广东省中山市第二人民法院民 事 判 决 书（2018）粤2072民初6530号
原告：王赞，男，1991年11月出生，汉族，住湖南省双峰县，
委托诉讼代理人：柏伟，广东洋三律师事务所律师。
委托诉讼代理人：李永明，广东洋三律师事务所实习律师。
被告：张灿，男，1992年4月出生，汉族，住湖南省邵阳县，
委托诉讼代理人：刘宏杰，广东万**海天律师事务所律师。
被告：中山市古镇镇海洲村民委员会，住所地广东省中山市古镇镇，
法定代表人：甘伟强。
委托诉讼代理人：刘湘妃，广东凡是律师事务所律师。
委托诉讼代理人：梁超浩，广东凡是律师事务所实习律师。
原告王赞与被告张灿、中山市古镇镇海洲村民委员会（以下简称海洲村委会）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2018年5月31日立案后，依法适用简易程序，并于2018年8月14日公开开庭进行了审理。原告及其委托诉讼代理人柏伟，被告张灿委托诉讼代理人刘宏杰，被告海洲村委会委托诉讼代理人刘湘妃参加诉讼。本案现已审理终结。
原告王赞向本院提出诉讼请求如下：1、判令原告与被告张灿签订的《厂房租赁合同》无效；2、判令被告张灿返还原告厂房押金30600元及水电押金2000元，并支付逾期付款利息（从起诉之日起按照中国人民银行同期同类贷款利率计算至付清之日止）；3、判令被告张灿返还厂房租金10200元；4、判令被告张灿赔偿原告水电安装费用2000元及搬迁费用损失7800元；5、判令被告海洲村委会对押金退还、装修损失及搬迁费用的赔偿承担连带责任。事实与理由：2018年4月13日，原告与被告张灿签订《厂房租赁合同》，约定由原告租赁中山市××镇××大道××路××号星棚，租期为一年。双方签订合同后，原告积极安排筹划购买机器设备及装修厂房，拟进行包装纸箱加工业务，原告已于2018年4月中旬开始装修，购买装修材料及生产经营产品。然而，相关装修工作还在进行中，即收到被告张灿以租赁房屋所在地块无工业用地资质，且不能开办工厂为由要求原告搬离厂房的通知。后经询问才得知，被告张灿系经过被告海洲村委会授权的转租人，二被告要求原告搬离的原因系该租赁厂房因不具备相关资质而被中山市环保局处罚的事实。但原告与被告张灿签订租赁合同时，被告张灿明确承诺能办理开办厂房所需证件，但如今却不能正常开办工厂，无法实现合同目的。原告已于2018年4月30日搬离该厂房，并短信告知被告张灿，同时交付了钥匙给被告张灿的物业负责人。根据相关法律规定，二被告将未取得建设工程规划许可证或未按照建设工程规划许可证的规定建设的厂房出租给原告而订立的租赁合同应当自始无效，二被告应共同返还原告缴纳的厂房租赁押金及水电费押金，并赔偿原告因此受到的装修费用及搬迁费用损失。涉案的房产虽然在房产证上有备注，但涉案租赁房产的实际情况与其权属证书上登记并不一致，应视为事后存在改建行为。根据最高院出台的关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用的司法解释的第二条规定，应视为该租赁合同无效。
被告张灿在法定期限内未提交答辩状，其在庭审中辩称：原告的起诉没有事实和法律依据。被告张灿系承租被告海洲村委会的厂房并经过被告海洲村委会同意后转租的，从原告提供的证据显示，解除合同的原因在于原告和被告海洲村委会，与被告张灿无关。因此即便合同无效，相关的责任应由被告海洲村委会承担，不应由被告张灿承担。另外，从原告提供的证据证据显示，被告海洲村委会曾向原告出具一份证明，被告海洲村委会在证明中明确案涉租赁物可做工业用途，原告对此无异议并办理了相关证照，本案中原告主张的合同无效的原因是因为现在无法正常开办厂，该原因是被告海洲村委会提供的租赁物不符合法律规定的用途，故此无论从原因和结果来看，均和被告张灿无关。
被告海洲村委会在法定期限内未提交答辩状，其在庭审中辩称：在被告张灿与原告签订的租赁合同中，原告在合同的第一条表明原告已充分了解该租赁物的情况并同意按现状接收使用，且根据被告张灿的陈述，原告已办理相关的营业执照，合同目的可以实现，另外根据被告张灿的指认，本案原告承租的位置是在房产证的图纸中F栋，该栋是有报建手续的。被告海洲村委会与原告之间没有直接的租赁合同关系，根据合同相对性原理，不负有向原告履行合同义务的法律责任。因此即使认定被告张灿违约，原告要求被告海洲村委会承担连带责任的诉请也无法律依据，请求法院依法驳回其诉请。
经审理查明：海洲村委会名下有一处位于中山市××镇××村工业区的集体房产（即迎丰基旧锁厂）[房地产权证号：粤房地证字第××号，土地证号：中府国用（2007）100417号]，土地使用权面积28243.4平方米，有7栋房屋，结构为钢筋混凝土，房屋、土地用途均为商住，房屋建基面积共9172.78平方米，建筑面积共19041.55平方米，其中住宅建筑面积9868.77平方米。此外，该土地上还有其他星铁棚建筑物。2017年9月6日，海洲村委会（甲方）与张灿（乙方）签订《厂房租赁合同》，约定乙方租用甲方名下上述整体厂房；甲方按现状整体投标租赁；厂房用途为无超标污染企业；2017年8月16日至同年11月15日为修葺改造期，不计租金；计租期为10年，从2017年11月16日至2027年11月15日止，首四年年租金4120500元，乙方先交定金1030125元；在租用期内乙方不得转租他人，如要转租需书面征得甲方同意，办清有关手续后方可等内容。2018年4月13日，张灿（甲方）与王赞（乙方）签订《厂房租赁合同》，约定甲方将位于中山市××镇××大道××路××号星棚出租给乙方，面积830平方米（含公摊面积），乙方已充分了解厂房的基本情况，并同意按现状接收使用；租期为2018年4月9日至2019年4月8日，甲方可给予乙方15天（2018年4月15日至2018年4月30日）用于厂房装修，装修期内免租金，但水电费等租赁费用要按合同及时足额缴纳；第一、二年的租金标准为每月租金10000元，从第三年起租金每二年递增一次，递增幅度为10%，卫生费200元；先交租后使用；首月租金、管理费等租赁费用在合同签订之日内交付；自第二个月起乙方应当于每月5日前交付当月的租赁费用；乙方应在合同签订之日向甲方交纳相当于3个月厂房租金、宿舍租金等款项作为租赁保证金合计30600元和一个月租金及管理费、卫生费等共10200元；在乙方接收租赁厂房之日应向甲方缴交2000元作为水电费押金；乙方在装修前须将装修方案交甲方审查同意方可施工；乙方须按法律规定的时间自行办理相应证照和税务登记，乙方所涉及环保、环评应及时配合环保部门办理相关手续；甲方不承担任何责任等内容。当天，王赞向张灿交纳厂房押金30600元、水电押金2000元及一个月租金10200元。张灿按约交付上述租赁物，王赞按约支付租金等租赁费用。2018年3月23日，海洲村委会出具证明，确认其所有的上述租赁物可作工业用途（不可作废品收购之用），希有关部门审查核实给予办理相关登记手续。符小健已支付了2018年4月及之前的租金。同年4月底，王赞搬离上述租赁物，之后没有再使用，也没有再交租金。同年5月11日，王赞向张灿发送短信称，其于4月15日签合同刚装修完水电后就被要求搬迁厂房，厂房未开工，要求张灿退还押金及一个月的租金。现原告王赞以合同无效为由，于5月23日诉至本院，提出以上诉请。另查明：王赞提供水电安装人工费、装机器费用收据及转账记录，拟证明其支付了水电安装人工费2000元、装机器费用7800元，张灿、海洲村委会均不予确认。
本院认为，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条“出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效”和第三条第一款“出租人就未经批准或者未按照批准内容建设的临时建筑，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效”的规定，张灿、海洲村委会均没有提供任何证据证实王赞承租的案涉星棚已取得建设工程规划许可证或者是按照建设工程规划许可证的规定建设的，也没有提供证据证实是经批准或者按照批准内容建设的临时建筑，故王赞与张灿签订的案涉厂房租赁合同依法应认定为无效。因此，王赞要求张灿返还厂房押金30600元和水电押金2000元，并按中国人民银行同期贷款利率从起诉之日即2018年5月31日起至付清之日止计付利息的诉请有理，本院予以支持。由于原告涉案的厂房并未投入使用便被通知搬迁，被告张灿应当返还厂房租金10200元。张灿的相应抗辩于法无据，故本院不予采纳。对于王赞主张赔偿水电安装人工费、装机器费用的损失，其提供了收据及微信转账记录证明已支付上述费用共计9800元，虽然被告海洲村委会、张灿不认可其所主张的事实，但根据《中华人民共和国合同法》第五十八条“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任”的规定，涉案房屋租赁合同无效的过错在于被告张灿，故其应当赔偿原告王赞因合同无效受到的合理损失。王赞要求海洲村委会对张灿的上述债务承担连带清偿责任，于法无据，故本院不予支持。海洲村委会的有理抗辩，本院予以采纳。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第三条第一款、第十三条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，
判决如下：
一、确认原告王赞与被告张灿于2018年4月13日签订的《厂房租赁合同》无效；
二、被告张灿于本判决生效之日起5日内向原告王赞返还厂房押金30600元和水电押金2000元，并按中国人民银行同期贷款利率从2018年5月31日起至付清之日止计付利息；
三、被告张灿于本判决生效之日起5日内向原告王赞返还厂房租金10200元；
四、被告张灿于本判决生效之日起5日内向原告王赞赔偿水电安装费及机器安装费损失共计9800元；
五、驳回原告王赞的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1114元，减半收取计557元，由被告张灿负担，该款原告已预交，被告张灿于履行上述付款义务时迳付原告。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于广东省中山市中级人民法院。
审判员 刘旭桂
二〇一九年一月三十日
书记员 钟厚仁 微信公众号“”