河南省高级人民法院民 事 判 决 书（2018）豫民终1887号上诉人(一审被告、申请执行人)：牛爱云，女，1975年6月17日出生，汉族，住漯河市。
委托诉讼代理人：翟留营，男，1978年11月18日出生，汉族，住址同上，系牛爱云丈夫。被上诉人(一审原告、执行案外人)：邵振中，男，1978年8月24日出生，汉族，住郑州市惠济区。
委托诉讼代理人：张宇，河南欣成律师事务所律师。
第三人（被执行人）：漯河市天泰建设开发有限公司。住所地：漯河市井冈山路天泰景艺苑**楼。
法定代表人：林景艺，该公司总经理。
委托诉讼代理人：王**毅，河南强人律师事务所律师。
上诉人牛爱云因与被上诉人邵振中、第三人漯河市天泰建设开发有限公司（以下简称天泰公司）案外人执行异议之诉一案，不服漯河市中级人民法院（以下简称漯河中院）（2018）豫11民初122号民事判决，向本院提出上诉，本院于2018年12月28日公开开庭审理了本案。上诉人牛爱云及其委托诉讼代理人翟留营、被上诉人邵振中的委托诉讼代理人张宇、第三人天泰公司的委托诉讼代理人王**毅到庭参加诉讼。本案现已审理终结。牛爱云上诉请求及理由：
一、请求撤销漯河中院（2018）豫11民初122号民事判决，依法改判。准许对天泰公司1309房的执行。
二、一审、二审诉讼费由邵振中承担。理由：1、一审法院认定事实错误。原判认定2014年4月19日，邵振中与天泰公司签订商品天泰大厦1309号房屋买卖合同与事实不符。一审庭审中邵振中没有向法庭提交支付房款的任何有效证据。2、邵振中认可没有向天泰公司交付购房款，是抵扣李东祥房款。但在郾城法院出具的调解书中显示1309房是天泰公司出售给邵振中的，天泰公司给邵振中出具了房屋收款收据。邵振中在长达2年的强制执行时效内没有申请强制执行，邵振中在长达6年的时间内既不办理备案登记手续也不装修居住的。天泰公司与邵振中以虚假诉讼最终达到侵占1309房目的。3、一审法院对邵振中与天泰公司的调解书，认定错误。根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》（以下简称《执行异议复议规定》）第二十六条已规定了在金钱债权执行中，案外人依据执行标的被查封、扣押、冻结前作出的另案生效法律文书提出排除执行异议，人民法院应当按照下列情形，分别处理：（一）该法律文书系就案外人与被执行人之间的权属纠纷以及租赁、借用、保管等不以转移财产权属为目的。最高法院已明确规定调解书所在执行异议案件的法律适用范围。但是一审法院却超出最高法规定以调解书作为主要依据判定了邵振中具有排除强制执行的民事权益。此认定明显属于偏袒邵振中。4、牛爱云查封的房产全部登记在天泰公司名下，所涉及的执行异议诉讼应该以《执行异议复议规定》第二十九条为判决依据，一审法庭明显属于适用法律错误。牛爱云查封天泰大厦前，天泰公司给天泰大厦多位业主办理了房屋备案及预告抵押。天泰公司只要给邵振中开具不动产发票，邵振中就能登记备案。邵振中既不追究天泰公司也不申请强制执行，其自身在办理产权登记中存在过错。其次，一审法院确认天泰公司将涉案房产钥匙交付邵振中就是实际占有，实属偏袒被上诉人。邵振中答辩意见：
一、一审判决认定事实清楚。1、邵振中与天泰公司于2012年4月19日签订合法有效的商品房买卖合同在牛爱云20**年8月15日申请保全之前，不存在串通欺骗法院，骗取调解书从而达到侵占1309房的目的。2、邵振中以抵扣李东祥房款的方式于2012年4月19日向天泰公司支付了全部购房款439946元，天泰公司财务出具的收款收据有会计签名且加盖公司公章。关于购房款支付方式的约定不影响商品房买卖合同的成立及生效，商品房买卖合同是双方的真实意思表示，合法有效，且双方已经实际履行。3、漯河市郾城区人民法院（以下简称郾城区法院）于2012年10月11日作出调解书后，天泰公司即向邵振中交付了涉案房屋，邵振中已经合法占有涉案房屋，邵振中也向天泰公司支付了维修基金及燃气初装费。至于是否装修，如何使用、处分涉案房产与他人无关，与本案无关。4、牛爱云一审承认因其与天泰公司有债务纠纷，涉案房屋土地使用权证由其持有。目前，漯河市天泰大厦整栋楼至今都没有一户办理房产证；牛爱云一审庭审称只有其亲自收取房款的几套房屋办理了合同备案。房管局办理房屋所有权证需要开发商提供土地使用权证，牛爱云不配合天泰公司提交土地使用权证是未能办理涉案房屋所有权证的直接原因。牛爱云在明知涉案房屋等其他被其查封的房屋有实际所有权人的情况下，仍然申请法院查封相应房产（据天泰大厦经理马玉良称，牛爱云配合办理合同备案的房屋也有部分被法院查封），明显是恶意利用法院的职权侵犯实际购房者的合法权益。
二、一审判决适用法律正确。1、不论邵振中与天泰公司是否因房屋买卖合同纠纷诉至漯河市郾城区法院、是否有调解书或判决书，但均不影响双方签订的商品房买卖合同合法有效。符合《执行异议复议规定》第二十八条第一款、第二十九条第一款关于人民法院查封以前已签订合法有效的书面买卖合同。2、2012年签订商品房买卖合同时，邵振中已经支付了全部购房款，天泰公司也出具了收据。在2012年调解书生效后天泰公司即向邵振中交付了涉案房屋，邵振中已经合法占有涉案房屋。一审天泰公司明确承认涉案房屋一直未办理所有权证责任在天泰公司。以上事实完全符合《执行异议复议规定》第二十八条的规定。3、天泰公司未办理所有权证，邵振中已经诉至法院，调解书也明确约定由天泰公司负责办理涉案房屋所有权证，天泰公司一审出庭也认可未办理过户责任在天泰公司。4、根据邵振中提供的《郑州市个人房屋权属信息表》、《证明》，可以证明邵振中及妻子、儿女名下均无其他用于居住的房屋。也完全符合《执行异议复议规定》第二十九条的规定，邵振中对于涉案房屋的所有权足以排除执行。综上所述，邵振中作为善意购房者对涉案房屋的物权期待权优先于牛爱云与天泰公司之间的普通债权债务，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求二审法院依法维持原判，保护邵振中的合法权益，排除执行。天泰公司答辩意见：一审认定事实清楚，适用法律正确，应维持原判。天泰公司实际控制人林景艺还有闽商大厦等其他财产，足以偿还牛爱云的债务，愿意积极履行偿还义务。一审原告邵振中诉讼请求：1、请求解除对漯河市天泰大厦1309号房产的查封，终止对该房屋的执行。2、请求依据（2012）郾民初字第2287号民事调解书确认原告对漯河市天泰大厦1309号房产的所有权。3、本案诉讼费由被告承担。一审法院查明：2012年4月19日，邵振中与天泰公司签订商品房买卖合同，约定天泰公司将其开发的天泰大厦1309号房屋出售给邵振中，交房期限为2012年8月31日，天泰公司应当在商品房交付使用后90日内将办理权属登记需要的资料报产权登记机关备案。但天泰公司并未按照约定交付房屋，一直未办理所有权证。邵振中于2012年9月14日以房屋买卖合同纠纷为由向郾城区法院提起诉讼，要求天泰公司交付房屋并办理房屋所有权证。该案经郾城区法院调解于2012年10月11日作出(2012)郾民初字第2287号民事调解书，调解书内容如下：“一、被告漯河市天泰建设开发有限公司于调解书签收之日起7日内向邵振中交付天泰大厦1309号房屋的钥匙。
二、原告邵振中于2012年10月25日前向被告漯河市天泰建设开发有限公司交纳维修基金、燃气初装费、物业费。被告漯河市天泰建设开发有限公司于2012年11月25日之前向邵振中开具不动产销售发票及维修基金发票。
三、被告漯河市天泰建设开发有限公司负责为原告邵振中办理天泰大厦1309号房屋所有权证，所需费用由邵振中承担。
四、被告漯河市天泰建设开发有限公司于2012年10月25日前支付邵振中补偿费2000元。
五、原告邵振中自愿放弃其他诉讼请求。”调解书生效后天泰公司向邵振中交付了房屋，邵振中也向天泰公司交纳了维修基金和燃气初装费。但天泰公司一直未按照调解书为邵振中办理房屋所有权证。该院在另案审理牛爱云诉天泰公司民间借贷纠纷一案中，于2014年8月15日采取财产保全措施，查封、扣押了天泰公司包括本案诉争房屋在内的部分房屋。该案经本院作出终审判决后，天泰公司未履行生效判决书中确定的义务，牛爱云向该院申请强制执行，在执行过程中邵振中向该院提出执行异议。该院于2018年7月20日作出（2018）豫11执异25号执行裁定书，裁定驳回邵振中的异议请求。邵振中不服该裁定，提起诉讼，请求判如所请。一审法院认为，《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条规定：“被执行人将其所有的需要办理过户登记的财产出卖给第三人，第三人已经支付部分或者全部价款并实际占有该财产，但尚未办理产权过户登记手续的，人民法院可以查封、扣押、冻结；第三人已经支付全部价款并实际占有，但未办理过户登记手续的，如果第三人对此没有过错，人民法院不得查封、扣押、冻结。”《执行异议复议规定》第二十八条规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：(一)在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；(二)在人民法院查封之前已合法占有该不动产；(三)已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；(四)非因买受人自身原因未办理过户登记。”本案中，已经发生法律效力的郾城区法院(2012)郾民初字第2287号民事调解书确认，2012年4月19日天泰公司将其开发的天泰大厦1309号房屋出售给邵振中，但天泰公司并未按照约定交付房屋，一直未办理房屋所有权证，邵振中2012年9月14日起诉到郾城区法院，后在法院主持下达成调解，调解书生效后，邵振中按照调解书支付了维修基金和燃气初装费，天泰公司未按照郾城区法院(2012)郾民初字第2287号民事调解书履行为邵振中办理房屋所有权证的义务，致使邵振中一直未能取得涉案房屋所有权证，不能认为过错在邵振中。天泰公司本应继续履行调解书确定的为邵振中办理所有权证的义务，但该院在审理牛爱云诉天泰公司民间借贷纠纷一案中，因涉案房屋仍在天泰公司名下，该院2014年8月15日在采取保全措施时将涉案房屋也予以查封、扣押，该案判决生效后，牛爱云申请对涉案保全的房屋执行，故邵振中对涉案房屋提出执行异议符合上述法律规定的情形，依法应予支持。《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十二条规定：“对案外人提起的执行异议之诉，人民法院经审理，按照下列情形分别处理：（一）案外人就执行标的享有足以排除强制执行的民事权益的，判决不得执行该执行标的；（二）案外人就执行标的不享有足以排除强制执行的民事权益的，判决驳回其诉讼请求。案外人同时提出确认其权利的诉讼请求的，人民法院可以在判决中一并作出裁判。”本案中，邵振中就执行标的即涉案房屋享有足以排除强制执行的民事权益，依法应当判决不得执行该涉案房屋。关于邵振中解除查封涉案房屋的诉讼请求，属于执行程序事项，应当在执行程序中解决。关于邵振中确认其对涉案房屋的所有权的诉讼请求，因邵振中与天泰公司之间涉案房屋的买卖合同纠纷，邵振中已经起诉天泰公司并经郾城区法院处理调解结案，本案不再处理，天泰公司及邵振中应当按照调解书继续履行各自的义务。一审法院判决：
一、不得执行天泰公司天泰大厦1309号房屋；
二、驳回邵振中的其他诉讼请求。案件受理费7899元，由被告牛爱云负担。
本院查明的事实与原审基本一致。
本院认为，本案争议的焦点为邵振中对涉案房产是否享有足以排除强制执行的民事权益。这一焦点问题包括下列四个具体问题：
一、人民法院查封前是否签订有合法有效的书面买卖合同；
二、邵振中是否已经付清诉争房产的全部价款；
三、邵振中是否已经合法占有诉争房产；
四、邵振中对未办理过户登记是否存有过错。本案中，邵振中于2012年4月19日与天泰公司签订《商品房买卖合同》并全额交纳购房款439946元，后因天泰公司未按照合同约定交付房屋，邵振中起诉天泰公司，经郾城区法院主持，双方于2012年9月14日达成调解协议，后天泰公司将房屋交付邵振中。上述签订合同、交纳房款以及交付房屋的行为均早于2014年8月15日一审法院查封涉案房产的时间。关于邵振中对未办理房产登记是否存有过错。天泰公司未按照郾城区法院(2012)郾民初字第2287号民事调解书履行为邵振中办理房屋所有权证的义务，致使邵振中一直未能取得涉案房屋所有权证，不能认为过错在邵振中。故，本案符合《执行异议复议规定》第二十八条以及《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条的规定，邵振中享有足以排除执行的民事权益。综上所述，牛爱云的上诉请求不能成立，不予支持。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项规定，
判决如下：驳回上诉，维持原判。一审案件受理费7899元，二审案件受理费7899元均由牛爱云负担。本判决为终审判决。
审判长 王 静
审判员 牛建华
审判员 王朝阳
二〇一九年一月二十九日
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