浙江省绍兴市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2018）浙06民终4420号
上诉人（原审被告）：顾先龙，男，1975年10月26日出生，汉族，住绍兴市越城区。
委托诉讼代理人：许坚军，浙江杰扬律师事务所律师。
被
上诉人（原审原告）：浙江合为针织科技有限公司，住所地绍兴市袍江工业区荷湖路。
法定代表人：张爱莲，董事长。 诉讼代表人浙江中圣律师事务所，系浙江合为针织科技有限公司破产管理人。
负责人：朱顺德，该所主任。
委托诉讼代理人：尹国庆、张凯，浙江中圣律师事务所律师。 上诉人顾先龙因与被上诉人浙江合为针织科技有限公司对外追收债权纠纷一案，不服浙江省绍兴市越城区人民法院（2018）浙0602民初10322号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年12月7日立案受理后依法组成合议庭进行了审理。现已审理终结。 顾先龙上诉请求：1.撤销一审判决并依法改判；2.一、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实和理由：
一、一审判决上诉人与被上诉人之间的租赁合同于2018年4月22日解除系适用法律错误。根据《中华人民共和国企业破产法》第十八条的规定，破产管理人决定解除合同必须符合两个条件:债务成立的时间是破产申请受理前；受理破产时债务人和对方当事人均未履行完毕。结合本案，破产申请受理后虽债务人的租赁合同没有履行完毕，但是上诉人已经全部支付了租赁合同项下的租金，已经完全履行完毕了租赁合同项下的义务，故不满足双方均未履行完毕这一条件。一审依照《中华人民共和国企业破产法》第十八条确认合同于2018年4月22日解除，系适用法律错误。
二、一审判令上诉人支付2018年4月22日起至实际腾退之日止房屋占有使用费不当。案涉租赁合同期限为10年，时间从2017年3月1日至2027年2月28日，上诉人最近缴费时间是2018年3月26日，缴费租金为24000元，期限为2018年3月1日至2018年8月31日，即上诉人已经交纳2018年4月22日至2018年8月31日的租金。不论该租赁合同是否可以解除，一审判令上诉人缴纳2018年4月22日起至实际腾退之日止的房屋占有使用费，其中2018年4月22日起至2018年8月31日止部分显然系重复计算，且上诉人多次向破产管理人提出交纳房租，因破产管理人拒绝接受导致上诉人无法交纳；
三、上诉人不存在拖欠物业费的行为，一审法院判令上诉人支付自2018年4月22日起至实际付清日止按年利率36%计算的违约金没有事实和法律依据。综上，请求改判支持上诉人的上诉请求。 被上诉人浙江合为针织科技有限公司辩称：
一、上诉人与被上诉人之间的房屋租赁合同已经视为解除。在房屋租赁合同中，承租方的义务并非仅限于交付房租，还负有保证房屋良性管理使用，在租赁期限届满后及时腾退房屋等义务，其义务具有阶段性和持续性，只有在房屋租赁合同履行期限届满后且合同相关的债权债务清理完毕后，承租方的义务才履行完毕。本案双方之间的房屋租赁合同属于破产申请前成立而债务人和对方当事人均未履行完毕的合同，而上诉人未举证证明被上诉人管理人曾通知其继续履行租赁合同，故一审根据《中华人民共和国企业破产法》第十八条的规定，认定上诉人与被上诉人之间的房屋租赁合同已于破产受理之日起两个月视为解除，并无不当。
二、上诉人理应向被上诉人支付逾期付款的利息损失、违约金。被上诉人原控制人在破产受理后对上诉人逾期支付租金的利息损失不予追究实质上是一种放弃债权的无效行为。上诉人应支付逾期付款的利息损失、违约金。对于逾期交付物业管理费的违约金，一审将每日5%滞纳金调整为按年利率36%计算，并未超出法律限制，符合裁量规则。
三、上诉人应向被上诉人支付欠付的物业费。根据管理人接手的财务资料，并没有关于上诉人支付2017年度物业费的记载，上诉人也没有举证证明其交付了2017年度的物业管理费，故理应支付尚欠的物业费。
四、上诉人应向被上诉人支付房屋占有使用费。上诉人与被上诉人之间的租赁合同已经解除，上诉人应在合同解除后将租赁房屋返还给上诉人，其在合同解除后继续使用原租赁房屋的，应支付相应的房屋占有使用费，该占有使用费属于破产申请受理后产生的债务，不属于《企业破产法》第四十条规定的可以抵消破产申请受理前发生的债务，至于因原租赁协议解除而被上诉人应返还上诉人的合同期内的剩余租金，上诉人应当在破产程序中另行申报，而非在本案中径行抵销。综上，请求驳回上诉，维持原判。 原审原告浙江合为针织科技有限公司向一审法院起诉请求：1、确认原、被告间就位于绍兴间的《房屋租赁合同》于2018年4月22日解除；2、判令被告腾退并交还其占用的原告房屋（位于绍兴间）；3、判令被告向原告支付合同履行期间（2018年4月21日）迟延支付租金造成的利息损失29元；4、判令被告向原告支付欠付的物业管理费456元，并按年利率36%计算支付自2018年4月22日起至实际款清日止因逾期支付该款的违约金，另加原迟延支付物业管理费应付的违约金132.40元；5、判令被告向原告支付2018年4月22日起至实际腾退之日止按原租赁合同约定的租金和物业管理费标准48912元/年计算的房屋占用损失（现暂计算至2018年9月2日为19296.79元），2020年3月1日起为50912元/年。 一审法院认定事实：原、被告于2017年2月18日签订房屋租赁合同1份，约定原告向被告出租位于绍兴间，面积152平方米的房屋，租期为2017年3月1日起至2027年2月28日止，第一年租金为48000元，从第四年起的租金为50000元，租金为每半年一次性支付，期限为下一个续租年前十五天内，物业管理费按每年每平方6元向原告缴纳。逾期缴纳租金应支付租金总额20%的违约金。上述合同签订后，原告按约向被告交付案涉房屋，被告己按约付清2017年的租金，逾期支付2018年的租金。同时查明，2018年2月22日，绍兴市中级人民法院根据案外人宁波经济技术开发区宏都针纺有限公司的申请，作出（2018）浙06破申9号民事裁定书，裁定受理对合为公司的破产清算申请，并于同日指定浙江中圣律师事务所为管理人。2018年4月19日绍兴市中级人民法院将该案交由本院审理，该院于2018年5月2日作出（2018）浙0602破15号民事裁定，裁定受理该案，受理实际为（2018）浙06破申9号民事裁定书确定的日期。2018年7月17日，合为公司管理人向被告发出《房屋腾退函》1份，告知被告案涉房屋租赁合同于2018年4月22日解除，并要求被告腾退案涉房屋并与管理人结清所欠的租金及费用，被告未予回应。 一审法院认为，原、被告签订的房屋租赁合同，双方主体适格，意思表示真实，内容未违反法律及行政法规的强制性规定，应认定合法有效。原告按约将出租的房屋交给被告使用己履行合同约定的义务，被告未按约支付租金和物业管理费属违约行为，依法应承担违约责任。《中华人民共和国企业破产法》第十八条之规定，人民法院受理破产申请后，管理人对破产申请受理前成立而债务人和对方当事人均未履行完毕的合同有权决定解除或者继续履行，并通知对方当事人。管理人自破产申请受理之日起二个月内未通知对方当事人，或者自收到对方当事人催告之日起三十日内未答复的，视为解除合同。原告破产清算于2018年2月22日由该院受理，其管理人浙江中圣律师事务所对原、被告间的租赁合同在法院受理破产申请后2个月内未通知被告，故该合同视为解除，原告诉请确认案涉租赁合同于2018年4月22日解除，该院予以支持。根据《中华人民共和国合同法》第九十七条之规定，合同解除后，尚未履行的，终止履行;已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。案涉租赁合同解除后，原告有权要求被告腾退案涉房屋，并支付合同解除后继续使用租赁物期间的使用费。合同解除后原告应返还给被告的押金及其他费用，被告可依法在破产程序中另行申报，该院在本案不予审理。综上，原告的诉讼请求，该院予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第九十七条、第一百零七条、《中华人民共和国企业破产法》第十八条之规定，判决：
一、原、被告间就位于绍兴间的《房屋租赁合同》于2018年4月22日解除；
二、被告顾先龙应于本判决生效之日起三十日内腾退位于绍兴间的房屋并交还给原告浙江合为针织科技有限公司；
三、被告顾先龙应支付给原告浙江合为针织科技有限公司迟延支付租金造成的利息损失计人民币29元，于本判决生效之日起十日内履行；
四、被告顾先龙应支付给原告浙江合为针织科技有限公司欠付的物业管理费456元及逾期付款违约金132.40元，并支付自2018年4月22日起至实际款清之日止按年利率36%计算的违约金，于本判决生效之日起十日内履行；
五、被告顾先龙应支付给原告浙江合为针织科技有限公司自2018年4月22日起至实际腾退日止按年租金48000元计算的房屋占用使用费（2020年3月1日起按年租金50000元计算）及按每年912元计算的物业管理费，于本判决生效之日起十日内履行。 二审中，上诉人顾先龙向本院提交收款收据一组，证明上诉人已经按期缴纳了2017、2018年度租金及物业费。本院认证认为，上诉人提交的2017年9月7日的收款收据可以证实上诉人已于2017年9月7日缴纳了案涉房屋2017年9月1日至2018年2月28日的物业费450元，对于其他收款收据，鉴于上诉人已在一审中提交，本院不作重复认证。 被上诉人未向本院提交新的证据。本院除对一审法院查明的事实予以确认外，另查明，顾先龙于2017年9月7日缴纳了案涉房屋2017年9月1日至2018年2月28日的物业费450元。
本院认为，本案的争议焦点是：
一、一审认定案涉《房屋租赁合同》于2018年4月22日解除是否正确；
二、上诉人应否支付迟延支付租金的利息损失，一审对于该损失的确定是否正确；
三、一审对于上诉人欠付的物业管理费及逾期付款违约金认定是否正确；
四、被上诉人诉请的房屋占有使用费是否具有相应的事实和法律依据。 关于第一个争议焦点，本案中，上诉人与被上诉人签订的《房屋租赁合同》系双方当事人的真实意思表示，内容不违反法律行政法规的禁止性规定，为合法有效的协议。《中华人民共和国企业破产法》第十八条第一款规定，人民法院受理破产申请后，管理人对于破产申请受理前成立而债务人和对方当事人均未履行完毕的合同有权决定解除或者继续履行，并通知对方当事人。管理人自破产申请受理之日起二个月内未通知对方当事人，或者自收到对方当事人催告之日起三十日内未答复的，视为解除合同。案涉《房屋租赁合同》系合为公司破产申请受理前成立的合同，关于该合同是否系双方均未履行完毕合同的问题，
本院认为，租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。作为承租方，其义务并非仅限于支付租金，根据《中华人民共和国合同法》第二百一十七条、第二百二十二条之规定，承租人负有按照约定的方法使用租赁物，并妥善保管租赁物的义务。承租方的上述义务具有阶段性和持续性，只有在房屋租赁合同履行期限届满后，其义务才履行完毕。案涉《房屋租赁合同》租期至2027年2月28日止，在租期内该合同属于当事人均未履行完毕的合同。由于2018年2月22日，一审法院裁定受理了针对合为公司的破产申请，而管理人对《租赁合同》是否解除或者继续履行未作表态，故根据《中华人民共和国企业破产法》第十八条第一款规定，至2018年4月22日可视为该合同已被解除。原审认定涉案《房屋租赁合同》于2018年4月22日解除，具有相应的事实及法律依据，并无不当。上诉人关于涉案《房屋租赁合同》不属于双方均未履行完毕的合同，不应适用《企业破产法》第十八条予以解除的上诉理由，不能成立，本院不予采纳。 关于第二个争议焦点，《房屋租赁合同》第五条约定：在租赁期内，乙方有下列违约行为之一的，甲方有权终止合同，收回房屋，没收定押金，并且还要向甲方支付承租金总额20%的违约金。若支付的违约金不足弥补甲方损失的，乙方还应负责赔偿直至达到弥补损失为止。…E、在租赁期间，乙方未按甲方要求或未按合同约定时间缴纳房租的。本案中，根据查明的事实，上诉人未按合同约定时间交纳租金的事实清楚，被上诉人诉请的迟延支付租金损失，未超出上述合同中关于迟延支付租金的违约责任约定，一审对于该部分诉请予以支持并无不当。 关于第三个争议焦点，本案中，上诉人提交了编号为NO9901124出具日期为2017年9月7日的收款收据，被上诉人虽对该收款收据载明的款项是否入账提出异议，但对该收据的形式真实性并未提出异议，且并未提供该收据的存根联等其他证据予以反驳，
本院认为，根据《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第七十二条第一款规定：“一方当事人提出的证据，另一方当事人认可或者提出的相反证据不足以反驳的，人民法院可以确认其证明力”之规定，上诉人提交的2017年9月7日的收款收据可以证实上诉人已于2017年9月7日缴纳了案涉房屋2017年9月1日至2018年2月28日的物业费450元的事实，一审对该节事实认定有误，本院予以纠正。案涉房屋物业管理费按每年每平方6元交纳，案涉房屋面积为152平米，根据《房屋租赁合同》第五条F项约定，在租赁期间，乙方按甲方要求日期交纳水、电及其他相关使用费用，延期缴纳每逾期一天，则应按实际交纳费用的5%支付滞纳金，逾期30天的，甲方有权收回房屋。本案中，虽双方约定每逾期一天，则应按实际交纳费用的5%支付滞纳金，但该约定明显过高，一审以尚欠的物业管理费为基础按年利率36%的标准计算确定逾期付款违约金应属合理，本院经计算确定至2018年4月21日上诉人因逾期支付物业管理费产生的逾期付款违约金为25.5元。对于2018年4月22日起至实际款清之日逾期付款违约金应以欠付的6元物业费为基数按年利率36%计算确定。 关于关于第四个争议焦点，如前所述，上诉人与被上诉人之间的房屋租赁合同已于2018年4月22日解除，上诉人应在合同解除后将租赁房屋返还给上诉人，其在合同解除后继续使用原租赁房屋的，应支付相应的房屋占有使用费，该占有使用费属于破产申请受理后产生的债务，不属于《企业破产法》第四十条规定的可以抵销破产申请受理前发生的债务，至于因原租赁协议解除而被上诉人应返还的合同期内的剩余租金，上诉人应当在破产程序中另行申报，而非在本案中迳行抵销。一审判令上诉人按照原合同约定租金及物业管理费标准计算确定合同解除日起至实际腾退之日止的房屋占有使用费，合法有据，亦无不当。 综上所述，上诉人顾先龙的上诉请求合理部分，本院予以支持，其不合理部分本院予以驳回。一审认定部分事实有误，本院依法予以纠正。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项、第二项之规定，
判决如下： 一、维持浙江省绍兴市越城区人民法院（2018）浙0602民初10322号民事判决第一、二、三、五项； 二、撤销浙江省绍兴市越城区人民法院（2018）浙0602民初10322号民事判决第四项； 三、顾先龙应支付给浙江合为针织科技有限公司欠付的物业管理费6元及逾期付款违约金25.5元，并支付以6元为基数自2018年4月22日起至实际款清之日止按年利率36%计算的违约金，限于本判决生效之日起十日内履行； 四、驳回浙江合为针织科技有限公司的其余诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 一审案件受理费298元，减半收取149元，由顾先龙负担130元，浙江合为针织科技有限公司负担19元；二审案件受理费298元，由顾先龙负担260元，浙江合为针织科技有限公司负担38元，款限于本判决生效之日起七日内向法院交纳。 本判决为终审判决。
审判长 赵启龙
审判员 梅 云
审判员 姚 瑶
二〇一九年一月二十八日
书记员 孙心怡