河南省洛阳市中级人民法院民 事 判 决 书（2018）豫03民终6701号
上诉人（原审被告）：潘永世，男，汉族，1966年12月1日出生，住河南省洛阳市老城区。
委托诉讼代理人：王秀叶，女，汉族，1964年6月15日出生，住址同上，系潘永世之妻。
被
上诉人（原审原告）：洛阳市泰龙物业管理有限公司。住所地：河南省洛阳市老城区春都路82号1幢2单元307室。
法定代表人：卜世强，总经理。
委托诉讼代理人：卫霞，河南洛浦律师事务所律师。
上诉人潘永世与被上诉人洛阳市泰龙物业管理有限公司（以下简称泰龙物业公司）物业服务合同纠纷一案，不服河南省洛阳市老城区人民法院（2018）豫0302民初1618号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。潘永世上诉请求：1、撤销一审判决，发回重审或依法改判。2、本案一、二审诉讼费由被上诉人承担。事实与理由：潘永世于2013年2月入住该小区并与洛阳市福泽物业服务有限公司签订《物业服务协议》一份，一直缴纳物业管理费到洛阳市福泽物业服务有限公司并无拖欠。泰龙物业公司称2013年4月10日与洛阳市福泽物业服务有限公司办理了服务交接手续，但是未得到业主委员会认可，也没有告知业主。泰龙物业公司与原洛阳市福泽物业服务有限公司交接后，该小区物业一直处于暂停状态，业主也未能享受应有的权利。综上，原审判决认定事实不清，请求二审法院依法维护上诉人的合法权益。泰龙物业公司辩称，双方虽然没有直接签订协议，但已形成了事实上的物业管理关系，一审法院判决所认定的事实完全正确，泰龙物业公司应当给缴纳所欠物业费，潘永世已经给泰龙物业公司支付物业费到2016年，2016年以后的潘永世应当继续缴纳。泰龙物业公司向一审法院起诉请求：1.依法判令潘永世缴纳自2016年4月1日至2018年8月31日的物业服务费计3401.99元；2.依法判令潘永世支付自2016年4月1日起至实际交清物业费之日止的违约金，按每日千分之五计算；3.本案的律师费、诉讼费由潘永世承担。一审法院认定事实：潘永世系洛阳市老城区春都路82号巨隆星城小区1幢2单元1107室（该房屋建筑面积为117.31平方米）业主。2013年2月，潘永世入住该小区并与洛阳市福泽物业服务有限公司签订《物业服务协议》一份，约定洛阳市福泽物业服务有限公司向潘永世提供物业管理服务，潘永世自开发建设单位交房之日起按照协议约定的交费标准和方式交纳物业服务费等费用，高层住宅的物业服务费按1.20元∕平方米?月收取，每六个月收取一次，于15日前交纳。后洛阳市福泽物业服务有限公司撤离该小区，泰龙物业公司入驻该小区并提供物业服务，泰龙物业公司未与潘永世签订过物业服务协议。在泰龙物业公司提供物业服务的过程中，因泰龙物业公司的物业服务质量问题，潘永世自2016年4月1日起未再向泰龙物业公司缴纳物业费，现泰龙物业公司为要求物业费及违约金具状诉至法院。另查明：2015年1月7日，《老城区发展和改革委员会关于泰龙物业公司巨隆星城物业服务收费标准的批复》【老城价（2014）10号】显示：核准巨隆星城小区的物业服务收费标准按高层1.00元∕平方米?月执行。一审法院认为，本案系物业服务合同纠纷。潘永世与洛阳市福泽物业服务有限公司签订《物业服务协议》，由洛阳市福泽物业服务有限公司提供物业管理服务。在洛阳市福泽物业服务有限公司撤离该小区后由泰龙物业公司接替该公司继续提供物业管理服务，泰龙物业公司、潘永世虽未签订物业服务合同，泰龙物业公司为该小区提供了物业服务，潘永世也向泰龙物业公司交纳物业服务费至2016年3月31日，双方已形成事实上的物业服务合同关系。关于涉案物业服务费的定价标准问题，泰龙物业公司收取物业服务费的标准已由洛阳市老城区发展和改革委员会作出的老城价（2014）10号批复许可，故泰龙物业公司参照该收费标准收费不属于违法违规收费。关于潘永世提出的物业服务质量问题，物业服务质量降低并非业主拒交物业费的抗辩事由，且业主拒交物业服务费客观上也会导致物业公司提供物业管理服务的能力下降并影响物业功能的正常发挥，泰龙物业公司亦应当努力提高物业服务水平和能力，依法履行相应的义务。关于泰龙物业公司主张的违约金问题，因泰龙物业公司、潘永世双方对逾期交纳物业费应否交纳违约金没有进行约定，现泰龙物业公司要求支付违约金无合同约定及法律规定，一审法院不予支持。综上，泰龙物业公司要求潘永世支付自2016年4月1日至起诉前2018年8月31日物业服务费3401.99元（117.31平方米×29个月×1.00元∕平方米?月）的诉讼请求，一审法院予以支持，超出部分，不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条，判决：
一、潘永世于判决生效之日起十五日内支付泰龙物业公司洛阳市泰龙物业管理有限公司自2016年4月1日至2018年8月31日的物业服务费3401.99元；
二、驳回洛阳市泰龙物业管理有限公司的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费128元，由洛阳市泰龙物业管理有限公司负担104元，潘永世负担24元。本院对一审法院认定的事实予以确认。
本院认为，潘永世虽未与泰龙物业公司签订书面的物业服务合同，但泰龙物业公司在洛阳市福泽物业服务有限公司撤离该小区后，接替泰龙物业公司入驻该小区并提供物业服务。潘永世作为业主接受了物业服务，双方已形成事实上的物业服务合同关系。在泰龙物业公司提供物业服务期间，潘永世也向该公司缴纳了物业费至2016年3月31日。在此情况下，潘永世上诉认为不应向泰龙物业公司缴纳物业费的理由缺乏依据，本院不予采纳。至于潘永世主张的泰龙物业公司物业管理不到位的问题，潘永世提供的证据不能证明泰龙物业公司没有提供基本服务，物业服务质量应当通过其他途径解决，综上所述，潘永世的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，
判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费50元，由潘永世负担。本判决为终审判决。
审判长 赵国欣
审判员 沈可可
审判员 李依芳
二〇一九年三月一日
书记员 李明波 来源：百度搜索“”