海南省文昌市人民法院 民事判决书 （2018）琼9005民初2628号 海南省文昌市人民法院 民事判决书 （2018）琼9005民初2628号
原告：海南文昌卓达房地产开发有限公司,住所地：海南省文昌市清澜开发区商贸大道同创碧海城******房。
法定代表人：章伟力，总经理。
委托诉讼代理人：符恒晟、何晶晶，均系海南昌宇律师事务所律师。
被告：曾繁林，男，1990年8月3日出生，汉族，海南省海口市人。
委托诉讼代理人：曾丽君，女，1989年5月7日出生，汉族，海口市人。
委托诉讼代理人：陈泽雄，海南维特律师事务所律师。 原告海南文昌卓达房地产开发有限公司（以下简称卓达公司）与被告曾繁林商品房销售合同纠纷一案，本院于2018年8月13日立案受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告卓达公司委托诉讼代理人符恒晟，被告曾繁林及其委托诉讼代理人陈泽雄到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告卓达公司向本院提出诉讼请求：1.解除原、被告双方于2017年8月7日签订的《文昌市商品房买卖合同》；2.解除原、被告2017年7月25日签订的《购房款借贷协议》，被告应归还原告借款232,680元，该借款直接冲抵原告因解除《文昌市商品房买卖合同》应退还给被告的购房首付款232,680元；3.判令被告以540,000元为基数，自2018年5月6日起至付清之日止，按日万分之五计算支付违约金给原告，暂计算至起诉之日为27,000元；5.本案的诉讼费用由被告承担。事实与理由：2017年8月7日，被告为购买原告开发的的位××区房，与原告签订《文昌市商品房买卖合同》，约定该房屋为现房，房屋总价款772,680元。该合同第五条关于付款方式约定：首付款人民币232,680元，按揭贷款人民币540,000元；该合同附件七补充协议第二条第4款约定：如非买受人原因，银行按揭贷款未被银行批准或未足额批准，对未批准部分，买受人必须选择一次性付款方式，自出卖人向买受人发出银行按揭批复结果通知之日起十日内付清，如买受人未付清余款或未按约定期限付款，买受人应按主合同《商品房买卖合同》第七条（此处为笔误，应为第六条）的约定承担逾期付款的违约责任；该合同第六条关于违约责任约定：逾期付款超过30日后，出卖人有权解除合同，出卖人解除合同的，出卖人有权按逾期日数要求买受人每日按应付而未付房价款部分的万分之500(此处为笔误，应为万分之5)支付违约金。上述合同签订后，被告因无力支付首付款，通过向原告借款的方式向原告支付房屋首付款232,680元。由于被告的按揭贷款申请并没有取得银行的认可，被告无法通过银行按揭贷款方式支付购房款，被告应按照该合同附件七补充协议第二条第4款约定：在接到原告通知的10天内一次性支付购房余款。原告多次电话催促被告支付剩余房款，并于2018年4月17日以书面形式向被告发送通知函催款，要求被告在2018年4月20日前支付剩余的540,000元房款，但被告在2018年4月25日签收后不予理睬，至今仍未支付。 原告认为，原、被告双方签订的《文昌市商品房买卖合同》及补充协议是双方真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，对双方均具有法律约束力。被告未能获得银行按揭贷款支付购房款，又未能按照该合同约定一次性支付购房余款，且经原告催告后，至今仍未支付剩余购房款，其行为已构成严重违约。鉴于被告不具备继续履约的能力，合同的目的已无法实现，原告请求解除与被告签订的上述《文昌市商品房买卖合同》和《购房款借贷协议》。合同解除后，原告应退还被告的购房首付款232,680元直接冲抵被告因购涉案房屋向原告所借的232,680元购房款。由于被告违约，应按照该合同第六条约定承担相应违约责任，即以540,000元为基数，自2018年5月6日起，按日万分之五计算违约金。原告为了维护自身权益，特向法院提起诉讼。 被告曾繁林辩称，1、被告已依约履行支付首付款及办理贷款等义务；2、原告违约未配合被告及银行办理按揭贷款手续导致剩余房款延迟支付，原告的行为已经违约，其不享有合同单方解除权；3、原告应当继续履行合同，配合被告办理按揭贷款并履行合同的其他义务。综上，应驳回原告的诉讼请求。 当事人围绕诉讼请求及答辩意见依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证，包括：原告提交的证据：1.《文昌市商品房买卖合同》一份及其补充协议；2.《购房款借贷协议》；3.原、被告于2017年7月25日签订的《补充协议》；4.中国农业银行出具用户名为梁朱蕾的交易明细清单；5.梁朱蕾的基本养老保险、身份证复印件及原告出具的《证明》，证明梁朱蕾系原告公司员工；6.被告与中国建设银行海南省分行签订的《个人住房（商业用房）借款合同》一份及其贷款资料；7.商品房交易和产权状况确认书、《不动产登记证明》；8.涉案房款232,680元的购房发票。 原告提交的证据：1.梁朱蕾及原告共同出具的《证明》，被告质证该笔款项为梁朱蕾赠予，无需归还。梁朱蕾虽未到庭作证，但本院在庭审结束后向其制作的询问笔录中，梁朱蕾确认其与被告无任何关系，不存在赠予，其支付给被告的232,680元系在收到原告公司的该笔款项后代原告转账支付的事实，对该证据，本院予以确认；2.原告于2018年4月15日作出的《通知函》、邮寄单据及回执，被告质证未收到该通知，原告提供了速递单证及流程，但是无法证实该速递寄送的具体内容是否系《通知函》，对该证据，本院不予确认。 被告提交的证据：1.任宏新出具的《证明》，该证据属于证人证言，庭审时，该证人未到庭作证，真实性无法确认，本院不予确认；2.《商品房包销合同》，该证据为复印件，无甲方即原告卓达公司签章，本院不予确认。 本院依职权调取的证据：中国建设银行股份有限公司海口蓝天路支行于2018年11月20日向本院出具的《回复》，原告质证对该证据不予认可，在庭审后申请本院重新调查取证，但其在庭后向本院提交该行出具的《关于“未办理抵押权登记抵押业务”说明的复函》中，该行答复的内容与本院依职权调取的内容一致，即“因贵司至今尚未按合同约定办理抵押登记（即由海南文昌卓达房地产开发有限公司将所销售房产的房权证办理到上述4人名下并办理抵押登记），故我行无法放款”。因此，该证据本院予以确认。 根据原告的陈述、被告答辩及本院认定的证据，确认案件事实如下：2017年8月7日，被告曾繁林与原告卓达公司签订《文昌市商品房买卖合同》（以下简称《合同》），购买原告开发的位于海南省文昌市××区号商品房，该商品房建筑面积共94平方米，单价为8220元/平方米，房屋总价款为772,680元，其中首付款为232,680元，按揭贷款540,000元。《合同》第六条约定，买受人逾期付款超过30日后，出卖人有权解除合同。出卖人解除合同的，出卖人有权按逾期日数要求买受人每日按应付而未付房价款部分的万分之500支付违约金。出卖人应于书面通知买受人解除合同之日起30日内，在扣除买受人应支付的违约金后，一次性全部退还买受人支付的房价款及其利息。原、被告庭审均确认，该条款中约定的万分之500违约金为笔误，实为万分之五。《合同》附件七补充协议第一条第（三）款约定按揭付款：1、首付款232,680元，签订本合同时付清；2、银行按揭贷款540,000元，由买受人向出卖人指定的银行申请按揭贷款手续。第二条按揭条款约定：1、买受人应按银行要求，在签订本合同次日起七日内提供完整有效的申请人按揭贷款资料，逾期不提供，按主合同《商品房买卖合同》第七条约定的逾期违约责任处理。2、若买受人的银行按揭贷款申请获得银行批准，买受人在接到银行按揭批准通知后七日内未去银行签署按揭贷款法律文件，视为买受人放弃银行按揭贷款，买受人付款防止转为一次性付款方，买受人必须在接到出卖人书面通知十日内一次性付清剩余购房款，否则按主合同第七条约定的逾期违约责任处理。3、如非买受人原因，银行按揭贷款未被银行批准或未足额批准，对未批准部分，买受人必须选择一次性付款方式，自出卖人向买受人发出银行按揭批复结果通知之日起十日内付清。如买受人未付清余款或未按约定期限付款，买受人应按主合同第七条的约定承担逾期付款的违约责任。4、买卖双方任何一方违反法律或本合同约定擅自单方面解除合同，由违约方承担全部责任，违约方应当承担双方已支付的税、费外，还应支付本房屋总价款的5%违约金给守约方，并赔偿守约方由此而造成的全部经济损失（包括间接损失），同时违约方有义务及时配合守约方办理解除合同的相关手续，否则由此给守约方造成的其他损失，违约方也应负责赔偿。 原、被告在签订上述《合同》前，因被告资金不足，原、被告于2017年7月25日签订《购房款借贷协议》（以下简称《借贷协议》），约定被告向原告借款232,680元用于购买《文昌椰林家园》项目的商品房，同时在签章部分约定本协议在被告按揭下款后失效。同日，原、被告就商品房购买事宜签订《补充协议》，约定：对被告购买的涉案商品房，被告按揭购房在银行面签通过后不能退房，本协议约定如与原购房合同条款有冲突，以本协议内容为准。《借贷协议》签订后，原告公司法定代表人向公司员工梁朱蕾转款232,680元，梁朱蕾收到该款后于2017年8月4日转至被告曾繁林账户，被告收到上述款项后将该款转至原告公司账户，原告于2017年8月7日开具发票予以确认。原告庭审时确认已收到被告支付的首付款。 被告将按揭贷款所需的资料向中国建设银行股份有限公司海口蓝天路支行（以下简称建行蓝天路支行）申请办理按揭贷款。建行蓝天路支行将被告的贷款材料经建行海南省分行审核通过后，原、被告及建行海南省分行于2017年9月20日签订《个人住房（商业用房）借款合同》，约定的担保人为原告，抵押方式为抵押担保，抵押财产为涉案房屋，保证期间为本合同保证条款生效之日起至抵押登记已办妥且抵押财产的他项权利证书、抵押登记证明文件正本及其他权利证书交由贷款人核对无误、收执之日止。原告委托公司员工梁朱蕾前往不动产中心负责办理银行按揭事宜，涉案商品房于2017年10月31日办理《不动产登记证明》，进行预告登记，涉案《合同》已办理备案登记，但原告未将该商品房权属证书办理登记至被告名下，被告无法就涉案商品房办理抵押他项权证等抵押手续，银行至今未发放该笔贷款。本院于2018年11月16日向建行海口蓝天路支行送达《协助调查函》，要求该行明确回复贷款情况。该行于同年11月20日向本院回复，被告申请涉案商品房的商业贷款于2017年9月7日已获银行批准通过，贷款审批通过后，因原告未办理抵押登记抵押，故该行无法放款。原告要求变更付款方式，被告坚持按合同约定的付款方式履行，双方协商未果，原告以被告未一次性付清全部房款为由主张解除涉案《合同》，诉至本院。
本院认为，本案的争议焦点是：涉案《合同》是否应予以解除。原、被告签订的《合同》系双方当事人的真实意思表示，未违反法律、行政法规的强制性规定，为有效合同。根据《中华人民共和国合同法》第八条：“依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。”的规定，庭审时，原告确认已收到被告支付的首付款232,680元，余款540,000元依约采取银行按揭贷款的方式向原告支付。原告在原、被告及建行海南省分行于2017年9月25日签订《个人住房（商业用房）借款合同》中作为担保人，以涉案房屋作为抵押财产，其应配合被告办理抵押登记手续。本案中，卓达公司为了出售其开发建设的项目，与曾繁林订立借款协议，出借232,680元给其作为购房的首付款，并以此向银行按揭贷款540,000元来履行《商品房买卖合同》，双方的行为明显属于违规操作，应各自承担由此产生的后果。原告自行选择出借的方式向被告出借首付款，在银行审批通过被告的贷款申请后，因担心被告在贷款通过后无能力偿还借款及贷款，并以其非贷款合同当事人，不应履行办理抵押登记手续为由，拒绝配合被告办理涉案房屋的抵押权登记，导致银行无法放款。根据《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款：“当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。”及第九十四条：“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行主要债务或者有其他违约形式致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。”的规定及双方《合同》约定，合同中约定的付款方式系原、被告的自行选择，双方应依照合同约定予以履行，被告已依约履行合同义务交付首付款、申请贷款并已获银行审批通过，被告并未存在违约，原告未积极配合被告办理抵押登记手续导致银行未能放款系原告的责任，原告无权单方变更付款方式要求被告一次性付清全部房款。原告陈述，建行蓝天路支行未向其告知涉案购房贷款为抵押贷款，银行在贷款合同签订并办理预告登记后不同意放款属于银行的原因，原告不承担任何责任。但根据《合同》附件七补充协议的约定，由买受人向出卖人指定的银行申请按揭贷款手续，原告对其选择指定的银行贷款事宜应已知晓，故对原告的陈述，本院不予采纳。被告在向原告指定的银行申请贷款并获银行批准通过后，原告因自身原因不同意配合办理抵押登记手续，应承担相应的责任。被告并未存在违约，原告要求解除《合同》的主张，既不符合《合同》约定的解除条件，也不符合法定解除条件，对原告要求解除《合同》并支付违约金的主张，于法无据，本院不予支持。 原告主张解除《购房款借贷协议》并要求被告返还借款，该主张属于借款合同纠纷，与本案审理的商品房销售合同纠纷属于两个不同的法律关系，不能在本案中合并审理，原告可另行起诉。本院依法另行裁定予以驳回。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第九十三条第二款、第九十四条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条的规定，
判决如下： 驳回原告海南文昌卓达房地产开发有限公司的诉讼请求。 案件受理费人民币11,526.8元，由原告海南文昌卓达房地产开发有限公司。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于海南省第一中级人民法院。
审 判 长 符 娟
人民陪审员 林明干
人民陪审员 王 用
二〇一九年一月二十八日 法官 助理 吴清岳
书 记 员 陈文乃 附：本案适用的法律条文： 《中华人民共和国合同法》 第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。 依法成立的合同，受法律保护。 第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。 当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。 第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同： （一）因不可抗力致使不能实现合同目的； （二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行 主要债务； （三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行； （四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的； （五）法律规定的其他情形。 《最高人民法院关于适用的解释》 第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。 在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。 来自