湖南省益阳市中级人民法院民 事 判 决 书（2018）湘09民终1892号
上诉人（原审被告）：益阳三农房地产开发有限公司，住所地：湖南省益阳市资阳区。
法定代表人：田跃龙，公司董事长。
委托诉讼代理人：贺向明，湖南义剑律师事务所律师，代理权限为特别授权。
被
上诉人（原审原告）：王凤君，女，1975年5月16日出生，汉族，住湖南省益阳市资阳区。
委托诉讼代理人：何花，湖南激扬律师事务所律师，代理权限为特别授权。
上诉人益阳三农房地产开发有限公司（以下简称三农公司）因与被上诉人王凤君房屋买卖合同纠纷一案，不服湖南省益阳市资阳区人民法院（2018）湘0902民初670号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭公开开庭进行了审理。上诉人三农公司的委托诉讼代理人贺向明、被上诉人王凤君的委托诉讼代理人何花到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。三农公司上诉请求：1、驳回王凤君要求支付违约金的诉讼请求；2、由王凤君承担一、二审诉讼费用。事实与理由：
一、王凤君未提交何时收房的证据，应承担举证不能的后果。根据《益阳市商品房买卖合同》，三农公司办证的时间是从房屋交付王凤君使用后60日内完成该幢商品房的初始登记，初始登记后365日内办妥房屋所有权证，办妥房屋所有权证后365日内办妥土地使用权证。由此可知，交付房屋的时间是确定办证时间的关键。而交付房屋给王凤君使用取决于两个方面，一是三农公司的房屋竣工验收合格并符合合同交房条件，二是王凤君及时收房。如果三农公司不能按时交房，则应承担逾期交房的违约责任，但办证的时间应相应顺延，如果王凤君不及时收房，三农公司的办证时间也应该相应顺延。王凤君不能提交何时交房的证据，就不能证明三农公司应从何时开始为王凤君办理产权证，也就不能证明三农公司何时违约，从何时起计算违约金，没有违约的具体时间，就不可能有违约的具体金额。
二、即使有三农公司违约的具体时间，违约的时间也应从合同约定的土地使用权证办理到期后计算。国家对房屋所有权证和土地使用权证进行了合并，不再分别办理，反过来可以讲办理房产证后提前一年办理了土地使用权证，所以违约时间至少应从交房760天后才能计算。
三、即使三农公司违约，因王凤君没有及时主张权利，其扩大的损失应该由王凤君承担。
四、即使三农公司违约，一审所判决的违约金过高，应酌情予以减少。三农公司没有及时办证，存在多方面原因。房价大幅上涨，没有因无产权证而让王凤君不能出售造成降价损失，按最高法院的司法解释，违约金不能超过实际损失的130%，没有实际损失，当然也没有130%一说。但一审判决的违约金已近房价的20%。由于市场不景气，开发时间长，财务成本高，基本没有利润，三农公司已面临破产，请求酌情减少违约金数额。
五、王凤君要求办理房屋不动产所有权证不符合合同约定。三农公司已为王凤君办理了房屋所有权证，根据国家政策的变化，不可能再为王凤君办理土地使用权证，三农公司不存在违约。王凤君答辩称：一审认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。
一、三农公司按照合同约定的时间交付房屋，王凤君对此予以认可，三农公司并未提供实际交付时间和合同约定时间不一致的证据。
二、房屋不动产权证与原房屋所有权证、土地使用权证仅是登记方面的政策调整，并不影响三农公司应当按照合同的约定为王凤君办理权属登记。
三、三农公司主张根据政策不能为王凤君办理土地使用权证，又提出一审判决办理不动产权证与原合同约定的两证内容不一致，按照三农公司的逻辑只需要为王凤君办理初始登记，显然与合同当时的约定和目的不一致。王凤君向一审法院起诉请求：1、三农公司继续履行《益阳市商品房买卖合同》，10日内为王凤君办妥房屋不动产所有权证；2、三农公司向王凤君支付延期办理房屋产权证的违约金至房屋不动产所有权证办妥之日止，暂计算至2018年6月5日为28247元；3、三农公司承担本案诉讼费用。一审法院查明，2011年9月17日，王凤君与三农公司签订了《益阳市商品房买卖合同》，主要约定：王凤君购买三农公司坐落于资阳区长春工业园马良社区幸福里小区第12幢9单元3层9-301号房，房屋总价款为196846元；王凤君应按约交纳购房款，三农公司应当在2012年4月30日前交付房屋；三农公司应当在商品房交付使用后60日内完成该幢商品房的初始登记，初始登记后365日内为王凤君办妥房屋所有权证，办妥房屋所有权证后365日内办妥土地使用权证；如因三农公司的责任，致使王凤君未能在约定期限内办理房屋登记手续，则三农公司自本合同规定期限的第二天起至实际办妥登记之日止按月向王凤君支付万分之一的违约金。合同签订后，王凤君按约交纳了购房款，三农公司亦交付了房屋，2016年5月27日，三农公司为王凤君办理了房屋所有权证，但至今未为王凤君办理不动产权证书。就房屋产权证书的办理及违约金支付事宜，王凤君多次找三农公司协商未果。一审法院认为，王凤君、三农公司签订的商品房买卖合同系双方当事人真实意思表示，合法有效，应受法律保护，双方均应全面履行合同义务。王凤君按约支付了购房款，但三农公司未按约办理不动产权证书，已明显构成违约。三农公司应继续履行合同，为王凤君办理不动产权证书，并应支付王凤君违约金。故对王凤君要求三农公司办理不动产权证书并支付违约金的诉讼请求，依法予以支持。王凤君主张违约金的计算方式是以房屋总价款为基数，按日万分之一计算，该计算方式在损失的合理范围之内，符合法律规定和合同约定，故对三农公司提出王凤君起诉违约金过高的答辩意见，不予采纳。三农公司提出王凤君发现三农公司逾期办证后，没有及时主张权利，导致损失扩大，扩大的损失应由王凤君自行承担的抗辩理由，无事实和法律依据，不予采纳。王凤君主张交房时间以合同约定的交房时间为准，不违反法律规定和合同约定，亦未损害三农公司合法权利，故对三农公司提出王凤君的主张缺乏交房证据的答辩意见，亦不予采纳。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条、《最高人民法院二审中，三农公司向本院提交了以下证据：证据1、建设工程竣工验收备案表，拟证明案涉房屋于2013年9月6日才验收合格，三农公司未按约定时间交付房屋。证据2、测绘委托协议书及成果表，拟证明相关部门的程序不到位，不是三农公司的原因导致违约。证据3、《益阳市人民政府关于益阳市中心城区实施不动产统一登记的通告》，拟证明房屋已不能办理土地使用权证，三农公司无法履行《益阳市商品房买卖合同》。证据4、产权登记申请表、审批表、产权证，拟证明未按办理相关权证，三农公司没有过错。本院组织双方当事人进行了证据交换和质证。王凤君质证认为：对证据的真实性、合法性、关联性均有异议，达不到三农公司的证明目的；三农公司已经按照合同约定向王凤君交付了房屋，三农公司提到的测绘和初始登记的相关情况，王凤君作为购房者不知情。三农公司的违规、违约的行为并不能免除其应当承担的违约责任；在签订合同时，三农公司就应当充分考虑到各种情况，对于自己的承诺应依约完成。本院认证如下：对三农公司提供的证据1，不能证明三农公司未按约交付房屋；证据2、4，经审查，三农公司于2013年11月19日与益阳市房地产测绘队签订《商品房建筑面积测绘委托协议》，2014年2月17日益阳市房地产测绘队出具《勘测成果表》，2014年3月14日三农公司向相关部门申请办理案涉房屋的初始登记，2014年4月30日，三农公司领取了房屋产权证。三农公司提供的证据不能证明相关部门的不作为导致三农公司不能办理产权证，且三农公司对于办理产权证所需的程序及所花费的时间应有合理的估算，故三农公司提供的证据2、4不能达到三农公司的证明目的。证据3，真实性、合法性、关联性予以认定，但不能达到三农公司的证明目的。一审查明的事实与二审查明的一致，本院予以确认。二审另查明，2011年9月17日，王凤君与三农公司签订的《益阳市商品房买卖合同》还约定：1、商品房达到交付使用条件后，三农公司应当书面通知买受人办理交付手续，买受人应在书面通知送达之日起7天内对该房屋进行验收并与出卖人办理交接手续。2、由于三农公司的原因，逾期将商品房交付买受人使用，如逾期超过60天，自约定的最后交付期限的第二天起到实际交付之日止，三农公司向买受人支付已交付房款万分之壹的违约金，合同继续履行；逾期超过60日，买受人解除合同的，三农公司应当自买受人解除合同通知到达之日起30天内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的百分之一向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自合同规定的最后交付期限的第二天起到实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房款万分之1.2的违约金。3、在三农公司发出收房通知后，买受人未按书面通知确定的交房时间办理房屋交接手续，视为三农公司已按书面通知确定的交房时间将合格房屋交付买受人使用。2016年6月1日，益阳市人民政府发布《关于益阳市中心城区实施不动产统一登记的通告》，主要内容：根据国家院《不动产登记暂行条例》等规定，市人民政府决定，自2016年6月25日起，在益阳市中心城区实施不动产统一登记；从2016年6月25日起，中心城区各类不动产登记业务由市不动产登记中心统一办理，根据业务类型颁发《不动产权证书》或《不动产登记证明》，原各类不动产权属证书停止发放，新的不动产权属证书启用前依法颁发的各类不动产权属证书继续有效，在依法办理变更、转移等登记时，逐步更换为新的不动产登记簿证；因不动产业务系统对接调试等原因，从2016年6月6日至6月24日，停止市政务中心国土窗口土地登记发证工作和房管窗口房屋登记发证工作。
本院认为，王凤君与三农公司签订的《益阳市商品房买卖合同》系双方当事人真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应按合同约定全面履行义务。王凤君按约支付了购房款，三农公司应按约办理产权证书。三农公司未按约定期限办理产权证书，构成违约，三农公司应继续履行合同，为王凤君办理不动产权证书并支付违约金。根据2015年3月1日起实施的《不动产登记暂行条例》及益阳市人民政府发布的《关于益阳市中心城区实施不动产统一登记的通告》，现在颁发的不动产权证书是将原房屋所有权证、土地使用权证合二为一，统一制作房屋不动产权证书，房屋登记政策的变化并不影响三农公司应当履行的义务，三农公司应当依据新的登记政策为王凤君办理房屋不动产权证书；三农公司上诉称相关部门程序不到位导致其不能在约定期限内办理产权证无充分有效证据证实，且该理由非法定免责事由，不予采纳；对于违约金的计算，一审以房屋总价款为基数，按日万分之一计算符合法律规定和合同约定。对于计算违约金的起止时间，《益阳市商品房买卖合同》约定，三农公司应当在商品房交付使用后60日内完成商品房的初始登记，初始登记后365日内为王凤君办妥房屋所有权证，办妥房屋使用权证后365日内办妥土地使用权证。虽王凤君未提供案涉商品房何时交房的证据，但《益阳市商品房买卖合同》约定三农公司应当在2012年4月30日前交付房屋，三农公司提出异议，但亦未提供何时交房的证据予以反驳，故一审认定2012年4月30日为交房时间，据此计算违约金的起始时间并无不当，二审予以维持；按一审认定的2012年4月30日为交房时间，三农公司应在2013年6月31日前办好房屋所有权证，2014年6月31日前办好土地使用权证，益阳市人民政府于2016年6月1日才发布《关于益阳市中心城区实施不动产统一登记的通告》，并不影响三农公司在合同约定的期限内办好所有权证，故一审从三农公司逾期未办好土地使用权证计算违约金正确，对三农公司主张应从交房760天后才计算违约金的主张不予支持；王凤君就产权证书的办理及违约金支付事宜，多次找三农公司协商未果，且办理产权证书是三农公司应履行的义务，故对三农公司上诉称王凤君未及时主张权利，其扩大损失应由王凤君承担的上诉理由不予采纳；违约金房屋总价款为基数，按日万分之一计算符合法律规定和合同约定，三农公司认为违约金数额过多，系其自身违约时间过长导致，对其请求法院酌情予以减少的理由不予支持。综上所述，三农公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，
判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费506元，由益阳三农房地产开发有限公司负担。本判决为终审判决。
审判长 曾艳红
审判员 周佑明
审判员 彭 青
二〇一九年三月一日
书记员 张 楠 来自：