山东省青岛市城阳区人民法院民 事 判 决 书（2017）鲁0214民初6026号
原告（反诉被告）：马进先，男，1988年7月15日出生，汉族，住北京市海淀区。
委托诉讼代理人：黄义琴，山东鼎海律师事务所律师。
委托诉讼代理人：王一力，山东鼎海律师事务所律师。
被告（反诉原告）：张佳凯，男，1993年1月6日出生，汉族，住沈阳市沈北新区。
委托诉讼代理人：于宗超，青岛城阳大成法律服务所法律工作者。
委托诉讼代理人：柳娟，山东齐鲁（青岛）律师事务所律师。
原告（反诉被告）马进先与被告（反诉原告）张佳凯房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。马进先及其委托诉讼代理人黄义琴、张佳凯的委托诉讼代理人于宗超到庭参加诉讼。本案现已审理终结。马进先向本院提出诉讼请求：请求判令解除双方签订的房产买卖合同，张佳凯返还马进先购房定金100000元、支付违约金220000元、赔偿房屋差价损失100000元（待房屋评估后另行增加诉讼请求）、赔偿房屋居间服务费22200元、房屋评估费3330元、律师费20000元（待标的额确定后另行增加诉讼请求），案件受理费、保全费、评估费等费用由张佳凯承担。事实和理由：马进先（合同乙方）与张佳凯（合同甲方）于2017年2月28日签订房产买卖合同，约定张佳凯将位于青岛市城阳区117号青特城17号楼1单元1204户（权属证书：青房地权字第××号）房屋出售给马进先，房屋成交价为1110000元；贷款审批通过后撤押当日乙方付给甲方首付款210000元，剩余尾款乙方于银行贷款形式支付；甲、乙双方承诺2017年9月10日前到房产部门办理房产所有权转移手续，2017年9月11日交房。另约定解除合同并违约方赔偿违约金220000元，违约方应承担律师代理费等相关费用。马进先按照合同约定向张佳凯支付购房定金100000元，向中介方支付居间服务费22200元，支付房屋评估费3330元。张佳凯于2017年8月告知马进先终止解除合同，并称马进先违约，但合同履行过程中，马进先并没有违约情形，而张佳凯无故终止解除合同，已经构成根本违约，给马进先造成重大损失。双方多次协商未果。张佳凯辩称，双方于2017年2月28日签订房产买卖合同，合同履行期间，因马进先违约，造成合同无法履行，应由马进先承担责任，并自行承担各项费用。张佳凯提出反诉请求：判令解除双方签订的房产买卖合同，马进先支付反诉人的定金100000元不予退还，马进先支付反诉人违约金220000元，代理费20000元由马进先承担，诉讼费由马进先承担。事实与理由：2017年2月28日双方签订房产买卖合同，合同约定张佳凯将涉案房屋出售给马进先。马进先支付定金100000元后，由于其个人原因房屋贷款审批不下来，直至现在再未履行合同。马进先违约，反而向张佳凯要求赔偿，张佳凯根据合同约定追究马进先的违约责任。针对张佳凯的反诉请求，马进先辩称：
一、张佳凯存在以下违约行为：1.张佳凯在接到马进先和房屋中介的通知后，不同意在网签合同中签字，因没有张佳凯本人签字的网签合同，致使银行不审批贷款；2.在张佳凯不配合银行贷款的情况下，马进先于2017年8月10日前多次要求将全款支付给张佳凯并索要银行账号汇款，张佳凯不同意；3.合同第七条约定，2017年9月10日前办理房产过户，马进先要求办理过户手续，张佳凯也不同意，张佳凯的多个行为已经违反合同义务，其以自己的行为表示不继续履行合同。
二、本案系张佳凯违约，购房定金应当返还，马进先并无违约行为，不应当支付张佳凯违约金。
三、张佳凯违约，根据合同约定，代理费和诉讼费应当由张佳凯自行承担。
四、房屋贷款没有审批下来，并不是马进先的个人原因造成的，而是贷款银行需要房屋买卖双方共同在网签合同中签字才予以审批贷款；房屋中介在2017年8月10日之前已经多次通知张佳凯在网签合同中签字，但是张佳凯均拒绝。而网签合同出来后，马进先已经签字，再次通知张佳凯签字，其仍然拒绝。贷款审批未成功系张佳凯的恶意违约造成的；另2017年8月11日网签合同出来后，马进先仍然积极主动联系张佳凯要求继续履行合同，但是张佳凯均以当日已是8月11日为由声称马进先违约，拒绝履行合同。
五、张佳凯拒绝继续履行合同的根本原因系因为签订合同后房价上涨，为谋取个人利益而违反诚实信用原则。针对马进先的答辩意见，张佳凯反驳称：合同履行期间张佳凯并没有接到任何通知要全款支付房款，合同约定贷款审批通过后当日，马进先付张佳凯210000元用于房屋撤押，不撤押是无法办理网签的，张佳凯无法做到垫付款项给马进先去做合同未约定的事项。综上，合同解除的过错在于马进先。补充陈述阶段，马进先称：在2017年8月10日之前马进先及涉案房产中介多次通过录音、短信的方式通知张佳凯于2017年8月10日之前回来签网签合同；2017年8月11日网签合同打印出来后，马进先再次通过电话、短信通知张佳凯回来签网签合同；房屋网签并不需要先办理撤押手续，而根据青岛市房屋网签政策，房屋取得不动产权证满两年即可交易，涉案房屋于2017年8月10日刚满两年，因此在次日即可办理房屋网签；另外涉案房屋已经网签办理完毕，该事实在城阳区房地产交易中心即可查询，不存在张佳凯所称的先撤押才能办理网签的情况。张佳凯称：坚持认为应先撤押、后网签；合同中约定的210000元马进先没有支付。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。马进先及张佳凯分别提交内容相同的《21世纪不动产青岛区域房产买卖合同》，张佳凯对马进先提交的不动产登记簿无异议，马进先对张佳凯提交的青房地权市字第××号不动产权证无异议，对当事人无争议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下：
一、马进先提交：1.收条2份、收款收据1份、房地产土地评估报告摘要和山东省住宅评估专用票据（复印件）各1份、委托代理合同2份、青岛增值税普通发票2份，据此证明：马进先已经向张佳凯支付购房定金100000元，马进先于2017年2月28日向青岛天润不动产经纪有限公司（以下简称“天润公司”）支付购房居间服务费22200元，并于2017年7月18日支付了房屋评估费3330元；马进先已经支付的本诉和反诉的律师代理费共计34000元。因张佳凯违约，根据合同约定，上述款项应当由张佳凯全部返还给马进先。张佳凯质证称，对收条无异议；对收款收据不清楚，但马进先确实向天润公司交纳了中介费22200元；提交的评估费单据是复印件，不予质证；对委托代理合同无异议，但代理费发票不全。马进先申请庭后补充提交原件予以核对。第二次庭审中，马进先称评估费原件找不到了，补充提交了中国银行交易流水明细清单1份及青岛增值税普通发票（复印件加盖律师事务所公章，律师代理费20000元）。对此张佳凯质证称，对该证据的真实性无法确认，与本案无关，依法处理。
本院认为，该组证据中收条、收款收据、委托代理合同、青岛增值税普通发票具备真实性、合法性、关联性，可以作为认定案件事实的依据。上述证据显示，马进先于2017年2月7日支付张佳凯房屋定金10000元，于2017年3月1日支付定金90000元，于2017年2月28日向天润公司支付中介费22200元；马进先与山东鼎海律师事务所签订委托代理合同，约定本诉代理费20000元（房屋评估后按照最终确认的房屋总价值与1110000元差额的6%支付）、反诉代理费14000元；代理费发票显示前述代理费已支付。2.录音8份、短信记录4份、通话记录4份，含马进先和张佳凯的通话录音、短信记录，马进先和涉案房屋中介人员的通话录音及张佳凯和涉案房屋中介人员的通话录音，据此证明：马进先和涉案房屋中介人员在2017年7月和8月10日之前已经分别通过电话和短信的方式多次明确通知张佳凯回来在网签合同中签字，马进先才能够办理贷款，但是张佳凯均以各种借口拒绝；2017年8月11日网签合同打印出来后，马进先再次通过电话和短信通知张佳凯回来签字，张佳凯仍拒绝；张佳凯的行为违反买卖合同第三条约定，没有积极配合马进先办理手续，已经构成违约；因张佳凯拒绝回来在网签合同中签字，马进先为履行合同，在2017年8月10日前多次通过电话和短信告知张佳凯和张佳凯父亲，房屋中介也电话通知张佳凯，马进先已经准备好了全款购房，要求张佳凯提供银行账户，马进先可先将余款全部支付，张佳凯回来后再补收条即可，但是张佳凯拒绝收全款，不提供银行账户。张佳凯拒收房款，使得合同无法继续履行，已经构成根本违约；2017年8月10日，马进先短信通知张佳凯，马进先先支付全款然后办理过户，但是张佳凯未同意，张佳凯的行为已经违反合同第七条约定，张佳凯并没有在2017年9月10日前办理房产所有权转移手续。况且，合同并没有约定张佳凯要在收到尾款后才能办理房产过户，只约定2017年9月10日前马进先、张佳凯双方办理房产所有权转移手续，马进先已经通知付全款并办理过户，张佳凯不同意，已经构成根本违约；综合电话录音、短信内容，合同履行过程中，马进先始终积极主动联系张佳凯，要求履行合同，张佳凯不配合网签合同签字办理贷款，马进先后要求全款付房款并过户，但是张佳凯多种借口拒绝，还多次要求马进先联系张佳凯父母，可见张佳凯已经明确告知、并以行为表示不履行合同，构成根本违约，造成合同无法继续履行。庭审质证过程中，张佳凯的委托诉讼代理人称，对短信内容的真实性无异议，但主张该内容不能证明张佳凯在合同履行中存在违约；具体情况申请延期开庭，并由张佳凯本人出庭。第二次庭审前，张佳凯提交对该组证据的书面质证意见，称对中介方两份录音的真实性无法确认，对其余6份张佳凯与马进先之间的通话录音的真实性予以认可（分别对该六份录音发表了质证意见）。
本院认为，该组证据中马进先与张佳凯的通话录音及短信具备真实性、合法性、关联性，可以作为认定案件事实的依据；张佳凯与中介方工作人员的录音的真实性、合法性及关联性需结合其他证据及举证证明责任加以认定。根据该组证据显示,马进先与张佳凯在2017年发生了数次电话通话及短信交流，通话发起人均为马进先:1.7月30日，马进先询问张佳凯是否不想卖了，张佳凯回答“合同上怎么写咱就怎么执行”；马进先称“8号的时候你要是不配合我，我得起诉你啊”，张佳凯回应称“网签只需要我的房产证、我的身份证复印件，不需要我本人做任何事，这些东西我早就提交上去了，所以你告我没有用，不是我不配合你，是国家政策的事，这个跟我一点关系都没有”；马进先称“但是你有没有想到10号的时候我可以给你全款啊”，张佳凯回应称“但是合同上没写你给我全款啊，合同上怎么写咱就怎么执行，合同上没写说你贷款下不来你可以给我全款”、“合同上写了，贷款下不来你违约”，马进先称“你问问律师是不是我全款是可以的”，张佳凯称“不，我只认合同”、“咱就按合同执行啊”；马进先称“按合同走，你也得配合我呀”，张佳凯称“需要的文件我已经交上去了”，马进先称“网签合同应当是得需要你签字的，你有没有问问中介”，张佳凯称“需要我签字，我回去给你签”；马进先问有没有别的商量余地，张佳凯回答“感觉按照合同走是最合理的”。2.7月31日，马进先电话与张佳凯协商，张佳凯让马进先找张佳凯的父亲谈。3.8月7日，马进先电话与张佳凯协商网签合同事宜，马进先称银行贷款要求必须有网签合同，张佳凯称其已经按照中介公司的要求签了“草签合同”，让马进先跟中介公司沟通，“一切按合同走，有事找中介”。4.8月10日，马进先给张佳凯打电话，称“今天”已经是最后一天，因没有网签合同，银行贷款还没批，要求张佳凯“明天”回来一趟办理网签，张佳凯称其母亲明天去，马进先回应称必须本人回来签字，张佳凯让马进先给其父母打电话。5.8月10日，马进先再次给张佳凯打电话，称张佳凯父亲的电话没人接，也没有张佳凯母亲的电话，让张佳凯“明天”回来网签合同，张佳凯称让马进先找张佳凯的父亲；马进先称“我这边款都准备好了，要不我给你打过去也行，你回来给我写收条”，张佳凯让马进先找张佳凯的父亲谈。6.8月11日，马进先电话告知张佳凯网签合同已经出来了，张佳凯称今天11号了，“你已经违约了”，“有事问我妈，不要问我”；马进先称“我没违约，你没给我网签合同，我怎么违约”，张佳凯称“我材料已经交了，关我什么事”；马进先回应称“你看过那个网签合同吗”，张佳凯称“没人跟我说过这些事”，马进先称7月份已经告诉张佳凯需要网签合同，有录音。7.8月8日，马进先给张佳凯发送短信，要求办理网签合同，或者张佳凯给个账户，把剩余款项打过去，事后再开收条，张佳凯未回复；8月10日，马进先再次给张佳凯发短信，主要内容同上，张佳凯未回复；8月11日，马进先短信告知张佳凯网签合同已经出来了，要求其协助办理贷款，张佳凯回复称“今天八月十一号，按合同八月十号之前需贷款审批成功，而你贷款没有申请成功！”马进先回复称没有网签合同无法办理银行贷款，张佳凯回复称其已在草签合同上签字。3.青岛市存量房买卖合同1份，据此证明网签合同出来后，马进先已经签字，但是张佳凯未在网签合同中签字，已经构成违约。张佳凯质证称，对该证据的真实性有异议，张佳凯不清楚，且该证据的时间是2017年8月11日，该证据与张佳凯没有任何关系。马进先反驳称，该合同之所以打印的时间是2017年8月11日，是因为涉案房屋初次登记时间是2015年8月10日，根据青岛市房屋交易政策，取得不动产权证满两年才能交易，才能打印并签订青岛市存量房买卖合同，因此涉案房屋在2017年8月10日晚24时才刚满两年，根据工作时间次日才能打印。
本院认为，该证据为青岛市存量房买卖格式合同，具备真实性、合法性，其关联性及证明事项则需结合其他证据加以认定。4.网上二手房签约申请书1份、结婚证1份、购房资格查验证明（证明联1份），据此证明马进先系青岛市户籍居民家庭，有在本市购房资格；该申请书是2017年2月28日签订房屋买卖合同的同时双方签订的。张佳凯质证称，对该证据的真实性无异议，签约申请书确系在签订房屋买卖合同的同时签订。需要说明的是，张佳凯在外地，所以根据中介的要求事先签订了网上二手房签约申请书，更加证实了张佳凯同意该房屋的出售。
本院认为，该组证据具备真实性、合法性、关联性，可以认定马进先在2017年6月9日取得在本市的购房资格查验证明，双方在签订房屋买卖合同的同时签订网上二手房签约申请书。5.户口证明1份，据此证明合同履行过程中，马进先积极办理贷款，并无违约情形。张佳凯质证称，对真实性无异议，但该证据只能证明马进先曾经开具户籍证明办理贷款，不能证明是否实际办理。
本院认为，该证据具备真实性、合法性、关联性，可以认定案件事实的依据。该户籍证明中加盖有“仅限马进先办理贷款手续使用”印章。6.涉案房屋小区青特城二手房买卖信息价格图片打印件1份，据此证明涉案房屋小区同等面积房屋现市场价值均价已达到19765元/平房米，因张佳凯违约，马进先要求评估涉案房屋现价值，以便赔偿；该证据系马进先为便于法庭对涉案房屋的市场价值进行评估所取得的证据，来自于58同城二手房买卖信息。张佳凯质证称，对该证据真实性不予认可，该证据来源及证明力均不符合法律规定，也无法证明其法律效力。
本院认为，该证据真实性存疑，不能单独作为认定案件事实的依据。
二、张佳凯提交：1.2017年2月28日附加条款说明复印件1份，据此证明若任何一方违约，则按房产成交价的20%向守约方赔偿违约金。马进先质证称，对该证据的真实性无异议，但附加条款说明甲、乙双方必须积极配合丙方办理手续，但根据原告提交的证据，可以证明张佳凯并不配合房屋交接手续，构成根本违约。
本院认为，该证据具备真实性、合法性、关联性，可以作为认定案件事实的依据。附加条款记载甲方为张佳凯、乙方为马进先、丙方为天润公司，签订时间为2017年2月28日，内容为：1.甲、乙、丙三方达成协议，甲、乙双方在办理房产过户手续中，双方必须积极配合丙方办理手续，若甲、乙双方由于个人原因，任意一方不配合丙方的工作，属于违约，则赔偿违约金房产成交价20%，赔偿守约方；2.丙方承诺如果甲、乙双方过户后，17日内收不到银行尾款捌拾万元正（￥800000），由丙方承担付给甲方捌拾万元正（￥800000）（在银行政策不变的情况下）。2.短信记录打印件3份，据此证明合同签订时间为2017年2月至8月份，马进先告知张佳凯他办不了，让张佳凯违反合同规定办理他想要的事宜，是明显过错方，应承担违约责任。现场出示原始载体苹果手机中的短信内容。马进先质证称，对真实性无异议。但从短信内容无法看出马进先要违反合同办理相关事宜，反而该短信记录明确显示马进先在8月10日、8月11日告知张佳凯必须回来签订网签合同以配合办理贷款，且短信内容显示马进先告知张佳凯已把剩余款项准备好了，要求张佳凯提供账户将剩余款打过去，但是张佳凯均未同意。
本院认为，该证据具备真实性、合法性、关联性，可以作为认定案件事实的依据。短信内容显示：1.8月8日马进先告知张佳凯银行办理贷款必须有网签合同，需要双方签字；由于政策问题，现无法打印网签合同，如张佳凯无法回来网签，可由中介代签，或提供账户，把剩余款“打过去”，可待张佳凯回来后再出具收条。张佳凯未回应。2.8月11日马进先通知张佳凯“网签合同已经出来，请尽快回来协助我办理贷款”，张佳凯回应称贷款所需材料其已签字并交中介，而马进先并未按合同约定在8月11日前贷款审批成功；马进先回应称没有网签合同无法办理贷款；张佳凯强调“我只看见八月十号之前需贷款成功”、“网签合同草签已于二月二十八签订合同当日，在中介我已经签字”；马进先回复称“因为办理贷款所必须得网签合同，今天才下来！我就是告知你一声，网签合同下来了，需要你协助我办理贷款了！之前给你全款你也不同意。明天跟你父母见完之后，你不回来给我签字，我会正式给你发函的！”3.青岛市城阳区公证处2017年3月2日出具的公证书一份，据此证明因张佳凯工作原因不便，张佳凯在双方签合同第2天在城阳区的还贷领取他项权证、注销抵押登记等相关事项委托其母亲刘桂洁处理，足以证实张佳凯已尽到合同义务，配合合同履行；在马进先提交的录音中已经证实张佳凯多次让其联系张佳凯的母亲进行涉案房屋处理，对公证一事马进先也是知情。马进先质证称，对该证据的真实性无异议，但是张佳凯从未向马进先出示或告知过该公证书；该公证书的委托事项是张佳凯委托刘桂洁办理提前还贷领取他项权证的事宜，该委托事项与买卖房屋没有关联，不能证明张佳凯已履行合同义务；录音中张佳凯作为涉案房屋的产权人，回避与马进先之间的买卖房屋问题，多次要求马进先一会儿找其父亲，一会儿找其母亲谈相关事宜，但张佳凯本人作为委托人及权利人，是有义务与马进先沟通涉案房屋事宜，张佳凯的行为只是故意推脱，不想出售房屋。
本院认为，该证据具备真实性、合法性，其关联性需结合其他证据加以认定。根据公证书记载，2017年3月1日马进先与其母刘桂洁签订书面委托书，委托刘桂洁办理“提前还贷、领取他项权证、注销抵押登记等相关事宜”，委托时间自委托书签署之日至2017年8月30日止。4.解放军91046部队政治处于2018年1月15日出具的证明1份，据此证明2017年3月至2018年1月期间，张佳凯本人均在海南、湖南等地执行部队的相关任务，无法按照马进先的意见随叫随到。马进先质证称，对该证据的真实性无异议，但是马进先已多次通过录音短信要求张佳凯配合办理网签合同事宜，即使张佳凯不能按照时间配合办理，也应当明确告知马进先可以配合的时间，或者可以委托亲属办理相关事宜，但是张佳凯均没有告知马进先其有任务在身、不能够办理；另外马进先已多次告知张佳凯可以全款支付房款，但是张佳凯不同意，可见张佳凯恶意不出售房屋。
本院认为，该证据具备真实性、合法性、关联性，可以结合其他证据作为认定案件事实的依据。证明的主要内容为证明2017年3月至2018年1月期间，张佳凯在海南、湖南等地执行部队的相关任务。5.委托代理合同及发票各1份，据此证明张佳凯因本案支付代理费20000元。马进先质证称，对该证据的真实性无异议，但是对张佳凯实际支付的律师费用有异议，委托代理合同签订时间是2017年11月23日，但是发票出具的时间是2018年3月15日，时间相差过大。张佳凯反驳称，因其委托诉讼代理人所在的律师事务所机器故障的原因导致开具发票迟延。
本院认为，该证据具备真实性、合法性、关联性，可以认定张佳凯因本案支付委托诉讼代理费20000元。另查明，马进先（合同乙方）与张佳凯（合同甲方）及天润公司于2017年2月28日签订《21世纪不动产青岛区域房产买卖合同》，约定张佳凯将青岛市城阳区117号青特城17号楼1单元1204户房屋出售给马进先，房屋成交价1110000元，签合同当日乙方付给甲方“购房定金首付款”100000元，贷款审批通过后撤押当日乙方付给甲方首付款210000元，剩余尾款800000元乙方以银行贷款形式支付；第六条约定，任何一方违约，守约方可解除合同并要求违约方赔偿违约金220000元；第七条约定，2017年9月10日前办理房产所有权转移手续，交房时间2017年9月11日；第十一条约定，违约方应承担诉讼费、律师代理费、保全费等相关费用；第十四条补充条款约定，甲、乙双方约定由于乙方个人原因造成审批贷款失败，则甲方不予退还乙方购房首付款定金100000元（乙方于2017年8月10日前申请不成功属违约）；第十五条约定，付款方有权向违约方追偿已支付的居间服务费22200元，付款方向丙方支付居间服务费后，如出现违约，付款方有权向违约方追偿。不动产登记簿及青房地权市字第××号不动产权证显示，张佳凯取得案涉房屋不动产权登记的时间为2015年8月10日；涉案房屋建筑面积98.76平方米。还查明，青岛市国土资源和房产管理局、青岛市城乡建设委员会等部门于2017年3月15日发布《关于保持和促进我市房地产市场平稳运行的通知》，对于本市及非本市居民购买本市房屋进行限购，该通知于2017年3月16日正式实施。2017年3月16日青岛市国土资源和房产管理局另出台通知，明确购房时间以交易合同网签备案（或合同签约且交纳首付款）时间为准，合同网签备案时间在2017年3月15日之前（含3月15日）的，不受政策限制。2017年3月30日，青岛市国土资源和房产管理局等部门发布《关于进一步促进我市房地产市场平稳运行的通知》，要求在本市范围内（六区四市）购买的新建商品住房和二手住房，需取得《不动产权证书》满2年后方可上市交易。该通知自2017年3月31日起实施。2017年4月7日青岛市国土资源和房产管理局再次发布《关于落实＜关于进一步促进我市房地产市场平稳运行的通知＞有关事项的通知》，明确2017年3月16日至30日（含当日）已经形成交易且符合《关于保持和促进我市房地产市场平稳运行的通知》要求，尚未完成存量房合同网签备案，但能提供交易证明材料（房屋买卖协议及住房维修资金缴纳证明或限购贷款审批证明或首付款收据）的二手住房，由房地产经纪机构或买卖合同双方当事人于4月12日前向房屋所在区市房屋交易管理部门提交购房明细及证明材料，符合条件的不受3.30《通知》规定的上市交易年限限制。对于双方未签订网签合同的原因，经本院询问，马进先称：张佳凯没有在网签合同中签字，导致马进先无法办理贷款；马进先提交的录音证据2017年8月7日录音代军（即张佳凯所称的代晓阳）与张佳凯本人通话录音，明确告知9日下午或10日必须来城阳一趟，需要张佳凯签字，若无法签字则根本无法挂上网签也根本无法办理贷款；在张佳凯不愿签字的情况下，马进先通过短信、电话要求张佳凯提供银行账户，将所有房款直接全款支付给张佳凯并且告知可以在张佳凯回来时补签收条，但张佳凯均拒绝；张佳凯的行为明确表示了不再接受马进先的房款，其根本目的是不想出售房屋，且张佳凯在录音和短信中多次提到8月10日没有办下贷款就是违约，对于马进先与中介告知的要求在网签合同中签字的事情一概置之不理，要么告知找其父母，要么称一切按合同，其根本意图是希望马进先不要办下贷款，因为房屋涨价不愿出售。张佳凯称：张佳凯按照中介的要求将需要的手续都办齐了，但具体是否包括网签合同不清楚；张佳凯在所有录音、短信中并未表示不要房屋全款，马进先是在扭曲事实，张佳凯让马进先找其父母，是因其母亲办理了公证委托，也参与了整个买卖过程，张佳凯因参与执勤，不可能一直接听电话，且2017年5月份马进先给张佳凯的父亲打过电话，要求支付全款，张佳凯的父亲是同意的，马进先要求立即过户，张佳凯也是同意的；因马进先并未凑齐全款，最终买卖未完成；另马进先所称的电话录音、短信等均是在2017年7、8月份，并不是在2017年3月15日之前，是马进先自己错过了以之前签订的所有手续办理贷款的时间。马进先补充陈述称：张佳凯所说的2017年3月15日限购政策并不影响本案的合同履行，签订合同时间为2017年2月28日，此时没有限购政策，即签合同时符合法规政策；限购政策出台时，本案合同仍在履行过程中，因为合同第7条约定双方于2017年9月10日前办理所有权手续，即马进先认为至少在2017年9月10前该合同属于始终可履行状态；合同履行过程中，限购政策对于马进先是可消除的因素，因2017年6月9日马进先取得购房资格，该证据已提交，因此不影响本案合同的履行；本案短信通话记录中，至2017年8月之前，张佳凯也从未提及过马进先不符合购房资格的问题，双方仅讨论贷款问题，即张佳凯是认可马进先具有购房资格的，因此2017年3月15日不是本案的争议点；张佳凯所述的2017年5月马进先给张佳凯的父亲打电话要求支付全款不属实，马进先给张佳凯的父亲打电话是在2017年7月份，内容记不清了，但没有说过要支付全款，张佳凯的父亲也没有表示过同意。张佳凯补充陈述称：2017年5月份马进先给张佳凯的父亲打过电话，内容是要支付全款，并要求张佳凯给他几天筹款时间，张佳凯表示同意，几天后，马进先来电话称钱未凑齐。张佳凯另提交银行卡复印件2份，以证明张佳凯为配合马进先办理贷款，已到上述银行办理银行卡。马进先质证称，对于张佳凯办理银行卡的情况不清楚。诉讼过程中，马进先提交书面评估申请，要求对涉案房屋的现市场价值进行评估。对于鉴定基准日，马进先主张以2018年3月15日（第二次开庭之日）作为鉴定基准日。对此张佳凯称：双方合同签订时间是2017年2月28日，张佳凯对合同履行不存在违约责任，所以不存在房屋有任何差价；对马进先所述的时间点不认可，鉴定的时间点无法界定，因张佳凯自始至终未解约，而是马进先要求解约，如合议庭支持鉴定评估，同意合同签约时间2017年2月28日，其他采用任何时间的房屋评估，没有法律依据；青岛市国土资源和房屋管理局于2017年3月15日发布的《关于保持和促进我市房地产市场平稳运行的通知》自2017年3月16日正式实施，在同年3月16日关于落实上述通知相关事项中，明确以网签时间3月15日新旧政策分界，要求购房时间与交易合同网签备案（或合同签约且缴纳首付款）时间为准，根据该通知，买卖合同签订时马进先不具有购房资格；在3月15日之前，马进先既没有通知张佳凯网签，也没有给付首付款，马进先的购房资格证明系2017年6月9日开出，户籍也未在3月15日之前落入本市，因此整个案件中张佳凯没有违约，原则上不同意鉴定。针对张佳凯的上述陈述，马进先发表意见称：张佳凯存在根本违约，马进先没有违约；张佳凯称其未解约，但张佳凯提交的反诉状第一项请求即为要求解除合同，张佳凯的意见与反诉状意见存在矛盾；马进先要求评估2018年3月15日涉案房屋的市场价格，是因为张佳凯的违约行为持续存在，至上次开庭时间即2018年3月15日，违约持续发生，上次庭审中也审理了关于鉴定时间的问题，故从保护守约方的利益出发，可以以马进先提出的时间进行评估；张佳凯所述的时间点即2017年2月28日是双方签订合同的时间，合同中已经明确约定房屋的价格为1110000元，该时间点根本没有必要鉴定，且在该时间点双方都在正常履行约定，此时张佳凯还没有违约，因此以该时间点鉴定明显没有依据；张佳凯所述的2017年3月15日发布的限购政策与对违约行为的认定没有直接关系，因为双方签订合同的时间是在限购政策发布之前，并且马进先在庭审中已经提交了购房资格证明，马进先在本市有购房资格，马进先户籍所在地不影响购房资格的认定，因为可以以家庭为单位购买房屋；马进先已经通过电话录音、短信的方式通知张佳凯要求网签，而张佳凯拒绝，首付款合同中约定了明确的付款时间，马进先不存在违约。张佳凯反驳称：反诉要求解除合同是基于马进先民事诉状中第一条请求，马进先于2017年8月21日提起诉讼要求解除合同，张佳凯在反诉中要求解约是基于马进先诉讼而引起，并不矛盾。在向马进先充分释明鉴定风险后，本院依法委托青岛德融房地产评估有限公司对涉案房屋的市场价值进行了评估，该公司在实地勘验的基础上做出评估报告书，涉案房屋2018年3月15日的估价为1971645元，单价每平方米19964元，马进先支付评估费7429元。该评估报告书送达后，张佳凯提交书面异议，认为评估的房屋价值明显过高，评估目的错误（评估报告书中载明“为法院执行案件提供价值参考”），采用的估值法不合理（报告中对评估对象统一供需范围内相似档次、类型、用途的房地产有出租情况，对租金情况可行性高而采取收益法进行验证性评估），评估依据不充分，评估时点不认可。青岛德融房地产评估有限公司收到张佳凯的异议书后，进行了书面答复。评估报告书作出后，马进先提交变更诉讼请求申请，要求张佳凯支付返还定金100000元，支付违约金861645元（原请求支付违约金220000元，增加641645元）、律师代理费66499元（原诉请要求支付本诉律师代理费20000元、反诉律师代理费14000元，增加要求支付本诉律师代理费32499元）、评估费7429元，撤销要求支付房屋差价损失100000元的诉讼请求。关于涉案房屋买卖合同是否已经解除及解除时间，双方均确认合同已经解除，马进先主张解除日期为诉状送达被告之日（2017年11月23日），张佳凯则主张合同于2017年3月15日（青岛市新的限购政策公布之日）解除。法庭辩论结束后，张佳凯提交书面申请，要求对贷款事宜向贷款银行进行调查取证，并要求准予中介公司的工作人员代晓阳、赵灿出庭作证。本院随后传唤马进先及张佳凯进行询问，张佳凯称：证人因特殊情况无法到庭；2019年1月5日张佳凯的父母到中介公司找到经办人，代晓阳在张佳凯父母在场的情况下给马进先本人打过电话，问草签合同的原件在哪里，马进先答复在马进先手里；张佳凯已告知代晓阳及赵灿今天开庭，询问二人能否出庭，二人回答可以。马进先称：马进先多次向银行申请贷款时，银行明确告知因为没有卖方的本人亲自签字的网签合同，不符合审批贷款的条件，为此马进先与中介多次通过短信、电话通话的方式通知张佳凯在网签合同中签字，但张佳凯均予拒绝；马进先并不清楚现在银行是否出具不予审批通过的书面材料；张佳凯申请证人出庭，如证人能够出庭，原告将质证；申请书中的证人代晓阳即是马进先所说的中介人员代军；2019年1月5日，丁吉刚给马进先打过电话，问草签合同的原件在哪里，马进先回复称在马进先这里。关于双方是否就房屋抵押贷款办妥手续包括网签合同，马进先称：马进先已经准备好自己能够准备的所有材料到贷款银行申请办理贷款，但是贷款银行即中信银行青岛城阳支行和中国银行青岛城阳支行当即明确告知办理贷款其中一项资料必须有买卖双方本人签字的正式网签合同。但张佳凯并没有同意在网签合同中签字，为此马进先和中介方多次通知张佳凯，要求务必在网签合同中签字协助办理贷款，否则银行不予审批贷款，但至马进先起诉前，张佳凯也通过短信和电话表示其不需要再签字了，因为他认为该签字的都已经签完了，但张佳凯理解的在办理贷款之前的签字与正在办理贷款必须要的带有买卖双方本人签字的正式网签合同完全是两回事；关于草签合同问题，马进先从未否认过张佳凯曾经签过草签合同，全称是青岛市存量房买卖合同（草签），但是草签合同并不是正式的网签合同，关于该两份合同并不一样，且银行需要的是网签合同，马进先在已经提交的通话录音中就此已解释清楚，具体录音是马进先提交的2017年8月7日录音。马进先提交该草签合同，另提交青岛市国土资源和房屋管理局印发的《青岛市存量房经纪合同和交易合同网上备案办法实施细则》，其中第13条及第20条明确规定，在“网签合同样张”中必须双方本人签字确认后出具网签合同才能进行房产过户等手续，即双方正常履行办理过户登记的必然前提是被告必须在网签合同中本人签字。对于马进先提交的草签合同及《青岛市存量房经纪合同和交易合同网上备案办法实施细则》，张佳凯质证称：对草签合同的真实性无异议，双方贷款是通过中介，所有手续基本通过中介走，张佳凯通过中介代晓阳引领到中信银行及中国银行，已经将马进先贷款所需手续全部办齐，马进先刚才提出到银行申请贷款，没有说明申请时间；按照当时合同约定的流程，张佳凯草签合同后就不需要再次办理手续，马进先就可以贷款了；中介方有资质将涉案房屋挂上网签，签合同当天张佳凯已说明其身份特殊，不可能随时回来，中介方表示撤押必须回来，因为当兵没有假期，为了避免期间张佳凯不再来回奔波，于3月1日和张佳凯的母亲及代晓阳一同到公证处进行公证，房屋解押由张佳凯的母亲代张佳凯办理，最后一次有请假的机会留在过户时回来；按照三方的要求，张佳凯将所有需要的手续在本次回来时全部办理完毕，中间不需再回来；刚才马进先提交的证据，在2017年3月15日办理完毕的话，是不影响其贷款的；对于实施细则真实性无异议，证明事项不认可，第13条和第20条说明的是存量房网上备案的问题，我们已经办理完毕，与办理贷款没有关系。张佳凯庭后提交“答辩状”称，张佳凯只认可双方于2017年2月28日签订房产买卖合同所涉及的内容，对于合同内没有约定条款一概不认可；张佳凯是军人，在2017年3月份以后一直在外执行任务，回来办理售房手续不方便，在回部队前按照约定将所有手续办齐，最后一次请假机会留给房屋过户当天；张佳凯和中介方于2017年3月1日共同去中国银行和中信银行办理了贷款的相关手续，至今马进先为何贷款没有审批下来的原因不明，张佳凯无违约行为；马进先变更诉讼请求，要求的违约金过高，双方签订的买卖合同约定违约金为房屋成交价的20%，即违约金最高22万元，马进先要求支付861645元的违约金，直接将2018年3月15日评估值与房屋成交价的差额作为违约金不符合合同约定，且评估时间截取诉讼期间房价最高时间点是不合理的；马进先只交纳定金10万元，不影响其选房购房，合同履行期间，张佳凯的房屋一直处于搁置状态，未做其他处分，并未给对方造成实际损害；房屋评估费、居间服务费、律师费等费用，因张佳凯并未违约，故应由马进先承担；至马进先诉讼之前，张佳凯没有拒绝出售该房，时至今日张佳凯也未曾与第三方另行签订购房合同，无论从哪个渠道都没有收到房款，张佳凯并无违约行为。
本院认为，马进先与张佳凯签订的房屋买卖合同是双方真实意思表示，不违反法律规定，应属合法有效。需要说明的是，马进先是否具有在本市购买商品房的资格，影响的是合同履行，具体而言影响的是能否按约定时间过户，而非合同效力；且在合同约定的办理房屋贷款截止日期即2017年8月10日之前，马进先已经取得在本市的购房资格，合同可以依约履行。马进先及张佳凯均确认涉案房屋买卖合同已经解除；关于具体解除时间，张佳凯在2017年8月11日以自己的行为明确表示不再继续履行合同，根据《中华人民共和国合同法》第九十六条的规定，此时马进先可请求人民法院确定解除合同的效力，而马进先未选择要求确认解除合同无效并继续履行合同，而是要求判令解除涉案房屋买卖合同，从该项诉讼请求分析，马进先并不认同在其提起诉讼之前涉案房屋买卖合同已经解除。鉴于本案实际情况，本院确定以诉状送达张佳凯之日即2017年11月23日作为合同解除日期。张佳凯主张合同于2017年3月15日（青岛市新的限购政策公布之日）解除，该主张无事实及法律依据，本院不予采纳。因涉案房屋买卖合同已经解除，故无需本院判令解除。本案争议的焦点在于对双方违约责任的认定。涉案房屋于2015年8月10日办理不动产权证，马进先与张佳凯于2017年2月28日签订《21世纪不动产青岛区域房产买卖合同》，关于付款方式，合同约定贷款审批通过后撤押当日马进先付给张佳凯首付款210000元，剩余尾款800000元以银行贷款形式支付，同时约定马进先的房贷应在2017年8月10日前审批成功，否则视为马进先违约。本案中，双方未在2017年3月15日办理合同网签备案（马进先于2017年6月9日才取得购房资格查验证明），根据青岛市新建商品住房和二手住房相关限购政策规定，需取得《不动产权证书》满2年后方可上市交易，据此，双方最早在2017年8月11日才可办理网签合同，而签订网签合同是银行审批通过房屋贷款的前提。通话录音及短信内容显示，在无法按照合同约定的在2017年8月10日前贷款审批成功的情况下，马进先提出了两个补救方案：一是在8月11日签订网签合同，二是直接向张佳凯支付全款。张佳凯以马进先未在8月10日前贷款审批成功构成违约、支付全款与合同约定不符为由，不同意在8月11日签订网签合同，也拒绝提供账户以便于马进先支付全款。对此
本院认为，马进先提出变更房款支付方式，即由银行贷款支付变更为直接支付全款，并不损害张佳凯的利益，既不会给张佳凯额外增加费用，事实上又将使张佳凯的债权提前得到实现。《中华人民共和国合同法》第七十一条规定：“债权人可以拒绝债务人提前履行债务，但提前履行不损害债权人利益的除外。债务人提前履行债务给债权人增加的费用，由债务人负担。”据此，对于马进先提出的直接支付全款的要求，张佳凯无正当理由予以拒绝，应视为张佳凯违约，并承担违约责任。需要说明的是，对于马进先是否向张佳凯提出不通过银行贷款而直接支付全款，张佳凯在庭审中的陈述前后不一，第一次庭审中其称“合同履行期间张佳凯并没有接到任何通知要全款支付房款”，在随后的庭审中又称“2017年5月份马进先给张佳凯的父亲打过电话，要求支付全款，张佳凯的父亲是同意的，马进先要求立即过户，张佳凯也是同意的；因马进先并未凑齐全款，最终买卖未完成。”因张佳凯的陈述前后矛盾，且未提交证据佐证，故对张佳凯的该陈述，本院不予采信。关于违约金问题。涉案房屋买卖合同第六条约定，任何一方违约，守约方可解除合同并要求违约方赔偿违约金220000元。《中华人民共和国合同法》第一百一十四条规定：“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。”最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释（二）第二十八条规定：“当事人依照合同法第一百一十四条第二款的规定，请求人民法院增加违约金的，增加后的违约金数额以不超过实际损失额为限。增加违约金以后，当事人又请求对方赔偿损失的，人民法院不予支持。”据此，马进先认为合同约定的违约金数额过低，有权要求增加违约金。马进先要求张佳凯支付违约金861645元，该数额是将涉案房屋以2018年3月15日为基准日的估价1971645元，减去涉案房屋买卖合同约定的房屋成交价1110000元计算得来。本院综合考虑以下因素后，酌定以张佳凯负担房屋差价的50%的方式向马进先支付违约金430822.5元：1.马进先仅支付了定金100000元，并未支付其他房款，对马进先另行购房的支付能力影响较小；2.2017年至今本市房屋价格浮动较大，张佳凯目前出卖房屋并不能完全获得前述估价；3.前述估价采用的基准日是基于马进先的主张，该基准日在双方主张的合同解除之后，依据该基准日作出的估价减除合同约定的成交价并不能准确反映马进先的实际损失，需要综合考虑合同履行情况以及公平原则。关于定金问题。《中华人民共和国合同法》第一百一十五条规定：“当事人可以依照《中华人民共和国担保法》约定一方向对方给付定金作为债权的担保。债务人履行债务后，定金应当抵作价款或者收回。给付定金的一方不履行约定的债务的，无权要求返还定金；收受定金的一方不履行约定的债务的，应当双倍返还定金。”第一百一十六条规定：“当事人既约定违约金，又约定定金的，一方违约时，对方可以选择适用违约金或者定金条款。”本案中，张佳凯违约，应当向马进先返还定金100000元；同时，马进先选择适用违约金条款，并未要求张佳凯双倍返还定金，符合前述法律规定。关于律师代理费及居间服务费问题。涉案房屋买卖合同第十一条约定，违约方应承担诉讼费、律师代理费、保全费等相关费用。因此马进先要求张佳凯负担律师代理费66499元，符合合同约定。马进先支付居间服务费22200元，根据合同第十五条的约定，该费用可向违约方追偿，故马进先要求张佳凯承担已支付的居间服务费22200元，符合合同约定，本院予以支持。另外，马进先支付评估费7429元，该费用应由张佳凯负担。马进先主张在签订涉案房屋买卖合同后交纳房屋评估费3330元，但马进先并未提交发票原件等有效证据予以佐证，对此本案不予处理，马进先可持据另行主张。另马进先撤回要求支付房屋差价损失100000元的诉讼请求，是对自己民事权利的处分，本院予以准允。另需要说明的是，关于房屋中介公司即天润公司应否被追加为第三人参加本案诉讼的问题，因马进先及张佳凯均未对中介公司提出实际主张，即使追加天润公司为第三人，也为无独立请求权的第三人，追加的目的应是为了查明案件事实，本案中，双方提交的证据已经足以证明案件事实，故无需追加天润公司为第三人。综上所述，对于马进先提出的本诉请求，本院予以部分支持，对于张佳凯提出的反诉请求，本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第三条、第四条、第六十条、第七十一条、第九十六条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条、第一百一十五条、第一百一十六条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十八条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，
判决如下：
一、张佳凯于本判决生效后十日内返还马进先定金100000元。
二、张佳凯于本判决生效后十日内支付马进先违约金430822.5元。
三、张佳凯于本判决生效后十日内支付马进先评估费7429元。
四、张佳凯于本判决生效后十日内支付马进先律师代理费66499元。
五、张佳凯于本判决生效后十日内支付马进先居间服务费22200元。
六、驳回马进先的其他诉讼请求。
七、驳回张佳凯的反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费14826元，由马进先负担4978.5元，由张佳凯负担9847.5元；反诉费7395元，由张佳凯自行负担。
如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省青岛市中级人民法院。
审判长 宋承峰
审判员 徐 鹏
审判员 顾 伟
二〇一九年一月三十日
书记员 帅玉杰
书记员 季明真 更多数据：