四川省凉山彝族自治州中级人民法院 民 事 判 决 书 （2018）川34民终1711号
上诉人（原审被告）：杨梅，女，1972年6月出生，汉族，四川省攀枝花市人，户籍地四川省攀枝花市**，工人，大专文化，现住四川省西昌市。
被
上诉人（原审原告）：成都坤和物业咨询发展有限公司。住所地：四川省成都市武侯区棕南公寓文锦楼******
法定代表人：李方芳，系公司总经理。
委托诉讼代理人：殷达鹏，四川明炬（凉山）律师事务所律师，代理权限为特别授权。
委托诉讼代理人：王智娴，四川明炬（凉山）律师事务所律师，代理权限为特别授权。 上诉人杨梅因与被上诉人成都坤和物业咨询发展有限公司（以下简称坤和物业公司）物业服务合同纠纷一案，不服四川省西昌市人民法院（2018）川3401民初3402号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年12月3日立案后，依法组成合议庭进行了审理，上诉人杨梅、被上诉人坤和物业公司的委托诉讼代理人王智娴，到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 上诉人杨梅上诉请求：1.撤销一审判决，依法改判上诉人不向被上诉人支付所欠的物业费；2.本案一、二审诉讼费由被上诉人承担。事实和理由：一审法院以上诉人未交纳2015年6月至2017年2月物业管理费为由，认定上诉人应该交纳物业管理费。但未对上诉人提出不交纳物业管理费的理由给予合法的解释，有失法律公平。上诉人自2015年初，多次向被上诉人提出，因上诉人患有慢性支气管炎，楼下养鸽子的毛经常飞到上诉人的窗户上，鸽子粪堆积在其窗台上，严重影响其身体健康。对此，上诉人曾告知被上诉人如被上诉人不管楼下养鸽子，则停止交纳物业管理费。且双方于2017年12月29日，经被上诉人、业委会领导与上诉人及上诉人单位领导协商，约定由被上诉人业委会，在三个月内将鸽子清理完毕后，上诉人再交物业管理费。综上所述，被上诉人未按合同约定给上诉人提供完善的物业管理服务，使上诉人长期生活在被污染的环境中，造成其精神伤害和经济损失。物业公司不履行2017年12月29日达成的协议，违反了诚实守信的原则，损害了上诉人的合法权益。为维护上诉人的合法权益，请对本案依法改判。 被上诉人坤和物业公司辩称，一审法院判决认定事实清楚，适用法律正确。上诉人确有拖欠物管费的行为，一审法院判决上诉人在一定期限内给付物业费也是正确的。请求二审法院依法驳回上诉人的全部诉讼请求，维持原判。 坤和物业公司向一审法起诉请求：1.依法判令被告立即支付物业管理费、生活垃圾清运费共计2，986.00元。2.判令被告支付逾期交纳物业管理费违约金945.00元。3、本案诉讼费用全部由被告承担。 一审法院认定的事实：杨梅系西昌市月城丽景一期小区的业主，其房屋建筑面积为101.52平方米。2014年12月1日坤和物业公司与西昌市月城丽景一期小区业主委员会签订了《物业服务合同》，期限为三年，合同约定业主按建筑面积向坤和物业公司交纳物业管理公共服务费，住宅每月每平方米0.88元，《物业服务合同》第二十一条第3款规定：“本物业管理公共服务费按季度／半年／年交纳，每次交纳费用时间为缴费周期到来的前10天。”第8款规定：“业主和物业使用人无正当理由逾期交纳物业管理服务费的，从逾期之日起按每天1元交纳滞纳金。”第二十四条第1款规定了居民生活垃圾处置费为7.00元／户／月。继后坤和物业公司开始对该小区提供物业管理，坤和物业公司按照物业服务合同的约定履行了自己的义务。杨梅作为小区业主未按照物业服务合同的约定履行交纳物业管理费和生活垃圾处置费等义务。从2015年6月起至2017年12月共欠坤和物业公司物业管理费、生活垃圾清运费、建渣清运费共计2，986.00元，杨梅依法应交纳的物管费违约金为945.00元，累计费用共计3，931.00元。杨梅认为楼下业主养鸽子严重影响了其正常生活，而物业公司没有尽到管理职责，因此拒绝交纳物业管理费及垃圾清运费。 上述事实，有双方的当庭陈述及坤和物业公司提交的证据：《月城丽景小区物业服务合同》、杨梅于月城丽景小区购房流转单复印件、杨梅所欠物业费清单、坤和物业公司向杨梅催收物业费的催收证据、月城丽景一期截止2017年底交费情况汇总予以证实。 一审法院认为，依法成立的合同受法律保护。坤和物业公司与西昌市月城丽景一期小区业主委员会签订的《物业服务合同》不违反法律、行政法规的强制性规定，合同合法有效，双方当事人应当按照合同的约定履行自己的义务，杨梅作为西昌市月城丽景一期小区的业主，在接受了坤和物业公司提供的物业服务后，应当按照合同的约定履行交纳物业管理费用的义务。坤和物业公司请求杨梅支付物业管理费、生活垃圾清运费共计2，986.00元的诉讼请求，事实清楚并有证据在卷佐证，符合法律规定，该院予以支持。至于坤和物业公司请求杨梅支付逾期交纳物业管理费违约金945.00元的诉讼请求，考虑到杨梅楼下业主养鸽子的行为确实长期给杨梅的生活造成了影响，杨梅拒交物业费和生活垃圾清运费的行为在客观上存在一定的因素，因此，不宜要求杨梅支付逾期交纳物业管理费违约金。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、《物业管理条例》第七条第五款、《第四十二条及最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条及《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条的规定，判决：1.限杨梅于本判决生效后十日内支付成都坤和物业咨询发展有限公司物业管理费、生活垃圾清运费、建渣清运费2，986.00元；2.驳回成都坤和物业咨询发展有限公司的其他诉讼请求。案件受理费100.00元，由杨梅负担。 二审中，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证，并认定如下：
一、上诉人杨梅举了其拍摄的照片一组，共7张。拟证明楼下养鸽子影响了其的身体健康，且是在未欠交物管费之前其就向被上诉人反映过，并告诉被上诉人需将楼下的鸽子清理了，再继续交物管费。被上诉人坤和物业公司对上述证据的三性均有异议，理由是上诉人未提供照片的原始载体，照片形成的时间、地点不明确，不能证明照片中的房屋是上诉人的，且在一审时就应提交，现在才提交，不能作为二审的新证据使用，达不到上诉人楼下鸽子影响其正常生活的证明目的。上述证据虽然能证实案涉小区确实存在有养鸽子的现象，但无形成的时间、地点，对上诉人的证明目的，本院将结合全案其他证据予以综合认定。
二、被上诉人坤和物业公司提交的2018年8月2日《违反整改通知书》1份。证明被上诉人已经经过合法手段要求养鸽子的业主进行整改，对上诉人反映的问题，尽到了物业管理的义务，但是被上诉人没有执法权，只能要求整改。上诉人杨梅认为上述证据的真实性不能确定，不能达到被上诉人的证明目的，相反证实了被上诉人是距其2015年反映了几年后的2018年才整改。上述证据证实了被上诉人于2018年8月2日向案涉小区饲养鸽子的业主胡良才发出书面整改通知，要求胡良才清理所饲养的鸽子的事实，对此，本院予以采信。 对当事人二审争议的事实，
本院查明与一审法院查明一致，且双方当事人无异议的事实，本院予以确认。同时，根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院补充查明如下事实：西昌市月城丽景一期小区的《物业服务合同》，由坤和物业公司与西昌市月城丽景一期小区业主委员会于2014年12月1日签订，但案涉小区实际由成都坤和物业咨询发展有限公司凉山分公司管理。上诉人杨梅系案涉西昌市月城丽景一期小区20幢4单元5楼20号业主，其于２０１４年５月入住。因其楼下20幢4单元4楼16号业主用该房屋饲养了约200只鸽子，杨梅便以楼下业主饲养鸽子，影响了其身体健康和正常生活，物业公司没有尽到管理职责为由，拒绝向坤和物业公司交纳2015年5月后的物业服务费和垃圾清运费。坤和物业公司遂提起本案诉讼。在本案诉讼过程中，成都坤和物业咨询发展有限公司凉山分公司于2018年8月2日，向居住在杨梅楼下饲养鸽子的业主发出了《违反整改通知书》，至2018年12月底，杨梅楼下的业主已将其所饲养的鸽子清理至只剩几只。
本院认为，本案双方当事人的争议焦点为：上诉人杨梅是否应当向被上诉人坤和物业公司交纳所欠的物业管理费和垃圾清运费。 根据查明的事实，坤和物业公司与西昌市月城丽景一期小区业主委员会签订的《物业服务合同》是双方当事人真实的意思表示，合同不违反法律法规的强制性规定，合同内容真实有效。根据《中华人民共和国合同法》第八条“依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。”第六十条第一款“当事人应当按照约定全面履行自己的义务。”之规定，双方当事人应全面履行约定的义务。西昌市月城丽景一期小区业主委员会系该小区业主依法选举产生，其签订案涉《物业服务合同》的行为系代表该小区的业主，该合同项下的权利义务应由小区各业主享有和承担。虽然案涉小区个别业主饲养鸽子，会在一定程序上影响到杨梅的正常生活，但实施该损害行为的是饲养鸽子的业主，坤和物业公司只是管理人，只负有管理义务。另一方面，虽然坤和物业公司在接到杨梅的异议后，未能让饲养鸽子的业主及时予以清理，但根据《物业服务合同》约定，坤和物业公司所负责的公共环境卫生，是指公共场所、房屋共用部位的清洁卫生、垃圾的收集和清运，未包括各业主室内的卫生，对小区内业主的违规行为只具有管理和协调职能，不具备强制执行的职权，无权强制行为人停止损害行为，且也对小区内违规饲养动物的业主进行了督促整改。故上述合同签订后，坤和物业公司依约对案涉小区进行了管理，根据《物业管理条例》第四十二条第一款：“业主应当根据物业服务合同工的约定交纳物业服务费用。业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用的，从其约定，业主负连带交纳责任。”之规定，杨梅作为该小区的业主亦应依约定履行交纳物业服务费和垃圾清运费的义务。杨梅以被上诉人未及时让居住在其楼下的业主清理饲养的鸽子，在管理小区中不作为，未提供完善的物业管理服务为由拒绝交纳物业服务费及垃圾清运费的理由，不能成立，本院不予采信。 综上所述，上诉人杨梅的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，判决正确，应予维持。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款，《物业管理条例》第四十二条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，
判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费100.00元，由上诉人杨梅负担。 本判决为终审判决。
审判长 董永亮
审判员 杨发蓉
审判员 刘 莉
二〇一九年三月一日
书记员 唐 春 更多数据：