上海市第一中级人民法院民 事 判 决 书（2018）沪01民终14575号
上诉人（原审被告）：上海龙超房地产有限公司，住所地上海市浦东新区新场镇笋南路****。
法定代表人：陈永栽，董事长。
委托诉讼代理人：郭怡，上海市锦天城律师事务所律师。
委托诉讼代理人：李颖，上海市锦天城律师事务所律师。
被
上诉人（原审原告）：倪桂根，男，1956年10月22日生，汉族，住上海市浦东新区。
委托诉讼代理人：潘荣华，男，1942年1月10日生，汉族，住上海市浦东新区。
委托诉讼代理人：汪建川，上海市为平律师事务所律师。
上诉人上海龙超房地产有限公司（以下简称龙超公司）因与被上诉人倪桂根房屋拆迁安置补偿合同纠纷一案，不服上海市浦东新区人民法院（2016）沪0115民初73149号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年12月25日立案后，依法组成合议庭，进行了审理。本案现已审理终结。上诉人龙超公司上诉请求：撤销原判第二、第三项，依法改判驳回被上诉人在一审中的诉请；撤销原判第四项，适当调低上诉人向被上诉人支付的房屋折价款。事实和理由：1、一审错误判定动迁户所能获得的补偿金。在解除协议的前提下，上诉人无需再支付经济补偿金。根据协议约定，补偿金的支付前提是由上诉人原地建房安置被上诉人，现双方同意解除协议，改为货币安置，则补偿金的依据不再存在。另外，协议约定补偿金的计算标准以分配房第8层为基准层约人民币（下同）83,200元，上下一层则相应增减2,000元，现支付的房屋折价款中包含了房型、地、地段等因素也无需再支付补偿金。2、上诉人不认可向被上诉人少付过渡费。虽然协议中没有出现过108.88平方米（小户）和114.49平方米（大户）的安置面积，但是自2011年以来，被上诉人作为小户一直都是按照108.88平方米领取过渡费，协议中出现的114平方米，是给小户新建房屋的预测面积，并根据最终建造的房屋进行测绘，故114平方米不是上诉人计算过渡费的安置面积。3、上诉人认为一审对房屋损失金额选取的单价过高，应予降低。上诉人提供的是安置房，不是普通商品房，根据司法评估结果，与上诉人拟建楼盘情况相似的“丝庐雅苑”单价每平方米33,000元，一审认定的房屋折价款单价不尽合理，应予调低。
被上诉人倪桂根辩称，不同意上诉人的上诉请求。关于补偿金，上诉人本应在协议签订后两年内支付被上诉人，上诉人不同意支付没有合同依据，且已有生效判决判令上诉人按83,200元支付被安置人。关于过渡费计算，被上诉人当时对计算面积也是有异议的，法院生效判决已认定上诉人应按小户114平方米面积标准计算。关于房屋折价款的单价，因上诉人至今无法交房，判决应当体现惩罚性，而一审确定的房屋折价款单价也是比较低的，被上诉人是考虑息讼而未上诉。故请求二审驳回上诉，维持原判。倪桂根向一审法院起诉请求：1、判令解除倪桂根、龙超公司之间签订的《动拆迁补偿和安置协议》，2、判令龙超公司赔偿倪桂根经济损失3,192,000元，3、判令龙超公司结清在解除《动拆迁补偿和安置协议》之前的过渡费等。审理中，倪桂根变更上述第2、第3项诉请为要求龙超公司：1、支付装修费用63,200元；2、赔偿房屋损失4,987,740元；3、支付2011年10月1日至2018年6月30日期间少付的过渡费8,316.13元，并实际支付到合同解除之日止；4、违约损失178,000元（包括买房中介费88,000元、精神损失费50,000元、律师费40,000元），合计5,237,256.13元。一审法院认定事实：2009年5月9日，新场镇动拆迁办公室出具了《50户居民动迁安置办法》，其中载明对50户居民（包括倪桂根在内）所在地块实行协议拆迁，50户居民实行“拆一还一点一”就地安置的方案，50户动迁房安置房的面积将控制在原面积的1.1至1.35之间，过渡费为每月500元（大面积户每月530元），房产公司同意按照政府的规划对本地块进行整体开发改造。2009年7月30日，龙超公司作为甲方（拆迁人），倪桂根作为乙方（被拆迁人），双方签订了一份《动拆迁补偿和安置协议》，《协议》约定：龙超公司已经获取了XX地块（新场镇原农贸市场）的开发权，为了创建更美好的生活环境，龙超公司愿在平等互利的前提下按政府规划将XX地块一同纳入开发建设范围，该地块上50户居民楼系砖混结构，该楼东西两端共10户为大面积户每户约102平方米，其余40户为小面积户每户约96平方米，另外每户均有一个相同的自行车库；龙超公司提供建筑面积5,500平方米及提供现金补偿500万元，用于安置这50户居民，即平均每户可分得建筑面积110平方米，现金补偿10万元，如果实际分配到的面积超过应分面积的，超过5平方米以下部分按5,000元每平方米由倪桂根出资购买，超过5平方米以上部分按市场价购买，5,000元每平方米是指底层的价格，每上升一层就需加价60元每平方米，新建住房以测绘部门测量的建筑面积作为唯一依据。每户建筑面积大约为114平方米和120平方米二种，房型为3房2厅2卫或3房2厅1卫，最终以规划设计院的设计结果为准；动迁过渡期自搬迁之日至2011年9月30日止，过渡费700元每月；过渡费搬迁前支付50%，居民全部搬迁后动迁办立即落实拆房，拆平后30天内支付剩余的50%，提前交房倪桂根不需要退还过渡费，如超过2年不能交房，2年后按原标准1.2倍（840元每月）由龙超公司按月支付过渡费；动迁房分配以第8层为基准层，每下降一层可增加现金补偿2,000元，反之每上升一层就减少现金补偿2,000元。第8层基准层除过渡费外其他各项综合补偿可得现金约83,200元每户，即50户居民平均每户包括过渡费在内的总补偿费约10万元每户，如倪桂根被分配在8层以下，最终可获得包括过渡费在内的现金补偿会超过10万元，如果倪桂根被分配在8层以上，最终可获得过渡费在内的现金补偿将不足10万元；本协议最终能否生效实施是由50户居民是否全部签约所决定，50户居民中只要有一户不签约，本协议就无法履行，只有50户居民在规定的时间内全部签约，本协议方可正式生效实施；协议生效后倪桂根不得反悔，如果倪桂根毁约或不按约定时间搬离的，龙超公司和其他已经签约的居民因此导致的所有损失（包括工程误工费、对其他守约居民的赔偿金以及律师费、诉讼费等）均由倪桂根承担赔偿责任；50户居民全部签约后龙超公司应及时通知倪桂根，倪桂根应在60天内搬离；龙超公司应提前60天书面通知倪桂根参加选房的时间，如果倪桂根不按时参加，将视为倪桂根放弃选择权，以后倪桂根只能在剩余房屋中选择。协议还载明，倪桂根被动迁的房屋地址为“XX镇XX村XX幢XX号XX室”、面积为“95.75平方米”、“车库2”。动拆迁协议签订后，倪桂根搬离了被动迁房屋。2011年6月，龙超公司对原XX镇XX村XX幢52户居民出具告知书，表示根据2009年签订的动迁协议约定，二年过渡期将超期；在听取新场镇人民政府的提议，在原动迁协议超期过渡费已有约定的基础上再做提高，具体补偿标准为：自2011年10月1日起至12月31日，按协议动迁安置房面积每平方米每月12元，自2012年1月1日起至龙超公司书面通知居民去往房管局正式办理交房手续后的30天内，按协议动迁安置面积每平方米每月16元；超期过渡费将按季先支付，每季季首10日内支付到每户协议动迁居民。庭审中，双方确认龙超公司对倪桂根按照小户108.88平方米的标准向倪桂根支付了2011年10月1日起至2018年9月底的过渡费，其中，2011年10月1日至2011年12月31日期间按每月每平方米12元的标准进行计算并发放，2012年1月1日至2018年9月30日期间按每月每平方米16元的标准进行计算并发放，但倪桂根认为龙超公司还漏发了2012年8月的过渡费；对于龙超公司已按协议约定支付了2011年10月1日前的过渡费双方均无异议；另外，倪桂根已从龙超公司处领取了装修补偿金20,000元。审理中，经龙超公司申请，并经倪桂根同意，一审法院委托上海国城土地房地产估价有限公司对浦东新区XX镇XX街坊XX丘地块区域内在假设限制条件下的住宅房地产（房屋及相应的土地使用权，价值时点为2017年11月22日）的房地产市场价值（建筑面积单价）进行了评估，估价结果为：（1）“中洲华庭（中洲里程）”楼盘均价为每平方米38,000元，该楼盘竣工时间为2016年，品质较高，户型较好，小区由高层、小高层住宅组成，距设定估价对象约850米。（2）“汇锦城”楼盘均价为每平方米34,000元，该楼盘竣工时间为2013年，品质尚可，小区由高层、小高层住宅组成，距设定估价对象约700米。（3）“丝庐雅苑”楼盘均价为每平方米33,000元，该楼盘竣工时间为2015年，小区由高层、小高层住宅组成，距设定估价对象约1.7公里。（4）“万科清林径”楼盘均价为每平方米37,200元，该楼盘竣工时间为2012年，为开发商精装交房，小区由高层、小高层、别墅住宅组成，距设定估价对象约1.9公里。为此，龙超公司支付了评估费130,000元。倪桂根对于前述估价结果无异议，但认为龙超公司支付的补偿款应能让倪桂根买到房屋，故应按照商品房的市场单价计算倪桂根的房屋损失，要求按照每平方米38,800元计算房屋损失。龙超公司则认为动迁商品房和一般商品房在税费方面要求不同，故房屋价格之间存在落差，经该司了解，2017年10月时，新场的房屋价格在每平方米30,527元左右，故应在本次评估的价格上下调25%来计算补偿倪桂根房屋价格损失。另外，龙超公司认为，不同的户型价格应有差异，对此，评估人员表示，不同户型的房屋可能存在价格上的差异，但差异不是很大，具体需要通过再评估来确认。又，审理中，倪桂根撤回要求龙超公司支付违约损失的诉讼请求，并表示本案中只要求龙超公司支付2011年10月1日至合同解除之日期间少付的过渡费差额，不再向龙超公司主张未支付的2012年8月的过渡费。关于房屋损失计算问题，倪桂根表示，根据涉案协议，每户除了被拆除的房屋之外，其还有两个车库，故要求根据动迁办发布的安置办法并按照总面积的1.1倍共计128.55平方米的标准进行计算。一审法院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力，当事人应该按照约定履行自己的义务。本案中，倪桂根与龙超公司签订的《动拆迁补偿和安置协议》系双方当事人在协商后达成的一致意思表示，且并不违反法律强制性规定，应为合法有效，双方均应恪守履行。根据协议约定，动迁过渡期为二年，但协议签订至今已近十年，所涉地块尚未实施开工建设，倪桂根的合同目的至今未能实现，故倪桂根要求解除双方之间的协议于法有据，审理中，龙超公司同意解除协议，可见，倪桂根与龙超公司之间对解除涉案协议已经达成了合意，法院可予准许。协议解除后，双方仍应按约结算。关于倪桂根主张的款项：
一、装修补偿金63,200元。根据涉案协议约定，第8层基准层除过渡费外其他各项综合补偿可得现金83,200元每户，即50户居民平均每户包括过渡费在内的总补偿费约100,000元，如倪桂根被分配在8层以下，最终可获得包括过渡费在内的现金补偿会超过100,000元，如被分配在8层以上，最终可获得包括过渡费在内的现金补偿将不足100,000元，也就是说，倪桂根最少可得补偿金为83,200元。倪桂根仅从龙超公司处领取了补偿金20,000元，尚有63,200元龙超公司未支付，现其要求龙超公司支付剩余补偿金63,200元具有合同和法律依据，法院予以支持。该款的性质是对动迁户作出的综合补偿，故龙超公司以双方已合意解除合同故无需再支付该费用的意见与约定不符，法院对其抗辩意见不予采纳。
二、房屋折价款及2011年10月1日至合同解除之日止少支付的过渡费。（一）应据以计算的面积。倪桂根要求按照应安置的房屋面积114平方米加上车库的1.1倍共计128.55平方米进行计算，龙超公司则要求按照该司实际支付过渡费的面积标准即108.88平方米进行计算，对此，一审法院认为，倪桂根与龙超公司签订的动迁协议中并无安置面积108.88平方米的约定，龙超公司也未能就先前按108.88平方米的标准发放过渡费作出合理解释，而动迁协议中开宗载明“该楼东西两端共10户为大面积户每户约102平方米，其余40户为小面积户每户约96平方米，另外每户均有一个相同的自行车库”并有“每户建筑面积大约为114平方米和120平方米二种……”的记载，协议记载倪桂根户被动迁房屋的面积为95.75平方米，倪桂根与龙超公司亦一致确认倪桂根应安置的房屋面积为114平方米，故龙超公司应按114平方米的面积标准向倪桂根支付过渡费和房屋折价款，倪桂根要求以114平方米加上两个车库面积的1.1倍计算房屋损失没有相应的合同依据，法院不予采纳。（二）房屋损失。倪桂根要求以每平方米38,800元的标准进行计算，龙超公司则要求在涉案评估价格的基础上下降25%以计算房屋折价款。对此，一审法院认为，根据倪桂根、龙超公司签订的协议，动迁过渡期自搬迁之日至2011年9月30日止，即在合同正常履行情况下，龙超公司至迟应在2011年9月30日向倪桂根交付所安置的房屋，但其迟迟未能交付，未能交付房屋的责任在于龙超公司；另外，根据政府部门制订的动迁安置办法规定，包括倪桂根在内的50户居民的房屋动拆迁实行就地安置的方案，故法院结合被动拆迁房屋原先所在位置、拟动迁安置位置、合同正常履行情况下倪桂根的可得利益、新场地区的房屋价格等实际情况并参照评估意见，酌情按照每平方米35,000元计算114平方米，确认房屋折价款为3,990,000元。（三）2011年10月1日至合同解除之日的过渡费。审理中，双方确认2011年10月1日至2011年12月31日期间、2012年1月1日至2018年9月30日期间，龙超公司分别按每月每平方米12元及每月每平方米16元并按安置面积108.88平方米向倪桂根发放了过渡费，鉴于双方合意解除合同，故法院确认龙超公司尚应支付倪桂根自2011年10月1日至2018年9月14日（即合同解除之日）止的过渡费计5,847.04元（已扣除龙超公司支付的合同解除之后至2018年9月30日止的过渡费）。审理中，倪桂根撤回要求龙超公司支付违约损失并不再主张其认为少发的一个月过渡费的诉讼请求，系当事人对自己民事诉讼权利的处分，法院可予准许。关于评估费，鉴于本案所涉房地产价格系与其他相关案件进行同案评估，故法院根据本案倪桂根动迁安置的面积与他案进行分摊，确认本案中评估费为20,800元。一审法院据此判决：
一、解除倪桂根与上海龙超房地产有限公司之间签订的《动拆迁补偿和安置协议》；
二、上海龙超房地产有限公司于判决生效之日起十日内支付倪桂根补偿金63,200元；
三、上海龙超房地产有限公司于判决生效之日起十日内支付倪桂根2011年10月1日至2018年9月14日期间少支付的动迁过渡费5,847.04元；
四、上海龙超房地产有限公司于判决生效之日起十日内支付倪桂根房屋折价款3,990,000元。负有金钱给付义务的当事人，如未按判决指定的期间履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。案件受理费47,296元、评估费20,800元，共计68,096元，由倪桂根承担12,104元，上海龙超房地产有限公司承担55,992元。二审中，当事人没有提交新证据。
经审理查明，一审法院认定83,200元为装修补偿金有误，应更为综合补偿金，一审其余事实认定无误，本院依法予以确认。
本院认为，二审双方争议焦点为:
一、上诉人是否还需向被上诉人支付剩余补偿金；
二、上诉人是否需向被上诉人支付过渡费差额；
三、房屋折价款的计算单价是否合理。上诉人龙超公司与被上诉人签订的《动拆迁补偿和安置协议》是双方经协商后达成的一致意见，一审认定有效正确。协议签订后，被上诉人搬离了被动迁房屋，但龙超公司至今未按协议约定提供安置房屋，导致协议解除的责任在于龙超公司。针对第一个争议。原协议约定上诉人既要为被上诉人安置房屋，同时又需以现金方式支付被上诉人综合补偿金，故协议解除后，上诉人按安置房屋对价支付房屋折价款后，仍需向被上诉人支付该综合补偿金。上诉人认为协议解除无需再支付该综合补偿金，依据不足，本院不予采纳。关于补偿金标准，虽然原协议约定以第8层为基准层，上下有增减，即每户得到安置房屋的楼层不同，得到的补偿金金额会不同，但因未给予被上诉人安置房屋的责任在于上诉人，一审认定被上诉人最少可得83,200元显属合理，本院予以认同。上诉人仅向被上诉人支付了2万元，故仍应支付剩余补偿金。针对第二个争议。上诉人按108.88平方米的面积标准计算并支付被上诉人过渡费，没有合同依据，况且（2018）沪01民再29号对上诉人与被安置人之间就过渡费标准之争议已作了判决，认定动迁协议中有“每户建筑面积大约为114平方米和120平方米二种”记载。因此，上诉人应按小户114平方米面积标准向被上诉人支付过渡费，故上诉人还应向被上诉人支付过渡费差额。针对第三个争议。一审法院因上诉人申请，委托了评估公司就该地段在2017年11月22日的房地产市场价值进行了评估，上诉人认为估价中的“丝庐雅苑”与上诉人拟建楼盘情况相似，本院注意到“丝庐雅苑”参考单价虽每平方米33,000元，但距设定估价对象约1.7公里，而距设定估价对象850米的“中洲华庭（中洲里程）”均价为38,000元，一审参考评估价格并综合其他因素，酌情确定房屋折价款的计算单价为每平方米35,000元，亦属合理。上诉人要求调低单价，依据不足，本院不予采纳。鉴于上诉人对一审法院计算的相关金额无异议，本院予以维持。综上所述，上诉人龙超公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，
判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费人民币39,272元，由上诉人上海龙超房地产有限公司负担。本判决为终审判决。
审判长 孔美君
审判员 郑卫青
审判员 杨斯空
二〇一九年二月一日
书记员 强 颖附：相关法律条文《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；…… 关注公众号“”