湖北省武汉市江汉区人民法院民 事 判 决 书（2016）鄂0103民初8835号
原告（反诉被告）：武汉市东方帝园小区业主大会业主委员会，住所地武汉市江汉区金家墩特**。
负责人：王鼎星，主任。
委托诉讼代理人：李超，北京盈科（武汉）律师事务所律师。代理权限为特别授权。
被告：武汉宏宇实业集团有限责任公司，住所地武汉市东湖新技术开发区庙山小区管委会**。
法定代表人：王道友，董事长。
委托诉讼代理人：邹宁君，上海邦信阳中建中汇（武汉）律师事务所律师，代理权限为特别授权。
被告：武汉格林物业管理有限公司，住所地武汉市东西湖区金山大道北侧碧海花园。
法定代表人：王毅，总经理。
委托诉讼代理人：白柯沙，1960年5月7日出生，汉族，系该公司职工，住址湖北省宜昌市伍家岗区。代理权限为特别授权。
委托诉讼代理人：许婷，女，1982年1月5日出生，汉族，该公司职工，代理权限为特别授权。
被告（反诉原告）：方亮明，男，1973年11月12日出生，汉族，住址武汉市江汉区。
委托诉讼代理人：文锦，湖北华平律师事务所律师，代理权限为特别授权。
原告（反诉被告）武汉市东方帝园小区业主大会业主委员会（以下简称东方业委会）与被告武汉宏宇实业集团有限责任公司（以下简称宏宇公司）、武汉格林物业管理有限公司（以下简称格林物业）、被告（反诉原告）方亮明的物权及侵权责任纠纷一案，本院立案受理后，依法适用普通程序，由
审判员魏建峰担任
审判长，与
人民陪审员杨世安、熊昌全组成合议庭，公开开庭进行了审理。
原告（反诉被告）东方业委会负责人王鼎星及其委托代理人李超，被告宏宇公司的委托代理人邹宁君，被告格林物业的委托代理人白柯沙、许婷、被告（反诉原告）方亮明及其诉讼委托代理人文锦到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告（反诉被告）东方业委会（以下均简称原告东方业委会）向本院提出如下诉讼请求：1、判令方亮明立即腾退坐落于东方帝园小区8号楼南面1栋2层房屋，交由东方业委会。2、判令被告宏宇公司、格林物业赔偿自2011年7月至2014年4月期间因非法处分房屋而给东方业委会造成的损失（按被告格林物业与方亮明签订的合同租金标准计算）；3、判令方亮明赔偿从2014年4月至实际交还房屋之日止给东方业委会造成的可得利益损失（按被告宏宇公司与被告签订的合同租金标准计算）；4、本诉的诉讼费由三被告承担。事实和理由：被告宏宇公司委托被告武汉鄂汉房地产开发有限公司于2003年期间与东方帝园小区业主签订《商品房买卖合同》，根据合同约定，小区用于整栋服务的公共用房和管理用房的建筑面积已作为共有建筑面积为全体业主分摊。2004年东方帝园小区交付使用，被告宏宇公司将本应交付给全体业主的1栋物业管理用房擅自改造成二层，并交由其控股的被告格林物业对外出租用于非法获利。2013年8月，原告东方业委会成立，在与被告宏宇公司移交材料的过程中发现，被告宏宇公司、格林物业将规划用于物业管理用房的房屋出租给方亮明用于牟利。根据已生效的（2015）鄂江汉民一初字第00062号民事判决书，物业服务用房属于业主共有是不争的事实，三被告均属于无权占有物业服务用房，依据物权法相关规定，三被告不仅负有立即返还房屋的义务且理应赔偿因其无权占有物业用房给原告东方业委会造成的可得利益的损失，故要求法院依法支持原告东方业委会的诉讼请求，维护原告东方业委会的合法权益。
被告宏宇公司对本诉部分辩称，1、被告宏宇公司未占有涉案房屋，应该由实际占用人方亮明向原告东方业委会返还。2、本案所涉房屋的性质为物业管理用房因此该房屋仅能用于东方帝园小区物业相关事宜不可能产生可得利益或经济收益，因此原告东方业委会无权要求被告宏宇公司赔偿可得利益损失。3、原告东方业委会与被告宏宇公司就涉案房屋权属产生争议导致方亮明并未向被告宏宇公司支付任何租金，被告宏宇公司不存在向原告支付相应费用的义务，请求驳回原告东方业委会对其的诉讼请求。
被告格林物业对本诉部分辩称，被告格林物业与方亮明签订的租赁合同是从2011年至2014年12月31日截止，涉案房屋当时移交房屋时没有作为物业管理用房，开发商利用其他房屋作为物业管理用房。对于向方亮明所收取的租金，被告格林物业全部用于补贴东方帝园小区的物业费不足部分，故要求驳回原告东方业委会对其的诉讼请求。方亮明辩称，方亮明与被告格林物业、被告宏宇公司都签订了《房屋租赁合同》，不存在对原告东方业委会的侵权问题。另外租赁物在租赁期间发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力，2016年12月31日，租赁期间届满前，依法按合同约定的标准支付租金及物业管理费。方亮明未按约支付租金，系原告东方业委会与被告宏宇公司就租赁房屋的管理权、使用权发生诉争，导致方亮明不能确定支付主体，方亮明不应承担有关违约责任。根据合同相关规定，租赁期间届满后，承租人继续使用租赁物的，出租人没有提出异议，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期，故现租赁期限届满后，原告东方业委会对于方亮明继续使用租赁房屋未提出异议，原告东方业委会与方亮明之间系不定期租赁关系，方亮明签订的合同继续有效，方亮明仅按合同约定标准支付租金。综上所述，合同合法有效，方亮明依约依法承租使用租赁房屋，没有任何侵权行为，原告东方业委会诉请方亮明赔偿可得利益损失没有任何事实和法律依据，应驳回原告东方业委会对其的诉讼请求。方亮明反诉提出如下诉讼请求：1、要求原告东方业委会、被告宏宇公司、被告格林物业向方亮明共同赔偿扩建部分损失，损失金额以鉴定书确定的221944.82元。2、要求原告东方业委会、被告宏宇公司、被告格林物业补偿方亮明的装修费用720000元。3、本案的反诉费用由原告东方业委会、被告宏宇公司、被告格林物业共同承担。其事实和理由：2011年7月，方亮明作为承租方，与被告宏宇公司委托进行物业管理的被告格林物业（作为出租方）签订《房屋租赁合同》，约定方亮明承租被告格林物业管理的位于武汉市江汉区汉口火车站金墩路10附1号东方帝园小区正门北侧，建筑面积400平方米房屋，用途为底层超市，二楼高足疗、棋牌等。合同第四条约定，被告格林物业允许方亮明对租赁房屋进行室内装修、装饰或添置新物，装修设计和施工方案必须交格林物业审核后方可实施。合同签订后，经被告格林物业同意，方亮明对租赁房屋进行装饰及添置新物进行扩建。因被告格林物业退出物业管理，宏宇公司于2013年12月31日与方亮明继续签订《房屋租赁合同》，合同约定租赁从2014年1月1日至2016年12月31日止，物业管理费和租金标准为每月12500元，每季度支付一次，还约定该房屋所有权发生变动的，本承租方与新所有权人之间具有法律效力。合同签订后，方亮明依约向被告宏宇公司支付租金，被告宏宇公司对方亮明经同意扩建房屋从未提出异议，而且方亮明为实现租赁用途，曾先后两次对租赁房屋投资进行装修。方亮明经营的武汉市江汉区百佳来副食店委托武汉瑞丰资产评估事务对方亮明出资的扩建物、装修装修进行评估，确定扩建物评估价值为5093657.75元，装饰装修的评估值为720000元。故根据相关法律法规及司法解释的规定认为，1、虽房屋所有权发生变动，但不影响租赁合同的效力。租赁合同的约定对原、被告均继续有效。2、方亮明在租赁房屋期间对租赁物进行了扩建，双方在租赁合同中对拆建费用处理没有约定。被告格林物业、宏宇公司系房屋原出租人，原告东方业委会系房屋实际管理人、使用权人，承继合同权利义务，故应当共同赔偿方亮明经出租人同意扩建的扩建费用。3、2016年12月31日租赁期间届满后，原告东方业委会与方亮明之间形成不定期租赁关系，现原告东方业委会要求方亮明腾退房屋，应当向方亮明补偿装饰装修费用。综上所述，请求法院判如所请。
原告东方业委会会对反诉部分辩称，方亮明的反诉请求没有法律及事实依据。1、本案所涉房屋经法院判决确认属于物业管理用房，属于业主共有，被告格林物业与方亮明之间的房屋租赁合同是无权处分行为，对此原告东方业委会不予追认，因此租赁合同产生的纠纷与原告东方业委会没有任何关系。2、被告格林物业与方亮明租赁届满后，原告东方业委会与方亮明之间没有任何租赁意思表示，原告东方业委会于2013年成立之后即开始维护自身权益，追讨该房屋，并无任何与方亮明有承租关系的意思表示，方亮明对于房屋所有权人来说是无权占有，应当立即腾退，其损失不应由原告东方业委会承担。3、被告之间关于房屋扩建与装饰装修是不同性质，依合同约定，双方没有就涉案房屋的扩建进行相应约定。综上所述，要求驳回方亮明对其的全部反诉请求。
被告宏宇公司对反诉部分辩称，1、被告宏宇公司与被告格林物业系独立的企业法人，方亮明依据与被告格林物业签订的房屋租赁合同进行装修，要求被告宏宇公司对其装修残值和扩建物价值承担赔偿责任于法无据。2、方亮明与被告格林物业签署的租赁合同届满后与被告宏宇公司签署了《房屋租赁合同》，该合同的租期为2014年1月1日至2016年12月31日，方亮明已经行使了其与被告格林物业、宏宇公司签署的房屋租赁合同项下的承租权，其基于承租权所能行使的权利和义务已经消亡，因此，方亮明要求被告宏宇公司赔偿扩建费用及装修损失没有事实依据。3、方亮明未提供充足的证据证明其在承租期间开展装饰装修所形成的装修物的价值。4、方亮明在与被告宏宇公司签订合同后未进行装修、改造，方亮明在合同签订前是否进行了装修与改造，被告宏宇公司并不知情，被告方亮也未按合同约定向被告宏宇公司支付过租金。综上所述，被告宏宇公司不应承担任何赔偿责任。请求驳回方亮明的反诉请求。
被告格林物业对反诉部分辩称，2011年之前被告格林物业是和其他公司签订的租赁合同，后来合同转让给方亮明，方亮明因经营需要，在承租后对房屋进行了装修、改造，被告格林物业本着互谅的原则，同意其对房屋进行装修、改造及扩建的行为，但该行为不是接受被告宏宇公司指示，系本公司解决物业服务费用不足自行安排的短期行为，要求法院依法判决。
经审理查明，坐落于武汉市江汉区东方帝园小区系被告宏宇公司开发建设的项目，被告宏宇公司在建设开发的过程中，未按《建设工程规划许可证》的规定，将帝园小区8号楼南面物业管理用房加层改造成一栋2层物业管理用房（以下简称诉争房）。后经行政规划部门处罚保留使用。2003年被告宏宇公司将东方帝园小区的前期物业委托被告格林物业进行管理，也将诉争房交由被告格林物业管理。2011年7月，被告格林物业与方亮明开办的武汉市江汉区帝缘沐足中心（个体工商户，经营者为方亮明）签订《房屋租赁合同》，将诉争房租赁给第三人方亮明开办的江汉区帝缘足沐中心使用，租期从2012年1月至2016年12月31日止，约定租金为每月6100元，每年73200元，管理费每月6400元，每年76800元，物业管理费和租金标准为每月12500元，每年150000，五年共计750000元，并约定由被告格林物业东方帝园分公司收取物业管理费租金和保证金。双方还约定，被告格林物业允许方亮明对房屋进行室内装修、装饰或添置新物。装修设计和施工方案必须交被告格林物业审核后方可实施；方亮明装饰、装修必须符合消防要求，严禁破坏房屋的主体结构或影响房屋安全；双方在合同返还部分约定，方亮明应当在合同终止时后三日内撤除方亮明所有的物品，返还该房屋附属设施和所有物品，方亮明添置的可移动物品由其自行收回，而对于方亮明的装饰、装修部分归被告格林物业所有，方亮明应无偿交由被告格林物业处理，不得拆除或毁损；双方在合同解除部分还约定，因业主大会或业主委员会要求将此房作为会所用房时该合同终止，双方互不承担违约责任。另外，双方还约定其他相关权利和义务。2013年12月31日，被告宏宇公司与方亮明又就诉争房签订一份《房屋租赁合同》，该合同内容除租赁期间（从2014年1月1日至2016年12月31日）约定与被告格林物业与方亮明签订的《房屋租赁合同》不一致外，其它租金、物业费、装修等主要条款基本一致。2014年4月，原告东方业委会未与被告格林物业继续签订物业服务合同，被告格林物业退出了东方帝园小区的物业管理。方亮明向被告格林物业交纳诉争房的租金、管理费等至2014年3月止，此后的租金、管理费至今未交纳。另外，经被告格林物业同意，方亮明于2013年出资对诉争房的临街门楼部分进行了扩建，但对于扩建部分未经相关行政管理部门申报及审核。2013年8月，经房地产管理部门备案后成立原告东方业委会。被告宏宇公司将相关物业管理用房移交原告东方业委会时，双方对诉争房的所有权性质及使用用途发生争议。2015年原告东方业委会就诉争房权属问题向本院提起诉讼。本院于2016年4月作出（2015）鄂江汉民一初字第00062号《民事判决书》，该判决认定诉争房为物业管理用房由东方帝园小区全体业主共有，并判决被告宏宇公司将诉争房的管理权、使用权交付给原告东方业委会。
被告宏宇公司不服上述判决提起上诉，2016年8月武汉市中级人民法院作出（2016）鄂01民终4335号《民事判决书》，驳回上诉，维持原判。2017年2月，方亮明以其在诉争房开办武汉市江汉区百佳来副食商店（个体工商户，经营者为方亮明）的名义委托武汉瑞丰资产评估事务所对其出资兴建的构筑物市场价值进行了评估，该事务所出具了武瑞评咨字（2017）第010号《资产评估书》，构筑物市场价值的评估价值为509367元；2017年8月，方亮明又以武汉市江汉区百佳来副食商店名义委托上述评估事务所对其装饰装修进行评估，该事务所出具了武瑞评咨字（2017）第072号《资产评估书》，其装饰装修的评估值为720000元。因方亮明提供的《资产评估书》不能反映构筑物造价，经方亮明申请，本院委托武汉市博奥建设工程造价咨询有限公司对方亮明在诉争房扩建部分的工程造价进行了评估，该公司于2018年11月7日出具博奥鉴字（2018）第10号《建设工程造价鉴定意见书》一份，其鉴定意见为，该工程造价为221944.82元。以上事实，有《房屋租赁合同》、（2015）鄂江汉民一初字第00062号《民事判决书》、（2016）鄂01民终4335号《民事判决书》、博奥鉴字（2018）第10号《建设工程造价鉴定意见书》等证据经庭审质证确认，并有当事人陈述予以证实。
本院认为，根据《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》的第七条规定“改变共有部分的用途、利用共有部分从事经营性活动、处分共有部分，以及业主大会依法决定或者管理规约依法确定应由业主共同决定的事项，应当认定为物权法第七十六条第一款第（七）项规定的有关共有和共同管理权利的“其他重大事项”。”第十四条规定“建设单位或者其他行为人擅自占用、处分业主共有部分、改变其使用功能或者进行经营性活动，权利人请求排除妨害、恢复原状、确认处分行为无效或者赔偿损失的，人民法院应予支持。”诉争房虽为被告宏宇公司出资兴建并改造，但根据已发生法律效力的本院（2015）鄂江汉民一初字第00062号《民事判决书》及武汉市中级人民法院（2016）鄂01民终4335号《民事判决书》认定其权属为东方帝园小区全体业主共有，原告东方业委会享有对诉争房的管理权、使用权。被告宏宇公司在原告东方业委会未成立前（2013年成立）将诉争房委托小区前期物业单位被告格林物业管理并出租牟利虽有一定历史原因，但该行为侵犯了东方帝园小区全体业主对小区共有部分处置权，而且被告宏宇公司及被告格林物业均未向本院提供证据证明其将所收的租金等费用用于东方帝园小区物业管理的不足部分，故应当向原告东方业委会赔偿相关损失，现原告东方业委会只诉请按其签订的房屋租赁合同中约定的收益作为赔偿标准的依据，符合法律规定，本院依法照准，期限为其实际取得诉争房利益的期限（合同的初始虽为2011年7月，但实际为2012年1月计取租金）。对于2014年4月起的租金及物业费，方亮明并未交纳，被告宏宇公司及被告格林物业并未取得相应的利益，应由方亮明直接将应交纳的租金及物业管理费返还给原告东方业委会。对于赔偿标准的具体金额，诉争房为物业管理用房根据其用途不能出租牟利，再根据被告格林物业及被告宏宇公司与方亮明签订的房屋租赁合同约定，其租金及物业管理费均为被告宏宇公司、被告格林物业的收益，故返还的标准为租金及物业管理费之合即每月12500元。对于被告宏宇公司辩称对诉争房出租牟利行为是被告格林物业单方行为，其不应承担返还责任一节，
本院认为，诉争房系被告宏宇公司将诉争房交由前期物业管理公司即被告格林物业并委托其出租，在被告格林物业与方亮明签订租赁合同租赁期限尚未届满后，其即将退出东方帝园小区物业管理时，被告宏宇公司与方亮明就剩余租期重新签订《房屋租赁合同》，而此时原告东方业委会已成立，并对诉争房的所有权提出异议，故被告宏宇公司该行为表明，其是知晓被告格林物业的出租行为，并承接被告格林物业的所签订合同权利、义务，故被告宏宇公司应当与被告格林物业共同承担侵权赔偿责任。因方亮明为诉争房的实际使用人，现合同期限已届满，原告东方业委会不同意将房屋继续租赁给方亮明，故方亮明应当立即腾退诉争房交原告东方业委会管理，并赔偿从合同期限届满至其腾退时止的房屋占用期限的损失，其损失标准依原告东方业委会诉请标准处理。对于方亮明的反诉部分，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第九条规定“承租人经出租人同意装饰装修，租赁合同无效时，未形成附合的装饰装修物，出租人同意利用的，可折价归出租人所有；不同意利用的，可由承租人拆除。因拆除造成房屋毁损的，承租人应当恢复原状。已形成附合的装饰装修物，出租人同意利用的，可折价归出租人所有；不同意利用的，由双方各自按照导致合同无效的过错分担现值损失。”第十二条规定：“承租人经出租人同意装饰装修，租赁期间届满时，承租人请求出租人补偿附合装饰装修费用的，不予支持。但当事人另有约定的除外。”第十四条规定：“承租人经出租人同意扩建，但双方对扩建费用的处理没有约定的，人民法院按照下列情形分别处理：（一）办理合法建设手续的，扩建造价费用由出租人负担；（二）未办理合法建设手续的，扩建造价费用由双方按照过错分担。”本案被告宏宇公司、格林物业擅自将业主共有部分物业管理用房改变成为经营用房并出租牟利，事后未得到东方帝园小区业主大会或原告东方业委会的追认，故被告格林物业、宏宇公司与方亮明分别签订的《房屋租赁合同》均为无效。但合同中双方约定的因业主大会或业主委员会针此房作为会所用房时，上述合同终止；而且约定合同终止时除可移动物品由方亮明自行收回外，对于方亮明装饰、装修部分无偿交由出租方处理，不得拆除或毁损。根据上述合同约定，方亮明在签订上述《房屋租赁合同》时就应当预见房屋所有权属权的风险；另外，方亮明无论与被告格林物业，还是被告宏宇公司签订的《房屋租赁合同》的截止其均为2016年12月30日，故方亮明对其装饰、装修的使用期限均有预期，而且在租赁期限届满或约定终止条件形成时（业主大会或业委会使用）其装饰、装修剩余价值的处理也有预见。现合同约定的租赁期限已届满，其所签订《房屋租赁合同》虽为无效，但作为承租人的方亮明已实现了合同签订的目的，其装饰、装修的价值已实现，其并没有因合同无效造成相应的损失，故其要求原告东方业委会、被告格林物业、被告宏宇公司赔偿其装饰、装修损失，无事实和法律依据，本院不予支付。对于扩建构筑物部分，因未办理合法的建设手续，根据前述相关司法解释的规定，扩建造价费用由双方按照过错分担，对诉争房的扩建经被告格林物业同意，故被告格林物业及方亮明对诉争房的扩建均有过错，
本院认为其责任比例为各承担50％为宜，补偿标准以评估报告确定的金额为准；另外，同前所述被告宏宇公司应与被告格林物业共同承担相应扩建补偿责任。据此，依照《中华人民共和国物权法》第七十三条，第七十六条第一款第(七)项、《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第七条、第十四条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第九条、第十二条、第十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条的规定，
判决如下：
一、被告（反诉原告）方亮明于本判决生效之日起五日内腾退坐落于武汉市江汉区东方帝园小区8号楼南面1栋2层房屋，交由原告（反诉被告）武汉市东方帝园小区业主大会业主委员会管理；
二、被告武汉宏宇实业集团有限责任公司、被告武汉格林物业管理有限公司于本判决生效之日起五日内向原告（反诉被告）武汉市东方帝园小区业主大会业主委员会赔偿从2012年1月起至2014年3月止的可得利益损失，其支付标准为每月12500元；
三、被告（反诉原告）方亮明于本判决生效之日起五日内向原告（反诉被告）武汉市东方帝园小区业主大会业主委员会给付占用房屋期间的损失，从2014年4月至实际腾退之日止，每月按12500元的标准支付；
四、被告武汉宏宇实业集团有限责任公司、被告武汉格林物业管理有限公司于判决生效之日起五日内共同向被告（反诉原告）方亮明补偿扩建构筑物造价损失110972.41元；
五、驳回原告（反诉被告）武汉市东方帝园小区业主大会业主委员会其他诉讼请求；
六、驳回被告（反诉原告）方亮明的其他反诉诉讼请求。如果当事人未按本判决指定的期间履行给付金钱的义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费12300元，由被告武汉宏宇实业集团有限责任公司、武汉格林物业管理有限公司共同负担5150元，被告（反诉原告）方亮明负担7150元；反诉案件受理费15864元，被告（反诉原告）方亮明负担13564元，被告武汉宏宇实业集团有限责任公司、武汉格林物业管理有限公司负担2300元（本诉款项原告（反诉被告）武汉市东方帝园小区业主大会业主委员会已预付，反诉款项被告（反诉原告）方亮明已预付，各方当事人应当负担部分于本判决生效之日起五日内交付原告（反诉被告）武汉市东方帝园小区业主大会业主委员或被告（反诉原告）方亮明）。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖北省武汉市中级人民法院。
审 判 长 魏建峰
人民陪审员 熊昌全
人民陪审员 杨世安
二〇一九年一月三十一日
书 记 员 周琪琳 来源：