贵州省凯里市人民法院民 事 判 决 书（2018）黔2601民初6389号原告杨立兵，男，1982年10月26日出生，汉族，贵州省锦屏县人，贵州省锦屏县面。被告凯里市中心城置业有限公司，住所：凯里市宁波东路**纵横坐标广场******。法定代表人刘义光，执行董事。
委托诉讼代理人（特别授权）：龙厚楷，男，1984年12月9日出生，侗族，贵州省锦屏县人，凯里市中心城置业有限公司职员，锦屏县组。
原告杨立兵与被告凯里市中心城置业有限公司（以下简称：中心城置业公司）商品房预售合同纠纷一案，本院立案受理后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。
原告杨立兵与被告中心城置业公司委托的诉讼代理人龙厚楷到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告杨立兵向本院提出诉讼请求：1、判令被告中心城置业公司立即向原告交付办理商品房转移登记的相关文书并向原告支付自2016年12月29日至2018年10月31日的逾期交付办理商品房转移登记有关文书违约金7463.92元，其后的逾期交付办理商品房转移登记有关文书违约金计付至办证文书交付之日止；2、判令被告与原告共同向房屋登记机关申请办理中心城第1幢负1层628号商铺转移登记至原告名下；3、判令被告支付自2015年12月29日起至2018年10月31日的逾期交房违约金28795.16元，其后的违约金计付至房屋交付之日止；4、本案诉讼费由被告承担。事实与理由：2015年5月19日，我与被告中心城置业公司签订了一份《商品房买卖合同》（以下简称：《买卖合同》）。合同约定：原告以银行按揭方式购买被告开发的“中心城”负1层-1-628号商铺，建筑面积为23.85平方米，总价为1027678.00元。出卖人应当在2015年12月28日前向买受人交付该商铺。逾期交房超过30日而买受人要求继续履行的，自约定的交付期限之次日起至实际交付之日止，被告按已付购房款的日万分之0.5向原告支付逾期交房违约金。同时，合同约定被告于2016年12月28日前取得商品房初始登记并交付办证文书，逾期30日后仍不能交付办证文书的，被告应自期限届满之日起至实际交付之日止，按日万分之0.2向原告支付逾期办证违约金。合同签订后，原告已按约支付了全部购房款，但被告不仅未按期交付房屋，亦未按期交付办证文书。为了维护原告的合法权益，特诉至人民法院。
被告中心城置业公司辩称：我公司中心城项目现仍属于在建工程尚未竣工，既不具备办理商品房初始登记的条件，也不具备办理商品房转移登记的条件，我公司已承担返租租金，事实上已达到交付房屋的效果，故不存在违约。原告不能同时主张逾期办证违约金及逾期交房违约金，两种违约金被告均不应承担，即便承担，也应待本案工程竣工具备交付条件后90日内如未能办理再承担违约责任。故请求驳回原告的诉讼请求。
经审理查明：2015年5月6日，杨立兵与中心城置业公司签订了一份《商品房买卖合同》（以下简称：《买卖合同》）。合同约定：杨立兵以按揭贷款方式购买中心城置业公司开发的“中心城”负1层-1-628号商铺，建筑面积为20.90平方米，总价为555355.00元。出卖人应当在2015年12月28日前向买受人交付该商品房，逾期交房超过30日而买受人要求继续履行的，自约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按照已付购房款的日万分之0.5向买受人支付违约金。同时，出卖人承诺于2016年12月28日前，取得该商品房所有权初始登记，并将办理商品房转移登记的有关文书，交付给买受人。逾期办证超过30日而买受人不退房的，出卖人应自约定的日期至实际交付办证文书之日止，按日万分之0.2向买受人支付违约金等。合同签订后，杨立兵依约足额交付了房款。另查明：截止庭审辩论终结前，涉案的“中心城”项目仍在建，尚未竣工。同时查明：原告与被告签订的涉案《商品房买卖合同》已经过凯里市房地产事业发展管理局进行合同备案登记。
本院认为：合同是平等主体的自然人、法人和其他组织之间设立、变更、终止民事权利义务关系的协议。依法成立的合同受法律保护，对当事人具有法律约束力，当事人应当按照合同约定全面履行自己的义务，一方不履行合同义务，应当承担相应的违约责任。本案中，原告与被告就涉案商铺签订的《买卖合同》系双方的真实意思表示，且未违反法律法规禁止性规定，该合同合法有效，双方应按合同的约定全面履行义务。然，被告未能依约如期交房并取得该商品房所有权初始登记向业主交付商品房转移登记的有关文书，不仅违反合同的约定，且违背了民事活动中的诚实信用原则，已构成违约，依法应当承担逾期交房、逾期交付办理商品房转移登记有文书的民事责任。庭审辩论终结前，因“中心城”整体项目仍未竣工验收，涉案商铺则不具备办理房屋所有权初始登记的条件，是被告既履行不了交房义务，也履行不了交付办证文书义务的现实状况。因此，原告主张被告立即交付办理房产转移登记文书目前客观无法实现，可待涉案工程竣工验收且办理房屋所有权初始登记的条件成就后，再另行主张该项权利。关于原告主张0.00002/日逾期交付办证文书违约金及0.00005/日逾期交房违约金，符合双方的约定，本院予以支持。故原告应获得的2016年12月29日起暂至2018年10月31日的逾期交付办证文书违约金为7463.97元（555355元×672天×0.00002/日）及2015年12月29日起暂至2018年10月31日的逾期交房违约金28795.16元（555355元×1037天×0.00005/日），其后的逾期交付办证文书、逾期交房违约金仍按约定的计付标准支付至实际交付之日止。关于被告抗辩因房屋尚未实际交付，不应当承担逾期办证违约金，
本院认为，双方对交付办证文书的约定并不以房屋交付为前提条件，故应当遵循合同关于定期交付文书的约定，对其抗辩意见，本院不予采纳。对于被告抗辩已承担返租租金，事实上已达到交付房屋的效果，不应当承担逾期交房违约金，
本院认为，返还租金是原、被告约定的另一法律关系，不能作为被告逾期交房违约责任的免责条件，故应当遵循合同关于定期交付房屋的约定，对其抗辩意见，本院不予采纳。对于原告诉请要求与被告共同向房屋登记机关申请办理中心城第1幢负1层628号商铺转移登记至原告名下，
本院认为，原告与被告签订的涉案商铺《商品房买卖合同》已经过房屋登记机关的合同备案，涉案商铺已在原告名下，仅未能办理所有权证书，故本院不予支持原告该项诉请。据此，依据依照《中华人民共和国民法总则》第一百七十六条、第一百八十八条，《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，
判决如下：
一、被告凯里市中心城置业有限公司于本判决生效之日起十五日内支付原告杨立兵2016年12月29日至2018年10月31日逾期交付办证文书违约金7463.92元，其后的逾期交付办证文书违约金以555355.00元为基数，按0.00002/日的标准从2018年11月1日起计付至实际交付之日止。
二、被告凯里市中心城置业有限公司于本判决生效之日起十五日内支付原告杨立兵2015年12月29日至2018年10月31日逾期交房违约金28795.16元，其后的逾期交房违约金以555355.00元为基数，按0.00005/日的标准从2018年11月1日起计付至实际交付之日止。
三、驳回原告杨立兵的其余诉讼请求。若义务人未按照本判决确定的期限履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。案件受理费减半收取的353.00元，由被告凯里市中心城置业有限公司负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，同时在上诉期内直接向上级法院预交上诉费，上诉于贵州省黔东南苗族侗族自治州中级人民法院。逾期，本判决发生法律效力。本判决生效后，如负有履行义务的一方当事人不履行义务，享有权利的一方当事人可在判决确定的履行期限届满之日起，两年内向本院申请执行。
审判员 杨辉
二〇一九年一月二十六日
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