广东省中山市第一人民法院民 事 判 决 书（2016）粤2071民初1519号
原告：**杰，男，1974年12月26日出生，汉族，身份证住址广东省中山市火炬开发区，
委托诉讼代理人：王振，广东卓而立律师事务所律师。
被告：广东中汇合创房地产有限公司，住所地广东省中山市火炬开发区集中新建区24幢火炬大厦7楼708室，统一社会信用代码442000000019921。
法定代表人：李常谨。
委托诉讼代理人：周敏，广东香山律师事务所律师。
委托诉讼代理人：王艳丽，广东香山律师事务所律师。
原告**杰诉被告广东中汇合创房地产有限公司（以下简称为中汇公司）商品房预售合同纠纷一案，本院于2016年1月18日立案后，依法组成合议庭，适用普通程序公开开庭进行了审理。原告委托代理人王振，被告委托代理人周敏、王艳丽到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。**杰向本院提出诉讼请求：被告赔偿原告损失1000000元。事实和理由：2013年3月19日，原、被告签订商品房买卖合同，原告向被告购买由被告开发建设的中山市火炬开发区建中路8号汇景东方花园雁鸣居54幢103房一处，该房屋建筑面积236.10平方米，该商品房土地使用权面积为185.62平方米，住宅花园占地面积67平方米，基底面积118.62平方米，购房总价2259393元。被告承诺该处房产占地185.62平方米以及能够出具土地使用权证书是原告决定购买该房产的决定性因素。被告于2015年9月底向原告出具了房地产权证书及面积为118.8平方米的土地使用权证书，未按照合同的约定向原告出具面积为185.62平方米的国有土地使用权证书，被告也明确表明无法出具，被告的行为给原告造成巨大的损失。
被告中汇公司答辩称，1.被告的房款售价是按套内建筑面积计价的，按照合同的第4条的约定，花园是没有计入计价的范围内的。2.根据双方买卖合同补充协议第6条第9款的约定，该物业的基地面积及权属登记面积由政府相关部门决定，如果与本合同约定有差异，被告不做补偿及被告不得以此解除合同，而且在签订认购书时都有明确该条款的。3.原告在办理商品房登记时已确认了当时涉案房屋办证产权面积是235.8平方米，土地使用面积是118.8元，在2015年6月1日签订的。4.原告现在对花园的面积是实际上能够单独使用的，不存在任何的权益障碍。5.原告诉求的赔偿损失1000000元，目前为止没有看到损失的依据是什么，而且被告的办证行为也是与原告之间有协议约定的，被告没有对原告造成任何损失。综上，原告的诉讼请求没有事实和法律依据。诉讼中，原告申请对位于中山市火炬开发区建中路8号汇景东方花园雁鸣居54幢103房的花园用地价值进行评估。由于无法提供确定的具体位置边界形状面积，本院依法委托中山市测绘工程有限公司对上述花园用地进行测量并出具测量图纸，原告为此垫付5000元测绘费。在该公司出具测量鉴定报告（图纸编号D15AAa20183292）后，本院依法委托广东国信土地房地产估价咨询有限公司对上述项目进行评估，该公司于2018年5月3日作出房地产估价报告，评估该花园用地在价值时点（2018年4月26日）的总价值为1167975元。原告为此垫付6283元评估费。原告确认该评估报告的真实性，并根据评估报告的结论，将其诉讼请求变更为要求被告赔偿原告损失1167975元。被告对评估报告的真实性没有异议，但认为该评估报告不合理，评估结果显著过高，认为该地块是别墅附属的花园用地，不能报建修建房屋，不能作为建设用地使用，不能用建设用地的价值作为参照等，且案涉合同已明确约定计价方式为按套内面积计价，并不包含花园价格，原告购买房屋时并未为花园支付任何对价，原告主张损失没有任何依据。同时，花园虽然不能出证，但是已经明确约定原告享有使用权，没有造成房屋价值的贬损。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。原告提交的主要证据有：汇景东方花园认购书1份；商品房买卖合同1份；购房发票1张；房地产权属证书1份；土地使用权证书1份。被告中汇公司提交的主要证据有：商品房交易登记表1张；总规平面图1份；总平面布置图1份。根据**杰、中汇公司提交之证据及双方陈述，
本院查明以下事实：1.2013年2月5日，**杰与中汇公司签订认购书1份，约定由**杰以2259393元总价款向中汇公司购买案涉房屋，建筑面积单价为9569.64元/㎡；**杰应在签署认购书时支付定金100000元；该物业土地使用权面积为185.62㎡，其中花园面积约为67㎡、基底面积约为118.62㎡，上述各面积最终以政府相关部门核定的面积为准；**杰对该花园享有使用权和产权，中汇公司承诺在现时政策允许下统一办理该物业的花园土地产权，该基底及花园的权属登记由政府相关部门决定，如与本合同约定有差异的，双方不作任何补偿，也不得以此为由解除本认购书，如日后办理产权期间因不可抗力或法律、法规及有关的政策调整，而非中汇公司自身原因导致不能办理该花园土地产权的，中汇公司不负任何法律责任；双方签订中山市商品房买卖合同后，若与本认购书条款有不同的，双方同意以中山市商品房买卖合同约定为准。该认购书还约定其他条款。2.2013年3月19日，**杰与中汇公司签订中山市商品房买卖合同1份，约定**杰以9569.64元/平方米的单价、按套内建筑面积计价的方式向中汇公司购入案涉房产，该房产合同约定建筑面积共236.1平方米，套内建筑面积为236.1平方米，公共部分及公用房屋分摊建筑面积为0平方米；商品房交付使用后，合同约定的计价面积与实测套内建筑面积有差异的，以实测套内建筑面积为准，两者差异值为±0.6%以内的，买卖双方不作任何补偿，两者差异值为±0.6%以上至±3%以内的，双方按买卖合同约定的房屋单价多退少补。合同补充协议约定以下条款：该商品房土地使用权面积为185.62㎡，其中住宅花园占地面积约为67㎡、基底面积约为118.62㎡，上述各面积最终以政府相关部门核定的面积为准；买受人对该花园享有使用权和产权，出卖人承诺在现时政策允许下统一办理该物业的花园土地产权，该基底以及花园的权属登记由政府相关部门决定，如与本合同约定有差异的，买卖双方不作任何补偿，也不得以此为由解除本合同；如日后办理产权期间因不可抗力或法律、法规及有关的政策调整，而非出卖人自身原因导致不能办理该花园土地产权的，出卖人不负任何法律责任。合同还约定其他条款。合同签订后，**杰向中汇公司支付了所有购房款。3.2015年6月1日，**杰在商品房交易登记申请表受让方一栏签名确认案涉商品房建筑面积为235.8平方米、土地使用权面积为118.8平方米，该申请表末端载明“申请人承诺：双方自愿共同申请，本表所申报交易面积及交易价格与双方签订的商品房买卖合同有差异的，以本表所填报内容为准。本表填报内容及提交的所有资料均为真实如有任何虚假，登记机关可终止受理，因虚假而引起的法律责任概由申请人承担”。中汇公司于2015年6月2日在该表中签名盖章。**杰称该表中名字为其签订，但日期不是其签署，同时，中汇公司曾明确告知，67平方米花园面积产权是需要独立另行申报，该申请表仅是为了办理土地使用权为118.8平方米、建筑面积为235.8平方米的房屋产权证书，**杰并非放弃67平方米花园面积产权。4.2015年8月4日，案涉房产办妥房地产权证、土地使用权证，载明房产建筑面积235.8平方米、土地使用权面积118.8平方米。5.庭审后，**杰补充提交总规平面图及总平面布置图，拟证因中汇公司变更规划导致其67平方米的花园无法办理产权证，且其对该情况表不知情。中汇公司质证称，确认该证据真实性，但该两份证据只是显示案涉小区规划进行了变更，不能证明花园不能办证与规划变更之间存在因果关系。且中汇公司对于相关规划变更已经由中山市城乡规划局作出批复核准，并依法进行公示，履行相关的法定、约定程序，合法有效，对案涉小区内物业的办证问题未造成任何影响。**杰在签订合同时已经清楚花园面积是否能办证存在不确定性，双方在对此事有清楚共识情况下才签订相关协议、完成交易行为。及后，原告又在商品房交易登记申请表中签名确认对房屋土地使用权办证面积118.8平方米的事实无异议，因此根据相关约定，中汇公司无需承担任何责任。6.庭审后，中汇公司提交案涉房产花园面积办证情况说明，载明根据中山市政府相关职能部门的政策规定，别墅的花园面积是可以办证的，但住宅（商住）的花园除非有其他政策支持，否则是不能办证的。案涉房产是俗称的“联排别墅”，实质是低密度住宅，其本质是商住。买卖双方签订合同时都清楚案涉房产的性质及有关规定，因此被告出售案涉房产时没有把花园面积计入销售价，且在合同补充协议中明确作出对花园能否办证不确定及相关的法律责任的约定。7.庭审过程中，经本院审理查明以下情况：（1）案涉花园由**杰在实际使用；（2）案涉房产属于联排别墅；8.诉讼过程中，本院依职权向中山市自然资源局（原中山市国土局）发函调查关于联排别墅的房屋属性及关联花园能否办证问题。中山市自然资源局复函称“来文所述中山市火炬开发区建中路8号汇景东方花园雁鸣居54幢103房，于2015年8月4日办理不动产权证，权利人：**杰，用地面积118.8平方米，建筑面积235.8平方米，该房产性质属新建商品房，规划用途为住宅，具体用地办证范围详见附件”。**杰对该复函真实性予以确认，但认为中山市自然资源局的复函并没有针对协助调查函的相关问题给与正面回复，复函中的回复内容在原告已取得的产权证书中已有明确的记载，并不是本案的争议焦点。中汇公司对该复函真实性无异议，确定该函件所反映的事实。
本院认为：本案系商品房预售合同纠纷。案涉认购书、商品房买卖合同系**杰与中汇公司之间的真实意思表示，内容未违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应恪守履行。本案的争议焦点为中汇公司没有为案涉房产的花园办理国有土地使用权证是否构成违约，应否承担违约责任。汇景东方花园认购书中关于案涉花园土地办证问题的约定为“该物业土地使用权面积为185.62㎡……乙方对该花园享有使用权和产权，甲方承诺在现时政策允许下统一办理该物业的花园土地产权。该基底以及花园的权属登记由政府相关部门决定，如与本合同约定有差异的，甲乙双方不作任何补偿，也不得以此为由解除本认购书。如日后办理产权期间因不可抗力或法律、法规及有关的政策调整，而非甲方自身原因导致不能办理该花园土地产权的，甲方不负任何法律责任。”，从该认购书上述条款可见，虽然认购书中中汇公司并未作出一定能办妥案涉房产花园的权属登记承诺，但是在条款的一开始已作出土地使用权总面积（含基底及花园面积）及购房者享有使用权和产权的内容陈述，容易使购房者先入为主认为案涉花园土地可以办妥土地使用权证，很大程度上成为诱使购房者购入房产的关键因素。而**杰与中汇公司签订的中山市商品房买卖合同中关于案涉房产花园办证条款约定为“买受人对该花园享有使用权和产权，出卖人承诺在现时政策允许下统一办理该物业的花园土地产权，该基底及花园的权属登记由政府相关部门决定，如与本合同约定有差异的，买卖双方不作任何补偿，也不得以此为由解除本合同；如日后办理产权期间因不可抗力或法律、法规及有关的政策调整，而非出卖人自身原因导致不能办理该花园土地产权的，出卖人不负任何法律责任”。由此可见，在案涉商品房买卖合同补充协议中关于花园土地办证问题，中汇公司与**杰作出与认购书一致的约定，即**杰“享有花园的使用权和产权”、“如日后办理产权期间因不可抗逆或法律、法规及有关的政策调整，而非中汇公司自身原因导致不能办理该花园土地产权的，中汇公司不负任何法律责任”。由此，
本院认为，根据庭审陈述，中汇公司在尚不清楚案涉花园能否取得土地使用权的情况下，在认购书及商品房买卖合同的合同附件中均作出**杰享有案涉花园土地使用权及产权的诱导性意思表示，现案涉花园无法办理土地使用权证，中汇公司应严格按照合同约定，对不能办证系非因其自身原因导致的事实承担举证责任。中汇公司至今未能提交相关证据予以证明，且本院向中山市自然资源局发函调查的结果也未能显示案涉花园土地使用权不能办证的原因，中汇公司应承担举证不能的不利后果，**杰有权向中汇公司主张赔偿。对于**杰参照广东国信土地房地产估价咨询有限公司的房地产评估报告数值主张案涉花园土地因不能办证而损失1167975元的问题。案涉花园土地是属于案涉房产的附属花园土地，周边有围栏予以隔开，该土地虽不能办理土地使用权证，但**杰能正常单独使用该花园土地。同时，该土地是别墅附属的花园用地，不能报建修建房屋，不能作为建设用地使用，上述评估报告以建设用地价值估算该花园土地的价值，有失偏颇。再者，案涉房屋购于2013年3月19日，**杰以当时的房地产市场价格支付了案涉房产对价，**杰因购买案涉房产后不能取得案涉花园土地的损失应以其购房时期的土地价值核算，而中山市的房地产市场在近几年出现大幅度的增长，上述评估报告以2018年4月26日作为评估的价值时点评估该花园土地使用权的价值，对本案的损失核算参考价值不高。最后，案涉商品房计价方式为按套内建筑面积计价，**杰支付案涉购房款是针对案涉房屋支付对价，没有针对案涉花园土地使用权支付对价。综合上述情况，结合公平原则，
本院认为中汇公司未能为案涉花园土地办理土地使用权证，确已对**杰造成损失，应向**杰赔偿损失，但**杰主张的损失赔偿金额过高，本院依法酌情调整为350000元。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十三条、第一百一十四条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，
判决如下：被告广东中汇合创房地产有限公司于本判决发生法律效力之日起七日内向**杰支付赔偿款350000元。如果被告广东中汇合创房地产有限公司未按本判决指定的期间履行上述债务，应当依据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费13800元、测量费5000元、评估费6283元，以上合计25083元（该款原告已预付），由原告**杰负担16304元，由被告广东中汇合创房地产有限公司负担8779元（该款被告于本判决生效之日起七日内径付原告）。
如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日，内向本院递交上诉状，并按照对方当事人或代表人的人数提出副本，上诉于中山市中级人民法院。
审 判 长 杨 颖
审 判 员 王 珊
人民陪审员 欧阳镇业
二〇一九年三月三日
书 记 员 张 梦 如孙永辉姚志姬黄莺 搜索“”