江苏省无锡市梁溪区人民法院民 事 判 决 书（2018）苏0213民初1419号
原告：张驰，女，1978年11月19日生，汉族，住无锡市梁溪区。
原告：冯根娣，女，1953年6月11日生，汉族，住无锡市梁溪区。共同
委托诉讼代理人：钱盛，江苏三诚律师事务所律师。
被告：江学秀，女，1942年12月16日生，汉族，住无锡市梁溪区。
委托诉讼代理人：蒋冬，江苏致邦（无锡）律师事务所律师。
原告张驰、冯根娣与被告江学秀房屋买卖合同纠纷一案，本院于2018年2月7日立案受理后,依法适用简易程序，于2018年7月23日公开开庭进行了审理,后因案情复杂，依法转为普通程序，于2018年12月4日再次公开开庭审理了本案。原告张驰，原告张驰、冯根娣的共同委托诉讼代理人钱盛，被告江学秀的委托诉讼代理人蒋冬到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告张驰、冯根娣向本院提出诉讼请求：1、要求法院确认无锡市房屋（以下简称涉案房屋）买卖协议无效；2、本案诉讼费由被告承担。事实和理由：原告一系原告二女儿，两原告共同共有涉案房屋。原告亲戚张柏金在1999年12月23日私下以原告二的名义将上述房屋出卖给被告配偶朱金虎（朱金虎于2006年3月6日因死亡注销户籍）。事后，原告二在得知房屋被买卖后多次向村委、房管局反映情况，均未得到解决，而原告一自始至终毫不知情。现在该房适逢拆迁，原告无奈成讼。
被告江学秀辩称，1、原告诉称的交易过程不是事实，张柏金在本案房屋交易中是见证人，不是出卖人，不是张柏金私下以原告名义将房屋出售，而是原告在出售自己的房屋。2、原告依法处理自己的合法财产，不违反法律规定，合法有效。3、本案房屋买卖双方已经在1999年房款两清，原告时至2018年才提起诉讼，已过诉讼时效。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。本院
经审理认定事实如下：张伯根与冯根娣系夫妻关系，生育女儿张驰，张伯根于1996年去世。张伯根兄弟姐妹有四男二女，四兄弟依次是张柏林、张柏金、张伯根、张柏荣。朱金虎与江学秀系夫妻关系，朱金虎于2006年1月去世，生育儿子朱益，女儿朱黎静。1999年12月23日，卖房人冯根娣为甲方，买房人朱金虎为乙方签订卖（买）房屋协议，主要内容：1、甲方同意将坐落山北镇双河村60号私房壹间，以前后村道为界不包括北村道后养猪屋出售给乙方，乙方表示同意接受。2、出售价甲乙双方商定为人民币伍万元整。3、房地产税金和过户等一切费用均由乙方负责交纳。4、乙方一次性付人民币伍万元后（以甲方收条为准）。甲方将土地使用证、房产证交给乙方（由乙方办理过户等手续）即房地产权和土地使用权归乙方所有，同时出售价叁万元的协议宣告作废（内部协议）。任何一方不得反悔。甲方签章栏盖冯根娣章，乙方签章栏盖朱金虎章，见证人栏张柏金签字。当日，冯根娣盖章出具收条二张，分别收到朱金虎购房款3万元、2万元。后涉案房屋由朱金虎家使用，涉案房屋房屋所有权证（所有权人冯根娣，共有人张驰）、宅基地使用证（土地使用人张伯根）在朱金虎处。审理中，朱金虎之子朱益、之女朱黎静均声明，放弃对父亲涉案房屋遗产份额的继承，份额归母亲江学秀。朱金虎在双河村××另××私房，宅基地使用证领证时间为1991年10月，房屋所有权证领证时间为1992年9月。无锡市北塘区山北镇双河村民委员会于2006年2月出具证明，内容：兹有本村民朱金虎（及妻江学秀）于1999年12月共同向冯根娣（及女儿张驰）购买坐落在山北镇的私房是经过公证人张伯金见证后，中巷60号房屋一直由朱金虎（及妻子江学秀）控制占有使用（并经过改造装修）至今。本案诉讼前，因城市规划建设需要，甲方（征收部门）无锡市梁溪区人民政府房屋征收办公室，委托代理人（征收实施单位）无锡市梁溪区山北街道办事处与乙方（被征收房屋所有权人）江学秀签订涉案房屋的征收协议书，甲方补偿乙方各项费用计1877311元。江学秀将房屋所有权证、宅基地使用证交拆迁办后，涉案房屋被拆除。审理中，张驰陈述：其父亲1995年得了重病，1996年因病去世，看病治疗期间把家中所有积蓄用光，其母亲厂里效益不好，每月只有几百块收入，后来遇到房改，想把沁园新村207号301室的房子买下来，问张柏金借了2万元，所以就把涉案房屋的房屋所有权证、宅基地使用证原件，包括冯根娣印鉴质押给了他。签订房屋买卖协议时其和其妈不在场，也毫不知情。直到2000年夏天，其妈告诉其，张柏金将房屋以5万元出卖，其才知道。后来张柏金扣除了其的欠款后，给了其23000元。
本院认为，冯根娣因欠张柏金钱而将涉案房屋的房屋所有权证、宅基地使用证原件，张驰、冯根娣身份证复印件，包括冯根娣印鉴交张柏金，意思明确，就是由张柏金代其处理涉案房屋一切事宜。即使卖（买）房屋协议及收条上的冯根娣印章系张柏金所盖，朱金虎在看到上述证件后有理由相信张柏金有代理权，且签约当天朱金虎付清全部购房款，朱金虎购买涉案房屋善意且无过失。关于张驰、冯根娣提出的农民住宅不得向城市居民出售或建住宅，不是同一经济组织成员，土地不得流转问题，现行法律并没有明确禁止非同一集体经济组织成员之间购买、转让宅基地及其上房屋，只是禁止将农民集体土地使用权用于非农建设，制约转让宅基地牟利的行为，本案所涉集体所有土地系宅基地，用于建房自住，而不是用于非农建设。朱金虎、江学秀的户籍虽在2002年6月迁至山北双河村××号，但双河村朱巷15号在购买涉案房屋前的1992年9月就办理了房屋所有权证，不能排除购买涉案房屋时朱金虎具有双河村村民身份，且2006年2月双河村委出具的证明上确定朱金虎本村村民地位，征收时山北街道也认可江学秀为被征收房屋所有权人，说明涉案房屋的买卖得到当地集体经济组织的认可。该房屋买卖合同未损害集体利益，不存在其他损害社会公共利益的情形，亦未违反法律、国家政策和法规的规定，故卖（买）房屋协议应为合法有效。并且，冯根娣卖房后，没有证据证明其提出过异议，直到拆迁时才有此诉求，有违诚信原则，不利于交易秩序的稳定。综上，卖（买）房屋协议系双方当事人真实意思表示，合法有效。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十九条、《中华人民共和国民法总则》第七条之规定，
判决如下：驳回张驰、冯根娣的诉讼请求。案件受理费80元（已由张驰、冯根娣预交），由张驰、冯根娣负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于江苏省无锡市中级人民法院。
审 判 长 倪天石
人民陪审员 徐惠玲
人民陪审员 李 萍
二〇一九年一月二十九日
书 记 员 费 玮本案援引法律条款《中华人民共和国合同法》：第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第四十九条行为人没有代理权、超越代理权或者代理权终止后以被代理人名义订立合同，相对人有理由相信行为人有代理权的，该代理行为有效。《中华人民共和国民法总则》：第七条民事主体从事民事活动，应当遵循诚信原则，秉持诚实，恪守承诺。 微信公众号“”