湖北省竹山县人民法院执 行 裁 定 书（2019）鄂0323执异7号案外人：朱金锋，男，生于1989年9月14日，汉族，居民，住湖北省十堰市。
委托诉讼代理人：朱仕文（系朱金锋父亲），男，生于1963年5月23日，汉族，居民，住湖北省竹山县。
申请人：十堰市竹山县佳裕小额贷款有限责任公司。住所地：湖北省竹山县城关镇纵横大道**。统一社会信用代码：57699449-0。
法定代表人：郑敬东，该公司董事长。
委托诉讼代理人：滕秀兵，湖北弘亚律师事务所律师。
被
申请人：十堰市凯畅房地产开发有限公司。。住所地：湖北省十堰市北京中路**
法定代表人：贾金龙，该公司经理。
委托诉讼代理人：秦静，女，生于1984年7月19日，汉族，居民，住湖北省十堰市。系该公司职工。本院受理十堰市竹山县佳裕小额贷款有限责任公司（以下简称佳裕小额贷款公司）与十堰市凯畅房地产开发有限公司（以下简称凯畅房地产公司）、贾金龙、陆艳梅民间借贷纠纷一案，申请人佳裕小额贷款公司于2018年10月23日向本院申请财产保全，本院作出（2018）鄂0323民初1973号民事裁定书，裁定对登记在被申请人凯畅房地产公司名下位于湖北省十堰市二堰街办北京中路21号64套住房（不动产权证号：十堰房权证茅箭区字第××、20××85、20××52、20××88号）予以查封。案外人朱金锋于2019年1月16日向本院提出书面执行异议。本院受理后，依法组成合议庭进行审查，现已审查终结。案外人朱金锋称：2013年4月12日，我与凯畅房地产公司签订《十堰市商品房买卖合同》（合同编号：YS0087662），购买凯畅房地产公司开发的位于湖北省××街办××室商品房××套，面积145.55㎡。同日，我交清了全部购房款639914元和契税34545.58元。进行装修后，我于2014年10月9日搬家入住。竹山县人民法院（2018）鄂0323民初1973号民事裁定书查封的上述64套房屋中包含了我所购买的该套住房，请求法院中止对该房屋的执行。案外人朱金锋向本院提交了《十堰市商品房买卖合同》复印件一份、购房款收据复印件一份、契税收据复印件一份，以证实其对所购房屋享有所有权的事实。申请人佳裕小额贷款公司称：查封房屋均登记在被申请人凯畅房地产公司名下，我公司保全没有错误。案外人提交的购房款证据只有收据，而无转账凭证，并不能证明其全部交清房款。根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条的规定，案外人也不能证明购买商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋，故请求人民法院依法审查。申请人佳裕小额贷款公司未向本院提交任何证据。被申请人凯畅房地产公司称：案外人朱金锋提交的购房合同、房款收据、契税收据均属实，并且案外人确实已经装修入住所购买的房屋；未办理不动产权证是因为我公司迟延交纳土地出让金，再加上国家不动产登记制度改革，主管部门业务合并，导致迟迟不能开展登记业务，后在办理登记过程中被竹山县人民法院查封了上述64套房屋。请求人民法院依法审查。被申请人凯畅公司未向本院提交任何证据。
本院查明：本院受理佳裕小额贷款公司与凯畅房地产公司、贾金龙、陆艳梅民间借贷纠纷一案，申请人十堰市竹山县佳裕小额贷款有限责任公司于2018年10月23日向本院申请财产保全，本院于2018年10月30日作出（2018）鄂0323民初1973号民事裁定书，裁定对被申请人凯畅房地产公司位于十堰市二堰街办北京中路21号64套住房（包括3幢1-10-2室，面积145.55平方米，不动产权证号：十堰房权证茅箭区字第**）予以查封。案外人朱金锋就该套住房于2019年1月16日向本院提出执行异议。案外人朱金锋于2013年4月12日与凯畅房地产公司签订《十堰市商品房买卖合同》（合同编号YS0087662），约定以639914元购买凯畅房地产公司开发的位于十堰市××街办××室的住房，随后案外人朱金锋交纳全部房款和契税后进行装修，并于2014年10月搬家入住该房屋。因凯畅房地产公司尚欠税费未缴纳，导致一直未能办理不动产登记分户手续。
本院认为：案外人朱金锋已于2013年4月12日与开发商凯畅房地产公司签订了商品房买卖合同，并交清了全部购房款，随后凯畅房地产公司将房屋交付给朱金锋占有、使用，而未能办理房屋过户登记的原因也是由于开发商凯畅房地产公司尚欠税费未缴纳，并非善意买受人朱金锋的原因所致。对于申请人佳裕小额贷款公司认为案外人朱金锋不符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条的规定，应该驳回其异议申请的主张，
本院认为本案被申请人为房地产开发企业，上述查封的房产也登记在该企业名下，故在适用该规定第二十八条与第二十九条间产生法条竞合，参考最高人民法院相关案例，案外人朱金锋可选择适用第二十八条主张排除执行，故申请人该辩解意见不能成立，本院不予支持。综上，案外人基于买卖合同取得的物权期待权应受法律保护，该异议成立，应予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条之规定，
裁定如下：中止本院（2018）鄂0323民初1973号民事裁定书中查封的，登记在十堰市凯畅房地产开发有限责任公司名下位于十堰市二堰街办北京中路21号3幢1-10-2室住房的执行。案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。
审判长 段宗海
审判员 朱名彬
审判员 杨 森
二〇一九年一月二十五日
书记员 姚倩倩附：相关法律条文《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条执行过程中，案外人对执行标的提出书面异议的，人民法院应当自收到书面异议之日起十五日内审查，理由成立的，裁定中止对该标的的执行；理由不成立的，裁定驳回。案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条金钱债权执行中,买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。 来源：