文书内容重庆市第一中级人民法院民 事 判 决 书(2019)渝01民终107号
上诉人（原审原告）：李林高，男，汉族，1973年3月13日出生，住浙江省温岭市。
委托诉讼代理人：周厚林，重庆美翎律师事务所律师。
委托诉讼代理人：曾磊，重庆美翎律师事务所实习律师。
被
上诉人（原审被告）：曹静，女，汉族，1975年5月15日出生，住重庆市江**。
委托诉讼代理人：毛廷超，重庆五典律师事务所律师。
被
上诉人（原审被告）：邢大全，男，汉族，1952年1月19日出生，住重庆市渝**。
委托诉讼代理人：毛廷超，重庆五典律师事务所律师。
被
上诉人（原审被告）：邢大德，男，汉族，1955年4月26日生，住重庆市渝**。
委托诉讼代理人：毛廷超，重庆五典律师事务所律师。
被
上诉人（原审被告）：李思颖，女，汉族，1997年8月22日出生，住重庆市渝**。
委托诉讼代理人：毛廷超，重庆五典律师事务所律师。
被
上诉人（原审被告）：杨定鹏，男，汉族，1997年12月22日出生，住重庆市渝**。
委托诉讼代理人：毛廷超，重庆五典律师事务所律师。
上诉人李林高因与被上诉人曹静、邢大全、邢大德、李思颖、杨定鹏（以下简称曹静等五人）房屋租赁合同纠纷一案，不服重庆市渝北区人民法院（2018）渝0112民初17738号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年1月8日立案后，依法组成合议庭，对本案进行了审理。上诉人李林高的委托诉讼代理人周厚林和被上诉人邢大全及其与曹静、邢大德、李思颖、杨定鹏的共同委托诉讼代理人毛廷超到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。李林高上诉请求：1.撤销重庆市渝北区人民法院（2018）渝0112民初17738号民事判决，改判由曹静、邢大全、邢大德、李思颖、杨定鹏共同赔偿李林高损失188430元；2.本案诉讼费全部由曹静、邢大全、邢大德、李思颖、杨定鹏承担。事实及理由：1.一审判决错误认定《门市租赁合同》有效，曹静等五人对涉案门面并无所有权，该五人将涉案门面进行出租系无权处分，且该五人未取得建设工程规划许可证或未按照该许可证的规定对门面进行改建，故该合同应为无效；2.双方签订的《门市租赁合同》明确约定了李林高租赁涉案门面用于烟酒店经营，但曹静等五人不能提供涉案门面的经营场所证明，导致李林高不得不停止经营，且该门面存在安全隐患不符合烟酒店的经营条件。曹静、邢大全、邢大德、李思颖、杨定鹏辩称：一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求予以维持。事实与理由：1.邢大全等五人取得了案涉房屋的使用权，具有出租房屋的权利；2.一审中李林高出具了营业执照，也并没有收到行政机关不准许其营业的决定；3.李林高所述的赔偿是基于租赁合同无效导致，损失的大小没有证据证明。李林高向一审法院起诉请求：判令曹静、邢大德、邢大全、李思颖、杨定鹏共同赔偿李林高的损失共计188430元。一审法院认定事实:坐落于渝**龙塔街道兴盛大道**附**中渝·梧桐郡****车库幢负1-菜市场权利人为曹静等五人。李林高举示的《门市租赁合同》载明出租方（甲方）为曹静，承租方（乙方）李林高，合同约定甲方将位于渝北区龙塔街道兴盛大道55号附1号中渝梧桐郡3期4号车库幢负1-菜市场旁门面出租给乙方作烟酒经营使用，租赁期限为六年，即从2018年5月20日起至2024年4月19日止，租金每月捌仟元整，半年付，租金由乙方提前15日前交给甲方，乙方需向甲方缴纳保证金壹万元整，合同尾部甲方签字有曹静、邢大全、邢大德、李思颖、杨定鹏，乙方签字处有李林高，落款时间为2018年5月20日。曹静、邢大全对上述签字真实性无异议，邢大德、李思颖、杨定鹏称其未在合同上签字，李林高称签订租赁合同时，曹静和邢大全是签字的，其他三人是让他们拿回去补签，是否是邢大德、李思颖、杨定鹏签字不清楚。李林高举示营业执照的复印件显示李林高经营的渝北区吾桐烟酒店的经营场所为重庆市渝北区龙塔街道兴盛大道55号附1号中渝·梧桐郡三期4号车库幢负1-菜市场门口，其举示的营业执照原件显示李林高经营的渝北区吾桐烟酒店的经营场所为重庆市渝北区龙塔街道兴盛大道55号附1号中渝·梧桐郡三期4号车库幢负1-菜市场。李林高称其最开始拿门市租赁合同及产权证复印件去工商局进行注册，登记的场所为菜市场门口，7月20日工商局审查发现营业执照产权证明与营业场所不一致，就变更为了菜市场。2018年8月2日，李林高向曹静等五人邮寄了《关于李林高烟酒店无法继续经营和要求赔偿损失的函》，函载明，其与曹静等五人签订了租赁合同，在烟酒经营过程中发现经营门面地址与办理营业执照提供的房产证上的地址不一致，工商部门于2018年7月23日对营业执照进行了变更，导致了其出现无照经营的情况，直接导致无法正常经营，经了解，曹静等五人并未取得产权，也并无产权，其为租赁门面支出了租金、门面转让费等共计188430元，现函告曹静等五人赔偿损失，并从2018年7月23日停止经营，并清场退出门面。曹静称收到了函，邢大德、邢大全、李思颖、杨定鹏称未收到函。李林高为证明其存在损失，向法院举示了损失清单明细、中国农业银行转账凭证、曹静微信收款记录、门面租金及押金收条、物业管理费收条、装修费及灯箱广告收据、车辆买卖协议（2份）、热水器及空调收据（2份）等证据。曹静举示了《中渝·梧桐郡菜市场认购协议》载明出卖人为重庆聚信房地产开发（集团）有限公司，认购人为邢大全，认购协议的附图中有阴影部分，阴影部分载明有“乙方拥有使用权”，曹静称李林高租赁的为曹静等五人拥有的使用权的门市。一审法院认为：曹静举示的认购协议显示，邢大全在认购菜市场时，开发商承诺认购人对案涉租赁门面拥有使用权，曹静等五人取得菜市场产权后，同时亦取得了案涉租赁门面的使用权，其有权对外出租。曹静等五人以曹静名义将案涉房屋出租给李林高，并与李林高签订了租赁合同，租赁合同系双方真实意思表示，合法有效。合同成立后，曹静将涉案门面交给了李林高，李林高亦以租赁合同、房产证复印件等资料办理了工商登记，曹静等五人并不存在违约行为，李林高要求曹静等五人赔偿损失，无事实依据，法院不予支持。李林高称工商部门将其营业执照的经营场所变更为菜市场，然其并未租赁菜市场，所以属于无照经营可能面临处罚，然工商部门变更了李林高营业执照上的经营场所是否导致了李林高属于无照经营，李林高继续经营是否面临行政处罚，李林高并未举示证据予以证明，应当承担举证不能的法律后果，法院对其诉称理由不予采纳。一审法院依据《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，
判决如下：驳回李林高的诉讼请求。本案案件受理费4070元，减半收取2035元，由李林高负担。二审审理中，本院组织双方对案涉房屋进行现场勘查。经勘查，双方均认可案涉房屋是一个相对封闭可以独立使用的空间；对于案涉房屋的卷帘门，曹静称系李林高前一个承租人安装，李林高则称反正不是其承租后安装的。在本院勘查询问中，邢大德、李思颖、杨定鹏认可曹静、邢大全代表其三人与李林高签订了涉案租赁合同。另，李林高在2019年1月15日的询问中陈述其已搬离涉案房屋，钥匙放于物管处，并称不再需要涉案房屋内遗留的设施设备，曹静等五人可自行处置。本院对一审判决认定的其他事实予以确认。
本院认为，双方争议焦点为：案涉合同的效力问题、邢大全等五人是否应承担赔偿责任的问题。第一，关于案涉合同的效力问题。依据本院实地勘查来看，李林高实际使用的面积系涉案门面卷帘门之后的范围，该范围应包括了《中渝·梧桐郡菜市场认购协议》附图载明的“乙方拥有使用权”的区域和与该区域相对的外廊部分，也即李林高实际使用的范围超出了认购协议载明的“乙方拥有使用权”的范围。因李林高认可案涉房屋卷帘门不是其本人安装，而依据现有证据也不能认定系曹静等五人安装，且涉案租赁合同也未明确租赁房屋的四至界限、租赁面积和租金的计算面积等，审理中曹静等五人称其租赁给李林高的房屋范围只限于其五人享有使用权的88平方米，故
本院认为虽然可以确认李林高是按与曹静等五人签订合同时该门面现状进行使用的事实，但不能据此即认定曹静等五人将超出其享有使用权范围的外廊部分租赁给李林高的事实。另对于曹静等五人享有使用权的区域，双方均未举证证明该部分区域的性质和用途，如李林高认为该部分区域属于公共区域，也只能由其他享有权利的人向曹静等五人提出主张。对于曹静等五人能否依据邢大全与重庆聚信房地产开发（集团）有限公司签订的《认购协议》对该区域享有使用权的问题，因邢大全对此并未提出异议，且以其在本案中的实际行为认可曹静等五人依据该认购协议对该区域共同享有使用权的事实，本院予以确认。故对于涉案租赁合同的效力，
本院认为并未违反法律禁止性规定，应为有效。第二，关于邢大全等五人是否应承担赔偿责任的问题。李林高上诉认为由于曹静等五人不能提供案涉房屋的产权证明且该房屋不具备烟酒店经营的条件导致其无法取得营业执照、不能继续正常经营，
本院认为依据现有证据只能证明工商部门对李林高在涉案门面处开办的烟酒店经营场所进行了变更登记，并未取缔其营业执照，因此并不存在如李林高所述其烟酒店为无照经营的情形，且李林高也未举证证明其烟酒店因经营场所变更而被行政处罚的事实，故李林高请求邢大全等五人承担赔偿责任的理由不能成立也无法律及事实依据，本院不予支持。综上所述，李林高的上诉请求不能成立，法院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，
判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费4070元，由李林高承担。本判决为终审判决。
审判长 师玉婷
审判员 郑 泽
审判员 闫信良
二〇一九年三月四日
法官助理张冀兮
书记员冉梦云 微信公众号“”