江苏省常州市天宁区人民法院民 事 判 决 书（2018）苏0402民初5022号
原告：王惠文，女，1969年2月11日生，汉族，住福建省福安市。
委托诉讼代理人：林凯，福建正联律师事务所律师。
被告：万进，男，1987年11月26日生，汉族，住江苏省常州市新**。
被告：常州万融置业发展有限公司，住所地江苏省常州市钟楼区荆川东路**。
法定代表人：王扣根。
被告：常州中海置业有限公司，住所，住所地江苏省常州市钟楼区荆川路**div>
法定代表人：陈福喜。
被告：万联上书房集团有限公司，住所地江苏，住所地江苏省常州市钟楼经济开发区星港苑**楼**>
法定代表人：陈福喜。
被告：常州永红万嘉置业发展有限公司，住所地江苏省常，住所地江苏省常州市钟楼区荆川东路**div style='LINE-HEIGHT: 25pt; TEXT-INDENT: 30pt; MARGIN: 0.5pt 0cm;FONT-FAMILY: 宋体; FONT-SIZE: 15pt;'>
法定代表人：谢建忠。
被告：华建永邦工程担保有限公司，住所地江苏省常州市清，住所地江苏省常州市清潭商业中心** style='LINE-HEIGHT: 25pt; TEXT-INDENT: 30pt; MARGIN: 0.5pt 0cm;FONT-FAMILY: 宋体; FONT-SIZE: 15pt;'>
法定代表人：陈福喜。
被告：常州市新达石材有限责任公司，住所地江苏省常州市钟楼区绿园，住所地江苏省常州市钟楼区绿园****le='LINE-HEIGHT: 25pt; TEXT-INDENT: 30pt; MARGIN: 0.5pt 0cm;FONT-FAMILY: 宋体; FONT-SIZE: 15pt;'>
法定代表人：王扣根。
被告：江苏华科医用物资有限公司，住所地江苏省常州市钟楼区绿园16，住所地江苏省常州市钟楼区绿园****='LINE-HEIGHT: 25pt; TEXT-INDENT: 30pt; MARGIN: 0.5pt 0cm;FONT-FAMILY: 宋体; FONT-SIZE: 15pt;'>
法定代表人：王扣根。
被告：杨立新，男，1966年6月11日生，汉族，住江苏省常州市天宁区。
被告：杨祥生，男，1944年8月2日生，汉族，住江苏省常州市钟楼区。
被告：单华，男，1979年1月19日，汉族，住江苏省常州市钟楼区。
原告王惠文诉被告万进、常州万融置业有限公司（以下简称万融公司）、常州中海置业有限公司（以下简称中海公司）、万联上书房集团有限公司（以下简称万联公司）、常州永红万嘉置业发展有限公司（以下简称万嘉公司）、华建永邦工程担保有限公司（以下简称永邦公司）、常州市新达石材有限责任公司（以下简称新达公司）、江苏华科医用物资有限公司（以下简称华科公司）、杨立新、杨祥生、单华案外人执行异议之诉纠纷一案，本院于2018年9月13日立案受理后，适用普通程序，依法组成合议庭公开开庭进行了审理。原告王惠文的委托诉讼代理人林凯到庭参加诉讼。被告万进、万融公司、中海公司、万联公司、万嘉公司、永邦公司、新达公司、华科公司、杨立新、杨祥生、单华经本院公告传唤，无正当理由未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。王惠文向本院提出诉讼请求：1、判令确认王惠文与万融公司签订的两份《商品房买卖合同》及两份《常州市车位（车库）买卖合同》有效；2、判令停止对万融公司名下位于常州市钟楼区北侧的国有土地使用权（土地证号为：常国用2010第04132**）及地上建筑物的拍卖，解除对前述国有土地使用权及地上建筑物的查封；3、判令万融公司将南书房项目3幢甲单元401号房屋、402号房屋及1幢13号、14号车位交付王惠文使用，并配合王惠文办理房屋产权登记手续；4、本案案件受理费等诉讼费由万进、万融公司、中海公司、万联公司、万嘉公司、永邦公司、新达公司、华科公司、杨立新、杨祥生、单华负担。事实和理由：万融公司系常州南书房房地产工程项目的开发商，2015年4月13日，王惠文与万融公司签订《商品房买卖合同》及《常州市车位（车库）买卖合同》各两份，约定王惠文向万融公司购买南书房施工编号3幢甲单元401、402号的商品房，建筑面积分别为269.46平方米，259.7平方米，总价分别为4292126元、3905032元，以及施工编号1幢13号、14号车位，面积分别为42.93平方米、51.87平方米，总价32万元。合同签订后，王惠文依约于当日向万融公司转账8517158元，全额支付了商品房和车位的购房款，并由万融公司出具三份收据。然而，2017年10月16日，常州市天宁区人民法院作出（2017）苏0402执2396号《执行裁定书》，裁定：“评估、拍卖被执行人万融公司名下位于常州市钟楼区北侧的国有土地使用权（土地证号为：常国用2010第04132**）及地上建筑物”。为此，王惠文向本院提出异议，但本院作出（2018）苏0402执异39号《执行裁定书》，驳回王惠文的异议申请。王惠文于2018年8月12日收到上述裁定书。王惠文认为，其与万融公司早在2015年就已签订《商品房买卖合同》及《常州市车位（车库）买卖合同》，该合同系双方真实意思表示，合同应属合法有效。合同签订后，王惠文已依约支付全部购房款。现房屋已竣工，万融公司应当依法向王惠文交付商品房用于居住，并办理产权登记手续，上述权利足以排除法院的强制执行，故诉至法院，并提出前列诉讼请求。万进、万融公司、中海公司、万联公司、万嘉公司、永邦公司、新达公司、华科公司、杨立新、杨祥生、单华未作答辩。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院予以确认并在卷佐证。本院
经审理认定事实如下：2015年4月13日，王惠文与万融公司签订《商品房买卖合同》及《常州市车位（车库）买卖合同》各两份，约定王惠文向万融公司购买南书房施工编号3幢甲单元401、402号的商品房，建筑面积分别为269.46平方米，259.7平方米，总价分别为4292126元、3905032元，以及施工编号1幢13号、14号车位，总价32万元。合同签订后，王惠文依约于当日向万融公司转账8517158元，全额支付了商品房和车位的购房款，并由万融公司出具三份收据。本院于2015年11月17日立案受理江苏江南农村商业银行股份有限公司（以下简称江南银行）诉万融公司、中海公司、万联公司、万嘉公司、永邦公司、新达公司、华科公司、杨立新、杨祥生、单华金融借款纠纷一案，于2016年7月25日作出（2015）天商初字第1768号民事判决，判决“一、常州万融置业发展有限公司于本判决发生法律效力之日起十日内向江苏江南农村商业银行股份有限公司归还借款本金4000万元及暂计至2015年9月28日的利息2176997.09元，以及从2015年9月29日起至借款实际清偿之日止按照借款合同约定利率计算的利息，并向江苏江南农村商业银行股份有限公司支付律师代理费1011340元。
二、如常州万融置业发展有限公司不按上述第一项判决义务履行，则江苏江南农村商业银行股份有限公司有权以设定抵押的常州万融置业发展有限公司所有的坐落于常州市钟楼区北侧的国有土地使用权（土地使用权证号为常国用2010第0413210号）折价，或者以拍卖、变卖所得价款优先受偿。
三、常州中海置业有限公司、杨立新、杨祥生、单华对常州万融置业发展有限公司的上述第一项债务承担连带保证责任。万联上书房集团有限公司、常州永红万嘉置业发展有限公司、华建永邦工程担保有限公司、常州市新达石材有限责任公司、江苏华科医用物资有限公司对常州万融置业发展有限公司的上述第一项债务在最高额4000万元范围内承担连带保证责任。保证人承担保证责任后，可以向常州万融置业发展有限公司追偿。”2017年6月29日，万进通过常州阳湖拍卖有限公司的竞拍，于次日与江南银行签订“不良金融资产包转让协议”，江南银行向万进转让常州万融置业发展有限公司二户全部债权资产。2017年7月4日，万进向常州阳湖拍卖有限公司支付了拍卖成交款。2017年8月23日，万进因万融公司、中海公司、万联公司、万嘉公司、永邦公司、新达公司、华科公司、杨立新、杨祥生、单华未按（2015）天商初字第1768号民事判决履行判决义务向本院申请执行，本院于当日立案受理进入执行程序。执行案号为（2017）苏0402执2396号。2017年10月16日，本院作出（2017）苏0402执2396号执行裁定：“评估、拍卖被执行人常州万融置业发展有限公司名下位于常州市钟楼区北侧的国有土地使用权（土地证号为：常国用2010第04132**）及地上建筑物”。另经本院查询，截至起诉前，万融公司未取得案涉房屋商品房预售许可证。
本院认为，依据《最高人民法院》第二十八条“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产：（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记”、《最高人民法院》第二条“出卖人未取得商品房预售许可证证明，与买受人订立的商品房预售合同，应当认定无效，但是在起诉前取得商品房预售许可证明的，可以认定有效。”中华人民共和国建设部令第88号《商品房销售管理办法》第六条规定，商品房预售实行预售许可制。本案中，王惠文与万融公司签订商品房买卖合同时，万融公司未取得商品房预售许可证，且截至起诉前，仍未取得。因此，王惠文的诉讼请求不符合《最高人民法院》第二十八条第一款第（一）项在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同的规定，也不符合《最高人民法院》第二条的规定。万进、万融公司、中海公司、万联公司、万嘉公司、永邦公司、新达公司、华科公司、杨立新、杨祥生、单华经本院公告传唤，无正当理由未到庭参加诉讼，依法可以缺席判决。综上，王惠文的诉讼请求，本院不予支持。据此，依照《最高人民法院》第二条、《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于适用的解释》第三百零五条、第三百一十二条、《最高人民法院》第二十八条第一款第（一）项之规定，
判决如下：驳回王惠文的诉讼请求。案件受理费71421元，公告费1000元，合计72421元，由王惠文负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省常州市中级人民法院。同时按照《诉讼费用交纳办法》的规定，向该院预交上诉案件受理费。
审 判 长 冯 云
人民陪审员 钱玉静
人民陪审员 陈荷香
二〇一九年二月一日
书 记 员 顾逸岚 搜索“”