广东省中山市第二人民法院民 事 判 决 书（2018）粤2072民初10504号
原告：曾贵宝，男，1984年4月20日出生，汉族，住址湖南省益阳市资阳区。
委托诉讼代理人：张景文，广东广诚信律师事务所律师。
被告：郑华杰，男，1963年12月3日出生，汉族，住址安徽省合肥市瑶海区。
被告：中山市小榄镇俞宪地产信息咨询服务部，住所地广东省中山市小榄镇新市民安中路56号首层。经营者：陈伟添，男，1984年6月8日出生，汉族，住址广东省中山市。
委托诉讼代理人：欧敏华，男，该服务部职员。
原告曾贵宝与被告郑华杰、中山市小榄镇俞宪地产信息咨询服务部（以下简称俞宪服务部）合同纠纷一案，本院于2018年8月21日立案后，依法适用简易程序，后转为普通程序，于2019年2月20日公开开庭进行了审理。曾贵宝的委托诉讼代理人张景文、俞宪服务部的经营者陈伟添及其委托诉讼代理人欧敏华到庭参加诉讼；郑华杰经公告送达开庭传票，未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。曾贵宝向本院提出诉讼请求：1.解除曾贵宝与郑华杰之间的商品房买卖合同关系；2.判令郑华杰、俞宪服务部返还购房款360500元，并支付该款自2018年8月21日起至清偿完毕之日止按银行同期贷款利率计付的利息；3.判令郑华杰、俞宪服务部支付违约金199100元；4.判令郑华杰、俞宪服务部返还居间费11900元；5.判令郑华杰、俞宪服务部承担本案诉讼费用。事实和理由：2018年3月29日，曾贵宝与郑华杰签订《二手房买卖合同》。曾贵宝购买郑华杰自有的位于中山市东凤镇××大道××都花园××3002（以下简称晶都花园2座3002）房产[证号：粤（2018）中山市不动产权第0022464号]。合同签订后，曾贵宝支付了定金60500元。尔后，郑华杰多次催促曾贵宝支付首期购房款。曾贵宝于2018年4月17日支付首期购房款300000元，但郑华杰、俞宪服务部却没有履行合同义务。至2018年7月23日，俞宪服务部才告知曾贵宝，晶都花园2座3002房产因被查封而无法办理过户手续。经查，晶都花园2座3002房产于2018年4月3日、9日被广东省中山市第一人民法院（以下简称中山第一法院）查封。该查封时间早于曾贵宝支付首期购房款时间。俞宪服务部明知晶都花园2座3002房产被中山第一法院查封，仍要求曾贵宝付款，恶意套取购房款。郑华杰的违约行为损害了曾贵宝的合法权益，而俞宪服务部作为居间方，对房屋交易安全负有保障义务，但其对交易房产及卖方情况审查不严，导致曾贵宝的合法权益受损，应承担违约责任。曾贵宝提起诉讼，请求法院依法查明事实并支持曾贵宝的诉讼请求。郑华杰没作答辩。俞宪服务部辩称，曾贵宝与郑华杰签订房屋买卖合同时，俞宪服务部对合同项下房产（即×都花园××3002房产）进行查档，结果是×都花园××3002房产并无被查封记录。晶都花园2座3002房产被查封后，郑华杰没有履行告知义务。在核实交易税费时，俞宪服务部始知×都花园××3002房产被查封的事实，即联系曾贵宝、郑华杰到服务部协商解决退款问题，但未联系到郑华杰，联系上郑华杰了，其又说次日要回老家。俞宪服务部已尽审查义务，且提供了居间服务。郑华杰故意隐瞒×都花园××3002房产被查封的事实，导致交易无法完成，因此，俞宪服务部不同意退还已收的居间费用。法院应驳回曾贵宝要求俞宪服务部承担责任的诉讼请求。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。
经审理查明，×都花园××3002房产权利人系郑华杰。该房产于2018年1月26日设定抵押，抵押权人系交通银行股份有限公司中山分行（以下简称交行中山分行），被担保主债权数额为432000元。根据俞宪服务部提供的打印日期为2018年3月29日的不动产登记资料证明表，晶都花园2座3002房产于当日并无被查封的记录。2018年3月29日，曾贵宝与郑华杰、俞宪服务部签订《二手房买卖合同》。合同载明：卖方（甲方）为郑华杰，买方（乙方）为曾贵宝，经纪方（居间方）为俞宪服务部。经居间方提供中介服务，甲乙双方出售/购入×都花园××3002房产[证号：粤（2018）中山市不动产权第00×××64号]。该房产转让成交价为995500元；交易过程中涉及的税费和其他费用（测量费、按揭费用、贷款评估费、交易手续费、办证工本费等）均由乙方承担。合同签订时，乙方向甲方支付定金60500元；合同签订后，乙方向甲方支付赎楼款（即甲方未付的按揭贷款）300000元（该款抵作首期购房款），余下的赎楼款由甲方支付。若乙方支付赎楼款后，甲方不配合赎楼或赎楼后不配合办理过户手续（即反悔不卖的），则视为甲方违约；乙方有权解除合同，要求甲方退回已收的款项，并要求甲方按转让成交价的20%支付违约金。甲方收取定金后需在3个工作日内完成赎楼流程，将房产证交由居间方或乙方保管。乙方提供按揭贷款所需的资料给银行进行审查，若银行不通过乙方的贷款申请，则甲方收到通知后在3个工作日内退回已收的款项给乙方；若乙方因其他原因放弃购置房产，则甲方有权没收定金。银行通过乙方贷款申请后，甲乙双方在2018年5月15日前（如2018年5月15日之后才有贷款初审结果，则以银行通过初审的日期为准）到中山市地税局办理核税和缴税业务；甲乙双方在办妥缴税业务的当日到中山市综合办签署房地产买卖合同，并办理过户递件手续，且过户递件回执由居间方代为执管。甲乙双方同意委托居间方办理合同项下房产的转名过户手续，并在合同签订后提交转名过户所需的资料给居间方。甲方对合同项下房产享有完整的产权，须如实披露交易的真实情况，如存在隐瞒重要事实或提供虚假情况的行为，或因合同项下房产被查封导致无法递件过户的，即视为甲方违约；乙方有权解除合同，要求甲方退回已收的款项，并要求甲方按转让成交价的20%支付违约金。本合同取代三方在缔约过程中的声称、理解、承诺以及协议，且居间方已就合同条款向甲乙双方作详尽解释，双方对合同条款的含义清楚明白且无异议。该合同还约定了其他事项。合同签订后，郑华杰收取了定金60500元，并出具定金收据给曾贵宝收执；俞宪服务部收取了居间费11900元（即应收居间费23800元的50%款项），并出具收据给曾贵宝收执。2018年4月17日，曾贵宝通过银行转款300000元给郑华杰。2018年5月24日，交行中山分行办理了×都花园××3002房产抵押登记的注销手续。2018年6月14日，曾贵宝向中山农村商业银行股份有限公司（以下简称中山农商行）递交按揭贷款申请书、个人楼宇按揭贷款申请书、个人（家庭）住房证明，申请借款635000元。2018年6月29日，曾贵宝、郑华杰签署贷款资金划拨委托授权书，双方同意将贷款635000元转入郑华杰在中山农商行南头支行开立的账户。2018年7月9日，中山农商行南头支行向曾贵宝出具个人二手房贷款初审结果（同贷书）。因×都花园××3002房产被查封，导致交易无法完成，且郑华杰不退还已收的款项，故曾贵宝于2018年8月21日诉至本院，提出前述的诉讼请求。根据曾贵宝、俞宪服务部提交的不动产资料证明表/查询结果（打印日期为2018年7月17日、2018年9月27日），×都花园××3002房产于2018年4月3日被中山第一法院查封，查封文号：（2018）粤2071民初3174号、（2018）粤2071执保1376号，查封类型：预查封；于2018年4月9日被中山第一法院查封，查封文号：（2018）粤2071民初4238号、（2018）粤2071执保1485号，查封类型：轮候预查封；于2018年9月12日被本院查封，查封文号：（2018）粤2072民初10504号、（2018）粤2072执保1448号，查封类型：轮候预查封。又查，《关于加强房地产中介管理促进行业健康发展的意见》（建房[2016]168号，实施日期为2016年7月29日）第一条第）（一）项规定：“规范中介机构承接业务。中介机构在接受业务委托时，应当与委托人签订书面房地产中介服务合同并归档备查，房地产中介服务合同中应当约定进行房源信息核验的内容。中介机构不得为不符合交易条件的保障性住房和禁止交易的房屋提供中介服务。”第（二）项规定：“加强房源信息尽职调查。中介机构对外发布房源信息前，应当核对房屋产权信息和委托人身份证明等材料，经委托人同意后到房地产主管部门进行房源信息核验，并编制房屋状况说明书。房屋状况说明书要标明房源信息核验情况、房地产中介服务合同编号、房屋坐落、面积、产权状况、挂牌价格、物业服务费、房屋图片等，以及其他应当说明的重要事项。”
本院认为，曾贵宝与郑华杰、俞宪服务部签订的《二手房买卖合同》，合同当事人的意思表示真实，内容没有违反法律、行政法规的强制性规定，应确认为有效。非依法律规定或双方约定，曾贵宝或郑华杰不得擅自变更《二手房买卖合同》的内容或解除《二手房买卖合同》。曾贵宝已依约支付定金60500元及首期购房款300000元给郑华杰，履行了合同约定的义务。虽郑华杰履行了合同约定的赎楼义务（即交行中山分行在收回按揭贷款后，办理了合同项下房屋抵押登记的注销手续），但合同项下房屋因可归责于郑华杰的原因被查封，导致交易没法完成，合同目的落空。因此，曾贵宝有权解除《二手房买卖合同》。合同解除权的基本特征是，合同当事人一方根据约定的合同解除条件或法定的解除事由，以须受领的单方意思表示终结合同。只要符合约定的解除条件或法定的解除事由，解除合同的意思一旦送达对方或为对方所了解，即发生终结合同及恢复原状的效力。法院或仲裁机构的作用仅在于，当对方当事人对合同解除有异议时，认定解除权的产生是否符合约定条件或法定事由。虽曾贵宝在诉讼前并无向郑华杰发出解除合同的通知，但其“解除商品房买卖合同关系”的诉讼请求，经本院公告送达民事诉状等应诉材料后（自发出公告之日起，经过六十日，即视为送达），郑华杰已有所了解。依合同有关“甲方（即郑华杰）对合同项下房产享有完整的产权，须如实披露交易的真实情况，如存在隐瞒重要事实或提供虚假情况的行为，或因合同项下房产被查封导致无法递件过户的，即视为甲方违约；乙方（即曾贵宝）有权解除合同，要求甲方退回已收的款项，并要求甲方按转让成交价的20%支付违约金”的约定，曾贵宝有关“解除其与郑华杰之间的商品房买卖合同关系，判令郑华杰返还购房款360500元及支付违约金199100元（按转让成交价995500元的20%计算）”的诉讼请求应予支持。俞宪服务部已提供居间服务，并促成曾贵宝与郑华杰签订《二手房买卖合同》，只是在合同履行期间，合同项下房屋因可归责于郑华杰的原因被查封，导致交易没法完成。因此，曾贵宝已交付给俞宪服务部的居间费11900元应由郑华杰负担，即曾贵宝有关“判令郑华杰返还居间费11900元”的诉讼请求应予支持。违约金为担保债务履行而设，在发生其指向的违约情事之前，违约金处于备而不发状态，债权人亦无违约金请求权。违约金请求权的产生，其规范前提涉及违约金约定和违约两大核心要件。根据前引的合同约款，合同项下房产被查封导致无法递件过户的，曾贵宝有权解除合同，要求郑华杰退回已收的款项，并要求郑华杰按转让成交价的20%支付违约金。曾贵宝已诉请郑华杰返还购房款360500元，但郑华杰在本判决作出前仍没有履行给付义务，应承担迟延赔偿责任。该迟延赔偿责任与合同项下房产被查封导致无法递件过户所产生的违约责任不同。因此，曾贵宝有关“判令郑华杰支付购房款360500元自2018年8月21日起至判决指定清偿之日止按银行同期贷款利率计付的利息”的诉讼请求应予支持。根据俞宪服务部提供的打印日期为2018年3月29日的不动产登记资料证明表，×都花园××3002房产于当日并无被查封的记录。即《二手房买卖合同》签订前/时，俞宪服务部已履行了《关于加强房地产中介管理促进行业健康发展的意见》所规定的房源信息尽职调查义务。合同履行期间，合同项下房屋于2018年4月3日被中山第一法院查封，曾贵宝于2018年4月17日通过银行转款300000元给郑华杰。曾贵宝诉请俞宪服务部返还购房款360500元、居间费11900元，以及支付违约金199100元的理由为：俞宪服务部明知×都花园××3002房产被中山第一法院查封，仍要求曾贵宝付款，恶意套取购房款。但曾贵宝对其主张并无提交证据加以证明，应承担举证不能责任，加之俞宪服务部提供了居间服务，有权收取报酬。因此，曾贵宝上述的诉讼请求不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款、第九十六条第一款、第九十七条、第一百一十四条第一款、第四百二十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条的规定，缺席
判决如下：
一、解除原告曾贵宝与被告郑华杰之间的商品房买卖合同关系；
二、被告郑华杰于本判决发生法律效力之日起7日内返还购房款360500元给原告曾贵宝，并支付该款自2018年8月21日起至判决指定清偿之日止按银行同期贷款利率计付的利息；
三、被告郑华杰于本判决发生法律效力之日起7日内支付违约金199100元，以及返还居间费11900元给原告曾贵宝；
四、驳回原告曾贵宝的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行金钱给付义务,应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定,加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费9515元，保全费3378元，合计12893元，由原告曾贵宝负担1893元，被告郑华杰负担11000元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省中山市中级人民法院。
审判长 梁德明
审判员 朱永前
审判员 林钰琼
二〇一九年三月四日
书记员 叶科伶 微信公众号“”