广东省中山市第二人民法院民 事 判 决 书(2018)粤2072民初14956号
原告：郑碧珊，女，1976年10月出生，汉族，住广东省中山市。
委托诉讼代理人：翁冰璇，广东国煌律师事务所律师。
委托诉讼代理人：邝昕，广东国煌律师事务所律师。
被告：中山市横栏镇格林美域业主委员会，住所地广东省中山市横栏镇。
负责人：陈祖帅。
委托诉讼代理人：杨升松，广东铭致律师事务所律师。
原告郑碧珊与被告中山市横栏镇格林美域业主委员会（以下简称格林美域业委会）业主撤销权纠纷一案，本院于2018年11月23日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告郑碧珊的委托诉讼代理人翁冰璇、邝昕，被告格林美域业委会的负责人陈祖帅及委托诉讼代理人杨升松到庭参加诉讼。本案现已审理终结。郑碧珊向本院提出诉讼请求：撤销中山市横栏镇格林美域小区于2018年10月5日至16日召开的业主大会决议。事实和理由：郑碧珊系中山市横栏镇格林美域小区业主。2018年10月，包括郑碧珊在内的格林美域小区大部分业主不知情的情况下，格林美域小区在刚成立召开首届业主大会后，被告紧接着又组织召开了第二次业主大会，就“授权业主委员会通过公开招标选聘正式物业服务公司，拟定并签订新的物业合同”的议题进行表决，2018年10月16日，进行了唱票。经原告调查了解到，被告组织召开的该次格林美域小区业主大会在程序上违反规定，导致小区业主们对本次业主大会的召开不知情，也不清楚表决的具体事项，无法确保投票客观真实。被告受非委员的人员支配，暗箱操作，被告组织少数委员或业主在地下车库、小区入口处、小区等地拉票，直接让人填写选票，甚至直接代签名，一方面对业主进行诱导误导，有碍于业主的正确选择；另一方面，根本无法确认业主身份，从而无法确认业主投票的真实性。另在实体上，本次业主大会议题不合法。按法律规定，选聘和解聘物业服务企业，应当经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意。而现按业委会本次的投票表决事项，小区选聘哪家物业服务公司，就是业委会直接说了算，不需再通过业主大会表决，这是不合法。因此，原告认为该次业主大会无论在程序上还是实体上，均明显违反法律规定，无法真实反映业主心声，已严重侵害包括原告在内的广大业主的合法权益，影响整个小区的和谐。格林美域业委会辩称，一、格林美域业委会依照《业主大会议事规则》，告知全体业主就公开招标新物业服务公司进行投票，并召开业主大会进行唱票表决，通过决议以公开招标方式选聘新物业服务公司，程序合法。格林美域业委会于2018年9月20日在小区宣传栏内张贴了《关于格林美域小区业主选票及公开招标新物业通知》，告知小区全体业主在2018年10月5日至15日进行投票，在2018年10月16日召开业主大会唱票，就公开招标选聘新物业服务公司进行表决，程序合法，决议合法有效。格林美域业委会已经依照业主大会决议，于2018年11月2日在《中山日报》刊登公开招标新物业服务公司的招标公告。
二、郑碧珊是中山市世光创建市政工程有限公司的股东，其与格林美域小区原物业服务公司即中山市世光创建物业管理有限公司一分公司存在关联利害关系，提起本案诉讼，纯粹是不忿原物业公司被撤换，挟一人之私利而损害广大业主之公利，其诉求没有事实和法律依据，应予以驳回。
三、因格林美域业主对原物业公司提供物业管理和服务质量不满，自成立业主委员会后，纷纷向格林美域业委会投诉，请求更换物业公司。虽然郑碧珊是格林美域小区业主之一，当罔顾大部分业主的意愿和权益，在中山市世光创建物业管理有限公司一分公司参加投标落选后，对格林美域业委会百般刁难，甚至提起本案诉讼，其目的是为了让中山市世光创建物业管理有限公司一分公司不被撤换。郑碧珊的行为纯粹是为谋取个人利益而损害广大业主利益，为达目的不惜歪曲事实，其诉求没有事实和法律依据，应予以驳回。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2017年12月6日，郑碧珊取得了位于中山市××路××号格林美域57卡的不动产权证书，成为中山市横栏镇格林美域小区业主。2018年7月5日，中山市××路××号格林美域业主大会筹备组召开了业主大会会议，表决通过了格林美域的《业主大会议事规则》和《管理规约》，并选举产生了陈祖帅等9人为格林美域第一届业主委员会委员（任期自2018年7月5日起至2021年7月4日止）。2018年8月6日，中山市住房和城乡建设局对该小区成立的格林美域第一届业主委员会予以备案。2018年9月20日，格林美域业委会向小区全体业主发出《关于格林美域小区业主选票及公开招标新物业通知》，告知全体业主业委会决定于2018年10月5日至16日召集全体业主投票，并召开业主大会面向社会公平、公正、公开招标新的物业公司；投票表决事项为“授权业主委员会通过公开招标选聘正式物业服务公司，拟定并签订新的物业合同”。并附有《格林美域小区公开招标选聘物业公司（投票单）》，其中备注：经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意表决。选票说明中请在2018年10月5日至15前参加投票，逾期未投票的视为弃权。2018年10月16日，格林美域业委会对上述投票进行唱票，形成了《中山市格林美域小区业主大会选票统计表》，显示内容：总人数1288户，建筑物总面积191755平方米，发出选票1288张，回收选票963张，未收回选票325张，收回有效票963张，收回无效票0张，收回弃权票76张。表决内容为“授权业主委员会通过公开招标选聘正式物业服务公司，拟定并签订新的物业合同”，其中同意票数842张，反对票数45张，弃权票数76张，同意面积88887.79平方米。格林美域业委会当天对上述表决内容进行了表决通过，并依照业主大会决议，于2018年11月2日在《中山日报》刊登公开招标新物业服务公司的招标公告。2018年11月23日，郑碧珊以该次业主大会无论在程序上还是实体上，均明显违反法律规定，无法真实反映业主心声，已严重侵害包括其在内的广大业主的合法权益，影响整个小区的和谐为由向本院提出前述诉求。诉讼中，郑碧珊明确其主张撤销的决议具体内容是：撤销业主大会对“授权业主委员会通过公开招标选聘正式物业服务公司，拟定并签订新的物业合同”的表决。其主张撤销的理由是：
一、召开业主大会程序违法，没有在召开业主大会15日前将业主大会的议题、召开的程序、投票权数明确告知全体业主；
二、议题授权不明确，以什么服务标准、价钱都不明确，选聘物业服务企业应该要业主大会双过半表决通过，但按本次业主的议题等于就是由业主委员会9人决定，议题也不合法；
三、统计表没有办法证实本次业主大会达到双过半。
本院认为，《中华人民共和国物权法》第七十六条规定：“下列事项由业主共同决定：（一）制定和修改业主大会议事规则；（二）制定和修改建筑物及其附属设施的管理规约；（三）选举业主委员会或者更换业主委员会成员；（四）选聘和解聘物业服务企业或者其他管理人；（五）筹集和使用建筑物及其附属设施的维修资金；（六）改建、重建建筑物及其附属设施；（七）有关共有和共同管理权利的其他重大事项。决定前款第五项和第六项规定的事项，应当经专有部分占建筑物总面积三分之二以上的业主且占总人数三分之二以上的业主同意。决定前款其他事项，应当经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意。”第七十八条规定：“业主大会或者业主委员会的决定，对业主具有约束力。业主大会或者业主委员会作出的决定侵害业主合法权益的，受侵害的业主可以请求人民法院予以撤销。”及《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十二条规定：“业主以业主大会或者业主委员会作出的决定侵害其合法权益或者违反了法律规定的程序为由，依据物权法第七十八条第二款的规定请求人民法院撤销该决定的，应当在知道或者应当知道业主大会或者业主委员会作出决定之日起一年内行使。”本案中，格林美域业委会作出的关于“授权业主委员会通过公开招标选聘正式物业服务公司，拟定并签订新的物业合同”的决定，按上述法律规定，应当经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意。但《中山市格林美域小区业主大会选票统计表》显示投票结果为：总人数1288户，建筑物总面积191755平方米；同意票数842张，同意面积88887.79平方米。按该结果，专有部分占建筑物总面积仅为46.35％（88887.79平方米÷191755平方米），无法证实符合经专有部分占建筑物总面积过半数的业主同意的法定表决程序要求。因此，格林美域业委会作出的上述决定违反了法律规定的程序，业主郑碧珊可以请求人民法院撤销该决定。故郑碧珊该项诉请，符合法律规定，本院予以支持。依照《中华人民共和国物权法》第七十六条、第七十八条，《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十二条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，
判决如下：撤销中山市横栏镇格林美域业主委员会作出的关于“授权业主委员会通过公开招标选聘正式物业服务公司，拟定并签订新的物业合同”的决定。案件受理费100元，减半收取50元，由被告中山市横栏镇格林美域业主委员会负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或代表人的人数提出副本，上诉于广东省中山市中级人民法院。
审判员 黎 妙
二〇一九年一月二十九日
书记员 石光灵 更多数据：