江苏省太仓市人民法院 民 事 判 决 书 （2018）苏0585民初4918号
原告：钱苑艺，女，汉族，1994年5月25日出生，住江苏省太仓市。
委托诉讼代理人：钱忠，系原告钱苑艺父亲。
被告：太仓中南世纪城房地产开发有限公司，住所地江苏省太仓市城厢镇朝阳西路****。
法定代表人：姚可，该公司总经理。
委托诉讼代理人：陈丽，北京市炜衡（苏州）律师事务所律师。
委托诉讼代理人：丁一，北京市炜衡（苏州）律师事务所律师。 原告钱苑艺诉被告太仓中南世纪城房地产开发有限公司（以下简称中南公司）商品房销售合同纠纷一案，本院于2018年8月10日立案受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告钱苑艺及其委托诉讼代理人钱忠、被告中南公司的委托诉讼代理人丁一、陈丽到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告钱苑艺向本院提出诉讼请求：1、要求被告支付原告逾期办理房屋不动产权证违约金62458.29元；2、诉讼费由被告负担。事实和理由：2015年10月13日，原、被告签署商品房买卖合同，约定原告购买被告位于中南世纪城*号楼*层*号房屋，建筑面积112.56平方米，总房价1343189元。合同第二十条约定，出卖人应当在商品房交付使用后90日内将办理权属登记需由出卖人提供的资料报登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房屋权属证书和土地使用权证的，买受人不解除合同的，自买受人应当完成房屋所有权登记的期限届满之次日起至实际完成房屋所有权证登记之日止，出卖人按日计算向买受人支付已付全部房款万分之1.5的违约金。合同生效后，原告履行了合同约定的付款义务。2017年6月4日，被告实际向原告交付案涉房屋，原告向被告缴纳契税20147.84元、房屋维修基金13551.6元，并提交了完整的办理权属登记所需的材料，但被告并未按照约定为原告办理房屋所有权登记。直至2018年7月12日，案涉房屋才登记至原告名下，故原告诉至法院，要求判如所请。 被告中南公司辩称：1、被告不负有办理房屋转移登记的义务，原、被告双方建立的是商品房买卖合同关系，被告作为出卖方履行的是房屋的交付和质量保证义务，涉及房屋转移登记证书的办理，合同第20条第2款均明确约定了双方需要共同向房屋登记机构申请所有权转移登记手续，各方均需配合提交相应的资料，不存在被告单方有义务办理产证的事实。2、关于产证办理具体的事项已经委托第三方产证代办公司办理，原告向第三方交付代办费用，签署委托手续，说明原告与第三方之间存在委托代办关系，延期办证的违约责任也应当由代办人承担。3、原告主张被告承担违约责任的前提是被告原因导致的延期，但是原告并未举证证明被告原因导致延期的事实。4、整个办证环节包括需要提交被告的初始登记证，原告提交银行抵押贷款材料、预告登记单取得、买受人（即各原告）购房信息查档、缴纳各项税费、维修基金开具发票等。上述事项涉及各方以及办理机关的时间协调，并且根据不动产登记中心的要求，必须拿到不动产登记中心出示的房屋交易信息告知单才能去缴纳税费，也会影响到产证的办理时间，因此简单的将政府部门办证完成的时间减去90日，认定为是出卖人的原因是违背客观事实的。5、原告于2018年6月1日交纳办证费用，应从原告交纳办证费用后开始计算被告履行办证义务的期限。 本院
经审理认定事实如下:2015年10月13日，原、被告签署《商品房买卖合同》，约定原告购买被告位于中南世纪城*号楼*层*号房屋，建筑面积112.56平方米，总房价1338789元。该合同第二十条约定，出卖人应当在商品房交付使用后90日内将办理权属登记需由出卖人提供的资料报登记机关备案，如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房屋权属证书和土地使用权证的，按照下列方式处理，买受人不解除合同的，自买受人应当完成房屋所有权登记的期限届满之次日起至实际完成房屋所有权登记之日止，出卖人按日计算向买受人支付已付全部房款万分之1.5的违约金，因买受人的原因未能在约定期限内完成该商品房的房屋所有权转移登记的，出卖人不承担责任。该合同还约定了其他事项。合同附件十补充协议第四条中约定：“买受人委托出卖人代办产权证，买受人必须于交房同时交纳有关办理产权登记证的所有税费及办理产权登记所需的全部真实有效材料，同时根据实测面积对所有款项进行结算，以确保产权证的及时办理，否则，由此产生的一切后果由买受人负全部责任。买受人若不能按期交纳有关税费、不能按期提交办理产权登记所需要的全部真实有效资料或不能按约结算，出卖人有权依据买受人迟延的时间，相应顺延本合同第二十条约定的出卖人向产权登记机关交付办理产权证所需的时间。”合同签订后，原告按约向被告支付了购房款。后交房时因有面积差，原告向被告补交4400元，故被告实际收取房款1343189元。 2017年1月24日，被告向原告发出《房屋交付通知书》附《交房须知》，通知书中载明*室集中交付时间为2017年1月25日、26日；交房须知中载明了交房时应携带的各项资料、应缴纳的费用及办理交付手续的流程。其中，交房须知第三条第（二）项“代收代缴费用”中，列明了业主需缴纳：维修基金13551.6元、产权证代办服务费390元/套、产权登记类费用160元/套、契税20147.84元。2017年6月4日，原告向被告缴纳了契税20147.84元、房屋维修基金13551.6元，被告开具了相应金额的收据；同日被告向原告开具了金额为1343189元的购房发票。2017年6月25日，被告将案涉房屋交付给原告，原告于当日交纳各项物业服务费用。2018年6月1日，原告向太仓市广信房地产经纪有限公司（以下简称广信公司）支付办证费600元，该公司向其出具相应收据。 2017年5月3日，案涉房屋完成不动产单元首次登记。2018年6月19日，案涉房屋完成交易备案手续。2018年7月7日，案涉房屋申请办理国有建设用地和房屋所有权转移登记，次日申请办理国有建设用地/房屋所有权抵押首次登记。2018年7月12日，案涉坐落于太仓市的房屋登记至原告名下。 2018年1月30日，太仓市不动产登记中心工作人员严红萍在本院所作调查笔录中陈述：我在不动产登记中心主要负责一手房登记。一手房登记主要分两种情况，一种是个人办理，另一种是房产公司批量办理。流程是一样的，都是把规定的材料提交给我们，然后我们收件后在规定的时间内办理，再将产证发给申请人。办理不动产登记需要提交的资料包括不动产登记申请书、申请人身份证明材料、购房发票、商品房销售合同、房屋交易信息告知单、完税证明、不动产登记信息表原件、房屋测绘报告，如有购房贷款抵押的，必须一并提供不动产登记申请书（抵押类）、主债权合同、抵押合同、借款合同、评估报告或价格认定协议，其他相关证明材料。上述材料中，房产公司需要提供不动产登记申请书、购房发票、商品房销售合同、不动产登记信息表原件、房屋测绘报告。个人办理的时限，我们承诺是5个工作日。批量办理法律规定是30个工作日，经过批准可以延长15个工作日。办理主体方面，个人办理只能本人或者公证委托，批量办理的所有资料都要求房产公司盖公章、与原件核对一致章，具体是房产公司的人或者委托代办公司的人我们不清楚，敲了房产公司的章我们就认为是房产公司委托来办理的。批量办理只能房产公司来办，没有房产公司盖章是不能办理的。 2018年7月17日，广信公司工作人员在本院所作调查笔录中陈述：广信公司是和中南公司签订的代办合同，没有和业主签订代办合同，广信公司在中南公司售楼处有办事点负责收业主的材料及代办费，业主的材料基本都是第一时间提交的。 原告庭审中陈述，其系按照中南的指引办理交房手续并交纳费用，交房时没有人向其收取办证费，后来是中南打电话让其去交纳的；庭后原告提交了短信息截屏打印件，显示10月16日时原告收到通知要求其至中南世纪城5号楼物业用房2楼领取不动产登记申请表至银行面签再交回严桃处，原告以此证明被告在向其收取契税、维修基金后已经开始办理代办证手续，与办证费缴纳的时间无关。被告对该项证据不予认可，认为交房须知中已经明确如需委托第三方公司代办产证需缴纳具体的费用，在原告缴费前无论被告还是产证代办公司均无代办义务。 以上事实有原告提交的商品房买卖合同、交付通知书、交付须知、发票、收据、不动产登记证书、短信息，被告中南公司提供的房屋交易信息告知单、太仓市不动产登记申请表、首次登记信息表，本院调取的调查笔录及当事人陈述等在卷佐证，本院予以认定。
本院认为：原、被告签订的《商品房买卖合同》系双方真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，依法成立并生效，双方均应按照合同约定履行各自义务。合同签订后，原告已按约向被告支付了全部购房款。 关于案涉房屋的办证义务应由谁承担。原告认为当时是按照被告中南公司指定的交房流程规定交纳了办证费及办证资料，故其一直认为是由被告中南公司负责办理房屋权属登记手续的。被告中南公司则认为在双方办理交房手续时，原告选择委托由第三方办证机构广信公司办理案涉房屋的权属登记证书并交纳了办证费用，故房屋权属转移登记手续的办理义务主体应为产证代办公司。
本院认为，根据本院向太仓市不动产登记中心工作人员、广信公司工作人员所作调查显示，一手房登记分个人办理和房产公司批量办理两种情况，其中批量办理权属登记所需资料需由开发商盖章后方可提交，由此可以认定案涉房屋的办证义务主体只能是本案双方当事人。虽然在原告交纳了办证费后由广信公司出具了收据，但广信公司是中南公司指定的协作单位并由中南公司设置在案涉房屋的交房手续流程中，并非原告自主委托的第三方办证机构，原告与广信公司之间并未订立相应的委托代办协议或就相互之间的权利义务达成一致，因此在原告交纳了办证费并作出批量办证的选择后，被告中南公司即担负了案涉房屋的办证义务。至于被告中南公司之后将办证具体事务交由广信公司员工操作，是基于被告中南公司与广信公司之间的协作关系，并不能就此认定案涉房屋的办证义务应由广信公司承担。 关于逾期办理不动产权证违约金的计算标准。2017年1月24日，被告在通知原告收房时已在交房须知中列明了业主需缴纳产权证代办服务费及产权登记类费用。原告于2017年6月25日从被告处接收案涉房屋，并已于2017年6月4日向被告缴纳了契税及维修基金，被告向原告开具了金额为1343189元的购房发票。此后，直到2018年6月1日，原告才向被告委托的办证机构广信公司交纳了产权证代办服务费600元。关于产权证代办服务费交纳时间延后的原因，原告称系被告未及时通知的责任。对此，
本院认为，从原、被告双方在《商品房买卖合同》的补充协议第四条的约定可知，原告需委托被告代办产权证，但对价是应缴纳产权证代办费，只有原告交纳了该费用后，双方之间的委托办证关系才成立并开始实际履行，而在原告迟延交费的时间段里，被告并无履行代办证的义务，故本案中双方的委托代办关系自2019年1月19日起成立。 《商品房买卖合同》约定被告中南公司应于房屋交付之日后90日内将权属登记所需资料提交登记机关备案，同时《不动产登记暂行条例》第二十条规定“不动产登记机构应当自受理登记申请之日起30个工作日内办结不动产登记手续”。原告于2018年6月1日向被告委托的办证机构交纳了办证费用，故被告办证义务的期限起算点应从2018年6月1日起算90天再加上30个工作日，之后开始计算逾期办理不动产权证违约金；故本案案涉房屋转移登记的实际办结时间2018年7月12日并未超出该约定期限，被告并不存在违约。 据此，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十四条第一款、第一百二十一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，
判决如下： 驳回原告钱苑艺的诉讼请求。 案件受理费1362元，由原告钱苑艺负担。（已缴纳）
如不服本判决，可在判决书送达之日起15日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省苏州市中级人民法院。同时按照国务院《诉讼费用缴纳办法》规定向江苏省苏州市中级人民法院预交上诉案件受理费。
审 判 长 汪 丹
人民陪审员 季鸣芳
人民陪审员 沈明其
二〇一九年二月一日
书 记 员 王小婷 搜索“”