山东省青岛市市南区人民法院 民 事 判 决 书 （2018）鲁0202民初7021号
原告：张军红，女，1968年3月29日出生，汉族，住青岛市崂山区。
委托诉讼代理人：贾国亮，北京大成（青岛）律师事务所律师。
委托诉讼代理人：王珍，北京大成（青岛）律师事务所律师。
被告：左银波，男，1959年1月2日出生，汉族，户籍所在地吉林省四平市铁**。
委托诉讼代理人：朱坚，山东海剑律师事务所律师。
委托诉讼代理人：王鹏，山东海剑律师事务所律师。
被告：青岛万家物业管理有限公司，住所地青岛市市**东海西路**甲华银大厦**，统一社会信用代码913702027372695819。
法定代表人：张清锋，职务：执行董事兼总经理。
委托诉讼代理人：李志璞，山东韬戈律师事务所律师。 原告张军红诉被告左银波、被告青岛万家物业管理有限公司侵权责任纠纷一案，本院于2018年11月20日立案后，依法适用普通程序，于2018年12月18日公开开庭进行了审理。原告张军红委托诉讼代理人贾国亮、王珍，被告左银波及其委托诉讼代理人朱坚、王鹏,被告青岛万家物业管理有限公司委托诉讼代理人李志璞到庭参加了诉讼。 张军红向本院提出诉讼请求：1.依法确认两被告之间签订的《储藏室转让协议》无效，并判令两被告腾让所侵占的市南区东海西路XXXXXXXXXXX单元楼顶的电梯机房及顶层平台；2.依法判令两被告拆除从原告房内私自改接的水、电、暖气以及搭建结构等与电梯机房及顶层平台相关的全部设施，排除妨害、恢复原状、消除危险；3.依法判令两被告赔偿原告损失1000元；4、本案的诉讼费、保全费及其他诉讼费用由两被告共同承担。事实与理由：原告是青岛市市**东海西路**房屋的所有权人，被告青岛万家物业管理有限公司是青岛市市南区东海西路XXXXXX号楼的原物业管理公司。
被告青岛万家物业管理有限公司与被告左银波签署《储藏室转让协议》，擅自将六号楼四单元顶层电梯机房的使用权无限期转让给被告左银波，此协议系对小区共有部分的占用、处分行为，而两被告并无权对上述物业进行处分，故两被告的上述行为严重侵犯了原告的合法权益，应自始无效。被告青岛万家物业管理有限公司协助被告左银波将原告房屋的楼顶及电梯机房改造为房屋并居住，并协助被告左银波在未征得XXXX户业主同意的前提下非法入室，私自在原告房屋内改接自来水管道和暖气管道，且被告左银波将其违法建造房屋的厕所污水排入XXXX室房屋的厨房下水道，严重影响原告的正常居住、生活。两被告的上述行为严重侵犯了原告的物权、居住权、生命健康权，应立即排除妨碍、恢复原状、消除危险，并赔偿给原告造成的经济损失。综上所述，两被告的行为严重侵犯了原告的合法权益，给原告造成了严重的经济损失。现原告为维护自身的合法权益，根据《中华人民共和国民事诉讼法》、《中华人民共和国侵权责任法》的规定提起诉讼，请法院判如所请。 左银波辩称，针对原告的第一项诉讼请求，原告作为诉讼主体不适格。原告在诉状中所诉的标的物即市南区东海西路XX号的电梯机房不属于原告单独所有，所以原告作为诉讼主体来主张权利主体不适格。针对原告的第二项诉讼请求，被告认为我方从原告房内改接的水电暖气是经过该房屋的原产权人同意后所实施，本案原告在购买该房屋时应当知晓原告取得房屋的这一具体情况。原告作为后取得所有权的房屋所有人应当对购买房屋前的房主意愿萧规曹随，不应当反悔。针对原告的第三项诉讼请求，原告所提的损失无事实及法律依据。综上因此建议法庭依法裁定驳回原告起诉。 青岛万家物业管理有限公司辩称，原告取得涉案房产是2018年6月27日，原告没有任何证据证明在该时间段以后本案被告万家物业管理有限公司实施了原告所主张的侵权行为。原告要求确认储藏室转让协议无效无法律依据，法律依据包括主体资格及无效理由。万家物业管理有限公司对原告的诉讼请求第二项不知情，原告也无证据证明是我方实施的上述行为。对于原告所主张的第三项诉讼请求，原告没有证据及法律依据。综上，建议驳回原告的诉讼请求。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人的陈述及提交的相关证据，本院认定事实如下： 1、2015年11月12日两被告签订《储藏室转让协议》，双方约定青岛万家物业管理有限公司将青岛市市南区东海西路XXXXXXX单元顶层储藏室的使用权转让给左银波；该储藏室使用期限为自交付之日起至本储藏室所占用的国有土地使用权出让期限届满为止。2017年10月22日，左银波向大公海岸物业服务中心支付协调费10000元。左银波称其向物业公司总共交纳转让费用几十万元，具体数额记不清了。 左银波自2015年11月开始入住案涉房屋。左银波另向法庭提交水电、物业费收据一宗，证明其一直在涉案房屋内居住并交纳水电物业各种费用。青岛万家物业管理有限公司对该组证据无异议。原告张军红对该组证据质证称，真实性及证明事项均不予认可，仅有收条无转账记录，二被告有利害关系，所以被告左银波提供的上述证据不具有证明效力。银行代收发票真实性无异议，对证明事项有异议，发票付款单位显示为原XXXX户业主赵志强并非被告左银波，恰恰证明了被告左银波所受让的电梯机房及顶层平台根据规划并非是居住使用，所以没开通供电服务，也恰恰证明了被告左银波是私自改接的XXXX户的用电。 青岛万家物业管理有限公司称转让的储藏室实际上是原来的电梯设备间，其之所以与左银波签订《储藏室转让协议》是因为设备间闲置，为了将闲置的房屋利用起来。 2、庭审中原告提交青岛城建档案馆出具的涉案XXXXXXXX户的一楼、复式二楼、顶层平台的规划竣工图，证明青岛万家物业管理有限公司转让给被告左银波的物业部分系电梯机房以及公共平台花园，上述物业部分均为业主共有的公用部分，物业公司作为物业服务提供者无权处分上述物业部分；另证明两被告侵占电梯机房以及公共平台后，将电梯机房改建成厨房，将公告平台部分改建成厕所并利用原告及其他业主的厨房下水管道疏排厕所废物，导致原告厨房无法使用。两被告将电梯机房改造成厨房，因厨房使用涉及明火及用水，对整栋单元造成了严重的安全隐患，严重影响了本单元住户的生命安全。 针对原告所举上述证据，两被告质证称，对证据真实性无异议，但证明不了竣工图所显示的楼顶、机电产权是原告本人所有，原告本人无权主张该部分的权利。 3、庭审中原告提交青岛市海润自来水集团有限公司南部分公司、青岛能源开源热电有限公司出具的《情况说明》各一份，证明原告所居住的涉案房屋内的自来水管道、暖气主管道被两被告私自改接至原告楼上的电梯机房及平台建筑内用水、用热，两被告之行为违反了相关规定。原告提交青岛市旅游规划设计研究院出具的《情况说明》一份，证明两被告私自改造、搭建电梯机房及顶楼公共平台，并将所修建的厕所的废物排水管道直接放至原告的厨房主管道。原告提交视频、图像资料一份，证明两被告将涉案机房及公共平台改为封闭私用，违反了《建筑设计防火规范》相关规定，给本单元住户造成了严重的消防安全隐患。 针对以上证据，左银波质证称，对上述证据真实性无异议，但对内容有异议。举报的内容不实，举报内容是该户被他人非法如实改造，与事实不符。自来水和暖气管道都是经过XXXX户房屋原所有权人同意进行对接的，并不是非法入室；所谓的厕所污水直接排放到主管道与建筑物本身的设计不相吻合，对该事实不认可；对视频拍摄位置无异议，对证明事项有异议，楼顶、机房的所有权属于被告青岛万家物业管理有限公司所掌控的建筑物，其使用权均归被告青岛万家物业管理有限公司，被告青岛万家物业管理有限公司有权处置其享有使用权的建筑物。 青岛万家物业管理有限公司质证称，对证据真实性无异议，对记载内容质证意见是根据侵权责任法及民法总则的规定，在侵权责任中是先有权利的存在后有侵权行为的发生，本案中原告所主张的侵权行为发生在2018年6月27日之前，因此原告主张的上述行为对其产权不构成侵权；对视频、图像资料的质证意见同左银波质证意见。 经庭审询问，被告左银波称其改造水电系经原XXXX户同意，但未能提交相应证据予以证明。左银波另称，对设备间的装修和改造并非系其完成，在其入住时就有上下水、卫生间，原结构并未改动。原告在购买涉案房屋时，原被告双方并未对原告房屋内改接的水电、暖气进行特别约定。 4、经本院现场勘验，青岛市市南区东海西路XXXXXXXXXXXX楼、XX楼为复式住宅，现由张军红购买XXXX室（该室内包含XX楼）。左银波居住房屋位于XX楼，该房屋原为储藏室。左银波购买后将房屋进行了装修。左银波对其所占有、使用的电梯设备间进行了一定改造（将电梯设备间的门更换为窗，并将入户门更换为防盗门；入户门处由左银波自楼下管道井接水管一处；供暖系由左银波自11层接的三通）。本院现场勘验时左银波家中用水已经被自来水公司掐断。 5、2018年6月27日，原告张军红取得青岛市市南区东海西路XXXXXXXXXXXX户的房地产权证。 本案争议焦点为：
一、两被告之间签订的《储藏室转让协议》是否有效，两被告是否应该腾让所侵占的市南区东海西路XXXXXXXXXX单元楼顶的电梯机房及顶层平台？二、两被告是否应当拆除从原告房内改接的水、电、暖气以及搭建结构等与电梯机房及顶层平台相关的全部设施，排除妨害、恢复原状、消除危险？三、原告所主张的要求两被告赔偿原告损失1000元是否具有法律依据？
本院认为，对于争议焦点一,1、根据《中华人民共和国合同法》第五十二条的规定，有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定。本案中案涉电梯机房与顶层平台实际用途与规划图纸用途不一致，被告将其作为住房居住使用存在安全隐患，也违反了法律的强制性规定，因此二被告所签订的《储藏室转让协议》应为无效合同。2、根据《中华人民共和国合同法》第五十一条的规定，无处分权的人处分他人财产，经权利人追认或者无处分权的人订立合同后取得处分权的，该合同有效。我国物权法规定了建筑区划内的其他公共场所、公用设施和物业服务用房，属于业主共有，因此物业公司对本案案涉储藏室、电梯机房及顶层平台并无处分权，截至本案庭审结束，被告未提供相应证据证明其处分储藏室及电梯机房取得了业主的同意，物业公司构成无权处分，因此双方所签的《储藏室转让协议》应属无效。另，根据原庭审证据，被告左银波之行为对原告生活确实造成不利影响，已经构成侵权，作为业主之一的原告向本院提起诉讼主张权利，诉讼主体适格。 无效的合同或者被撤销的合同自始没有法律约束力。合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。因目前市南区东海西路XXXXXXXXX单元楼顶的电梯机房及顶层平台均由被告左银波占有、使用，《储藏室转让协议》被确认无效后，其应当腾让。鉴于腾让需一定的准备时间，本院酌情考虑三十日为宜。 对于争议焦点二，鉴于原告在购买涉案房屋时，原被告双方并未对原告房屋内改接的水电、暖气进行特别约定，而两被告未能提交证据证明左银波从原告家中改接水电、暖气以及搭建结构等与电梯机房及顶层平台相关的全部设施系经过XXXX户原房东及原告的同意，且被告左银波之行为亦不符合相关条例规定，对原告的合法权利造成了侵害，因此原告有权要求排除妨害、恢复原状、消除危险。对于原告该项诉讼请求，于法有据，本院予以支持。 对于争议焦点三，法律规定，当事人对于自己所提出的主张，有责任提供证据予以证明。当事人不能提供证据或提供的证据不能证明待证事实的，由负有举证责任的当事人承担不利法律后果。本案原告主张两被告赔偿其经济损失1000元，但并未提交该损失计算依据及明细，原告应当承担举证不能的法律责任。对于该项诉讼请求，于法无据，本院不予支持。 综上，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十六条、第五十八条、《中华人民共和国物权法》第七十三条、《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条规定，
判决如下： 一、被告左银波与被告青岛万家物业管理有限公司于2015年11月12日签订的《储藏室转让协议》无效； 二、被告左银波于本判决生效之日起三十日内腾让青岛市市南区东海西路XXXXXXXXXX单元楼顶的电梯机房及顶层平台； 三、被告左银波、被告青岛万家物业管理有限公司于本判决生效之日起三十日内拆除从原告张军红房内改接的水、电、暖气以及搭建结构等与电梯机房及顶层平台相关的全部设施，排除妨害、恢复原状、消除危险； 四、驳回原告张军红其他诉讼请求。 案件受理费50元，由被告左银波负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省青岛市中级人民法院。
审 判 长 赵方栋
人民陪审员 李淑萍
人民陪审员 来玉杰
二〇一九年一月三十日 法官 助理 陈玉秀
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