山东省日照市东港区人民法院 民 事 判 决 书 （2018）鲁1102民初4597号
原告：臧其林，男，1956年9月22日出生，汉族，居民，住山东省日照市东港区。
委托诉讼代理人：孙友兴，山东舜铭律师事务所律师。
被告：辛在祝，男，1971年7月5日出生，汉族，居民，户籍地山东省日照市岚山区，现租住山东省日照市东港区。
委托诉讼代理人：匡波，日照东港中基法律服务所法律服务工作者。 原告臧其林与被告辛在祝确认合同效力纠纷一案，本院于2018年5月28日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告臧其林及其委托诉讼代理人孙友兴，被告辛在祝及其委托诉讼代理人匡波到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。 原告臧其林向本院提出诉讼请求：1、请求确认原、被告于2005年8月11日就日照市日照街道屯沟房屋（房产证号：房权证日房字第××号）所签订的《房屋转让协议》无效；2、判令被告返还原告已支取的涉案房屋的拆迁补偿款207000元；3、确认涉案房屋拆除的应置换的楼房170平方米归原告所有；4、诉讼费用由被告承担。事实与理由：2005年8月11日，原被告签订《房屋转让协议》，原告将其位于日照市日照街道屯沟村的房屋（房产证号：日房字第××号）转让给被告，转让款9.1万元，但被告不属于日照街道屯沟村村民，根据法律规定，被告不能作为受让方进行转让。目前涉案房屋已经拆除，且村委会与原、被告均签订了安置补偿协议，注明原、被告对房屋存在争议，但目前房屋的拆迁补偿及房屋租金均已经让被告支取。故原告诉至法院，请求依法处理。 被告辛在祝辩称，不同意也无法将拆迁补偿款及预期可得置换楼房交给原告，其诉讼请求没有法律依据，更无法履行，请求法庭驳回原告诉讼请求。理由：1、从案件事实来讲，2005年8月11日原被告双方签订房屋转让协议，村委会在转让协议签订后，向被告收取了房屋土地的转让费用，并与日照街道办事处出具证明，认可了转让行为及房屋土地的使用行为，被告支付原告9.1万元房款后，原告将房屋交付给被告，2007年经被告翻扩建后，一直居住在此房屋，直至2013年11月份拆除，可见，房屋买卖行为是双方真实意思表示，协议已经履行完毕，村集体对买卖行为表示认可；2、被告购买该房屋后为保障正常居住需要，投入大量的人力及资金，进行了房屋屋顶前墙及遮阳拆除重建，后墙及西山墙加高、地面硬化、装修装饰、水电安装、并加盖了东西南3面平房，而原告在该村还另有一处宅基地房屋，位于转让房屋东邻，由此可见原告没有任何理由破坏这一交易的稳定性；3、目前，无明确的法律及行政法规规定此类买卖合同无效，即原被告双方签订的协议不具备违反法律行政法规强制性规定的情形，原告在起诉状中也没有明确“根据法律规定的具体内容”；4、根据土地法的规定，农村村民只能有一处宅基地房屋，原告在该村还另有宅基地房屋一处，位于转让房屋东邻，虽然因拆迁补偿安置现已拆除，但根据土地法的规定，原告已经丧失主张诉争房屋和土地的权利，如果法院支持原告的主张，意味着原告将有两处房屋，明显与法律相悖；5、从转让房屋本身来说，该房屋所有权已经因为买卖行为而转移给被告，该房屋所占有的土地使用权，因原告另有宅基地房屋而丧失，同时，因作为土地所有权人的村委收取了被告的房屋土地转让费，而确认同意给被告使用，拆迁补偿款的取得，和置换楼房的预期可得，是基于被告拥有原房屋的所有权和房屋土地的使用权，所以原告对该转让房屋没有任何权益，对拆迁补偿款及置换楼房也无权主张权益。 本案当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。 原告提交了如下证据：证据一、《房屋转让协议》一份，该证据是原被告于2005年8月11日签订，证明原告将涉案房屋与被告在2005年8月11日签订协议，以9.1万元转让给被告，签订该转让协议时，未经过原告配偶同意，并且被告也明知涉案房屋的宅基地属于法律禁止买卖的范围；证据二、涉案房屋的《房产证》一份，证明房屋买卖协议签订后并没有办理房屋过户手续；证据三、《安置补偿协议》一份，该协议是2013年10月31日原告与日照街道屯沟村委会签订，证明在该协议上村委会明确涉案房屋存在争议，被告支取的涉案房屋的补偿款应当返还；证据四、《户口本》一份，证明原告有长子臧运建、次子臧运飞，被告陈述的其他的宅基地系原告子女的宅基地，与原告无关。 被告辛在祝质证认为：对证据一《房屋转让协议》真实性无异议，不存在无效的情形；对证据二涉案房屋的《房产证》没有异议；对证据三《安置补偿协议》真实性无异议，被告不知情；对证据四《户口本》真实性无异议，但与本案无关。 被告提交证据如下：证据一、原被告双方签订的《房屋买卖协议》，证明该协议是经双方充分协商达成，是双方真实意思表示，合法有效；证据二、被告与涉案房屋村委签订的《安置补偿协议》，证明被告与村委就补偿安置等情况的协议条款，不存在原告所述的有争议的情形；证据三、2005年11月28日涉案房屋所在村委向被告收取的《房屋土地转让费》，证明涉案房屋土地经村委认可，同意由被告使用；证据四、由日照街道办事处跟屯沟村委出具的《证明》一份，证明原被告之间的买卖行为被街道办事处及村委认可。 原告臧其林对上述证据质证意见为：对证据一原被告双方签订的《房屋买卖协议》真实性无异议，但是并不能证明被告的主张；对证据二被告与涉案房屋所在村委签订的《安置补偿协议》真实性没有异议，但是根据原告与村委签订协议可以看出村委认可房屋存在争议；对证据三2005年11月28日涉案房屋所在村委向被告收取的《房屋土地转让费》，真实性没有异议，并不能证明该款项系涉案房屋的土地转让费，更不能证明村委会认可双方转让行为，并且双方之间转让违反法律强制性规定，村委会无权进行确认；对证据四由日照街道办事处跟屯沟村民委员会出具的《证明》真实性无异议，但不能证明被告主张，且从该份证明来看，证明是用于办理过户手续使用，而事实上涉案房屋并没有办理过户手续，证明中陈述的被告系屯沟村民并不属实，涉案房屋不能办理手续的原因也是违反法律强制性规定。 原告庭后补充证据如下：补充证据一、该村村委2018年6月22日出具的《证明》一份，证实该村的土地性质未发生变更，仍为集体所有。补充证据二、涉案房屋1991年形成的《土地审批资料》一宗，证实涉案房屋的土地使用情况；补充证据三、该村村委2019年1月15日出具的《证明》一份，证实涉案五间房屋全部进行货币化补偿的标准依据。 被告质证意见为：对2018年6月22日的证明不予认可，对《土地审批资料》无异议，对2019年1月15日《证明》请法庭依法认定。 法庭庭后就涉案五间房屋拆迁时全部进行货币化补偿的标准问题，依法向该村村委进行了调查，该村村委提交了《日照屯沟村旧城改造房屋货币化政策说明》一份。 原告的质证意见为：无异议。 被告的质证意见为：请法庭依法认定。 经审查，原告补充提交的村委于2018年6月22日出具的《证明》与本案无关联性，本院不予确认；原告补充提交的村委于2019年1月15日出具的《证明》与本院依法调查取证的《日照屯沟村旧城改造房屋货币化政策说明》内容相互印证，且与本案具有关联性，本院予以确认；原告提交的其他证据与被告提交的证据均系历史形成，均客观真实，且与本案具有关联性，本院予以确认。上述证据均附卷佐证。 根据当事人陈述及经审查确认的证据，本院认定事实如下：原告臧其林在日照市东港区日照街道屯沟村自建房屋一处，1991年7月10日的《土地登记审批表》及《地籍调查表》上记载内容为：土地使用者为原告，地号11-56-135，房屋四至：东至大街，西至臧其海，南至空场，北至小巷；审核意见：集体土地内部划拨；1991年8月1日日照市土地管理局盖章确认该宗土地为符合发证标准，日照市人民政府盖章确认“同意确认集体土地使用权，准予登记”。2003年12月13日，日照市房地产管理局为原告颁发日房字第××号《房屋所有权证》。 被告为日照市岚山区黄墩镇辛蒲汪村村民，因在日照做生意，意欲买房，经原、被告协商，双方于2005年8月11日签订《房屋转让协议书》，约定原告将其位于日照市日照街道屯沟村的涉案五间房屋（房产证号：房权证日房字第××号）及院落一处转让给被告，转让款9.1万元。协议第三条约定：买卖期间，甲乙双方不得反悔，如甲方（原告）反悔，应双倍返还定金，乙方如反悔，定金不能向甲方索要；协议第四条约定：乙方如需过户手续，均由甲方提供，期间费用由乙方自负，如手续有欠缺，乙方有权反悔，等等内容。 上述合同签订后，随后房款两清，双方未进行产权变更登记，被告自购买涉案房屋后一直居住至2013年旧城改造拆迁前。2013年10月31日，就涉案房屋拆迁安置补偿问题，屯沟村村委分别与原、被告双方各签订一份赔偿标准相同的《安置补偿协议》，协议第二条约定：乙方（拆迁户）应置换楼房面积170平方米，签订协议奖励10000元，拆迁腾空奖励10000元，搬迁过渡租房补助标准（四间及以上1300元/月/处，三间及以下260元/月/间，共计24个月），房屋残值补助2500元（正房500元/间），楼房装修补助34000元（按应置换面积200元/平方米补助），赠送一处楼的暖气开口费、天然气管道开口费、太阳能共计8160元，免费统一配套，超出四间基准部分补偿费50000元。 上述协议签订后，被告将涉案房屋进行了腾空交付，随后被告支取了协议约定的应补偿的货币款项及部分房屋租赁费。因原告向该村村委主张权利，经协调不下，村委于2014年4月23日在与原告签订的《安置补偿协议》上记载了“臧其林与辛在祝房屋存在争议”，后搁置。为此原告诉至本院，请求依法处理。 诉讼中，被告辛在祝自认拆迁置换的新楼房现因存在争议仍未交付，其他所有拆迁补偿款已由其全部领取。 同时查明，日照街道屯沟村委为本院出具的《日照屯沟村旧城改造房屋货币化政策说明》内容为：日照街道屯沟村2013年10月进入旧城改造程序，按照《日照街道屯沟村旧城改造方案》五间房屋货币化补偿标准为每处房屋723700元（其中：五间房屋分配170平方米，每平方米3600元，总价为612000元，签订协议奖励10000元，腾空奖励10000元，临时租房费3200元，装修补助34000元，房屋残值2500元，搬回迁2000元，房屋超间数50000元）。
本院认为，本案争议的焦点：
一、原被告双方签订的《房屋转让协议书》是否有效；
二、原告的其他诉请是否应获支持。 针对争议焦点一，原被告双方签订的《房屋转让协议书》是否有效的问题。从本案查明的事实看，被告辛在祝及其亲属虽在涉案房屋内居住了近十三年多，但户籍一直在日照市岚山区黄墩镇辛蒲汪村，至今未能取得涉案房屋所在村的村集体组织成员资格；本案虽系房屋买卖，但农村房屋买卖还包含宅基地使用权的转移，根据现行法律规定，宅基地归农民集体所有，宅基地使用权人对宅基地仅享有占有和使用的权利，有关法律、行政法规对宅基地使用权流转的规定以及国务院及相关部门对非本集体经济组织成员及城市居民购买宅基地房屋的政策，均系基于保护农民利益，保持农村稳定，保障经济社会可持续发展之目的。《第八次全国法院民事商事审判工作会议（民事部分）纪要》第19条第2款规定“在非试点地区，农民将其宅基地上的房屋出售给本集体经济组织以外的个人，该房屋买卖合同认定为无效。…”。本案中，原告将涉案宅基地上的房屋出售给本集体经济组织成员以外的被告，违反相关法律、法规的强制性规定，损害了社会公共利益，双方签订的涉案房屋买卖协议应认定无效。 针对争议焦点二，原告的其他诉请是否应获支持的问题。《中华人民共和国合同法》第五十八条规定，合同无效后，因该合同取得的财产应当予以返还，不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿，有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。本案中，原告及被告均明知涉案房屋系农村宅基地上所建，依法不能转让给本集体经济组织以外成员，但双方仍进行转让，故双方对合同的无效均存在过错。对于过错责任问题，考虑到涉案房屋已转让长达十余年，被告购买涉案房屋目的是用于持续居住的客观事实，考虑原告在该村集体组织另有房产（或宅基地）的基本事实，再考虑辖区内城中村改造房产升值，原告受利益驱使才以双方买卖协议违反法律规定为由向本院主张权利的客观事实，原告的主张虽然符合法律规定，但从道义、情理方面却违反了诚实信用原则，严重破坏了市场交易稳定，更与我国当前社会主义核心价值观严重背离，其对合同的无效应承担主要责任,本院依法酌定原、被告双方的过错比例为85%、15%。结合以上因素，再结合涉案房屋出卖后，被告进行了重大修缮及增建（房屋屋顶前墙及遮阳拆除重建，后墙及西山墙加高、地面硬化、装修装饰、加盖东西南3面平房等等），致涉案房屋保值并增值，本院在以下就涉案房屋拆迁后的升值利益进行分割时，酌定原、被告双方的比例为15%、85%。 上述房屋买卖协议无效，产生的法律后果是双方进行财产返还并理清赔偿问题，即：原告臧其林向被告辛在祝给付当年的购房款91000元并赔偿被告的损失，被告辛在祝向原告臧其林返还房屋。现涉案房屋因城中村改造已被拆除，房屋已转化为拆迁利益，原房屋已经升值。被告与村委签订的《安置补偿协议》系楼房置换，现除置换的楼房未交付外，其他拆迁补偿款项被告已全部领取，本着双方未来相互返还及赔偿的行为具有可操作性，本院参照该村出具的《旧城改造房屋货币化政策说明》相同五间房屋进行全部货币化补偿的标准进行理清及分割。 涉案五间房屋因拆迁可获得的全部货币化补偿数额为723700元，结合本案的实际情况，考虑被告在涉案房屋的实际居住时间、修缮增建及信赖利益保护问题，再考虑被告实际配合政府工作，及时腾空房屋并接受搬迁后的临时过渡安置方案等各种因素，本院对以上总补偿数额723700元做如下分析认定：（一）全部补偿款中的签订协议奖励10000元、腾空奖励10000元、搬回迁费2000元、临时租房费3200元及装修补助34000元，因被告系涉案房屋的实际居住新户主，在政府拆迁过程中，被告实际配合拆迁工作，及时签订协议、腾空房屋，及时搬迁并接受临时安置，放弃对所居住房屋装修价值的评估，同意按统一标准接受装修补偿，故上述项目共计59200元，支取权利人应系本案被告，因该款项已包含在被告已自村委支取的数额中，故不属于本案原告要求返还的范围。（二）涉案房屋的货币化补偿折价款612000元、房屋残值补助2500元、房屋超基准部分补偿50000元，该四项总额共计664500元，系依附于原房屋且在原房屋升值后获得的收益。（三）涉案房屋出售时的成交价为91000元，可见涉案房屋自出售至拆迁时间，升值573500元（664500元－91000元）。结合以上（二）（三）点，再结合双方的过错责任、升值利益分割比例，本院依法确认被告辛在祝应自涉案房屋价值中获取487475元（573500元×85%）作为信赖利益损失获赔，原告臧其林应自涉案房屋升值价值中基于其为该村集体组织成员的身份获取拆迁利益86025元（573500元×15%）。 综上，涉案房屋拆迁利益的支取本应由原告负责办理，但被告已自该村村委实际支取了除楼房外的全部拆迁补偿款项，考虑未来执行问题，本着便于操作的原则，现就原、被告双方的返还及赔偿问题，本院给予以下理清：涉案房屋进行货币化补偿的总拆迁利益共计723700元，扣除原告应返还给被告的原房屋价款91000元，扣除以上（一）载明的几项奖励、补助等59200元，再扣除被告基于信赖利益应获得的损失赔偿487475元，剩余数额为86025元为原告臧其林应分得的房屋拆迁利益。因该村村委实际部分履行了与被告辛在祝签订的《安置补偿协议》，向被告实际支付了除置换楼房外的全部拆迁补偿款项，且被告就涉案房屋拆迁获得的利益远高于原告获得的利益，未来该村村委向被告辛在祝交付房屋的事实可以预期，故，被告辛在祝应将自已支取的涉案房屋拆迁补偿款中的86025元返还给原告臧其林，未来由被告辛在祝与该村村委办理拆迁安置楼房的交付。 据此，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条，《中华人民共和国物权法》第五十九条、第一百五十二条、第一百五十三条，《中华人民共和国土地管理法》第十条、第六十三条之规定，
判决如下： 一、确认原告臧其林与被告辛在祝于2005年8月11日签订的房屋买卖协议书无效； 二、被告辛在祝自本判决生效后10日内返还原告房屋拆迁补偿款86025元； 三、驳回原告臧其林要求确认涉案房屋的应置换楼房（170平方米）归其所有的诉讼请求； 四、驳回原告臧其林本案的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费11037元，由原告臧其林负担9725元，由被告辛在祝负担1312元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省日照市中级人民法院。
审 判 长 刘善霞
人民陪审员 万桂英
人民陪审员 毕欢九
二〇一九年一月三十一日
法官助理徐文杰
书记员付雅敏