河北省枣强县人民法院 执 行 裁 定 书 （2019）冀1121执异2号 案外人：李德军，男，1976年9月2日出生，汉族，现住枣强县。
委托代理人：张缓，女，1987年8月1日出生，汉族，现住枣强县，系李德军之妻。 案外人：许华华，男，1984年3月10日出生，汉族，枣强县人，现住。
申请执行人：朱海岩，男，1979年3月21日出生，汉族，现住枣强县。
被执行人：牛志东，男，1982年3月31日出生，汉族，现住邯郸市复兴区。 在本院执行朱海岩与牛志东等民间借贷纠纷一案中，案外人李德军、许华华于2019年1月17日对执行牛志东枣强县房产提出书面异议。本院受理后，依法组成合议庭进行了审查，现已审查终结。 案外人李德军、许华华称，一、诉争房产是李德军于2015年12月1日自牛志东处以100000元价格购买，并经过简装修已经入住，2017年10月21日以106000元卖予许华华。许华华重新装修后一直居住至今。有牛志东与李德军、李德军与许华华签订的房屋买卖合同为证。
二、李德军与牛志东签订房屋买卖合同，并且李德军将100000元购房款支付牛志东后，牛志东按照约定将原《房屋买卖合同》连同银行还贷卡一同交付李德军，李德军一直按月支付房贷直至许华华购买该房屋。李德军、许华华有偿还银行按揭贷款记录可以从银行系统查询。
三、申请执行人起诉牛志东并将诉争房屋查封，案外异议人李德军、许华华对此毫不知情。亦未收到过法院送达的任何法律文书。只是在2018年8月份许华华突约李德军见面，说其所购房屋已被法院查封，该房屋无法办理房产证。综上所述，牛志东提供相关材料足以让案外异议人李德军、许华华认为其有处分权，案外异议人李德军在未接到过法院任何查封文书的情况下，将上述房屋卖予案外异议人许华华完全符合市场交易习惯。为此，请求法院停止对枣强县的查封执行行为。 朱海岩称，牛志东2015年4月28日在巴黎印象城购买的商品房，付款方式为首付91445元，贷13.7万元，因牛志东向李德军借款，无法归还借款，于是牛志东与李德军签订了《房屋买卖协议》，时间为2015年12月1日，同时案外人向法庭提交了所谓的《房屋买卖授权委托书》，时间也是2015年12月1日，当日签订合同，同时出具委托书显然不符合房屋买卖的常理，同时根据授权书内容“因委托人在外地上班，无法亲自办理相关事宜，特委托_____为代理人，代为办理如下事宜......”，委托人为牛志东，受托人为李德军，这一事实能够证实双方签订的《房屋买卖协议》根本不是牛志东书写，双方签订的《房屋买卖协议》是虚假的、无效的，同时李德军根本没有支付牛志东任何房款，李德军也未实际装修、入住。牛志东与李德军签订的合同不是真实有效合同，该买卖合同不受法律保护。2017年10月21日，李德军与许华华签订了《房屋买卖合同》，合同的第三条“三、甲方保证办证上述房地产权属清晰，无争议；没有出租给第三方，未被查封、判决、裁定限制出售、也未设置抵押，......”许华华作为购买人，李德军作为出售人，均应对此房屋的现状予以查明，而该房屋于2016年11月10日采取了查封措施，二人均未尽到义务。故案外人李德军、许华华的执行异议不能成立。
本院查明，朱海岩诉牛志东等民间借贷纠纷一案，依朱海岩财产保全申请，本院于2016年10月17日作出（2016）冀1121民初1591号民事裁定书，11月10日查封了牛志东名下枣强县房产，2016年12月12日作出判决，判令牛志东偿还朱海岩借款本金15万元及利息。判决生效后进入执行程序，保全措施变更为执行措施。
本院认为，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”本案中，案外人李德军与牛志东虽在本院查封前已签订买卖合同，但未提交其支付房款和查封前已合法占有该房产的证据，也无证据显示非案外人自身原因未办理过户登记，故案外人李德军异议不符合上述规定条件，异议不成立。案外人许华华购买该房产在本院查封之后，故其执行异议亦不成立。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条之规定，
裁定如下： 驳回案外人李德军、许华华的异议请求。 案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，应当依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自本裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。
审判长 刘晨霞
审判员 谷树梅
审判员 马春光
二〇一九年一月二十九日
书记员 凌 玲 微信公众号“”