四川省绵阳市涪城区人民法院 民 事 判 决 书 （2018）川0703民初6685号
原告（执行案外人）：李娟，女，1987年1月5日出生，汉族，住四川省梓潼县。
委托诉讼代理人：王体安，北京盈科（绵阳）律师事务所律师。
委托诉讼代理人：蔡章林，李娟之夫。
被告（申请执行人）：唐铁军，男，1976年2月9日出生，汉族，住四川省绵阳市游仙区。
被告（被执行人）：雷作勋，男，1975年11月20日出生，汉族，住四川省绵阳市涪城区。
被告（被执行人）：蔡晓光，男，1978年2月5日出生，汉族，住四川省宣汉县。 原告李娟与被告唐铁军、雷作勋、蔡晓光案外人执行异议之诉一案中，本院于2018年9月11日立案受理后，依法适用普通程序公开开庭进行了审理。原告李娟及其委托诉讼代理人王体安，被告唐铁军、雷作勋到庭参加了诉讼，被告蔡晓光经本院传票传唤，逾期未到庭应诉，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。 原告李娟向本院提出诉讼请求：1、撤销（2018）川0703执异102号执行裁定书裁定的驳回李娟的异议，并确认案外人的异议成立；2、停止对原告所有的位于江油市房屋的强制执行；3、被告承担本案诉讼费。事实与理由：2018年8月28日原告收到（2018）川0703执异102号执行裁定书，原告认为驳回其提出的执行异议的裁定事项，缺乏事实和法律依据。
一、原告所主张的房屋系原告于2014年10月25日经朋友介绍以25万元购买的被告蔡晓光位于江油市房屋，并签订《房屋买卖合同》，明确约定了付款方式、税费的承担。因蔡晓光的原因导致原告购买房屋后至今未办理产权过户手续。交房后原告花费9万余元对房屋进行了装修，作为原告唯一的住房全家三代五口居住至今。
二、被告唐铁军与雷作勋因民间借贷纠提起诉讼，后依据已经发生法律效力的（2016）川0703民初1219号民事调解书申请强制执行，要求对蔡晓光名下位于江油市中坝镇太平干道中段1栋2、3单元-1F商业用房、3单元3-6F的房屋（原告购买了其中的3楼2号房屋）进行拍卖，被告唐铁军在办理房屋抵押登记时就知道抵押物的现状和使用情况，在明知抵押物有瑕疵（3楼2号已经出售给原告）的情况下仍办理了抵押权证，应是对原告所有权的默认。
三、李娟与被告蔡晓光于2014年10月25日签订了合法有效的房屋买卖合同，原告交付了全款且实际合法占有了该房屋，蔡晓光和唐铁军办理抵押合同的时间为2015年7月10日，该时间在买卖合同签订、付款和实际占有之后，房屋买卖合同亦明确载明被告蔡晓光所持有的整栋房产只有一个大证，待全部出售测绘后再分别办证。综上，请求支持原告诉请。 被告唐铁军辩称：我对买卖合同和收款收据是质疑的，因为没有转款凭证；在达成民事调解协议时，我和被告雷作勋、蔡晓光均在场，他二人没有告知我案涉房屋存在出售的问题；他们现在才说案涉房屋是出售了的，我认为不属实。请求驳回原告的诉请。 被告雷作勋辩称：我知道被告蔡晓光将案涉房屋出售的事情，原告确实装修了房屋并长期居住；案涉房屋拍卖时评估价过低，损害了原告、被告雷作勋、蔡晓光的权益。 被告蔡晓光未做答辩。 当事人围绕诉讼请求提交了证据，本院组织了证据交换和质证，对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。被告蔡晓光未提供任何相关证据，本院视其放弃对原告事实主张和诉讼请求的反驳，由此而产生的不利法律后果由其自行承担。据此，本院认定如下事实： 蔡晓光名下有江油市的房屋、房屋。上述房屋于2013年9月11日共同登记为江房权证监证字第××号，上述房屋附着的土地于2013年9月30日共同登记为江国用（201x）第004xxx号。 2015年7月23日，蔡晓光为雷作勋向唐铁军借款以案涉房屋作抵押担保，并办理了他项权登记。 此后，唐铁军因雷作勋未按约还本付息，起诉来院，本院作出了（2016）川0703民初1219号民事调解书，该调解书载明唐铁军对蔡晓光名下的案涉房屋享有优先受偿权。唐铁军持该民事调解书向本院申请强制执行，本院于2018年5月15日作出（2017）川0703执3291号之一执行裁定书，裁定拍卖蔡晓光名下案涉房屋。 在执行过程中，李娟以3楼2号房屋系其所有为由提出执行异议申请。本院作出（2018）川0703执异102号执行裁定书，驳回了该异议申请。李娟不服，起诉来院，请求判如所请。 李娟为证明其主张，向本院提交了以下证据： 1、蔡晓光（甲方）与其（乙方）于2014年10月25日签订的《房屋买卖合同书》一份。其上载明了乙方的居住地为江油市中坝镇太平干道中段1栋3楼2号。双方达成如下协议：
一、甲方自愿将坐落在江油市中坝镇（建筑面积101平方米，产权证号江房证监字第××号）房地产出卖给乙方，并将与所出卖该房产的相关的土地使用权同时出卖给乙方（附房产证复印件及该房产位置图）；
二、双方议定上书房地产及附属建筑物总价为25万元；
三、乙方在签订本合同时以现金方式一次性支付全部房款25万元，并赠送小二楼三间，如分期不予赠送（小二楼不予办理产权证，政府如果要求拆除小二楼，乙方无条件拆除，甲方不予赔偿）；
四、甲方保证该房产合法、权属清楚；
五、办理房产证手续所产生的有关税费由双方各自承担；
六、乙方支付款后，将该房产交付乙方，乙方可以进入使用并装修，因甲方房产证属房产大证，暂无无法分割，待整体出售测绘后分割时办理相关房地产权证；
七、本合同签订后，如乙方违反本合同条款，该房应向对方支付2.5万元的违约金。唐铁军对该合同的形成时间不予认可。 2、2014年3月20日李娟向蔡晓光的银行卡存入5万元。李娟陈述该款系购房款，唐铁军对此不予认可。 3、蔡晓光2014年10月26日出具的收条一份，其上载明：今收到李娟购买江油市中坝镇购房款25万元。李娟还陈述有20万元购房款系从其母亲的银行卡取出后以现金形式交付。唐铁军对收条的形成时间及李娟的陈述均不认可。 4、照片；2015年2月9日的建材送货单一份；2015年2月起至2018年12月的天然气气费清单（户名为蔡晓光）；2016年1月起至2016年11月的模拟电费发票（户名为蔡晓光），用以证明其在2014年收房装修后，于2015年入住。唐铁军质证称仅能证明李娟的居住情况，不能证明其系3楼2号房屋的所有权人；电、气票据均载明户主系蔡晓光，反而证明蔡晓光系3楼2号的所有权人。 本院要求李娟在指定的时间内提交20万元的取款记录，其未提交，应自行承担举证不力的法律后果，故本院对20万元购房款已经交付不予认可。
本院认为：《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十五条规定“对案外人的异议，人民法院应当按照下列标准判断其是否系权利人：（一）已登记的不动产，按照不动产登记簿判断；未登记的建筑物、构筑物及其附属设施，按照土地使用权登记簿、建设工程规划许可、施工许可等相关证据判断……”。3楼2号房屋登记于蔡晓光名下，并非李娟名下。 《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定“金钱债权执行中,买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记”。结合本案，第一、即便李娟与蔡晓光的房屋买卖合同合法有效且李娟合法占有该不动产，但其未支付全部价款。第二、李娟在房屋买卖合同中同意待案涉房屋整体出售测绘后分割时办理相关房地产权证，即是自身原因未办理过户登记。故李娟不能够排除执行的权利，其要求中止相关执行案件执行的诉请，本院不予支持。 为此，为维护当事人的合法权益，依照《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十五条、第二十八条之规定，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，
判决如下： 驳回原告李娟的全部诉讼请求。 本案案件受理费计100元，由原告李娟自行承担。
如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省绵阳市中级人民法院。
审 判 长 杨 佳
人民陪审员 邓开元
人民陪审员 罗志川
二〇一九年一月二十六日
书 记 员 吴 尧 微信公众号“”