成都市温江区人民法院 执 行 裁 定 书 (2019)川0115执异95号 案外人：周伟，男，1977年8月13日出生，汉族，户籍地：成都市温江区，现住成都市温江区。 案外人：刘娟，女，1979年2月23日出生，汉族，户籍地：成都市温江区，现住温江区。
委托代理人：向寄太，男，1984年9月15日出生，汉族，住成都市温江区。
申请执行人：邓忠良，男，汉族，1965年5月2日出生，住四川省西昌市。
申请执行人：何仁秀，女，汉族，1969年8月9日出生，住四川省西昌市。
被执行人：四川巨鸿房地产开发有限公司，住所地：成都市金牛区。
法定代表人：赵生武。 在本院执行申请执行人邓忠良、何仁秀等(详见附件清单1)与被执行人四川巨鸿房地产开发有限公司(以下简称巨鸿公司)房屋买卖合同纠纷一案中，案外人周伟、刘娟等(详见附件清单2)对执行位于成都市温江区柳城街道德通桥路425号使用范围内的土地【温国用（2007）字第617号】（以下简称争议土地）提出书面异议。本院受理后，依法组成合议庭进行审查，现已审查终结。 案外人异议称，一：案外人与四川巨鸿房地产开发有限公司在贵院查封前已签订了合法有效的《房产买卖合同》；2011年4月8日，案外人与四川巨鸿房地产开发有限公司在异议土地上开发的预售商品房“御富枫景”项目售楼部签订了《房产买卖合同》（合同编号：YFFJ-056），在2011年4月10日在成都市温江区房管局进行了备案登记（合同备案号为：121500），该合同签订时间早于贵院查封之前。二：案外人在人民法院查封之前已合法占有该不动产。案外人就购买该商品房已于2014年12月1日收房并居住占有到至今；三：案外人已按照合同约定支付了全部房款。2011年4月11日，与四川巨鸿房地产开发有限公司签订《房产买卖合同》时，支付了首付款180580元，余款按揭支付。四：非因买受人自身原因未办理过户登记。案外人按照购房合同按时缴纳了各项费用，并不断敦促开发商按时履行合同按时交房，并办理不动产权登记，由于开发商管理不善，资金链断裂，才导致案外人所购房屋至今没能办理到不动产权登记。同时，根据《中华人民共和国物权法》第146、147条、182条的规定，不动产建筑物与建设用地是一体的，必须同时处分或抵押。本案中，虽从形式上看，贵院的查封仅仅涉及建设用地，对案外人的房屋并未进行查封，但根据上述的法律规定，贵院的查封实际上已经包含了案外人所购房屋，且因贵院的查封，致使案外人无法办理产权登记过户手续。请求依法解除对案外人购买房屋对应土地的使用权查封、维护异议人的合法权益。 经审查查明，案外人周伟、刘娟等人分别于2011年至2012年先后与巨鸿公司签订了《房产买卖合同》，购买案涉土地上的“御富风景”房屋、车位(详见附件清单2)，案外人委托巨鸿公司办理权属转移。双方进行了备案登记。案外人等支付了全款，或者支付了首付款，余款通过按揭方式由成都农商银行垫付。四川群峰物业管理有限公司证明案外人等在案涉房屋居住。 另查明，本院依据已发生法律效力的（2015）温江民初字第1015号等民事判决书，受理邓忠良、何仁秀等申请执行巨鸿公司房屋买卖合同纠纷一案，于2015年11月17日并案作出（2015）温江执字1156-1号执行裁定书，查封了巨鸿公司位于成都市温江区柳城街道德通桥路425号使用范围内的土地【温国用（2007）字第617号】。 以上事实，有《商品房买卖合同》及补充协议、付款凭证、成都农商银行借款合同、入住证明、收据等证据在案为证。
本院认为，《中华人民共和国物权法》第一百四十七条规定：“建筑物、构筑物及其附属设施转让、互换、出资或者赠与的，该建筑物、构筑物及其附属设施占用范围内的建设用地使用权一并处分。”本案中，案外人在查封争议土地使用权前已与巨鸿公司签订了合法有效的书面买卖合同购买成都市温江区柳城街道德通桥路425号“御富风景”案涉房屋，争议土地系该房屋使用范围内的国有土地，其土地使用权亦应随之一并处分。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”案外人签订购房合同后已支付全部购房款，或支付了首付款，余款由银行垫付，并占有使用房屋至今，未办理过户登记非因案外人自身原因，因此，案外人对该房屋享有的实体权利应当排除执行，争议土地亦应一并被排除执行。综上，对案外人解除争议土地查封的请求，本院予以支持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定，
裁定如下： 停止对成都市温江区柳城街道德通桥路425号“御富风景”案涉房屋（详见附件清单2）对应土地的执行。 案外人、当事人对裁定不服，可以自本裁定书送达之日起十五日内向本院提起诉讼。
审判长 杨晓梅
审判员 黄 晖
审判员 钟 丽
二〇一九年三月四日
书记员 肖 雪 附件清单1： （2015）温江执字1156号
申请执行人：邓忠良，男，汉族，1965年5月2日出生，住四川省西昌市。
申请执行人：何仁秀，女，汉族，1969年8月9日出生，住四川省西昌市。 (2017)川0115执1508号
申请执行人：郑应华，男，1981年9月23日出生，户籍地福建省福清市，现住成都市温江区。 (2017)川0115执80号
申请执行人：成都天野丽阳电子新技术有限公司，住所地：成都市高新区。通讯地址：成都市二环路西二段。 附件清单2 搜索“”