贵州省毕节市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2018）黔05民终4748号
上诉人（原审原告）：翟雪梅，女，汉族，1996年1月18日出生，住贵州省毕节市。
委托诉讼代理人（特别授权）：聂咏，贵州锐驰律师事务所律师，执业证号：15224200810357452。
委托诉讼代理人（一般授权）：杨颖，贵州锐驰律师事务所律师，公民身份证号码：5224011995********。
被
上诉人（原审被告）：贵州毕节大众房地产开发有限责任公司，住所地：贵州省毕节市七星关区清毕北路**，统一社会信用代码：91520502692734004R。
法定代表人：吴学文，该公司执行董事。
委托诉讼代理人（一般授权）：杨儒静，贵州黔信（毕节）事务所律师，执业证号：15224201741120466。 上诉人翟雪梅因与上诉人贵州毕节大众房地产开发有限责任公司（以下简称：大众地产）商品房预售合同纠纷一案，不服贵州省毕节市七星关区人民法院（2018）黔0502民初5277号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭进行了审理，本案现已审理终结。 原审原告翟雪梅提起诉讼，请求判决：
一、被告在三十日以内向原告翟雪梅交付涉案商品房，并办理相应交接手续；
二、被告大众地产在三十日以内为原告办理涉案商品房转移登记的有关文书，并将办理好的转移登记有关文书交付给原告；
三、被告支付逾期交付房屋违约金（从2015年9月1日起至实际履行交房义务止，以总房款347938元为基数，按《商品房买卖合同》约定按日万分之一计算），暂计10000元；
四、被告支付逾期办理房屋转移登记有关文书的违约金（从2017年7月1日起至办理不动产权属证书并交付给原告之日止，以总房款347938元为基数，按《商品房买卖合同》约定按日百分之零点零三计算），暂计10000元；
五、本案的诉讼费用由被告承担。事实及理由：2015年3月17日原告与被告就毕节××××区大众国际商品房买卖达成协议，双方签订《商品房买卖合同》（合同编号为：2015-099号），原告购买被告开发的位于毕节××××区中山路大众国际5单元33层06号房，房号为5-3306。《商品房买卖合同》对原、被告之间的权利义务进行了详细约定。原告按合同约定将首期房款107938支付给被告，并如约与中国工商银行股份有限公司毕节分行签订了《中国工商银行股份有限公司个人购房担保借款合同》，后中国工商银行股份有限公司毕节分行将原告的贷款人民币240000元支付到被告账户，原告履行完毕买受人应尽的付款义务，根据《商品房买卖合同》第十一条“交付时间和条件：（一）出卖人应当在2015年8月31日前向买受人交付该商品房；（二）该商品房交付时应当符合下列第1项所列条件：1.该商品房已取得建筑工程竣工合格证明文件”，第十三条“逾期交房责任第一项：（2）逾期超过60日，买受人有权退房。买受人退房的，应当书面通知出卖人。出卖人应当自收到退房通知之日起60日内退还全部已付款，并按照买受人全部已付款的0.3%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自第十一条约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部已付款万分之一的违约金，违约金一个月内支付”，第二十二条“房屋登记第三款转移登记：（一）出卖人承诺于2017年7月1日前，取得该商品房所有权初始登记，并将办理商品房转移登记的有关文书，交付给买受人。（二）出卖人不能在前款约定期限内交付办理商品房转移登记的有关文书，双方同意按照下列约定处理：1…….、2约定日期起180日以后，出卖人仍不能交付办理商品房转移登记有关文书的，双方同意按下列第2项处理：（2）买受人不退房的，出卖人自约定日期至实际交付办理商品房转移登记的有关文书之日止，按日向买受人支付已交付房价款0.03%的违约金”。后在合同约定交房期限（2015年8月31日）及约定办证期限（2017年6月30日）到期时，原告多次到被告处要求交房与办证，但被告至今未将涉案商品房及房屋转移登记有关文书交付给原告，因此被告的行为已严重违约。依照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条：“由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任（一）商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限”、《中华人民共和国合同法》第一百零七条：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任”，第一百一十四条：“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金”的规定，被告应当承担逾期违约责任。 原审被告大众地产辩称：1.对于逾期办证违约金部分，万分之三计算标准过高，请求予以调整。2.案涉商品房早已具备了办证条件，但被告多次通知原告提供办证所需资料，原告方均未全面提供，本案办证迟延并非被告的违约行为导致。 原审
经审理查明：原、被告签订《商品房买卖合同》（合同编号为：2015-099号），原告购买被告开发的位于毕节××××区中山路大众国际5单元33层06号房（套内建筑面积为108.85），房号为8-2906。该合同约定，被告将自己开发的毕节市大众国际5单元33层06号房以总价款347938元卖给原告。原告按合同约定支付了购房款。被告承诺于2015年8月31日前交付符合条件的商品房给原告，于2017年7月1日之前将合同交易的房屋产权办理转移登记给原告，若被告逾期交房、逾期办理产权变更登记则分别按双方合同约定支付违约金。合同约定被告大众地产违约交房，支付原告位于毕节××××区大众国际房屋逾期交房违约金，违约金计算方式为：从2015年9月1日起，以原告已付购房款为基数，按日万分之一的标准计算至被告交付涉案房屋给原告之日止；被告大众地产违约办证，被告大众地产自2017年7月2日按日按原告已付购房款为基数，按万分之三向原告支付逾期办理房屋产权转移登记违约金，直至被告办理房屋产权转移登记并交付相关文书时止。经原告多次与被告协商处理未果。原审审理过程中，原告自愿撤回其第一项诉讼请求。原审另查明，原告持续就涉案违约金事宜向被告主张权利，涉案房屋不具备法定办证条件。 原审认为：依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照合同约定履行自己的义务。本案中，原告与被告签订的《商品房买卖合同》系双方的真实意思表示，合同内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。原告已按合同约定全额支付了购房款，被告亦应按合同约定在2015年8月31日前交付符合条件的商品房给原告，在2017年7月1日之前将合同交易的房屋产权办理转移登记给原告，根据庭审查明的事实，涉案房屋已交付原告入住，到原告起诉时被告仍还未将涉案房屋相关的文书交付给原告。根据双方《商品房买卖合同》的约定，若被告逾期仍未能提交办理涉案房屋转移登记的有关文书，按日以原告已交房款的万分之三承担违约责任。被告提出违约金过高，因此，根据案件实际情况依法调整为按日以原告已交房款的万分之二承担违约责任。 原、被告双方约定被告在2017年7月1日之前将房屋产权办理转移登记给原告、在2015年8月31日之前交付合格房屋给原告，而被告未履行前述义务的行为，已侵害原告的合法权益，应当承担违约责任。应从2017年7月2日起开始计算被告应向原告支付逾期办证违约金的诉讼时效；应从2015年9月1日起开始计算被告应向原告支付逾期交房违约金。据此，被告支付原告逾期办证的违约金应从2017年7月1日起，以原告已付购房款为基数，按日万分之二的标准计算至被告实际提交办理涉案商品房转移登记有关文书至办证部门并通知买受人之日止；被告支付原告逾期交房的违约金应从2015年9月1日起，以原告已付购房款为基数，按日万分之一的标准计算至被告符合法定交房条件交付涉案房屋给原告之日止。 由于涉案商品房现不具备法定办证条件，办理转移登记的条件不成就，属于法律规定的事实上履行不能，原告应待被告具备涉案商品房法定办证条件时，再另行向被告主张权利。故对于原告要求被告办理涉案房屋转移登记有关文书交付给原告的诉讼请求，不予支持。 综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十条、第一百一十四条之规定，原审判决：
一、被告贵州毕节大众房地产开发有限责任公司于判决发生法律效力之日起十日内支付原告翟雪梅位于毕节××××区中山路大众国际5单元33层06号房逾期交房违约金；违约金计算方式为：从2015年9月1日起，以原告已付购房款347938元基数，按日万分之一的标准计算至被告符合法定交房条件交付涉案房屋给原告翟雪梅之日止；
二、被告贵州毕节大众房地产开发有限责任公司于判决发生法律效力之日起十日内支付原告翟雪梅位于毕节××××区中山路大众国际5单元33层06号房逾期提交办理前述房屋转移登记有关文书违约金，违约金计算方式为：以原告已付购房款347938元为基数，按日万分之二的标准计算，计算时间从2017年7月2日起至被告实际提交办理涉案商品房转移登记有关文书至办证部门并通知买受人之日止；
三、驳回原告翟雪梅的其他诉讼请求。案件受理费25元，由被告贵州毕节大众房地产开发有限责任公司承担。 一审宣判后，翟雪梅不服，向本院提起上诉，请求撤销原审判决第二项，改判被上诉人支付上诉人逾期办证违约金，违约金以原告已付购房款347938元为基数，从2017年7月2日起按日万分之三计算至其向上诉人交付办理商品房转移登记有关文书之日止；本案一、二审诉讼费由被上诉人承担。事实及理由：《商品房买卖合同》是双方真实意思表示，受法律保护。依据合同约定，被上诉人逾期交付办理商品房转移登记的有关文书，应当以已付购房款为基数，按照日万分之三的标准计算违约金。一审法院依据被上诉人的请求，将违约金标准调减至日万分之二，违背了双方意思自治原则，认定事实和适用法律错误。 被上诉人大众地产二审未作答辩。
经审理查明：二审认定事实与一审认定事实一致。
本院认为：不动产权属证书系权利人享有不动产物权的证明。协助买受人办理商品房转移登记证书，系商品房出卖人应当承担的主要合同义务。逾期办证违约金兼具补偿和惩罚属性，对督促商品房出卖人全面履行协助办证义务具有积极意义。本案争议双方在《商品房买卖合同》中对出卖人限期未取得商品房所有权初始登记、未将办理商品房转移登记的有关文书交付买受人的违约责任进行了明确约定，该违约责任条款系双方真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，对双方当事人具有约束力。依据《商品房买卖合同》第二十二条，逾期交付办理商品房转移登记有关文书的违约金，按日以上诉人已付购房款的万分之三计付。被上诉人以双方约定的违约金过高为由提出调减主张，对此
本院认为，一方面，《商品房买卖合同》系由作为房地产开发企业的被上诉人事先拟定，其就自身履行协助办证这一主要合同义务的期限以及逾期情形下的法律后果应当具有合理预见，合同确定的违约金标准亦未超过双方当事人签订合同时应当预见的合理范围，不存在利益明显失衡情形；另一方面，被上诉人作为主张调减违约金一方，负有证明违约金明显高于守约方遭受的实际损失的初步举证责任。因被上诉人举证不力，应当承担不利后果。据此，一审法院依据被上诉人的违约金调减请求，径行将违约金调减为以已付购房款为基数，按照日万分之二的标准计付，缺乏事实和法律依据，予以纠正。 综上，一审判决认定事实清楚，适用法律不当。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第三项的规定，
判决如下： 一、维持贵州省毕节市七星关区人民法院（2018）黔0502民初5277号民事判决第一、三项，即：被告贵州毕节大众房地产开发有限责任公司于判决发生法律效力之日起十日内支付原告翟雪梅位于毕节××××区中山路大众国际5单元33层06号房逾期交房违约金；违约金计算方式为：从2015年9月1日起，以原告已付购房款347938元基数，按日万分之一的标准计算至被告符合法定交房条件交付涉案房屋给原告翟雪梅之日止；驳回原告翟雪梅的其他诉讼请求。 二、撤销贵州省毕节市七星关区人民法院（2018）黔0502民初5277号民事判决第二项，即：被告贵州毕节大众房地产开发有限责任公司于判决发生法律效力之日起十日内支付原告翟雪梅位于毕节××××区中山路大众国际5单元33层06号房逾期提交办理前述房屋转移登记有关文书违约金，违约金计算方式为：以原告已付购房款347938元为基数，按日万分之二的标准计算，计算时间从2017年7月2日起至被告实际提交办理涉案商品房转移登记有关文书至办证部门并通知买受人之日止。 三、被上诉人贵州毕节大众房地产开发有限责任公司于本判决发生法律效力之日起十日内，支付上诉人翟雪梅逾期交付办理毕节××××区中山路大众国际5单元33层06号房转移登记有关文书的违约金，违约金计算方式为：以上诉人翟雪梅已付购房款347938元为基数，按日万分之三的标准，从2017年7月2日起计算至被上诉人贵州毕节大众房地产开发有限责任公司交付上诉人翟雪梅之日止。 一审案件受理费25元，二审案件受理费50元，均由被上诉人贵州毕节大众房地产开发有限责任公司负担。 本判决为终审判决。
审判长 杨孝春
审判员 王 云
审判员 罗 珣
二〇一九年一月二十七日
书记员 何婷婷 微信公众号“”