩却未能按《个人购房担保借款合同》约定向银行归还贷款本息、罚息、复息、违约金等，导致中国农业银行股份有限公司南安支行向法院起诉要求中节能投资公司承担保证责任，有（2017）闽0583民初4259号判决书及（2018）0583执3734号执行通知书、报告财产令为证。中节能投资公司为郑广恩代垫了贷款本金利息罚息、诉讼费、执行费等费用共计571436.81元。郑广恩至今未将上述款项返还给中节能投资公司。根据双方签订的合同约定，中节能投资公司有权解除合同，郑广恩应当承担违约责任。 郑广恩未作答辩。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，但因郑广恩未到庭，未对中节能投资公司提供的证据进行质证。对中节能投资公司提供的证据，本院认定如下：《商品房买卖合同》一份，《销售不动产统一发票》四张，《南安市商品房买卖合同备案及预告登记申请书》一份，本院（2017）闽0583民初4259号民事判决书一份，（2018）闽0583执3734号执行裁定书、（2018）闽0583执3734号之一执行裁定书，福建省人民法院代保管款、执行案款划拨（退回）票据、结案证明、银行转账凭证，（2018）闽0583执3734号执行发票，上述证据来源合法，内容客观真实，与本案具有关联性，且上述证据能够相互印证，并与本院核实的情况一致，故予以认定。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：中节能投资公司系依法注册成立的从事房地产开发等项目的有限责任公司。位于南安市溪美街道彭美社区中节能·美景家园系中节能投资公司开发建设的工程，并取得了建设工程规划许可证、施工许可证及商品房预售许可证等许可。2014年10月6日，中节能投资公司与郑广恩签订合同编号为201407227的《商品房买卖合同》一份，该合同约定，郑广恩向中节能投资公司购买址在南安市溪美街道彭美社区中节能·美景家园第7幢14层1407室房，建筑面积共130.57平方米，单价为每平方米6578元，总金额为858889元，买受人选择银行按揭付款，具体详见附件六合同补充协议等内容。同日，双方又签订附件六：《合同补充协议》一份，约定银行按揭付款方式及期限，买受人于2014年10月6日向出卖人支付首期购房款（含定金）计258889元，余款60万元由买受人向贷款银行申请按揭贷款，贷得款项用于向出卖人支付购房款。买受人应在本合同签订之日起7日内办理完毕按揭手续……如买受人未按照《个人住房按揭贷款合同》规定的期限归还贷款本金、利息、罚息及其他相关费用，导致按揭银行解除《个人住房按揭贷款合同》，并要求出卖人承担保证责任的，出卖人有权单方面解除购房合同并收回房屋。买受人除承担包括但不限于诉讼费、律师费等费用外，还应按总房款10%的标准向出卖人支付违约金，出卖人在扣除上述款项后再将余款无息返还买受人等内容。本案商品房于2014年11月5日办理了合同备案及预告登记。郑广恩依合同约定支付中节能投资公司首期款258889元。之后，郑广恩余款60万元向中国农业银行股份有限公司南安市支行办理银行按揭贷款支付，并由中节能投资公司提供阶段性连带责任保证。银行贷款发放后，郑广恩未能按合同约定按月按时还本付息，至2017年5月25日尚欠银行贷款本金526256.88元及其利息、罚息、复利。为此，中国农业银行股份有限公司南安市支行将郑广恩、中节能投资公司诉至本院。起诉后，郑广恩偿还部分借款本息，后本院以(2017)闽0583民初4259号民事判决书，判决郑广恩偿还中国农业银行股份有限公司南安市支行借款本金513680.17元及截止至2017年11月6日的利息、罚息11947.84元，并支付自2017年11月7日起至实际还款之日止的利息、罚息（利息、罚息按中国人民银行相关规定和合同约定计算）；中节能投资公司对上述借款本息承担连带清偿责任，中节能投资公司承担连带清偿责任后，有权向郑广恩追偿。上述判决生效后，郑广恩、中节能投资公司均没有按照判决履行义务。中国农业银行股份有限公司南安市支行向本院申请强制执行，本院向中节能投资公司发出《执行通知书》、《报告财产令》，要求其履行上述判决确定的义务，并加倍支付迟延履行期间的债务利息，缴纳案件受理费9193元及执行费7656元。之后，中节能投资公司向中国农业银行股份有限公司南安市支行偿还贷款本金513680.17元及利息、罚息等总合计554641.81元，并支付案件受理费9139元、执行费7656元。本案商品房未交付郑广恩使用，也未办理不动产权证。
本院认为，中节能投资公司与郑广恩签订的《商品房买卖合同》（包括附件六《合同补充协议》）主体资格合格，当事人意思表示真实，内容合法，为有效合同。合同签订后，郑广恩支付中节能投资公司购房款258889元，余款60万元向中国农业银行股份有限公司南安市支行办理按揭贷款支付，并由中节能投资公司提供阶段性保证。因郑广恩未能按合同约定按月按时还本付息，经本院判决及强制执行，中节能投资公司向中国农业银行股份有限公司南安市支行偿还贷款本金513680.17元及利、罚息总合计554641.81元，并支付案件受理费9139元、执行费7656元。中节能投资公司已履行了保证责任，依照双方签订的《合同补充协议》中关于买受人逾期归还按揭贷款本息，导致按揭银行解除《个人住房按揭贷款合同》，并要求出卖人承担保证责任的，出卖人有权单方面解除购房合同并收回房屋的约定及《中华人民共和国合同法》第九十三条“当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同”规定，现中节能投资公司请求判令解除其与郑广恩于2014年10月6日签订的《商品房买卖合同》，合理合法，应予支持。因本案《商品房买卖合同》已办理备案及预告登记手续，而合同解除后，已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，故中节能投资公司请求郑广恩协助办理撤销合同备案及预告登记手续，合理合法，应予支持。但其请求协助办理退税手续，因涉及到税务机关的行政管理，故本案现不宜处理。在中国农业银行股份有限公司南安市支行提起的诉讼中，本院判决郑广恩偿还借款本金513680.17元及利息、罚息、复利，并由中节能投资公司承担连带清偿责任，中节能投资公司承担连带清偿责任后，有权向郑广恩追偿，因此，中节能投资公司代垫的这部分款项已经法院作出判决，并已发生法律效力。中节能投资公司再请求支付该款项，已属重复诉讼，本院不予支持。中节能投资公司请求郑广恩支付案件受理费9139元，符合双方合同的约定，予以支持，但其请求支付的执行费7656元，系因其未能及时履行生效判决确定的义务而增加的支出，应由其自行承担。依照《合同补充协议》的约定，购房合同解除后，郑广恩应按总房款10%的标准向中节能投资公司支付违约金，因此中节能投资公司请求郑广恩支付违约金85888.9元，符合双方合同的约定，予以支持。因《商品房买卖合同》已解除，中节能投资公司需将购房款返还给郑广恩，但郑广恩未在本案中提出请求，故对于中节能投资公司应返还郑广恩的购房款，本案不予处理，双方可另行处理。若本案商品房已被司法机关查封，中节能投资公司应退还给郑广恩的款项，则应提交给有关司法机关。中节能投资公司请求判令其支付代垫的款项571436.81元（554641.81元+9139元+7656元=571436.81元）有权优先从中节能投资公司应当退还给郑广恩的购房款中直接抵扣，缺乏事实和法律依据，本院不予支持。郑广恩经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，依法缺席审理和判决。 综上所述，本院对中节能投资公司的部分诉讼请求予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第九十三条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第九十二条、第一百四十四条和《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定，
判决如下： 一、解除福建中节能泉城投资有限公司与郑广恩于2014年10月6日签订的合同编号为201407227的《商品房买卖合同》及其《合同补充协议》； 二、郑广恩应于本判决生效后立即配合福建中节能泉城投资有限公司办理上述《商品房买卖合同》备案及预告登记的注销手续； 三、郑广恩应于本判决生效后十日内支付福建中节能泉城投资有限公司已支出的案件受理费9139元； 四、郑广恩应于本判决生效后十日内支付福建中节能泉城投资有限公司违约金85888.9元； 五、驳回福建中节能泉城投资有限公司的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费12389元，减半收取计6195元，由郑广恩负担。
如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于福建省泉州市中级人民法院。
审判员 蔡宗场
二〇一九年三月四日
书记员 杨雯君 速录员 陈家群 附本案引用的主要法律条文及执行的申请提示： 《中华人民共和国合同法》第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。 当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。 第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。 约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。 当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。 《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。 当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。 人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。 第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。 《最高人民法院关于适用的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。 在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。 《中华人民共和国民事诉讼法》第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。 前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。 -8- -9- 更多数据：搜索“”来源：