河南省新密市人民法院民 事 判 决 书（2019）豫0183民初478号
原告：邹凯丽，女，出生于1974年11月3日，汉族，住河南省新郑市。
委托诉讼代理人：周军，河南闻禹律师事务所律师。
被告：郑州致远服饰有限公司，住所地：新密市曲梁镇蒋坡村，统一社会信用代码：91410183790643296C。
法定代表人：山勇，系该公司经理。
委托诉讼代理人：邵云涛，河南团结律师事务所律师。
原告邹凯丽诉被告郑州致远服饰有限公司合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告邹凯丽的委托诉讼代理人周军、被告郑州致远服饰有限公司的委托诉讼代理人邵云涛到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告邹凯丽向本院提出诉讼请求：1.请求依法判令被告退还原告剩余退款109870元（即原告已付房款80776元和补偿金额29094元）及支付剩余退款的违约金并赔偿原告损失。（违约金以109870元为基数，自2018年10月1日起按月利率2%的30%即0.6%支付至被告实际退还剩余退款之日止；原告损失以80776元为基数，自2018年10月1日起按月利率2%计算至被告实际退还原告已付购房款之日止），以上共计111870元；2.判令涉案房屋鑫川花苑x号楼x层xxx户在被告将已付房款全额退还到原告账户之前由原告占有、使用，被告不得对涉案房屋进行出卖、抵押等处理措施；3.本案的受理费、保全费由被告承担。事实与理由：2017年4月18日，原、被告双方签订《房屋买卖意向书》（下称意向书），约定：原告购买被告位于郑州××曲梁服装城××与创业路交汇处××楼××411户房屋一处，意向书签订当天，原告向被告支付购房款80776元。原被告在签订意向书前被告一直虚假宣称涉案房屋是70年产权的大产权房，后经原告了解得知被告开发的鑫川花苑的土地用途为工业用地，被告不但无房地产开发资质，连土地规划许可证、工程规划许可证、施工许可证及房屋预售许可证也均无，涉案房屋是彻头彻尾的违章建筑。鉴于上述情况双方于2018年7月29日签订《退房协议》一份，约定了退款的数额、时间、违约金等事项，现协议约定的退款时间已过，被告却未退款，故原告诉至法院。
被告辩称，原告的诉请不应当得到支持。1.因被告未取得商品房预售许可证，故双方签订的《房屋买卖意向书》系无效合同；2.被告为了弥补自身过失，据实告知原告，原、被告双方在自愿的基础上签订了《退房协议》，该协议系双方当事人的真实意思表示，双方应当按照《退房协议》约定的退款金额、时间及违约责任履行，原告起诉的数额无法律依据与事实根据。本院根据当事人的陈述、举证，对本案事实确认如下：2018年7月29日，原、被告双方签订《退房协议》一份，约定：原、被告于2017年4月18日签订《房屋买卖意向书》一份，原告购买被告鑫川花苑（郑州新密市曲梁服装城地安路与创业路交汇处）第x号楼x层xxx户房产一处，并交纳购房款80776元。因被告无法按约办理70年不动产证，经原、被告双方协商，原告决定退房，被告退还房款，并自收款之日起按已付房款月利率2%的标准计算补偿金额为29094元。退款方式：1、被告于2018年9月30日前退还40000元；2、被告于2018年11月30日前退清剩余房款及全部补偿金69870元（剩余房款40776元＋29094元）。如果被告未在约定时间内退还全部已付房款，原告可向当地法院起诉，并要求赔偿剩余退款及剩余退款的违约金（违约金标准：按月息2%的30%计算），协议对其他事项也进行了约定。现约定的退款日期已过，被告却未退还上述款项。另查明，截止本案起诉之日，被告未取得本案涉诉房产的预售许可证。再查明，被告郑州致远服饰有限公司于2017年4月19日变更公司登记，将公司名称变更为郑州鑫雨置业有限公司，2018年3月5日，郑州鑫雨置业有限公司变更公司登记，将公司名称变更为郑州致远服饰有限公司。
本院认为，原、被告双方签订的《退房协议》，是双方当事人的真实意思表示，被告未按协议约定退款，应当承担继续履行并支付违约金的责任。违约金应当以被告未退房款80776元为基数，从逾期还款之日即2018年12月1日起按年利率7.2%计算（月利率2%的30%）。因被告未取得商品房预售许可证，故双方签订的《房屋买卖意向书》系无效合同，因此原告要求在已付房款未全额退还到原告账户之前，涉案房屋由原告占有、使用，被告不得对此房屋进行出卖、抵押等处理措施的诉讼请求不符合相关法律规定，本院不予认可。依据《中华人民共和国合同法》第五十六条、第六十条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，
判决如下：被告郑州致远服饰有限公司于本判决生效后十日内退还原告邹凯丽购房款80776元；并以此数额为基数，从2018年12月1日起按年利率7.2%的标准向原告邹凯丽支付违约金至该80776元购房款退还完毕之日止；被告郑州致远服饰有限公司于本判决生效后十日内向原告邹凯丽支付补偿金29094元；
三、驳回原告邹凯丽的其它诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案诉讼费减半收取为1269元，由被告郑州致远服饰有限公司负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于河南省郑州市中级人民法院。
审判员 段占奎
二〇一九年一月二十五日
法官助理孟聪利
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