重庆市高级人民法院 民 事 判 决 书 （2018）渝民初141号
原告：重庆国际信托股份有限公司,住所地重庆市渝**。
法定代表人：翁振杰，该公司董事长。
委托诉讼代理人：邹恒舟，男，该公司工作人员。
委托诉讼代理人：汪瑜，男，该公司工作人员。
被告：西宁世纪佳和房地产开发有限公司，住所地青海省西宁市城中区。
法定代表人：彭波，该公司董事长。
委托诉讼代理人：马福祥，青海同一律师事务所律师。
被告：江苏佳和置业有限公司，住所地江苏省常熟市。
法定代表人：金小领。
被告：林春国，男，1974年3月8日出生，汉族，住浙江省台州市椒江区。 原告重庆国际信托股份有限公司（以下简称国际信托公司）因与被告西宁世纪佳和房地产开发有限公司（以下简称佳和房地产公司）、江苏佳和置业有限公司（以下简称佳和置业公司）、林春国金融借款合同纠纷一案，向本院提起诉讼。本院于2018年8月10日立案后，依法适用普通程序，分别于2018年11月21日、2019年1月22日公开开庭进行了审理。国际信托公司的委托诉讼代理人邹恒舟、汪瑜到庭参加诉讼；佳和房地产公司的委托诉讼代理人马福祥于2018年11月21日到庭参加诉讼，该公司经传票传唤无正当理由未于2019年1月22日到庭参加诉讼；佳和置业公司、林春国经传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。 国际信托公司向本院提出诉讼请求：1.判令佳和房地产公司向国际信托公司偿还借款本金29970万元、利息21750390.34元、逾期利息175245828.75元并自2018年8月1日起以29970万元为基数、按年利率20.925%计算，复利9191922.03元并以应付未付利息21750390.34元为基数、按年利率13.95%计算，利随本清；2.判令国际信托公司对佳和房地产公司所有的位于青海省西宁市水井巷中央商务区项目（一期）30070.3平方米土地使用权、青海省西宁市城中区西大街25号1号楼29893.76平方米在建工程、青海省西宁市城中区西大街29号共计79548.64平方米在建工程，在前述第1项请求范围内享有第一顺位优先受偿权；3.判令国际信托公司对佳和置业公司持有的佳和房地产公司51%的股权，在前述第1项请求范围内享有优先受偿权；4.判令佳和置业公司、林春国对前述第1项请求承担连带责任；5.佳和房地产公司、佳和置业公司、林春国共同负担本案诉讼费、保全费、律师费等。庭审中，国际信托公司变更第1、2项诉讼请求为：1.判令佳和房地产公司向国际信托公司偿还借款本金20020.2万元、利息21750390.34元、逾期利息106751461.38元并自2018年11月20日起以20020.2万元为基数、按年利率20.925%计算，复利自2018年11月20日起以应付未付利息21750390.34元为基数、按年利率13.95%计算，利随本清；2.判令国际信托公司对佳和房地产公司所有的位于青海省西宁市水井巷中央商务区项目（一期）25804.62平方米土地使用权、青海省西宁市城中区西大街25号1号楼8511.86平方米在建工程、青海省西宁市城中区西大街29号共计79548.64平方米在建工程，在前述第1项请求范围内享有第一顺位优先受偿权。事实和理由：2013年9月12日、2013年10月29日，国际信托公司与佳和房地产公司陆续签订《信托借款合同》（以下简称《借款合同》）、[XTJK]字第2013988-A号《信托借款合同之补充协议》（以下简称A号《补充协议》），约定佳和房地产公司向国际信托公司借款不超过3亿元、借款年利率13.95%、借款期限24个月。后国际信托公司按约发放借款3亿元。双方签订《抵押担保合同》，约定佳和房地产公司以其所有的土地使用权、在建工程提供抵押担保，并办理了抵押登记手续。合同履行过程中，国际信托公司根据佳和房地产公司的还款情况，陆续解除部分抵押。国际信托公司与佳和置业公司、林春国分别签订《法人保证合同》《自然人保证合同》，约定佳和置业公司、林春国为佳和房地产公司的本案债务向国际信托公司提供连带责任保证担保；与佳和置业公司签订《股权质押合同》，约定佳和置业公司以其持有的佳和房地产公司51%股权向国际信托公司提供质押担保，并办理了质押登记手续。2013年12月27日，国际信托公司与佳和房地产公司签订[XTJK]字第2013988-B号《信托借款合同之补充协议》（以下简称B号《补充协议》），约定佳和房地产公司向国际信托公司追加支付利息300万元，佳和房地产公司于当日履行支付义务。截至2018年7月31日，佳和房地产公司陆续归还借款本金30万元、利息66112109.67元；2018年8月至2018年11月，佳和房地产公司陆续归还19624.16万元，其中9949.8万元用于归还借款本金，其余款项依次冲抵复利、逾期利息和利息。 佳和房地产公司辩称，案涉借款的履行期限尚未届满，应驳回国际信托公司的诉讼请求。事实和理由：1.佳和房地产公司正在按照双方签订的《关于佳和房地产公司偿还国际信托公司债务相关问题的会议纪要》（以下简称《会议纪要》）履行还款义务。2.国际信托公司诉请的利息计算方式不当，计算基数应当逐笔扣减已偿还的本金；在未约定还款顺序的情况下，还款应当先冲抵本金、再冲抵利息，且不应计收复利。3.认可抵押担保的相关情况。 佳和置业公司、林春国未作答辩。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。佳和房地产公司对国际信托公司举示的《借款合同》及其补充协议、《抵押担保合同》及其补充协议、借款借据、银行进账单、《在建工程抵押登记证明》《法人保证合同》《自然人保证合同》《股权质押合同》《股权出质设立登记核准通知书》《协议》《关于支付款项的函》《确认函》《土地使用权他项权利证书》《土地使用权抵押部分解押明细表》（以下简称《解押明细表》）、记账凭证、中国人民银行支付系统专用凭证、计息单、催收函及回执、支付系统专用凭证、分户账等证据的真实性、合法性、关联性均无异议，但对计息单的计算方式有异议。国际信托公司对佳和房地产公司举示的《会议纪要》真实性没有异议，但认为因佳和房地产公司未依照《会议纪要》履行还款义务，该纪要已失效。佳和置业公司、林春国未提交证据，未发表质证意见。因到庭当事人对对方举示的证据真实性均无异议，本院对前述证据的真实性均予确认并在卷佐证。前述证据能否达到证明目的结合相关证据综合评判。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下： 2013年9月12日，佳和房地产公司（甲方）与国际信托公司（乙方、原重庆国际信托有限公司）签订《借款合同》，载明：佳和房地产公司向国际信托公司借款6亿元，资金来源于重庆信托▪神州3号集合资金信托计划。第一期募集资金不超过3亿元，第二期募集资金不超过6亿元减去第一期募集的资金金额。合同项下借款年利率16%，借款期限24个月。甲方不按本合同约定的期限归还借款本金的，乙方有权对逾期借款根据逾期天数按本合同利率上浮50%计收逾期利息；对乙方应收、甲方未付的利息，乙方有权按本合同载明的利率计收复利。2013年10月29日，双方签订A号《补充协议》，载明：借款金额3亿元、借款年利率调整为13.95%，日利率为年利率/360。借款期限24个月，自2013年10月30日至2015年10月30日，起算日以借款实际发放日为准。结息日为每自然季度末月第20日及贷款到期日，每结息一次支付一次利息。第一结息日为2013年12月20日，应支付的贷款利息=初始贷款本金×0.05%×730/360+初始贷款本金×13.9%×当期计息天数/360；第二结息日至第九结息日的应付贷款利息=初始贷款本金×13.9%×当期计息天数/360。借款本金分期偿还：于每自然年度的3月20日及9月20日各偿还借款本金10万元，到期一次性偿还剩余借款本金。甲方为本合同项下债务提供抵押、保证等担保措施。 2013年10月30日，国际信托公司向佳和房地产公司账户支付3亿元。 2013年12月27日，佳和房地产公司（甲方）与国际信托公司（乙方）签订B号《补充协议》，载明：《借款合同》项下借款利息分为固定利息和按合同约定利率按日计算的利息。1.固定利息部分300万元，由甲方于本协议生效之日起10个工作日内一次性支付；2.第一结息日为2013年12月20日，应支付的贷款利息=初始贷款本金×0.05%×730/360+初始贷款本金×13.9%×当期计息天数/360；第二结息日至第九结息日的应付贷款利息=初始贷款本金×13.9%×当期计息天数/360。 2013年9月29日，国际信托公司（甲方）与佳和置业公司、林春国（乙方）分别签订《法人保证合同》《自然人保证合同》，均载明：乙方愿意为甲方与佳和房地产公司于2013年9月13日签订的《借款合同》及其全部补充协议项下主债务人的债务向甲方提供连带责任保证担保。保证范围包括主合同项下全部债务，包括但不限于全部本金3亿元、借款利息、复利、罚息、违约金、赔偿金、债务人应向甲方支付的其他款项以及因主债务人违约而给甲方造成的损失等其他应付费用。乙方同意，甲方与主债务人签订主合同或对主合同进行任何变更（包括但不限于延长债务履行期限或增加债权金额），均无需通知乙方，乙方仍应在本合同约定的担保范围内承担担保责任。无论甲方对主合同项下的债权是否拥有其他担保（包括但不限于保证、抵押、质押、保函、备用信用证等），也不论其他担保是否由主债务人自己提供，甲方均可直接要求乙方依照本合同约定在其保证范围内承担保证责任。保证期间为自主合同生效之日起至主债务履行期限届满之日另加2年。 2013年10月29日，国际信托公司（甲方）与佳和置业公司（乙方）签订《股权质押合同》，载明：乙方作为佳和房地产公司的股东，持有该公司51%股权。乙方愿意以前述质押股权为甲方与佳和房地产公司于2013年9月13日签订的《借款合同》及其全部补充协议项下主债务人的债务向甲方提供质押担保。本合同的质押物为佳和房地产公司51%股权（对应注册资本5100万元）及其派生权益。质押担保范围包括主合同项下甲方应支付的款项，包括但不限于借款本金3亿元、借款利息、复利、罚息、违约金、赔偿金、债务人应向甲方支付的其他款项以及履行各项义务及承诺等。乙方同意，甲方与主债务人签订主合同或对主合同进行任何变更（包括但不限于延长债务履行期限或增加债权金额），均无需通知乙方，乙方仍应在上述担保范围内承担担保责任。国际信托公司取得的西宁市工商行政管理局出具的（宁工商）股质设立准字[2013]第54号《股权出质设立登记核准通知书》载明：质权登记编号630100********0057、出质股权所在公司佳和房地产公司、出质股权数额5100万元、出质人佳和置业公司、质权人国际信托公司。 国际信托公司（甲方）与佳和房地产公司（乙方）签订的《抵押担保合同》载明：乙方自愿以《抵押物清单》所列之财产向甲方提供抵押担保。担保范围包括但不限于主合同项下乙方应向甲方支付的款项，包括但不限于借款本金3亿元、借款利息以及应履行的各项义务及承诺；主债务人因违反主合同项下的约定而应向甲方支付的复利、罚息、违约金、赔偿金、滞纳金及其他所有可能的惩罚性费用。该合同附件《抵押物清单》载明的抵押物为：青海省西宁市水井巷中央商务区西大街25号负3层至负1层、6层、17层至25层29893.76平方米宾馆用途的在建工程；青海省西宁市水井巷中央商务区西大街29号负1层6247.3平方米商业用途的在建工程以及负2层30120.45平方米车库用途的在建工程。 国际信托公司取得的宁他项（2013）第0**96号《土地使用权他项权利证书》载明：土地他项权利人国际信托公司、土地座落于青海省西宁市水井巷、抵押面积35070.3平方米、抵押金额3亿元。后经数次解押，西宁市国土资源管理局出具的《解押明细表》载明：宁他项（2013）第0**96号《土地使用权他项权利证书》分别于2014年5月28日、2018年9月3日、2018年10月26日、2018年10月29日、2018年11月21日解除土地使用权抵押面积5000平方米、717.48平方米、1854.28平方米、890.82平方米、803.1平方米，剩余土地使用权抵押面积为25804.62平方米。 国际信托公司取得的宁房建字第00**17号《在建工程抵押登记证明》载明：抵押权人国际信托公司，抵押人佳和房地产公司，在建工程座落于青海省西宁市城中区西大街25号1号楼、29号（商业）；债权数额3亿元。其附件《楼盘房屋表》载明的建筑面积分别为27629.2平方米、38632.31平方米。后该权证下抵押在建工程陆续解押6247.3平方米、21381.9平方米，剩余抵押面积为38632.31平方米。国际信托公司取得的宁房建字第00**51号、宁房建字第00**59号《在建工程抵押登记证明》均载明：抵押权人国际信托公司，抵押人佳和房地产公司，在建工程座落于青海省西宁市城中区西大街29号（商业）；债权数额3亿元。其附件《楼盘房屋表》分别载明的抵押在建工程总建筑面积为20040.87平方米、29387.32平方米。 2017年6月13日、2017年8月9日、2017年8月10日，国际信托公司分别向佳和置业公司、林春国、佳和房地产公司发出《催收函》，均载明根据2013年9月佳和房地产公司与国际信托公司签订的《借款合同》及其补充协议之约定，截至催收函发出前佳和房地产公司的欠款本息详细金额，要求佳和房地产公司立即足额支付借款本金、利息、逾期利息及复利，林春国、佳和置业公司代为清偿债务。林春国、佳和房地产公司、佳和置业公司分别于2017年8月9日、2017年8月10日、2017年8月30日出具《回执》，载明已收到国际信托公司发送的《催收函》。 2018年8月20日，国际信托公司（甲方）、佳和房地产公司（乙方）、王乌象（丙方）、上海昊来投资管理有限公司（丁方、以下简称昊来投资公司）签订重庆信托[XY]字第20180369号《协议》（以下简称369号《协议》），载明：1.本协议签订后5个工作日内，乙方向甲方支付土地使用权解押保证金500万元。2.自本协议签订后10个工作日内，乙方向甲方支付土地使用权解押资金1500万元。甲方收到土地使用权解押保证金500万元和1500万元后5个工作日内，解除717.48平方米土地使用权抵押登记。3.乙方在本协议签订生效后3个月内，应向甲方支付的土地使用权解押资金总额达到3041.16万元（500万元保证金可转作解押资金）。若乙方无力向甲方支付土地解押资金，丙方同意代乙方按照该协议约定的时间节点将不足部分的土地解押资金支付至甲方账户。4.甲方收到全部3041.16万元土地使用权解押资金的5个工作日内，向西宁市不动产登记服务中心提交803.1平方米土地使用权解押申请。 2018年10月19日，国际信托公司与佳和房地产公司签订《会议纪要》，载明：1.参会各方确认，在《借款合同》及全部补充协议项下，国际信托公司向佳和房地产公司发放的3亿元信托借款已于2015年10月30日到期。按照《借款合同》约定的计息方式，截至2018年9月30日，佳和房地产公司欠付国际信托公司借款本金29970万元、欠付利息21750390.34元、复利269704.84元、逾期利息175308408.92元，本息共计497028504.1元，且自2018年10月1日起，应按年利率20.925%支付逾期利息，并支付复利。2.佳和房地产公司将位于青海省西宁市西大街25号21381.9平方米的房屋以8000元/平方米的价格销售给重庆嘉清汇商贸有限责任公司（以下简称嘉清汇商贸公司），并在2018年10月30日前为嘉清汇商贸公司办理上述房产的网签备案和预告登记手续。嘉清汇商贸公司应缴纳的税费由佳和房地产公司承担，且将房屋销售价款扣减买卖交易中税费后的剩余部分支付给国际信托公司，用于偿还佳和房地产公司欠付的借款本息。3.在本纪要第2条全部办理完毕后，国际信托公司同意按照与佳和房地产公司、西宁中兴建设开发有限公司（以下简称中兴建设公司）签署的《协议》约定，解除890.82平方米土地使用权抵押。由佳和房地产公司为购房户向银行办理按揭，按揭尾款共计112026640元。前述解押土地使用权应向国际信托公司支付的还款金额为56013320元。佳和房地产公司与中兴建设公司在收到按揭尾款的当日，划付50%给国际信托公司偿还欠付本息。佳和房地产公司应于2018年12月29日前向国际信托公司支付不低于2000万元、于2019年3月29日前支付完毕56013320元。4.佳和房地产公司应按如下时间、金额分期向国际信托公司还款：（1）2018年12月29日前，佳和房地产公司还款金额不低于2000万元；（2）2019年1月1日至2019年3月29日，佳和房地产公司还款不低于56013320元减去2018年12月29日前的还款资金；（3）2019年3月30日至2019年6月30日，佳和房地产公司还款不低于2000万元；（4）2019年7月1日至2019年9月30日，佳和房地产公司还款不低于4000万元；（5）2019年10月1日至2019年12月31日，佳和房地产公司还款不低于4000万元；（6）截至2020年6月30日，佳和房地产公司偿还完毕全部借款本息。根据国际信托公司、佳和房地产公司、昊来投资公司、王乌象签订的《协议》，王乌象或佳和房地产公司为获得803.1平方米土地使用权支付的1000万元解押资金，不算入本纪要第4条第（1）-（5）款所列还款金额。每期还款金额的40%冲抵利息、60%冲抵本金。5.若国际信托公司已按本纪要第2-4条按时足额收妥前述全部还款，且佳和房地产公司与嘉清汇商贸公司已办妥房产网签备案和预告登记手续，则国际信托公司原则上同意，自2015年3月21日起，对佳和房地产公司逾期利息及复利超过年利率15%以上的部分免除支付义务。若未按照本纪要前述任一项约定履行，则仍按照借款合同约定计收逾期利息和复利,前述逾期利息和复利不予减免。6.各方一致同意，国际信托公司和佳和房地产公司按照本纪要之共识，另行签署相关书面协议，并以书面协议约定为准。7.本纪要有效期至2020年6月30日。在此期间佳和房地产公司破产或出现第2-4条所列任一违约情形，本纪要自人民法院受理破产之日或佳和房地产公司违约之日起自动失效。该纪要尾部除有双方当事人的签名盖章外，另有林春国的署名。 2018年10月25日，佳和房地产公司（甲方）、嘉清汇商贸公司（乙方）、国际信托公司（丙方）签订重庆信托[XY]字第20180435号《协议》（以下简称435号《协议》），载明：1.鉴于丙方在《借款合同》及其全部补充协议项下对甲方享有29970万元的借款本金债权及对应的未支付利息、逾期利息、罚息，三方协商一致，拟由乙方购买甲方抵押给丙方的21381.9平方米房屋。2.乙方的购房款用于偿还甲方尚欠丙方的债务。3.甲、乙双方确认，标的房产购买价款17105.52万元，购买标的房产买卖双方应缴的税费均由甲方承担。4.乙方采取一次性付款的方式将购买价款扣减乙方应缴纳的税费后，直接划付至丙方指定账户。5.甲方向丙方支付的上述款项，40%冲抵利息、复利和逾期利息，60%冲抵借款本金。该合同尾部除有三方当事人的签名盖章外，佳和房地产公司实际控制人处有林春国的署名。2018年10月29日，佳和房地产公司出具《确认函》，确认已收到嘉清汇商贸公司支付的17105.52万元购房款，包括买受人应缴纳但由佳和房地产公司承担的税费522.52万元，剩余16583万元已由嘉清汇商贸公司代佳和房地产公司支付给国际信托公司。 2018年10月25日，国际信托公司（甲方）、佳和房地产公司（乙方）、中兴建设公司（丙方）、林春国（丁方）签订重庆信托[XY]字第20180380号《协议》（以下简称380号《协议》），载明：鉴于甲方在《借款合同》及全部补充协议项下对乙方享有29970万元的借款本金债权即对应的未支付利息、逾期利息、罚息。乙方已将抵押土地上的部分房产销售，其中354户购房人将房屋抵押给按揭银行获得按揭款112026640元，乙方收回该款并以其中50%通过丙方账户向甲方支付，用于向甲方偿还债务（前述款项称为土地使用权解押资金）。因此，乙方向甲方申请解除部分土地使用权抵押。甲方解除按揭房源对应的890.82平方米土地使用权抵押后：若甲方在2018年12月31日前收到丙方支付土地使用权解押资金累计不足2000万元，则乙方应在前述期限届满之日起3个工作日内补足；若甲方在2019年3月31日前收到丙方支付土地使用权解押资金累计不足56013320元，则乙方应在前述期限届满之日起3个工作日内补足。 贷款期内，佳和房地产公司分别于2013年12月20日、2013年12月27日、2014年3月20日、2014年6月24日、2014年9月24日、2014年12月22日、2015年3月25日、2015年4月14日、2015年4月15日向国际信托公司支付632.75万元、300万元、1052.5万元、10656666.67元、10756666.67元、10540833.33元、702.5万元、350万元、45763.75元，其中2014年3月20日、2014年9月24日、2015年3月25日的记账凭证显示当日支付款项中分别包含偿还借款本金10万元。贷款逾期后，佳和房地产公司于2015年11月5日向国际信托公司支付4080443元，中兴建设公司于2018年8月23日代付500万元，嘉清汇商贸公司于2018年10月29日代付16583万元，王乌象于2018年8月29日、2018年11月19日分别代付1500万元、1041.16万元。 庭审中，国际信托公司陈述：1.2015年3月20日之前的利息佳和房地产公司已按约清偿，贷款到期后该公司于2015年11月5日偿还的4080443元全部用于冲抵利息；2.《会议纪要》第2条关于由嘉清汇商贸公司以购房款代为清偿本案债务的约定已经履行完毕，认可嘉清汇商贸公司代付的16583万元中60%即9949.8万元用于冲抵本金，40%即6633.2万元依次用于冲抵复利、逾期利息等；3.《会议纪要》第4条关于“王乌象或佳和房地产公司为获得803.1平方米土地使用权支付的1000万元解押资金”之约定，是指369号《协议》中约定由王乌象同意代佳和房地产公司补足的1041.16万元土地使用权解押资金，该笔款项王乌象已经支付；4.国际信托公司已按照《会议纪要》第3条之约定解除890.82平方米土地使用权抵押，但佳和房地产公司未按照该纪要以及380号《协议》之约定，至迟于2018年12月31日后3个工作日内向国际信托公司支付2000万元。
本院认为，国际信托公司与佳和房地产公司签订的《借款合同》《补充协议》《抵押担保合同》《协议》《会议纪要》，与佳和置业公司签订的《法人保证合同》《股权质押合同》，与林春国签订的《自然人保证合同》等，均系当事人的真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。本案的争议焦点是：
一、佳和房地产公司应否向国际信托公司偿还借款及款项金额；
二、佳和房地产公司应否承担担保责任及责任范围；
三、佳和置业公司、林春国应否承担担保责任及责任范围。 一、关于佳和房地产公司应否向国际信托公司偿还借款及款项金额的问题。 首先，关于佳和房地产公司应否向国际信托公司偿还借款的问题。佳和房地产公司与国际信托公司签订的《借款合同》约定的借款期限为2013年10月30日至2015年10月29日。借款期限届满后，佳和房地产公司与国际信托公司于2018年10月19日签订《会议纪要》，约定在嘉清汇商贸公司将房屋销售价款扣减税费向国际信托公司支付以及国际信托公司解除890.82平方米土地使用权抵押后，佳和房地产公司应于2018年12月29日向国际信托公司支付不低于2000万元。佳和房地产公司与国际信托公司于2018年10月25日签订380号《协议》，再次明确约定国际信托公司解除890.82平方米土地使用权抵押后，佳和房地产公司应于2018年12月31日起3个工作日内向国际信托公司支付2000万元。根据查明的事实，嘉清汇商贸公司已按约向国际信托公司支付16583万元，国际信托公司亦按约解除890.82平方米土地使用权抵押，但本案中没有证据证明佳和房地产公司至迟于2018年12月31日起3个工作日内向国际信托公司支付2000万元，因此，佳和房地产公司已构成违约。根据《会议纪要》中“佳和房地产公司在该纪要第2至4条所列任一事项出现违约的，该纪要自动失效”之约定，该会议纪要已经失效。从《会议纪要》的履行情况看，该纪要第2条已经履行完毕；该纪要第3条关于国际信托公司解除890.82平方米土地使用权抵押之约定亦实际履行。在《会议纪要》已经部分履行的情况下，该纪要自动失效之约定应解释为佳和房地产公司出现违约，《会议纪要》约定的未履行部分不再履行。因《会议纪要》系基于《借款合同》及其补充协议而订立，故该纪要失效后，未履行部分仍应按照《借款合同》及其补充协议的约定履行。因此，佳和房地产公司应向国际信托公司偿还借款。佳和房地产公司辩称案涉借款的履行期限尚未届满，该辩解意见与查明事实不符，本院不予支持。 其次，关于佳和房地产公司应向国际信托公司偿还的款项金额问题。根据《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十一条规定：债务人除主债务之外还应当支付利息和费用，当其给付不足以清偿全部债务时，并且当事人没有约定的，人民法院应当按照下列顺序抵充：（一）实现债权的有关费用；（二）利息；（三）主债务。结合本案《借款合同》及其补充协议之约定，除双方明确约定用于归还借款本金的款项外，其余款项均应按照先息后本的方式进行冲抵。佳和房地产公司认为没有约定还款顺序的款项应先冲抵本金的辩解理由与法律规定不符，本院不予支持。《借款合同》亦明确约定国际信托公司有权对未支付的利息计收复利，佳和房地产公司认为不应计算复利的辩解理由与合同约定不符，本院不予支持。《会议纪要》签订时，双方当事人共同确认了截至2018年9月30日的欠付借款本息金额：“欠付借款本金为29970万元、欠付利息21750390.34元、复利269704.84元、逾期利息175308408.92元，本息共计497028504.1元，且自2018年10月1日起，应按年利率20.925%支付逾期利息，并计付复利”。此后，双方当事人又在435号《协议》、380号《协议》中多次确认欠款本金金额为29970万元，据此应当认定国际信托公司与佳和房地产公司就截至2018年9月30日的欠付借款本息金额达成一致。佳和房地产公司在数次确认尚欠款项金额后，抗辩国际信托公司的计算方式有误，本院不予支持。截至2018年9月30日的尚欠借款本息确认后，嘉清汇商贸公司、王乌象分别于2018年10月29日、2018年11月19日代佳和房地产公司向国际信托公司支付16583万元、1041.16万元，国际信托公司认可16583万元还款中60%用于冲抵借款本金9949.8万元，剩余6633.2万元依次用于冲抵复利、逾期利息等；王乌象代为支付的1041.16万元则应当依次冲抵复利、逾期利息。根据合同约定，案涉借款的复利利率为合同载明的年利率即13.95%，逾期利息的利率为合同载明的年利率的1.5倍即20.925%。据此计算，截至2018年11月19日，佳和房地产公司尚欠借款本金20020.2万元、利息21750390.34元、逾期利息106751461.36元，并应自2018年11月20日起至付清之日止，分别以20020.2万元为基数按年利率20.925%计算逾期利息、以21750390.34元为基数按年利率13.95%计算复利。 二、关于佳和房地产公司应否承担担保责任及责任范围的问题。 国际信托公司与佳和房地产公司签订的《抵押担保合同》约定佳和房地产公司以其所有的房地产为案涉借款提供抵押担保，担保范围包括借款本金3亿元及借款利息、复利、罚息等，并在登记机关办理了抵押登记手续。根据《中华人民共和国物权法》第一百八十七条之规定，抵押权自登记时设立。国际信托公司的抵押权已经设立。经数次解押，国际信托公司取得的宁他项（2013）第0**96号土地使用权他项权证载明的土地使用权抵押面积为25804.62平方米，宁房建字第00**17号在建工程抵押登记证载明的在建工程抵押面积为38632.31平方米，宁房建字第00**51号在建工程抵押登记证载明的在建工程抵押面积为20040.87平方米，宁房建字第00**59号在建工程抵押登记证载明的在建工程总建筑面积为29387.32平方米。因此，国际信托公司有权在前述债权范围内就佳和房地产公司的上述抵押物享有优先受偿权。 三、关于佳和置业公司、林春国应否承担担保责任及责任范围的问题。 第一，关于佳和置业公司的质押担保责任问题。国际信托公司与佳和置业公司签订的《股权质押合同》约定佳和置业公司以其持有的佳和房地产公司51%股权（对应注册资本5100万元）为案涉借款向国际信托公司提供质押担保，质押担保范围包括借款本金3亿元以及借款利息、复利、罚息等。国际信托公司在登记机关取得了《股权出质设立登记核准通知书》，载明的出质股权数额为5100万元。根据《中华人民共和国物权法》第二百二十四条之规定，没有权利凭证的，质权自有关部门办理出质登记时设立。国际信托公司的质权已经设立。《股权质押合同》约定：国际信托公司与佳和房地产公司签订主合同或对主合同进行任何变更（包括但不限于延长债务履行期限或增加债权金额），均无需通知佳和置业公司，佳和置业公司仍应在质押合同约定的担保范围内承担担保责任。虽然佳和置业公司不是《会议纪要》及相关《协议》的合同当事人，但根据前述约定，其仍应在《股权质押合同》约定的借款本金3亿元及相应利息、复利等范围向国际信托公司承担质押担保责任。 第二，关于佳和置业公司、林春国的保证责任问题。国际信托公司与佳和置业公司、林春国分别签订的《法人保证合同》《自然人保证合同》均约定佳和置业公司、林春国为佳和房地产公司的案涉债务向国际信托公司提供连带责任保证担保，保证范围包括借款本金3亿元及借款利息、复利和罚息等，保证期间为自主合同生效之日起至主债务履行期限届满之日另加2年。本案借款于2015年10月30日到期后，林春国、佳和置业公司分别于2017年8月9日、2017年8月30日出具《回执》，载明收到国际信托公司发送的《催收函》，且林春国在《会议纪要》及435号《协议》、380号《协议》上均有署名，因此，国际信托公司向林春国、佳和置业公司主张权利未超过保证期间。《法人保证合同》《自然人保证合同》还约定：国际信托公司与佳和房地产公司签订主合同或对主合同进行任何变更（包括但不限于延长债务履行期限或增加债权金额），均无需通知佳和置业公司、林春国，二保证人仍应在保证合同约定的担保范围内承担担保责任；无论国际信托公司是否拥有由主债务人佳和房地产公司提供的其他担保，国际信托公司均可直接要求佳和置业公司、林春国在其保证范围内承担保证责任。因此，如前所述，虽然佳和置业公司不是《会议纪要》及相关《协议》的合同当事人，虽然主债务人佳和房地产公司向国际信托公司提供了抵押担保，佳和置业公司、林春国仍应就国际信托公司的前述全部债务承担连带清偿责任。 综上，国际信托公司的诉讼请求成立，本院予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第一百九十六条、第二百零六条、第二百零七条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十一条，《中华人民共和国物权法》第一百七十六条、第一百八十七条、第二百二十四条，《中华人民共和国担保法》第十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条、第一百四十四条规定，
判决如下： 一、西宁世纪佳和房地产开发有限公司于本判决生效之日起十五日内向重庆国际信托股份有限公司偿还借款本金20020.2万元、利息21750390.34元、逾期利息（106751461.36元并自2018年11月20日起至付清之日止、以20020.2万元为基数按年利率20.925%计收）及复利（自2018年11月20日起至付清之日止、以21750390.34元为基数按年利率13.95%计收）； 二、重庆国际信托股份有限公司有权在前述第一项债权范围内，就宁他项（2013）第0**96号《土地使用权他项权利证书》载明的西宁世纪佳和房地产开发有限公司所有的土地使用权以及宁房建字第00**17号、宁房建字第00**51号、宁房建字第00**59号《在建工程抵押登记证明》载明的西宁世纪佳和房地产开发有限公司在建工程享有优先受偿权； 三、重庆国际信托股份有限公司有权在前述第一项债权范围内，就（宁工商）股质设立准字[2013]第54号《股权出质设立登记核准通知书》载明的江苏佳和置业有限公司持有的股权享有优先受偿权； 四、江苏佳和置业有限公司、林春国就西宁世纪佳和房地产开发有限公司的前述第一项债务向重庆国际信托股份有限公司承担连带清偿责任。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费1685319元，保全申请费5000元，由西宁世纪佳和房地产开发有限公司、江苏佳和置业有限公司、林春国共同负担。
如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于中华人民共和国最高人民法院。
审判长 达 燕
审判员 陈 瑜
审判员 冯衍昭
二〇一九年一月三十日
法官助理张桦
书记员曾宇 搜索“”