江苏省扬州市广陵区人民法院民 事 判 决 书（2018）苏1002民初6314号
原告：扬州市康乐物业管理有限公司，住所地扬州市邗江区康乐新村康平苑200幢。
法定代表人：刘铁，总经理。
委托诉讼代理人：赵启翔，江苏海越律师事务所律师。
被告：金鑫，男，1987年2月9日出生，汉族，住扬州市广陵区。
原告扬州市康乐物业管理有限公司（以下简称康乐物业公司）与被告金鑫物业服务合同纠纷一案，本院2018年11月27日立案受理后，依法适用简易诉讼程序公开开庭进行了审理。原告康乐物业公司委托诉讼代理人、被告均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告康乐物业公司向本院提出请求：1、被告支付物业服务费11447.69元（含电梯运行费、公共能耗费，从2011年4月15日起至2018年4月14日止）；2、被告给付迟交物业服务费产生的滞纳金1373.72元（从2018年4月15日起至2019年1月23日止）；3、被告承担本案诉讼费用。事实和理由：2008年10月26日，运河佳园小区建设单位扬州市名城建设有限公司与原告签订《前期物业管理委托合同》（以下简称前期管理合同），原告为运河佳园小区提供了优质高效的物业服务，被告至今未交纳2011年4月15日起至2018年4月14日期间的物业服务费（含电梯运行费、公共能耗费）及相应的滞纳金。
被告金鑫辩称，涉案房屋登记在我名下，房屋面积为97.14平方米，系高层。本人对物业服务费（含电梯运行费、公共能耗费）的收费标准没有异议。2017年起原告上门要过物业费，我也曾收到原告短信催缴物业费的通知。我不交物业费原因如下：
一、门口楼梯地面损坏多年，无人维修；
二、38栋地库入口围栏损坏多年，无人维修；
三、小区车辆乱停放，经常有车辆停放在消防通道口，阻碍业主通行，并存在极大的交通安全隐患；
四、小区卫生状况差，垃圾乱堆无人打扫，小区杂草丛生、绿化损坏；
五、物业违法将38栋公共地库隔断后出售，导致消防设施失灵，造成极大的消防安全隐患；
六、物业违法在高层住宅的消防通道上划停车位，致使路面通行宽度远低于消防通道4.5米的标准；
七、小区监控设施严重毁坏。如果小区物业能解决上述问题，我愿意立即缴纳物业费。我对原告的管理水平和资质存有疑义。因原告没有按约履行在先，我不同意缴纳滞纳金。另外，原告在2017年之前未向本人邮寄过物业催收单，故本人认为原告起诉的物业费中有一部分已经超过了3年的诉讼时效，应不受法律保护。原告围绕诉讼请求依法提交了证据，法院组织当事人进行了证据交换和质证，对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对由争议的证据和事实，本院认定事实如下：1、2008年10月26日，运河佳园小区建设单位扬州市名城建设有限公司与原告签订前期管理合同，由原告为名城运河佳园小区提供物业服务。服务期限自2008年10月26日起至业主委员会与物业管理企业签订《物业管理合同》生效时止。该小区至今未成立业主委员会。前期管理合同约定：高层住宅物业服务费每月0.85元/㎡、电梯运行费为每月0.45元/㎡。物业费按年缴纳，前一缴费年度届满之前预缴下一年度物业服务费，先交费后服务。业主未按时足额缴纳物业服务费的，应补交并从逾期之日起每日万分之五的滞纳金。原告主张按10元/月的标准收取公共能耗费，被告当庭对该标准予以认可。2、名城运河佳园38栋403室登记在被告金鑫名下，被房屋面积为97.14平方米。3、被告未交纳2011年4月15日-2018年4月14日的物业服务费11447.69元（含电梯运行费、公共能耗费，1.3元×97.14㎡×84个月+10月×84个月）。从2018年4月15日起至开庭之日（2019年1月23日）止，被告因迟延交纳物业服务费产生滞纳金1619.85元（11447.69×0.0005×283天）。原告仅主张1373.72元，本院予以认可。4、被告当庭提交20张照片，证明原告物业服务存在38栋地库隔断、楼道踢脚线损坏、地库入口围栏损坏、单元门入户玻璃损坏、消防通道路口被侵占、绿化损毁、小区环境脏乱差等问题。
本院认为，业主大会、业主委员会的决定，对业主具有约束力。被告居住的小区尚未成立业主委员会选聘物业服务企业，故建设单位扬州市名城建设有限公司与原告签订前期管理合同对被告具有约束力。原告已提供了物业服务，被告应交纳物业服务费11447.69元。被告迟延履行应缴纳滞纳金，从2018年4月15日起至原告主张的2019年1月23日止，滞纳金计算为1373.72元。鉴于原告服务存在部分瑕疵，本院酌定原告自行承担15%的责任，被告应缴纳物业费为9730.54元、滞纳金为1167.66元。本案被告接受原告物业管理服务以及拖欠物业费系持续发生的，其诉讼时效应自原告向被告催讨之日起算，故本案不存在超过诉讼时效的问题。
被告辩称部分物业费用超过诉讼时效，依据不足，不予采纳。根据《中华人民共和国合同法》第一百零七条，《物业管理条例》第十二条第四款、第三十五条第一款、第四十一条第一款、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款规定，
判决如下：
一、被告金鑫于本判决生效之日起十五日内向原告扬州市康乐物业管理有限公司支付物业管理费9730.54元；
二、被告金鑫于本判决生效之日起十五日内向原告扬州市康乐物业管理有限公司支付滞纳金1167.66元。如果未按本判决指定期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费86元，减半收取43元，由被告金鑫负担（原告已预交，被告金鑫自本判决书生效之日起十五日内给付原告）。
如不服本判决，可以在判决书送达之日起15日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，同时预交上诉案件受理费86元，上诉于江苏省扬州市中级人民法院。
代理
审判员 陈严婷
二〇一九年一月二十七日
书 记 员 岳天翔 来自：