湖南省株洲市天元区人民法院 民 事 判 决 书 （2018）湘0211民初1964号
原告：湖南天易集团有限公司，住所地株洲市。
法定代表人：吴兵，系公司董事长。
委托诉讼代理人：何莎，湖南誉翔律师事务所律师。代理权限为特别授权（包括代为变更或者放弃诉讼请求，进行调解或者和解，签署、送达、接受法律文书等）。
被告：株洲赵小姐医疗投资有限公司，注册地湖南省株洲市。
法定代表人：赵诗湉，系公司总经理。
委托诉讼代理人：秦晗，湖南天桥律师事务所律师。代理权限为特别授权，即代为承认、变更、放弃诉讼请求，进行和解、提起反诉或者上诉，代为签收相关法律文书等。 原告湖南天易集团有限公司诉被告株洲赵小姐医疗投资有限公司房屋租赁合同纠纷一案，本院于2018年7月23日立案受理后，依法适用普通程序，由
审判员朱明华担任
审判长，与
人民陪审员彭福寿、喻朝阳组成合议庭，于2018年8月30日公开开庭进行了审理。
书记员戴芬担任法庭记录。原告湖南天易集团有限公司委托代理人何莎、被告株洲赵小姐医疗投资有限公司法定代表人赵诗湉及其委托诉讼代理人秦晗到庭参加了诉讼，本案现已审理终结。 原告湖南天易集团有限公司诉称：2014年10月16日，原告与被告签订《房屋租赁合同》，约定被告租赁位于株洲神农太阳城商业外圈4#栋写字楼五层243.04㎡房屋用于办公经营，租赁期限自2014年10月30日至2017年12月31日（其中2014年10月30日至2014年12月31日为免租期），并对租金标准、支付时间、商铺的交付与返还、合同解除、违约责任等作了详细约定。2014年10月31日，原告将该房屋交付给被告使用，但被告在租赁期间，长期拖欠原告租金，为此，原告以各种形式向被告进行了催缴。2017年8月底，被告在租赁合同未到期且仍拖欠原告租金的情况下，未告知原告就自行撤场。被告的行为违反了合同的约定，给原告造成了严重的经济损失。为维护自身的合法权益，原告特诉至法院，请求判令：1、被告向原告支付所欠租金及违约金共计4767629元（截至2018年6月30日，详见被告欠款明细表）；2、被告向原告支付2018年7月1日至被告付清所有租金期间的违约金；3、由被告承担本案诉讼费用。 被告株洲赵小姐医疗投资有限公司辩称：原告的陈述与事实不符，因双方在2014年签订租赁合同时，涉案租赁房屋并未竣工，相关的配套设施并未完善，无水、无电、无电梯、无安全出入通道，在此情况下，被告根本无法正常使用该租赁房屋，被告实际使用该房屋的时间是2015年4月至2017年8月。在此期间被告已经向原告支付相关款项224540.73元，就租金问题被告多次与原告沟通，但因原告内部观点不一、责任不清晰、部门之间相互推诿，导致双方账目无法核对清楚。自2016年年底开始，原告以自己需要使用涉案租赁房屋为由，要求被告搬离该房屋，迫于无奈被告于2017年8月离场，并与物业完成了相关的交接手续，因此被告不存在违约行为，不需要向原告支付违约金。
经审理查明：2014年10月16日，原告湖南天易集团有限公司与被告株洲赵小姐医疗投资有限公司签订了《房屋租赁合同》，合同以湖南天易集团有限公司为甲方，以株洲赵小姐医疗投资有限公司为乙方，合同的主要内容有：“一、甲方同意将位于株洲市天元区神农太阳城商业外圈4#写字楼五层出租给乙方使用，面积共计243.04平米，乙方已全面悉知该租赁房屋及物业的状况；
三、房屋承租期为三年，即自2014年10月30日至2017年12月31日止。优惠方式：1）如乙方在2014年10月30日前签约的，甲方送2个月免租期（自交房之日起两个月为免租期）。2）签约三年租期，并年付租金的，租期内每年送一个月免租期。
四、每年的月度房屋租金单价为人民币35元/平方米，从第二年起每年租金标准按5%笔录在上年标准基础上递增。合同期内不含税的租金及费用合计人民币为294746.76元，以上均为不含税的费用，相关税费双方约定由乙方全部承担，并由甲方代缴代扣；
五、乙方在合同签订日向甲方交纳租赁保证金一万元，租赁保证金不计息。租赁期满或合同解除后，房屋租赁金凭甲方开具的收据原件，除抵扣应由乙方承担的费用、租赁费用、乙方因损坏甲方房屋应承担的费用以及乙方应承担的违约赔偿责任外，剩余部分在20个工作日内如数返还乙方。
十、在租赁期内，甲方承担下来义务：4、甲方不能擅自提前解约，如因特殊原因不能履行本合同，应提前2个月书面通知乙方可解除本合同，如甲方擅自提前解除本合同的，甲方按本合同第十三条第二项约定承担违约责任；
十三、违约责任2、由于甲方原因致使本合同无法全部履行或者甲方擅自解除本合同，甲方应于20日内返还乙方已交而未使用的租赁费用和全部保证金。4、乙方无故违反本合同约定，不按期交纳租赁费用及其他相关费用，又未能得到甲方书面同意的，每延期一天，乙方应按应交而未交费用的百分之三向甲方支付违约金，如超过15个工作日未交租赁费用及其他相关费用的，甲方有权收回房屋，解除合同，乙方已交未使用期间的租赁费用和租赁保证金不予退还，且甲方不予补偿任何费用，乙方应无条件退租。”原被告双方签订租赁合同后，原告湖南天易集团有限公司将房屋交给了被告株洲赵小姐医疗投资有限公司租赁使用，被告株洲赵小姐医疗投资有限公司于2014年11月10日向原告湖南天易集团有限公司交纳了押金1万元，于2015年6月15日交纳租金115540.73元，于2017年9月18日交纳9900元，合计交纳租金214540.73元。2017年8月底，被告株洲赵小姐医疗投资有限公司搬离了承租的房屋，此后，原告认为被告仍拖欠有租金和违约金，被告认为已经付清费用，双方酿成纠纷，原告湖南天易集团有限公司遂诉至本院要求判如所请。 上述事实，有双方当事人提交的原告营业执照、被告的企业信息、房屋租赁合同、缴费通知单、律师函、房产证、收据、往来电子邮件、移交书等证据及双方当事人当庭的陈述予以证实。
本院认为，本案系房屋租赁合同纠纷。本案的争议焦点为原告的诉讼请求是否有事实和法律依据？现就本案的争议焦点分析如下：本案中，原、被告双方之间签订的房屋租赁合同系双方当事人的真实意思表达，合同内容未违反有关法律、行政法规的强制性规定，应合法有效，原、被告应当均应当遵循诚实信用原则，按约履行自己应承担的义务。本案中被告株洲赵小姐医疗投资有限公司未能举证证明原告湖南天易集团有限公司有违约行为，按照合同约定，三年的总租金为294746.76元，被告提前四个月搬离了承租的房屋，被告未能举证证明原告要求其提前离场，应承担相应的违约责任，但原告在知道被告搬离房屋的情况下可以将房屋另行处置，原告不得就扩大的损失向被告主张权利，本院酌情认定被告在搬离房屋后还需承担原告两个月的租金损失，原告自行承担另两个月的租金损失。按照双方合同约定，涉案房屋三年的租金计算方式为35×243.04×11+35×243.04×11×1.05+35×243.04×11×1.1=294746.76（元），被告应承担的租金为35×243.04×11+35×243.04×11×1.05+35×243.04×9×1.1=276032.68（元），被告株洲赵小姐医疗投资有限公司仅交纳租金214540.73元，加上被告已经交纳的押金10000元，被告尚欠租金276032.68元-214540.73元-10000元=51491.95元。至于原告主张的违约金，明显偏高，应当予以核减，本院酌情按6%计算。据此，本院依照《中华人民共和国合同法》第六条、第八条、第四十四条第一款、第一百零七条、第一百零九条、第一百一十九条、第一百四十四条、第二百一十二条、第二百二十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，
判决如下： 一、被告株洲赵小姐医疗投资有限公司向原告湖南天易集团有限公司支付拖欠的房屋租金51491.95元； 二、被告株洲赵小姐医疗投资有限公司按每年6%支付所欠房屋租金的违约金，违约金从2018年1月1日起算至实际付清之日止； 三、驳回湖南天易集团有限公司的其它请求。 以上给付内容，被告株洲赵小姐医疗投资有限公司应在本判决发生法律效力后10日内履行完毕，
如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本案案件受理费44941元，原告湖南天易集团有限公司承担44456元，被告株洲赵小姐医疗投资有限公司承担485元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于湖南省株洲市中级人民法院。 提起上诉的，应在递交上诉状后七日内，按本判决确定的诉讼费向株洲市中级人民法院交纳上诉费，现金交纳的，直接向市华融湘江银行株洲金汇支行驻株洲市中级人民法院收费点交纳；汇款或转账的，开户行：华融湘江银行长沙分行营业部，户名：湖南省财政厅国库处非税收入汇缴结算户，账号：810103210********。逾期未交纳的，将承担按自动撤回上诉处理的后果。
审 判 长 朱明华
人民陪审员 喻朝阳
人民陪审员 彭福寿
二〇一九年一月三十日
书 记 员 戴 芬 附本案适用的法律条文： 《中华人民共和国合同法》 第六条当事人行使权利、履行义务应当遵循诚实信用原则。 第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护 第四十四条第一款依法成立的合同，自成立时生效。法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 第一百零九条当事人一方未支付价款或者报酬的，对方可以要求其支付价款或者报酬。 第一百一十九条当事人一方违约后，对方应当采取适当措施防止损失的扩大；没有采取适当措施致使损失扩大的，不得就扩大的损失要求赔偿。 当事人因防止损失扩大而支出的合理费用，由违约方承担。 第一百四十四条出卖人出卖交由承运人运输的在途标的物，除当事人另有约定的以外，毁损、灭失的风险自合同成立时起由买受人承担。 第二百一十二条租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。 第二百二十六条承租人应当按照约定的期限支付租金。对支付期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，租赁期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付；租赁期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第六十四条第一款当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。 第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。 来源：百度搜索“”