河南省洛阳市中级人民法院民 事 判 决 书(2018)豫03民终7118号
上诉人（原审原告）：洛阳盈富物业管理有限公司。住所地：洛阳高新开发区卓飞路**。
法定代表人：王子华，该公司总经理。
委托诉讼代理人：李忠伟，河南威铭律师事务所律师。
委托诉讼代理人：高超民，河南威铭律师事务所实习律师。
被
上诉人（原审被告）：吴秋波，女，汉族，1968年8月16日生，住洛阳市西工区。
委托诉讼代理人：张继军，男，汉族，1966年4月11日生，住址同上，系吴秋波丈夫。
上诉人洛阳盈富物业管理有限公司（以下简称盈富公司）因与被上诉人吴秋波物业服务合同纠纷一案，不服洛阳市西工区人民法院（2018）豫0303民初4792号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。盈富公司上诉请求：撤销原审判决，发回重审或依法改判；二审诉讼费用由吴秋波承担。事实和理由：一审法院认定事实不清，擅自改变物业费收费标准无法律依据。一审法院酌定物业服务费按0.9元/月/平方米计算，于理不合。盈富公司在案涉小区没有业委会的情况下和开发商签订的前期物业服务合同合法有效，对吴秋波具有约束力，吴秋波应按照合同约定的标准（1.3元/月/平方米）履行交纳物业费的义务。关于物业管理服务费是盈富公司在充分考虑老旧小区现状及管理成本上涨等因素并根据成本核算所定，盈富小区在接管涉案小区后投入大量的物力、财力改善小区。物业费收费标准现在由市场调节，盈富公司物业收费标准合情合理。一审法院不予支持盈富公司关于违约金的诉求没有法律依据。关于业主或物业使用人违反合同约定未足额缴纳物业服务费的违约责任，合同虽未写明计算标准，但盈富公司在庭审中已表明违约金的计算方式和依据，法院应予支持。吴秋波辩称，吴秋波从来没有与盈富公司签订过任何书面合同。我们不同意盈富公司物业每平方米1.3元的收费标准，也不同意其在小区服务，80%以上业主签名画押，已代表业主意愿，形成了业主大会的决议，实际上已不认可盈富公司的物业，更没签什么合同。盈富公司服务水平极差，连基本的物业服务项目不到位，物业服务管理混乱，其服务质量不能与其所定物业费价格相符，一审判决酌定物业费按每月每平方米0.9元计算，也从法律判决上否定了盈富公司物业每平方米1.3元的过高收费标准。盈富公司进驻小区，不结合小区的环境、设施、物业的服务质量、周边同类小区的收费标准，强行提高收费标准至每平方米1.3元，直接损害了业主的利益。盈富公司无据起诉又上诉，实属虚假诉讼，浪费国家资源。盈富公司要求承担违约金的诉求，没有事实根据和法律依据。合同法规定的当事人可以在合同中约定违约条款，然而双方之间不存在书面合同，前期物业合同对吴秋波又不具有任何法律效力和约束力，所以盈富公司请求违约金依法无据。盈富公司向一审法院起诉请求：1.依法判令吴秋波立即支付盈富公司物业管理费3510.30元，违约金1050元，合计4560.30元；2、吴秋波承担本案全部诉讼费。一审法院认定事实：2013年10月6日，吴秋波与洛阳市西工区城区改造办公室签订房屋征收补偿安置协议书，吴秋波选择房屋产权调换方式进行补偿安置，其选择的安置房位于纱南明苑小区1号楼Ａ－801号，产权面积约为135.01平方米。2013年10月14日，吴秋波与洛阳润群物业服务有限公司签订《前期物业服务协议》。2011年5月16日，纱南明苑小区建设单位洛阳汉德置业有限公司（以下简称汉德公司）与洛阳润群物业服务有限公司签订《前期物业服务合同》，关于物业费收费标准，双方约定：多层住宅按0.35元/月/平方米，高层住宅按0.9元/月/平方米。2016年10月底，洛阳润群物业服务有限公司撤出纱南明苑小区，不再提供物业服务。之后，汉德公司与盈富公司签订《前期物业服务合同》，约定由盈富公司对汉德公司开发的洛阳丹尼斯纱南明苑提供前期物业管理服务。该合同第六条约定本物业管理区域物业服务收费采用包干制，物业服务费用由业主按其拥有物业的建筑面积交纳，标准为：多层住宅0.56元/月/平方米；高层住宅1.3元/月/平方米。合同第七条约定物业服务费用按月交纳，业主或物业使用人应在每月5日前履行交纳义务。原告立案时向法庭提交的其与汉德公司《前期物业服务合同》复印件合同签订日期处为空白，合同第八章违约责任第三十一条关于业主或物业使用人违反合同约定未足额交纳物业服务费用的，支付违约金标准处也是空白。一审法院认为，2016年10月底，洛阳润群物业服务有限公司从纱南明苑小区撤出后，其与业主之间的物业服务合同关系终止。之后，纱南明苑小区业主未成立业主委员会，物业无人管理，在此情况下，汉德公司作为小区建设单位与原告盈富公司签订《前期物业服务合同》，由盈富公司为小区提供物业服务。因该小区未成立业主委员会，无法签订正式物业管理服务合同，但盈富公司实际上提供了管理和服务，被告作为纱南明苑1号楼801号房产的业主也接受了物业服务，双方形成了事实上的物业服务合同关系。被告在接受原告服务后，应当支付相应的物业服务费用。关于物业管理服务费，盈富公司称其收费标准是考虑老旧小区现状及管理成本上涨等因素，并根据成本核算所定，但结合全原、被告所提供证据，综合考量原告提供服务的物业的基础条件、公共秩序维护、环境卫生、绿化等内容，原告接手小区后，确实对改善小区物业遗留问题做了一定工作，为小区提供了相应的物业服务，但其服务质量并不能与其所定物业费价格相符，一审法院酌定其诉求的2016年11月1日至2018年6月30日期间的物业服务费按0.9元/月/平方米进行计算，故被告应当向原告支付2016年11月1日至2018年6月30日期间的物业服务费为2430元。关于违约金部分，因盈富公司与汉德公司的前期物业服务合同并未约定违约金,其诉求依法无据，一审法院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条规定，判决：
一、吴秋波于判决生效后十日内向洛阳盈富物业管理有限公司支付物业费2430元；
二、驳回洛阳盈富物业管理有限公司的其他诉讼请求。如吴秋波未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费减半收取25元，由吴秋波负担。本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。本院
经审理查明事实与一审法院查明事实基本一致。
本院认为，关于物业费问题，盈富公司上诉称应按1.3元/月/平方米交纳物业费，其接管案涉小区后投入大量的物力、财力改善小区。吴秋波对此不予认可，认为盈富小区物业服务水平极差，服务项目不到位，服务管理混乱，其服务质量不能与其所定物业费价格相符，一审法院根据查明事实和本案实际情况酌定2016年11月1日至2018年6月30日期间的物业费按0.9元/月/平方米计算并无不当。关于违约金问题，盈富公司与汉德公司签订的《前期物业服务合同》中并未约定违约金，故一审法院对违约金的诉求不予支持亦无不当。综上所述，盈富公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，
判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费50元，由洛阳盈富物业管理有限公司负担。本判决为终审判决。
审判长 牛永爱
审判员 李依芳
审判员 陈加胜
二〇一九年一月二十九日
书记员 刘 丰 关注公众号“”