四川省筠连县人民法院 执 行 裁 定 书 （2019）川1527执异1号 案外人：田进琼，女，1984年9月17日出生，汉族，住四川省筠连县。 案外人：薛明均，男，1980年6月8日出生，汉族，住四川省筠连县。
申请执行人：谭翠然，女，1938年12月8日出生，汉族，住四川省筠连县。
被执行人：四川省世成房地产开发有限公司，住所地：四川省筠连县筠连镇筠州中路**，统一社会信用代码：9151152766277569X2。
法定代表人：易林辉，总经理。 本院在执行申请执行人谭翠然申请执行被执行人四川省世成房地产开发有限公司（以下简称世成房地产公司）借款合同纠纷一案中,案外人田进琼、薛明均对本院在执行过程中预查封被执行人世成房地产公司开发建设的位于四川省筠连县筠连镇“定水盛景”楼盘中住房1套不服，向本院提出书面异议。本院受理后，依法组成合议庭进行了审查，现已审查终结。 案外人田进琼、薛明均称，案外人于2016年7月13日向世成房地产公司购买坐落于筠连县“定水盛景”住房**，并依法到筠连县房产管理局办理商品房预售备案登记。案外人在购房时，该房屋无任何权利限制，经备案登记后，案外人即属于该房屋的权利人，具备对抗任何未备案登记购买的第三人或出卖人的债权人的法定权利。2018年3月30日，筠连县人民法院为执行世成房地产公司所欠债务，以（2018）川1527执9号协助执行通知书，将案外人已经办理商品房备案登记的“定水盛景”住房采取预查封措施，造成对案外人权利的限制，根据民事诉讼法第225条的规定提出执行异议，请求：撤销（2018）川1527执9号协助执行通知书中预查封的位于筠连县筠连镇“定水盛景”住房。 案外人田进琼、薛明均为证明其主张，向本院提交了以下证据：案外人身份证复印件、商品房预售备案通知书复印件、《四川省商品房买卖合同（预售）》复印件、收款凭证复印件、“定水盛景”楼盘业主购房款计算表复印件。
本院查明，谭翠然诉世成房地产公司民间借贷纠纷一案诉至本院，该案在审理过程中，经本院主持调解，当事人自愿达成协议，本院于2017年6月19日作出(2017)川1527民初1011号民事调解书，协议确认：被告世成房地产公司于2017年12月30日前偿还原告谭翠然借款本金400000元并支付利息（利息以400000元为本金自2015年9月25日起按月利率1.5%计算至还清借款本金之日止）。 因世成房地产公司未履行上述调解书确定的义务，申请执行人谭翠然向本院申请强制执行，本院于2018年1月9日立案，案号为（2018）川1527执9号。因世成房地产公司系本院多个案件被执行人，结合具体案情，在执行过程中，本院于2018年3月30日作出（2018）川1527执9号之一执行裁定书，
裁定如下：预查封被执行人世成房地产公司开发的位于四川省筠连县筠连镇“定水盛景”楼盘中1幢、2幢房屋共197套（具体房号见协助执行通知书），期限为三年。同日，本院向筠连县不动产登记中心发出协助执行通知书，该协助执行通知书根据上述裁定书预查封了“定水盛景”楼盘中197套住房及商业用房。对此，案外人田进琼、薛明均提出执行异议。 另查明，位于筠连县名称为“定水盛景”商品房系被执行人世成房地产公司开发建设。世成房地产公司将该项目施工工程发包给四川省百和建筑有限责任公司承包修建，建设工程施工合同约定的开工日期为2015年3月30日，竣工日期为2016年9月30日。2016年5月11日，世成房地产公司取得该商品房的《商品房预售许可证》，该许可证载明预售总建筑面积：50049.81平方米，共310套（其中：住宅**，商业28套）。“定水盛景”楼盘修建过程中，2016年7月15日，案外人田进琼、薛明均与世成房地产公司签订《四川省商品房买卖合同（预售）》，合同约定田进琼、薛明均购买“定水盛景”商品房；房屋套内建筑面积为93.19平方米，单价为4453元，总价款为415030.00元。2016年7月26日，世成房地产公司在筠连县房产管理局对该商品房买卖合同办理了备案登记。案外人田进琼、薛明均先后向世成房地产公司交纳了购房款、房屋维修基金等款项，世成房地产公司向田进琼、薛明均出具了收款凭证，其中2016年7月13日、2017年12月13日的收款凭证分别载明首付款金额为125030元、房款金额为290000元。目前，“定水盛景”楼盘工程尚未竣工验收。 又查明，1.现被执行人世成房地产公司另系本院多个案件的被执行人，执行标的较大，本院对“定水盛景”的全部住房及商业用房进行了预查封，共预查封了313套住房和商业用房。2.被执行人世成房地产公司作为借款人或担保人在“定水盛景”楼盘修建前用其享有的土地使用权为自己或他人向四川筠连农村商业银行股份有限公司借款作抵押担保，并办理了抵押登记手续，以后，世成房地产公司在上述土地上修建“定水盛景”楼房。因借款人未偿还债务，四川筠连农村商业银行股份有限公司经诉讼后向本院申请执行，要求对上述抵押物进行折价或变卖、拍卖后的价款在约定的范围内享有优先受偿权。
本院认为，根据物权法的相关规定，不动产物权的设立、变更、转让和消灭，应当依照法律规定登记。不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。“定水盛景”涉案房屋未登记在案外人名下，案外人不属该房屋的权利人。案外人虽于法院查封之前与被执行人签订了书面的购房合同并将双方签订的商品房预售买卖合同报房地产管理部门进行登记备案，但合同登记备案性质主要是房地产监管部门基于规范市场保证交易安全而行使的一种行政管理行为。涉案房屋虽然办理了备案手续，但并不产生物权变动的效力，不能产生对抗第三人的法律效力，故世成房地产公司仍然是涉案房屋的产权人；另外，依据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条第二款的规定：金钱债权执行中，买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋。案外人未提供证据证明其购买的涉案房屋用于居住且其名下无其他用于居住的房屋的事实，案外人不享有排除执行的权益，因此，案外人要求解除涉案房屋的预查封的主张本院不予支持。依照《中华人民共和国物权法》第九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十四条、第二十九条的规定，
裁定如下： 驳回案外人田进琼、薛明均的异议请求。 案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，应当依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自本裁定送达之日起十五日内向本院提起诉讼。
审判长 李 华
审判员 吴 永
审判员 王纯华
二〇一九年一月三十一日
书记员 刘 丽 来自：