安徽省阜阳市颍州区人民法院 民 事 判 决 书 (2018)皖1202民初4827号
原告：阜阳市伊顺房地产营销策划有限公司，住所地安徽省阜阳市颍州区颍西办西湖北路力业家园**楼。
法定代表人：吴世江，该公司执行董事。
委托诉讼代理人：时良达，安徽阜之锦律师事务所律师。
委托诉讼代理人：吴显华，该公司员工。
被告：安徽天章房地产开发有限公司，住所地阜阳市颍州区颍西街道办事处城泉北路**。
法定代表人：陈志却，该公司经理。
委托诉讼代理人：付新鹏，安徽皖北律师事务所律师。
委托诉讼代理人：鲍家荣，该公司副总经理。 原告阜阳市伊顺房地产营销策划有限公司（以下简称伊顺营销公司）诉被告安徽天章房地产开发有限公司（以下简称天章公司）商品房委托代理销售合同纠纷一案，本院于2018年8月8日立案后，依法适用普通程序公开开庭进行了审理。原告伊顺营销公司委托诉讼代理人时良达、吴显华、被告天章公司委托诉讼代理人付新鹏、鲍家荣均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 伊顺营销公司向本院提出诉讼请求：1、依法判令被告立即支付代理佣金955万元，滞纳金（违约金）200万元（暂计算至2018年8月7日），合计1155万元，并自2018年8月7日继续按照合同约定支付滞纳金；2、本案的诉讼费、保全费用均由被告承担。诉讼过程中，原告伊顺营销公司变更诉讼请求“滞纳金2000000元（暂计算至2018年8月7日）”为“3539824元（计算至2018年12月18日）”;庭审中，原告提出要求被告支付月份佣金450000元的主张。事实与理由：原告伊顺营销公司与被告天章公司于2015年9月3日同原告签订一份《项目销售代理合同》。根据该合同约定，被告天章公司将其开发建设的位于颍州区颍西街道办事处城泉北路99号，总建筑面积约15万平方米的天章水岸国际二期项目全权委托给原告伊顺销售公司独家全程销售代理服务；除双方另有约定外，被告不得再委托第三方销售；等等。同时，该合同还对费用负担、销售价格、销售佣金的结算及支付、双方的权利义务、违约责任等均作出了约定。之后，双方又于2016年4月14日签订《补充协议》，具体内容详见该补充协议。合同及协议签订后，原告依约开展工作，并根据被告天章公司项目建设情况积极推进项目的营销策划工作。但是，被告却不按照约定向原告支付销售佣金，至今尚欠原告佣金及相关费用合计人民币1155万元。为不使原告合法权益受到难以弥补的损害和使案件审结后能够顺利执行，原告已经向贵院申请诉前财产保全申请，并由贵院受理。现特依法提起民事诉讼，恳请贵院依法支持原告的诉讼请求。 被告天章公司辩称，双方签订的合同真实有效，根据合同第七条约定，销售佣金的结算及支付，约定了双方的佣金按照实际总成交价的1.3%计算，其中0.3%的成交总价待乙方完成70%的销售面积后方能提取，同时在第七条第二项中约定原告收取代理佣金的计算方式和标准是被告实际收到的房款作为依据，如果是按揭贷款的，首付款按照标准提取，银行的按揭贷款是以银行款项打到被告账户后原告方可计算相应的代理佣金，同时7.5约定客户不能履行购房合同的，乙方收取了代理佣金，合同解除后乙方应将收取的佣金退还甲方，截止到目前被告已经支付的佣金为4118925元，由于双方对销售的总价款没有结算清楚，对后来的佣金数额不能明确，同时由于原告要求佣金的依据是每月15日提供书面的佣金明细，被告在收到佣金明细一周内完成审核及佣金支付工作，目前没有看到原告提供的书面佣金明细，因此原告主张滞纳金没有依据，请法庭对于原告不合理的诉求予以驳回。 针对被告答辩意见，原告伊顺营销公司辩称，根据原、被告双方签订的销售代理合同补充协议第二条之规定，双方销售佣金的提成比例变更为1.5%而非原合同约定的1.3%；针对被告答辩如客户不履行合同，原告同意按双方的代理合同履行，退回佣金；关于被告认为已支付佣金4118925元与事实不符，被告应当为该笔支付款举证，原告实际收到被告佣金为600000元现金和四套房屋和三个车位，共抵付佣金3496000元（包括现金）；对于被告第五条答辩，被告说总价款到账金额不清，原告认为与事实不符，原被告双方于2018年12月8日经双方财务对账，被告参与对账的财务当事人李娟也在本庭开庭现场，双方确认了总价款的到账金额以确认被告所有销售房屋的到账金额；关于被告提出的第六条原告主张的滞纳金无依据与事实不符，原告作为佣金的请求方，每月会及时把销售面积及金额等销售情况在每月15日如实提供给被告，但是被告一直拒绝签收为阻止原告的佣金请求，在原告举证中会详细陈述。 根据当事人陈述和经审查的证据，本院认定事实如下： 2015年9月3日，被告安徽天章房地产开发有限公司（委托方、甲方）与原告阜阳伊顺房地产营销策划有限公司（受托方、乙方）签订《项目销售代理合同》。合同约定：甲方委托乙方独家代理销售甲方开发的位于颍州区天章水岸国际二期的住宅、商业、、地下机动车库含车位），总建筑面积为15万Ｍ2；乙方负责提供本项目可销售物业的销售代理、策划、推广全案工作；销售佣金计算标准：住宅、商铺销售佣金及车位租赁佣金均为该套实际成交总价的1.3%（其中0.3%的成交总价待乙方完成75%的销售面积后方能提取）；销售佣金计算标准：区分一次性付款或者分期付款、按揭付款的情形；双方约定每月十五日为佣金支付日，佣金由甲方以人民币形式支付；乙方须提前一周向甲方提交书面佣金明细，甲方须在收到佣金明细一周内完成审核及佣金支付工作；若甲方迟延支付乙方佣金逾期一个月，则按拖欠金额的1‰追加支付滞纳金，并有权单方面提出解除合同，且甲方仍需支付乙方已完成工作的佣金并承担相关违约责任；客户不能履行购房合同的，甲方退款后于下月结账期将乙方收取的代理佣金扣除返还甲方。2016年4月14日，被告天章公司（甲方）与原告伊顺营销公司（乙方）签订《补充协议》，该合同约定：乙方无息出借给甲方人民币100万元，借款期限自2016年4月14日起至2016年7月14日止，共计三个月，借款到期时由甲方一次性偿还给乙方；甲方主动将2015年9月3日《项目销售代理合同》中原约定的乙方向甲方支付销售保证金50万元的条款，调整为乙方无须再向甲方支付销售保证金；就甲、乙双方2015年9月3日签订的《项目销售代理合同》，甲方至迟于2016年9月1日前取得预售许可证，如届时不能取得预售许可证，则本补充协议第二条中甲方向乙方支付的每月5万元月费，乙方无须向甲方返还，作为甲方因延期取得预售许可证而向乙方补偿的运营费用。2016年10月10日原告伊顺营销公司与被告天章公司签订《项目销售代理合同补充协议》，约定将原合同第七条中7.1款销售佣金标准变更为：住宅、商铺销售佣金及车位租赁佣金均为该套房源、车位实际成交合同总价的1.5%（其中0.3%的成交总价待乙方完成75%的销售面积后方能提取）。合同签订后，原告依约开展工作。
原告伊顺营销公司与被告天章公司进行对账，截止到2018年12月4日天章水岸国际10＃~15＃房屋及车位总销售金额为832722953元，被告于2018年12月8日已到账金额为818105451元。被告于2018年12月9日又到账4920000元、于12月13日再次收到销售金额330000元，合计到账金额为823355451元。庭审中，原告承认被告已经支付了部分佣金的事实。案经多次调解无果。 另查明，原告伊顺营销公司实际于2016年4月18日进住天章水岸国际项目售楼处。被告于2016年12月30日取得房屋预收许可证。2017年1月6日，天章水岸国际二期首次开盘。2017年11月7日，原告按照合同的约定已完成超过75%销售面积。 再查明，合同签订后，原告伊顺营销公司依约开展工作，自2017年8月17日起，原告将销售价款、佣金情况通过电子邮件的方式与被告财务总监进行了对账。 上述事实，由原告提供的营业执照副本、法人资格证明、法人身份证、《项目销售代理合同》、《补充协议》、独家营销代理授权书、关于指定工作对接人的函、《项目销售代理合同补充协议》、2018年12月8日对账单、2018年12月11日新收房款对账单、房屋预售许可证、每月房屋销售台账、被告提供的佣金支付明细及双方当事人陈述等在卷予以证实。
本院认为，民事主体依照法律规定和当事人约定，履行民事义务，承担民事责任。截止到2018年12月9日，被告已到账金额为823025451元及已完成超过75%销售面积的事实，有对账单和原、被告的陈述为证，可以认定。原告要求依《项目销售代理合同补充协议》中约定的实际成交总价的1.5%计算佣金的诉讼请求，本院予以支持。对于被告辩称双方的佣金按照实际总成交价的1.3%计算的主张，无事实依据，本院不予采信。被告天章公司实际已经到账金额为823025451元，其应向原告伊顺营销公司支付的佣金为823025451元*1.5%=12345381.8元；被告于2017年4月26日、11月9日分别向原告支付的佣金为223730元、200000元，合计4233730元系被告委托原告销售其一期剩余房屋的佣金，与涉案《项目销售代理合同》中约定的销售二期房屋无关，本院对被告已经向原告支付销售二期房屋的佣金数额认定为3695195元，故被告尚欠原告销售二期房屋的佣金为8650186.8元。对被告辩称已经向原告支付销售二期房屋的佣金4118925元的主张，本院不予采信。对于原告要求被告支付2018年12月9日之后佣金的诉讼请求，于本案法庭辩论终结前履行期限未届满，原告可以另案主张。原、被告在《项目销售代理合同》中约定被告迟延支付佣金应向原告支付滞纳金，并明确计算标准可视为双方对违约责任标准的明确约定。原告按照合同约定将销售二期房屋的销售金额、佣金计算明细通过电子邮件方式提交给被告，被告在履行合同的过程中，迟延且未足额支付佣金构成违约，应承担违约责任。故对原告主张滞纳金的诉求，本院予以支持。原告主张滞纳金数额并提供了计算明细，被告虽然庭后未对计算金额提交书面核算意见，但明确要求法院对过高的违约金进行调整。结合本案实际情况，综合考虑原、被告的履行情况、被告已支付部分佣金及尚欠佣金等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则，本院酌定本案的被告因迟延支付佣金所产生的违约金以尚欠佣金为基数按20%计算，即8650186.8元*20%=1730037元。同时根据双方的补偿协议，被告延期取得预售许可证应向乙方补偿的运营费用每月按50000元计9个月金额为450000元一并计入应付佣金总额。为维护公民的合法权益，依照《中华人民共和国民法总则》第一百七十六条、《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百零九条、第一百一十四条、《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，
判决如下： 一、被告安徽天章房地产开发有限公司应于本判决生效之日起十日内支付原告阜阳市伊顺房地产营销策划有限公司佣金9100186.8元（含2016年4月至2017年1月运用费用补偿450000元）及延迟支付佣金的违约金1730037元； 二、驳回原告阜阳市伊顺房地产营销策划有限公司的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期限履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费91100元，由被告安徽天章房地产开发有限公司负担85423元，由原告阜阳市伊顺房地产营销策划有限公司负担5677元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于安徽省阜阳市中级人民法院。
审 判 长 李申
审 判 员 张锋
人民陪审员 江珍
二〇一九年三月一日
法官助理康雷雷
书记员郭腾天 附相关法律规定 《中华人民共和国民法总则》 第一百七十六条民事主体依照法律规定和当事人约定，履行民事义务，承担民事责任。 《中华人民共和国合同法》 第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。 依法成立的合同，受法律保护。 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 第一百零九条当事人一方未支付价款或者报酬的，对方可以要求其支付价款或者报酬。 第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。 约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。 《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》 第二十九条当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。 当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第六十四条第一款当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。