上海市第一中级人民法院民 事 判 决 书（2018）沪01民终13848号
上诉人（原审被告、反诉原告）：上海梁海实业发展有限公司，住所地上海市宝山区市一路****1037B。
法定代表人：梁发海，执行董事。
委托诉讼代理人：王海鹏，上海理帅律师事务所律师。
被
上诉人（原审原告、反诉被告）：上海大同文化传播有限公司，住，住所地上海市奉贤区奉城镇沿塘路**/div>
法定代表人：陈诚，总经理。
委托诉讼代理人：叶本俊，上海汉盛律师事务所律师。上诉人上海梁海实业发展有限公司（以下简称梁海公司）因与被上诉人上海大同文化传播有限公司（以下简称大同公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服上海市奉贤区人民法院（2018）沪0120民初15269号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年12月6日立案后，依法组成合议庭，进行了审理。本案现已审理终结。上诉人梁海公司上诉请求：撤销原判，依法改判驳回被上诉人大同公司一审诉讼请求，支持上诉人梁海公司一审反诉请求。事实和理由：1、上诉人租赁被上诉人房屋后于2017年陆续收到政府的《告知书》、《责令改正通知书》等文件，要求园区内房屋需要备案后出租，税收需要达到一定标准方可准入，由于被上诉人没有对该份土地租赁合同进行备案登记，又因土地性质的原因无法办理环评手续，导致上诉人的合同目的不能实现。另外，2018年4月15日，被上诉人出租给上诉人的433.34平方米彩板房被政府强制拆除，已影响到上诉人的正常使用，导致上诉人的合同目的也不能实现。据此，上诉人暂停支付租金不构成逾期付款违约，不应承担合同解除违约责任。2、根据合同第九条第一款的约定，6个月租金违约金仅适用于承租人未提前6个月通知终止合同的情形。即便因上诉人违约导致合同解除，则双方在合同第九条第二款中约定被上诉人有权终止合同，并追究违约责任，但对违约责任未明确约定。一审法院判决上诉人承担相当于6个月租金违约金，缺乏依据。3、上诉人因为签订了10年租期的租赁合同而对场地铺设水泥，投入巨大，基于该份合同解除不归责于上诉人，且上诉人留在租赁场地内约20亩水泥场地被上诉人完全可以利用，上诉人在一审中提交了铺设场地的合同、收据、证明、照片等证据证明发生1,356,000元（人民币，下同）的费用，上诉人要求被上诉人予以损失赔偿，证据充分，应予支持。
被上诉人大同公司辩称，不同意梁海公司的上诉请求，一审判决正确，请求驳回上诉，维持原判。1、上诉人既有逾期支付租金又有擅自转租的违约行为，且已构成根本违约，合同解除的原因在上诉人一方。2、关于违约金，合同第九条中既约定上诉人没有违约情况下提前6个月通知被上诉人，又约定上诉人违约情况下，上诉人应承担相当于6个月租金违约金，约定明确。3、关于水泥场地，根据合同第四条约定，如果是上诉人一方违约导致合同解除的，不可移动物属于被上诉人所有，损失由上诉人自行承担，本案系上诉人违约，因此上诉人的赔偿要求不应得到支持。大同公司向一审法院起诉请求：1、请求判令梁海公司向大同公司支付所欠的租金300,000元，按照4,383元/天的支付标准，支付自2018年5月16日起实际占用房屋的租赁费；2、请求判令梁海公司向大同公司支付合同解除违约金400,000元；3、本案诉讼费由梁海公司承担；4、请求判令梁海公司立即迁出并交还涉案房屋，原合同解除。梁海公司提出反诉请求：1、判令大同公司赔偿梁海公司水泥场地损失1,356,000元；2、判令大同公司返还押金200,000元。一审法院认定事实：2016年6月1日，大同公司与梁海公司签订《房屋租赁合同》一份，合同约定，甲方（大同公司）将其位于奉贤区XX镇XX大道XX号内的大同文化传播有限公司的厂房房屋（1、厂房车间及办公室总面积：2,231平方米；2、彩板房及门卫室总面积493.34平方米；3、厂区内主干道两侧所有场地）出租给乙方（梁海公司）作生产经营使用。乙方不得以任何形式转租给他人使用。租期十年，从2016年6月1日至2026年6月30日（其中2016年6月份乙方免费装修期和建设水泥地）。租期届满后乙方需按实际天数支付返还期的房屋租金，未经甲方书面同意逾期返还房屋的，每逾期1天，乙方向甲方支付该房屋占用使用费，标准为双倍租金。租金前4年（2016年6月1日-2020年6月30日），每年800,000元；以后每3年提高5%的年租金。付款期限：先付后租，每3个月付租金一次。首期付租金日为2016年5月31日前；第二期为2016年10月1日前，以此类推。如逾期付款超过1个月，甲方有权解除合同，并由乙方承担解除合同的违约责任。乙方支付甲方押金200,000元，待乙方租赁房屋期满，并结清房屋物业管理、水、电、电话等一切费用后，方予退还，否则不予退款。如一方违约，则支付他方违约金当年6个月的租金。合同尾部，甲方提供了收款账户。上述合同签订后，双方按约履行了义务，梁海公司先后支付了200,000元押金和1,000,000元租金。2017年3月30日，奉贤区柘林镇人民政府发出《责令改正通知书》，认为奉贤区柘林镇南华亭路西南侧，被发现擅自搭建建筑物的行为，要求在2017年3月31日前自行拆除搭建的建筑物。2018年4月15日，租赁房屋中彩板房被政府拆除。2017年4月，奉贤区柘林镇人民政府发出《告知书》，称为加强镇内租赁企业管理，对房东企业如有土地、厂房等闲置资源需要出租，应先向所属经济园区进行登记备案，对于未备案闲置土地、厂房的企业，镇相关职能部门将不予办理对应承租企业的准入评审、注册、环评、消防等事宜。同时，对手续不规范的企业，相关执法部门将依法进行清理整顿等。2017年11月10日，梁海公司与案外人上海XX有限公司签订《厂房租赁合同》，梁海公司将本案系争房屋转租给案外人上海XX有限公司。2018年2月，案外人上海XX有限公司起诉梁海公司要求解除合同退还相关费用，该案经法院调解结案。另，双方确认，剩余的门卫室的面积为60平方米。一审法院认为，大同公司、梁海公司签订的《房屋租赁合同》，涉及1、有证的厂房车间及办公室，面积2,231平方米；2、无证的彩板房及门卫室，面积493.34平方米。其中有证部分合同有效，无证部分合同无效。但无证部分也应参照租金标准支付占用使用费。无证部分政府于2018年4月15日拆除大部分后仅剩60平方米的门卫室，该被拆除的部分期后不应再予计算使用费。按照双方的《房屋租赁合同》约定每年租金800,000元计算，每天每平方米的租金为0.8045元。从租金起算日2016年7月1日至2018年4月15日期间的租金和占用使用费为1,431,200元；2018年4月16日至2018年5月15日期间的租金和占用使用费为53,450元。根据合同先付后用，每三个月支付一次的约定，梁海公司欠付的租金和占用使用费达484,650元，大同公司多次催缴未付，已经构成违约。梁海公司称由于政府拆除违章和干预原因造成，不应承担违约责任。一审法院认为，拆除的房屋占租赁房屋的很小部分，并不影响梁海公司的使用，政府告知书仅要求租赁企业规范使用租赁房屋，故对梁海公司的抗辩意见法院不予认可。且梁海公司还存在擅自转租的违约行为，故法院对大同公司起诉要求解除双方租赁合同、返还租赁房屋并要求梁海公司支付拖欠的租金和承担违约金的请求予以支持。对于梁海公司支付的押金，根据合同约定，押金应在结清房屋物业管理、水、电、电话等一切费用后方可退还，梁海公司至2018年5月15日前，尚拖欠大同公司租金和占用使用费484,650元，大同公司要求押金在拖欠的租金和占用使用费中予以抵扣的意见，法院予以认可。抵扣押金后，梁海公司尚需支付至2018年5月15日期间的租金和占用使用费为284,650元。违约金也应按有证部分面积的租金标准计算六个月，计327,558元。对于大同公司要求对于2018年5月16日起的占用使用费按租金标准的双倍计算的意见，法院认为没有合同和法律依据，不予认可，仍应按1,843元每日租金标准计算。对于梁海公司在租赁厂房场地内浇灌铺设水泥场地，大同公司也不愿意利用，该部分损失，由于梁海公司的违约，其要求大同公司承担，法院不予支持。一审法院据此判决：
一、确认上海大同文化传播有限公司与上海梁海实业发展有限公司于2016年6月1日签订的《房屋租赁合同》中涉及彩板房和门卫室部分无效；解除上述《房屋租赁合同》中有效部分合同；
二、上海梁海实业发展有限公司于判决生效之日起十日内搬离租赁的位于奉贤区XX镇XX大道XX号内的厂房并返还上海大同文化传播有限公司；
三、上海梁海实业发展有限公司于判决生效之日起十日内支付上海大同文化传播有限公司2018年5月15日前的租金和占用使用费284,650元（已抵扣押金200,000元）；
四、上海梁海实业发展有限公司于判决生效之日起十日内支付上海大同文化传播有限公司自2018年5月16日起至实际返还日止的占用使用费（以每日1,843元计算）；
五、上海梁海实业发展有限公司于判决生效之日起十日内支付上海大同文化传播有限公司违约金327,558元；
六、驳回上海梁海实业发展有限公司的反诉请求。负有金钱给付义务的当事人如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费人民币10,800元，减半收取计5,400元；反诉案件受理费18,804元，减半收取计9,402元，均由上海梁海实业发展有限公司负担。二审中，当事人没有提交新证据。
经审理查明，一审法院认定的事实无误，本院依法予以确认。
本院认为，二审争议焦点在于：1、双方合同是否解除，上诉人梁海公司是否应承担违约责任？2、上诉人梁海公司要求被上诉人大同公司承担铺设水泥场地的损失费用是否成立？关于合同解除及解除责任的问题。
本院认为，由于被上诉人大同公司出租给上诉人梁海公司的厂房车间及办公室（面积2,231平方米）具备合法的产权证，而彩板房及门卫室（493.34平方米）不具备合法的产权证，故一审法院认定有证部分的租赁合同有效，无证部分的租赁合同无效，应属正确。基于无效部分的彩板房被拆除，故一审法院基于双方同意对剩余租赁部分的租金及使用费参照双方在租赁合同中约定的租金标准平摊计算，即以合同约定的每年80万元，每天每平方米的租金为0.8045元,确定上诉人梁海公司应承担自2016年7月1日至2018年4月15日期间的租金和使用费为1,431,200元；自2018年4月16日起至2018年5月15日止的租金及占有使用费为53,450元，扣除上诉人梁海公司已付租金100万元（截止2017年11月14日支付的40万元），欠付被上诉人大同公司的租金和使用费为484,650元，并无不当，本院予以认同。虽然被上诉人大同公司出租的彩板房涉嫌无证而被拆除，但上诉人梁海公司在2018年4月15日彩板房被拆除之前已有逾期支付租金及使用费的情形，且逾期时间已经超过合同约定的1个月，故根据合同第三条中“逾期付款超过1个月，甲方有权解除合同，并由乙方承担解除合同的违约责任”的约定，被上诉人大同公司提起诉讼行使合同解除权并主张违约责任，应予支持。至于上诉人梁海公司在一审中提交2017年起政府发布的《告知书》、《责令改正通知书》等文件，作为其享有未付租金的免责事由，对此，
本院认为，一则，这些文件并非针对上诉人出具；二则，双方在合同中约定相关手续的办理方为上诉人，被上诉人仅为配合义务；再则，上诉人表述的被上诉人没有办理合同备案、无法通过环评等情况，与双方在合同中就相关手续办理主体的约定不符，同时上诉人也未举证证明系被上诉人未尽配合义务导致。至于《告知书》等文件，因所涉内容是政府对租赁合同相关手续办理方面的规范性要求，也不属于不可抗力的范畴。据此，上诉人以此为由主张其享有不付租金的权利，本院不予采纳。本院也注意到，被上诉人出租给上诉人的433.34平方米彩板房于2018年4月15日被强制拆除，但因该面积占整个租赁面积中的比例较小，尚无证据证明已对上诉人正常使用造成严重后果。据此，上诉人以部分租赁房屋被拆除为由主张其享有拒付租金的权利，本院亦不予采纳。由于上诉人逾期付款的行为已经构成违约，且上诉人在一审反诉请求中明确同意解除合同，故上诉人梁海公司上诉不同意解除合同及不同意承担合同解除的违约责任，依据不足，本院不予采信。关于上诉人梁海公司应承担的违约金问题。
本院认为，从合同第九条第一款约定的“甲乙任何一方如需终止合同，必须提前6个月通知对方，如一方违约，则支付他方违约金人民币当年6个月租金”内容来看，系双方在无违约情形下就合同提前解除的时间及违约金承担所作的约定，由于本案系上诉人逾期支付租金等原因导致合同解除，而双方在合同中就一方违约导致合同解除的违约责任也有相应条款约定，即合同第九条第二款“乙方如违反合同第一、三、四、五、六条规定，甲方有权即时终止合同，收回房屋，租金不予退还，并追究违约责任”以及合同第三条租金及交付时间中“甲方在乙方逾期付款超过1个月情形下有权解除合同并由乙方承担合同解除违约责任”，然在上述条款中双方未明确违约金的具体金额，考虑到被上诉人在合同解除后另行出租房屋需要一定时间，存在房屋空置损失，结合本案实际情况，本院酌情确定上诉人应承担的违约金为161,535元（以有证部分面积2,231平方米×0.8045元/天/平方米×90日计算）。鉴于一审适用合同第九条第一款作为违约金判决依据欠妥，故本院对违约金数额予以重新作出判决。关于上诉人要求被上诉人赔偿水泥场地损失费用的问题。
本院认为，虽然上诉人在租赁合同签订后对场地铺设了水泥，然其行为实属于上诉人自身经营之需要，且本案合同解除的原因及责任在上诉人一方，双方在合同第四条中明确约定此情形下被上诉人不作任何补偿，被上诉人在一审中也明确不同意利用，故上诉人坚持要求被上诉人予以补偿的上诉意见，缺乏依据，本院难以采信。综上所述，上诉人梁海公司的上诉请求部分成立。鉴于二审改判违约金数额结合本案实际情况作出的认定，故本院就一、二审案件受理费确定仍由上诉人梁海公司承担。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，
判决如下：
一、维持上海市奉贤区人民法院（2018）沪0120民初15269号民事判决第一、二、三、四、六项；
二、变更上海市奉贤区人民法院（2018）沪0120民初15269号民事判决第五项为：上海梁海实业发展有限公司于本判决生效之日起十日内支付上海大同文化传播有限公司违约金人民币161,535元。负有金钱给付义务的当事人如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审本诉案件受理费人民币10,800元，减半收取计5,400元；反诉案件受理费18,804元，减半收取计9,402元，均由上海梁海实业发展有限公司负担。二审案件受理费人民币12,508.50元，由上海梁海实业发展有限公司负担。本判决为终审判决。
审判长 孔美君
审判员 郑卫青
审判员 杨斯空
二〇一九年二月一日
书记员 强 颖附：相关法律条文《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：……（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；…… 来自：