山东省金乡县人民法院民 事 判 决 书（2019）鲁0828民初223号
原告：金乡县盛嘉物业服务有限公司，住所地金乡县城文化路中段路西。统一社会信用代码91370828572888033W。
法定代表人：蔡永亚，经理。
委托诉讼代理人：李军（特别授权），金乡华宇法律服务所法律工作者。
委托诉讼代理人：杨苗苗（特别授权），金乡华宇法律服务所法律工作者。
被告：杨海民，男，1982年12月20日出生，汉族，个体户，现住金乡县。
委托诉讼代理人：刘东旭（特别授权）金乡金盾法律服务所法律工作者。
委托诉讼代理人：王成阳（特别授权）金乡金盾法律服务所法律工作者。
原告金乡县盛嘉物业服务有限公司与被告杨海民物业服务合同纠纷一案，本院于2019年1月10日立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告金乡县盛嘉物业服务有限公司的委托诉讼代理人李军、杨苗苗、被告杨海民及其委托诉讼代理人刘东旭、王成阳到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告金乡县盛嘉物业服务有限公司向本院提出的诉讼请求：1、依法判令被告支付原告物业管理费960元及违约金300元；2、诉讼费用由被告承担。事实及理由：2018年1月1日，金乡县金兴经济园管理委员会与原告签订了物业服务合同，选聘原告为金乡县金兴经济园提供物业管理服务事宜，并签订了收取物业服务费用办法及标准。原告按照合同约定提供了物业服务，应当按照约定取得收益，被告应当按照约定交纳服务费，原告多次催促并下发了物业催缴通知书，被告至今仍拖欠物业费拒不缴纳。
被告杨海民辩称，一、原告不是适格的诉讼主体，建设单位选聘物业服务企业的，应当签订书面的前期物业服务合同，原告的物业服务合同是金乡县经济园管理委员会与其签订的，管理委员会是管理机构不是建设单位。该合同不具有法律效力。一个物业管理区域由一个物业服务企业实施物业管理。金乡县经济园物业管理处与原告同时存在。
二、原告不应向被告收取物业费用违约金。1、原告没有为被告作出任何物业服务。2、原告未经金乡县物价局审核。3、原告从未向被告主张过物业费。4、原告与金乡县经济园管理委员会签订的物业服务合同未约定具体的违约责任，且该合同是违法的。原告围绕诉讼请求提交了如下证据：
一、提交金乡县金兴经济园管理委员与原告金乡县盛嘉物业服务有限公司签订的物业服务合同，证明1.该合同约定了物业管理服务区域；东至新华路、南至金马路、西至金曼克大道、北至文峰路。2.服务内容为：保安、保洁、市场秩序维护、共用设施设备的修缮，养护、污水管道的疏通等。3.服务费的缴纳标准。每间营业用房40元/月，缴纳时间为每月1号至5号。4.物业的使用与维护以及违约责任。该合同法有效，且已实际履行。原告已按照合同约定提供了物业服务，被告作为业主实际接受了服务，就应当按照约定以及相关规定承担缴纳服务费的义务。
二、提交催缴物业费通知单一份，证明原告在物业费缴纳期限不仅上门口催促而且还采取了书面催缴的方式要求被告缴纳物业费；
三、提交个体工商户信息一份，证明被告具有适格的被告主体资格，所经营门市位于金乡县金兴经济园；
四、提交照片一份，证明被告经营使用的门市为两间。被告对证据一真实性无异议，对观点有异议，1.金乡县经济园管理委员会是金乡县经济园的管理机构，不是经济园的建筑单位，依据物业管理条例第21条规定，只有建设单位才有权选聘或者招标物业服务企业，经济园管委委员会与原告签订的合同明显是违反物业管理条例的规定，原告不是适格的诉讼主体。2.该物业服务合同中没有约定违约金的数额以及计算方法；对证据二有异议，1.被告从未收到原告催缴物业费的通知书，催缴通知书中关于催缴滞纳金内容严重违反了物业服务合同的规定；2.该通知书是金乡县经济园物业管理处作出的，与原告无任何关系；对证据三真实性无异议；对证据四真实性无异议。被告向本院提交如下证据：
一、提交光盘一份，证明由金乡县人民政府统一组织实施的保洁员在为本案的被告实施保洁活动。光盘同时2018年夏天，雨水给金乡县经济园造成了严重的水灾而原告对该水灾没有采取任何措施，至今经济园的雨水、污水管道没有清理；
二、提交金乡县经济园物业管理处收取朱磊的物业费1100元，收款凭证，证实在金乡县经济园范围内存在着金乡县经济园物业管理处及原告两个物业服务企业。原告对被告提交的证据一、二持有异议，保洁是属于环保负责卫生清洁，虽然原告提交的证据一合同约定保洁最后有政府负责，另外原告是负责市场秩序的维护，路灯的维修、下水道的疏通等等。2018年大家都知道雨水较大，不光是经济园还有其他的地方有积水，这都是客观原因并不能证明原告服务不到位。证据二不存在重复收费的问题，金乡县经济园物业管理处事实上是本案原告，只是名称不同而已。本院
经审理认定的事实如下：2018年1月1日，金乡县金兴经济园管理委员会与原告签订了物业服务合同，选聘原告为金乡县金兴经济园提供物业管理服务事宜，并签订了收取物业服务费用办法及标准，商铺物业管理收费每月每间40元。被告在金乡县经济园内经营商铺两间。被告尚欠原告2018年的物业服务费960元未有缴纳。原告向被告下发了催缴物业服务费通知，但被告至今未有履行缴付义务。
本院认为，原告金乡县盛嘉物业服务有限公司与金乡县经济园管理委员会的物业服务合同系双方真实意思的表示，其合同合法有效。原告应当按照合同约定全面履行物业服务义务，被告杨海民作为金乡县经济园的经营业户，也应当履行缴纳物业管理费的义务。现被告杨海民仍欠原告物业费960元未有支付，被告辩称，原告在物业服务过程中，保洁工作由县环卫部门保洁员完成是事实，因此物业服务中该部分支出应由物业费中以20%为宜予以扣除，故原告要求被告支付物业费的请求，本院部分予以支持。原告要求违约金于法无据，本院不予支持。被告辩解原告服务不到位的理由部分成立，原告应当减少收取被告的服务费用。依照《中华人民共和国合同法》第一百零九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法的解释》第九十条的规定，
判决如下：被告杨海民于本判决生效之日起十日内偿付原告金乡县盛嘉物业服务有限公司物业服务费768元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费25元，由被告杨海民负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省济宁市中级人民法院。
审判员 郝明臣
二〇一九年一月二十九日
书记员 周慧敏 来源：百度搜索“”