贵州省遵义市汇川区人民法院民 事 判 决 书（2019）黔0303民初827号
原告：李颖，女，1986年1月8日出生，汉族，住贵州省遵义市红花岗区。
委托诉讼代理人：王丹，贵州佳信律师事务所律师。
被告：黄英，女，1978年3月3日出生，汉族，户籍所在地贵州省仁怀市，现住遵义市汇川区。
委托诉讼代理人：黄青，男，1969年3月8日出生，仡佬族，户籍地遵义市汇川区，现住遵义市汇川区，系黄英配偶。
第三人：汇川区众成房地产经纪服务中心，住所地：遵义市汇川区香港路松子坎市场**门面，注册号：520303600355802。经营者：张春波，男，1993年2月2日出生，汉族，住贵州省桐梓县。
原告李颖与被告黄英、第三人汇川区众成房地产经纪服务中心（以下简称众成房地产服务中心）房屋买卖合同纠纷一案。本院于2019年1月23日立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告李颖的委托诉讼代理人王丹、被告黄英的委托诉讼代理人黄青、第三人众成房地产服务中心经营者张春波到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告李颖向本院提出诉讼请求：1、判令解除原、被告签订的《众成房屋买卖合同》；2、判令被告退还原告支付的定金10000元，原告按合同约定支付给中介公司的中介服务费7000元，原告替被告向银行还贷9000元以及被告应承担违约金175000元，共计201000元；3、判令被告承担诉讼费、律师费、保全费等。事实及理由：2018年6月25日，原告与被告经汇川区众成房地产服务中心的中介服务签订了《众成房地产买卖合同》，约定被告将所有的位于遵义市××区南京路××花园××单元××号房屋以875000元的价格出卖给原告。合同签订当日，原告向第三人支付了7000元的中介费。从当月起，原告代被告向银行每月还贷3000元，还贷3个月共9000元。在2018年10月原告得知该房屋于2018年7月被法院查封，找到被告让其交房，被告明确不能交房。2018年12月30日系合同约定的交房期限，被告仍不能交付房屋，根据合同约定，被告应承担该房屋成交价20%的违约金。为此，原告诉至本院，提出如前诉请。
被告黄英辩称，我方同意解除房屋买卖合同，同意返还定金10000元、支付中介费7000元、返还原告垫付的银行贷款。但是，我不同意支付违约金，房屋因被法院查封不能交付，不是我不同意交付，我主观上无过错，不应承担违约金。即便要承担违约金，应该综合买卖合同约定的同时遵守法律规定，原告只支付了10000元定金，主张按房屋成交价的20%支付175000元违约金，显然过高，我同意以25800元为基数按月利率10%支付三个月的利息作为违约金。第三人众成房地产服务中心述称，同意解除三方签订的房屋买卖合同，由法院依法裁判。本院
经审理查明事实如下：2018年6月25日，原告作为乙方买方与被告作为甲方卖方经第三人提供居间服务签订了《众成房地产房屋买卖合同》，该合同约定甲方将其位于遵义市××区南京路××花园××单元××号房屋以875000元的价格出卖给乙方，该房屋在储蓄银行有二手房贷款；三方签订本合同时，乙方须向丙方支付中介费7000元，向甲方支付定金10000元；甲乙双方约定于2018年9月30日前办理该房屋过户相关手续，最迟于2018年12月30日交房。合同还约定如甲方签署本合同及收取上述定金后未能履行本合同之条款将房屋售予乙方，则甲方需退还乙方定金外，并双倍赔偿予乙方；甲乙任何一方拒绝履行合同或解除合同，或者违约，守约方有权要求违约方支付房屋实际成交价的20%作为违约金。当日，原告向被告支付了定金10000元，向第三人支付了中介服务费7000元。合同签订后，原告分别于2018年7月3日、8月3日、9月4日替被告向银行偿还贷款3000元、3000元、2800元，共计8800元。另查明，因被告与案外人发生债务纠纷，本院于2018年7月11日查封涉案房屋，司法拍卖网显示该房已于2019年2月7日成交。审理过程中，原告向本院申请对被告的财产进行诉讼保全，交纳保全费1525元。
本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。原告、被告及第三人签订的《众成房地产房屋买卖合同》是当事人的真实意思表示，各方当事人均应按照约定全面履行自己的义务。因该房屋在案涉合同约定交房之前被法院查封，致使合同目的无法实现，原告要求解除合同，于法有据，被告及第三人均同意，本院予以支持。《中华人民共和国合同法》第九十四条规定：“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失”，原告要求被告赔偿中介费7000元、代偿银行贷款8800元，于法有据，被告予以同意，本院予以支持。被告因与案外人发生债务纠纷导致合同无法履行被解除，被告应承担合同提前解除的违约责任。《中华人民共和国合同法》第一百一十六条规定：“当事人既约定违约金，又约定定金，一方违约时，对方可以选择适用违约金或者定金条款”。现原告选择被告按照违约金条款支付违约金，故被告应返还原告定金10000元。关于违约金是否过高，《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二十六条规定：“买卖合同因违约而解除后，守约方主张继续适用违约金条款的，人民法院应予支持；但约定的违约金过分高于造成的损失的，人民法院可以参照合同法第一百一十四条第二款的规定处理。”被告提出原告主张的违约金过高，要求调低，本院根据公平和诚实信用原则，结合合同履行情况、当事人过错程度、当事人损失等因素，酌情将违约金调整为20000元，对原告主张超过部分不予支持。综上，根据《中华人民共和国合同法》第九十四条、第九十七条、第一百一十四条、第一百一十六条，《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二十六条之规定，
判决如下：
一、解除原告李颖与被告黄英、第三人汇川区众成房地产经纪服务中心于2018年6月25日签订的《众成房屋买卖合同》；
二、被告黄英于判决生效后十日内返还原告李颖定金10000元，赔偿原告李颖中介费7000元、银行贷款8800元，并支付原告李颖违约金20000元，合计45800元；
三、驳回原告李颖的其他诉讼请求。如果未按照本判决指定的期间履行金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费2160元，保全费1525元，合计3685元，由原告李颖承担2835元，被告黄英承担850元。
如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人人数提出副本，上诉于贵州省遵义市中级人民法院。
审判员 张亚丽
二〇一九年三月四日
法官助理周琴美
书记员李晓姝 更多数据：