辽宁省大连市中级人民法院 民事判决书 （2019）辽02民终318号
上诉人（原审被告）：刘方群，女，1964年2月24日生，汉族。
委托诉讼代理人：李叔杰（上诉人丈夫），男，1960年8月29日生，汉族。
被
上诉人（原审原告）：大连清华园物业管理有限公司，住所地：辽宁省大连市中山区丹东街**。
法定代表人：王春君，该公司总经理。
委托诉讼代理人：唐峰，男，该公司副总经理。
委托诉讼代理人：白枫，辽宁尊合律师事务所律师。 上诉人刘方群因与被上诉人大连清华园物业管理有限公司（以下简称清华园物业）物业服务合同纠纷一案，不服大连市中山区人民法院（2018）辽0202民初4758号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年1月4日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 刘方群上诉请求：撤销一审判决并依法改判驳回清华园物业的全部诉讼请求。事实和理由：《物业管理服务协议》在2003年4月24日终止后，双方未再签订新的物业服务合同，双方不存在合同关系；其本人未接受清华园物业的物业服务，清华园物业至多只能按照无因管理要求其本人支付适当费用；其本人作为一个单独的建筑物区分所有权人不可能独自聘请一家新的物业公司，案涉小区未成立业主委员会，故清华园物业利用该漏洞与开发商一再签订前期物业服务合同，其行为未得到业主的认可，不能认定双方之间的合同关系继续履行；其本人在一审中也举证证明了清华园物业的服务不到位，其不能向业主主张全部的物业费；其本人与邻居之间的纠纷与清华园物业有密切关系，清华园物业应负主要责任；清华园物业长期对案涉小区广告费、、地上地下停车场费长期非法占有 大连清华园物业管理有限公司辩称，不同意刘方群的上诉请求。一审判决认定事实清楚，适用法律正确。 大连清华园物业管理有限公司向一审法院起诉请求：1、刘方群支付物业费用3,153.22元（2017年1月1日至2017年12月31日，物业费的标准按照每月每平方米1.7元×建筑面积154.57平方米×12个月＝3,153.22元）。2、本案诉讼费由刘方群承担。 一审法院认定事实：刘方群系清华园物业管理的清华园小区8单元4层2号房屋的业主，刘方群于2002年4月25日与大连万众房地产开发有限公司签订《物业管理服务协议》，期限为2002年4月24日起至2003年4月24日止，约定由大连万众房地产开发有限公司为刘方群的8单元4层2号房屋提供物业管理服务。后双方未再签订物业服务协议。2001年5月30日，大连万众房屋开发有限公司委托大连万众物业管理有限公司对大连市中山区丹东街52号港景园4-26号提供物业管理服务。服务期限自2001年6月1日至2006年5月31日。后于2006年1月1日、2008年6月1日、2011年1月1日、2014年1月1日、2018年1月有1日就物业委托合同进行了续签。大连万众物业管理有限公司于2008年5月13日变更单位名称为大连清华园物业管理有限公司（即本案原告现名称）。刘方群2017年1月1日至2017年12月31日的物业费用3,153.22元未予缴纳。在案件审理过程中，刘方群提供了大量照片及微信截图，以证明案涉小区物业未尽到管理责任、物业服务不到位。其对物业服务不满意。且刘方群楼下因防水问题把下水管道封堵造成被告卫生间不能使用。一审法院认为，清华园物业与刘方群签订的《物业管理服务协议》，系双方真实意思表示，不违反法律、行政法规强制性规定，合法有效，双方均应按照合同约定履行义务。清华园物业系应刘方群房屋建设单位大连万众房地产开发有限公司的委托进行该小区的前期物业管理，清华园物业对刘方群小区的物业管理一直延续，并未中断。虽然清华园物业、刘方群间的物业管理服务协议已经终止，但清华园物业对刘方群所在小区进行物业管理的行为一直存在。清华园物业、刘方群间虽未签订新的物业服务合同，但刘方群并未聘请新的物业公司提供物业服务，清华园物业仍然继续为刘方群所在的小区提供物业服务，刘方群也事实上接受清华园物业提供的物业服务。关于刘方群抗辩清华园物业提供物业服务不到位、未尽到管理责任。一审法院认为，物业公司承担对小区公共环境卫生的清洁管理、安全防范、绿化管理、设施设备维护养护等综合义务，该服务应以小区整体的服务情况和持续状态确认，不能依据短时间的服务质量问题或者单个、局部的问题认定。刘方群欠缴2017年1月1日至2017年12月31日的物业费用3,153.22元，清华园物业据此主张物业费并无不当，应予给付。关于刘方群抗辩的其楼下业主堵塞下水道造成其损害，其属于相邻关系纠纷，与本案的法律关系及法律事实无关。刘方群可另行诉讼。判决：刘方群给付大连清华园物业管理有限公司2017年1月1日至2017年12月31日的物业费人民币3,153.22元；上述给付款项，于本判决发生法律效力之日起十日内付清；若逾期给付，则依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元，由刘方群负担。 本院二审期间，当事人围绕诉讼请求提交了证据。本院组织双方当事人进行了证据交换及质证。对于一审法院认定的事实，双方当事人均无异议，本院经审查，对一审法院认定的除2002年4月24日《物业管理服务协议》签订情况以外的其他事实依法予以确认。 本院另查明：2002年4月24日，上诉人与被上诉人的前身大连万众物业管理有限公司签订了《物业管理服务协议》，协议约定管理协议期限自2002年4月24日起至2003年4月24日止。该协议前部打印部分甲方显示为戴德梁行物业管理有限公司，大连万众物业管理有限公司在合同尾部甲方盖章处盖章。 本院所确认的上述事实，有上诉人一审提供的《物业管理服务协议》在案为凭，该证据已经双方当事人质证及本院审查，应予采信。
本院认为，本案争议的焦点为上诉人是否应向被上诉人支付2017年的物业费。 虽然上诉人与被上诉人自2003年4月25日以来未再单独签订过任何物业服务合同，但被上诉人作为物业公司与案涉小区开发商多次续签《前期物业服务合同》。双方当事人均认可案涉小区尚未成立业主委员会，上诉人对于被上诉人向案涉小区及业主提供物业服务一节事实也未否认。依据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同……对业主具有约束力”之规定，前述《前期物业服务合同》对包含上诉人在内的案涉小区业主均具有约束力，被上诉人作为物业服务企业应按照《前期物业服务合同》约定的服务标准向包含上诉人在内的案涉小区业主提供物业服务，上诉人应按照《前期物业服务合同》约定的缴费标准向被上诉人缴纳物业费。对于被上诉人提供的物业服务质量，上诉人在一审中提供了照片等证据以证明服务不到位的事实。从该证据的内容看，被上诉人对案涉小区提供的物业服务确存在待提升质量之处，但不构成重大瑕疵，不能构成上诉人不交或少收物业费的依据。案涉《前期物业服务合同》中既然明确约定了物业费收费标准，则上诉人应按此标准向被上诉人及时、足额缴纳物业费。上诉人对于未缴纳2017年物业费的事实并无异议，故一审法院按照《前期物业服务合同》中约定的物业费标准及被上诉人所有的房产建筑面积认定上诉人应向被上诉人缴纳2017年物业费3,153.22元并无不当，本院依法予以确认。上诉人所主张的与楼下业主因漏水问题产生的纠纷，与本案物业服务合同关系非同一法律关系，不构成其拒缴物业费的理由。 综上所述，刘方群上诉请求不能成立，应予驳回。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，
判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费50元，由上诉人刘方群负担。 本判决为终审判决。
审判长 车兆东
审判员 王 歆
审判员 赵述云 二Ο一九年一月三十日
书记员 牛超群 来源：百度搜索“”