福建省泉州市中级人民法院 民 事 裁 定 书 （2019）闽05民终266号之一
上诉人（原审被告）：泉州市善喜建筑设计有限公司。住所地：福建省泉州市丰泽区甘霖路26号五楼。组织机构代码：09641085-5。
法定代表人：廖小军。
委托诉讼代理人：李色阳，福建闽荣律师事务所律师。
委托诉讼代理人：庄世榕，福建闽荣律师事务所律师。
被
上诉人（原审原告）：泉州金枫叶鞋业制品有限公司。住所地：福建省泉州市丰泽区东湖甘蔗头1号。组织机构代码：61155473-1。
法定代表人：尤芳静，该公司董事长。
委托诉讼代理人：蔡林君，福建克帕雷律师事务所律师。
委托诉讼代理人：庄黎强，福建克帕雷律师事务所律师。
原审
被告：刘小龙，男，1981年2月15日出生，汉族，住福建省泉州市丰泽区。
原审
被告：苏永举，男，1986年10月16日出生，汉族，住福建省泉州市丰泽区。
原审
被告：廖小军，男，1987年7月3日出生，汉族，住江西省广昌县。 上诉人泉州市善喜建筑设计有限公司（以下简称善喜公司）因与被上诉人泉州金枫叶鞋业制品有限公司（以下简称金枫叶公司），原审被告刘小龙、苏永举、廖小军房屋租赁合同纠纷一案，不服福建省泉州市丰泽区人民法院（2018）闽0503民初4028号民事判决，向本院提起上诉，本院于2019年1月3日立案后，依法组成合议庭，开庭进行了审理。上诉人善喜公司的委托诉讼代理人庄世榕，被上诉人金枫叶公司的委托诉讼代理人蔡林君到庭参加诉讼。原审被告刘小龙、苏永举、廖小军经本院传票传唤，均无正当理由拒不到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。 原审原告金枫叶公司向一审法院起诉请求：1、善喜公司、刘小龙、苏永举、廖小军共同向金枫叶公司支付截至2017年5月30日止拖欠的租金1233070元，并按中国人民银行同期同类贷款利率支付自2017年11月6日起至实际付清之日止的资金占用损失；2、善喜公司、刘小龙、苏永举、廖小军共同承担案件诉讼费。事实和理由：2015年1月15日，金枫叶公司与善喜公司、刘小龙、苏永举、廖小军签订一份《厂房租赁合同》，约定善喜公司、刘小龙、苏永举、廖小军因办公需要共同向金枫叶公司承租坐落于福建省泉州市丰泽区甘霖路26号的厂房，租赁期限自2015年6月1日起至2025年5月31日止，共计10年；每月租金97750元，租金支付周期为按月支付，每个支付周期的前5日支付；合同还约定善喜公司、刘小龙、苏永举、廖小军若不按照约定支付租金达15日或欠缴费用达3万元的，金枫叶公司有权单方解除合同，收回厂房，不退还押金，并有权要求善喜公司、刘小龙、苏永举、廖小军赔偿因此造成的损失。合同签订后，金枫叶公司依约向善喜公司、刘小龙、苏永举、廖小军交付厂房。但自2016年起，善喜公司、刘小龙、苏永举、廖小军就未能按时向金枫叶公司支付租金，经金枫叶公司一再催讨，善喜公司、刘小龙、苏永举、廖小军仍一拖再拖。2017年11月6日，善喜公司、刘小龙、苏永举、廖小军单方向金枫叶公司出具一份《关于海西基地房租处理协议》，其内容载明截止2017年5月30日，善喜公司、刘小龙、苏永举、廖小军共需支付房租1233070元，在该协议中善喜公司、刘小龙、苏永举、廖小军还单方向金枫叶公司提出了还款计划，虽然金枫叶公司并未同意，但善喜公司、刘小龙、苏永举、廖小军后来也根本没有按照还款计划向金枫叶公司支付分文租金。善喜公司、刘小龙、苏永举、廖小军拖欠租金的行为已构成严重违约，故为解决纠纷，金枫叶公司特诉至法院。 原审被告善喜公司、廖小军共同辩称：金枫叶公司的诉求缺乏事实和法律依据，应予驳回。退一步讲，即使善喜公司、廖小军须承担案涉租赁物占用期间的占有使用费，也应是善喜公司、刘小龙、苏永举、廖小军共同承担。1、由于金枫叶公司未能取得案涉厂房建设工程规划许可证或者主管部门的建设批准，不能办理案涉厂房的房屋所有权证，其与善喜公司、刘小龙、苏永举、廖小军签订的租赁合同违反了《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条规定，应认定为无效合同；2、案涉租赁合同签订后，善喜公司、刘小龙、苏永举、廖小军投入大量资金对案涉厂房进行装修，因金枫叶公司原因造成租赁合同无效，根据《中华人民共和国合同法》第五十八条规定，对于案涉房屋装修损失应由金枫叶公司全部承担；3、因租赁合同无效，善喜公司、刘小龙、苏永举、廖小军于2015年1月30日支付的租赁押金30万元应予退还。 原审被告刘小龙辩称：本案应由善喜公司承担支付租金义务，其不应承担任何责任。1、2015年3月18日，善喜公司、刘小龙、苏永举、廖小军共同签署内部承包协议，其的份额被苏永举、廖小军承包，其不参与任何经营和管理，只收取固定回报；2、至今为止，其对本案租赁项目经营、财务情况一概不知，既未行使过任何权利，也未收到任何回报，应由苏永举、廖小军承担应尽的义务责任；3、其仅认可原租赁合同，对其余材料都质疑，一概不认。 原审被告苏永举辩称：其已履行股东应尽的义务，无需承担责任。1、其确实有和廖小军为承包刘小龙在本案租赁项目的股权，与刘小龙签订合作协议，但后期主要是善喜公司和廖小军在经营租赁项目，其直到2017年5月份收到房东的合同解约、清退通知书；2、其本来不清楚善喜公司和廖小军盖章签名的《关于海西基地房租处理协议》，是房东给其看了该份协议才知晓善喜公司和廖小军的处理方案；3、其承认拖欠金枫叶公司租金的事实，对金枫叶公司请求的数额没有异议，之所以拖欠租金系因廖小军作为股东没有尽到足额出资义务所致，本案支付租金的责任应由善喜公司、廖小军承担。 一审法院查明：案涉租赁物即福建省泉州市丰泽区甘霖路26号厂房坐落于福建省泉州市丰泽区东湖街道办事处仁风社区内，金枫叶公司系该租赁物所附着土地的使用权人。2015年1月15日，金枫叶公司与善喜公司、刘小龙、苏永举、廖小军签订一份《厂房租赁合同》，约定金枫叶公司将坐落于福建省泉州市丰泽区甘霖路26号的厂房出租给善喜公司、刘小龙、苏永举、廖小军使用，租赁用途为办公，金枫叶公司以厂房的现状交付；租赁期限自2015年6月1日起至2025年5月31日止，共计10年，金枫叶公司给予善喜公司、刘小龙、苏永举、廖小军3个月的免租金装修期；双方确认按租赁总面积11500平方米、租赁单价8.5元／平方米／月计算租金，租金支付周期为按月支付，每个支付周期的前5日支付，租金缴入金枫叶公司指定的收款账户；合同还约定金枫叶公司收取善喜公司、刘小龙、苏永举、廖小军30万元作为厂房租赁押金；善喜公司、刘小龙、苏永举、廖小军若不按照约定支付租金达15日的或欠缴各项费用达3万元的，金枫叶公司有权单方解除合同，收回厂房，不退还押金，并有权要求善喜公司、刘小龙、苏永举、廖小军赔偿因此造成的损失；善喜公司、刘小龙、苏永举、廖小军未按约定时间支付租金的，每延期支付一天，应当按照延付租金总额的0.03%支付违约金。上述合同签订后，金枫叶公司依约将诉争租赁物交付善喜公司、刘小龙、苏永举、廖小军使用。2018年5月8日，金枫叶公司以“善喜公司单方于2017年11月6日确认该公司截止2017年5月30日共需支付租金1233070元，但其后分文未付”为由诉至法院，要求善喜公司及刘小龙、苏永举、廖小军共同支付租金1233070元及自2017年11月6日起的资金占用损失。在庭审中，善喜公司、刘小龙、苏永举、廖小军已确认依照诉争合同约定的租金标准，截止2017年5月30日未付的租金金额按1233070元计算。另，2015年3月18日，刘小龙、苏永举、廖小军签订一份《合作协议书》，就合作经营租赁项目达成以下约定：租赁项目系位于福建省泉州市丰泽区××路××号××房，合作方式是将上述承租的租赁项目重新装修并对外转租；刘小龙、苏永举各占项目份额的10%，廖小军占项目份额的90%；刘小龙将其所占10%份额发包给苏永举、廖小军承包，苏永举、廖小军各承包5%份额；苏永举按15%份额、廖小军按85%份额分别承担租赁项目的经营亏损、利润分配，并各自向刘小龙支付承包费用，承包期限暂定为10年。 一审法院认为：《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条第一款规定，本解释所称城镇房屋，是指城市、镇规划区内的房屋；第二条规定，出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人签订的租赁合同无效，但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效；第二十五条规定，除该解释施行前已经终审的案件和该解释施行后当事人申请再审或者按照审判监督程序决定再审的案件，其余城镇房屋租赁合同案件可以适用该解释。依照上述规定，本案诉争租赁物位于福建省泉州市丰泽区××街道××区内，属于该解释的适用对象；本案的终审结果也会发生在该解释施行之后，故本案房屋租赁合同纠纷适用于该解释。金枫叶公司在庭审过程中就案涉租赁物提供了土地使用权证，但未能提供相应的房屋所有权证，也未能举证证明该案涉租赁物取得建设工程规划许可证或者主管部门的建设批准。依照上述法律解释第二条的规定，本案金枫叶公司、善喜公司、刘小龙、苏永举、廖小军之间签订的《厂房租赁合同》因案涉租赁物尚未取得建设工程规划许可证或者经主管部门建设批准而应认定为无效。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条第一款规定，房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租赁标准支付房屋占有使用费，人民法院一般应予支持。善喜公司、刘小龙、苏永举、廖小军共同与金枫叶公司签订案涉《厂房租赁合同》，向金枫叶公司承租坐落于福建省泉州市丰泽区甘霖路26号的厂房。刘小龙与苏永举、廖小军签订的《合作协议书》虽约定由苏永举、廖小军承担租赁项目的经营亏损和利润分配，但系其单方行为，不具有约束对抗金枫叶公司的效力，无论本案刘小龙与苏永举、廖小军之间作如何约定，对于本案中的债务都应共同承担清偿责任。善喜公司、苏永举、廖小军对截止2017年5月30日依照合同约定的租金价格计算未支付的数额认定为1233070元没有异议，现金枫叶公司向善喜公司、刘小龙、苏永举、廖小军主张占用案涉厂房期间的占有使用费1233070元，善喜公司、刘小龙、苏永举、廖小军应共同支付该占有使用费1233070元；案涉《厂房租赁合同》虽属无效合同，但善喜公司、刘小龙、苏永举、廖小军拖欠租赁期间的房屋占有使用费客观上给金枫叶公司造成了损失，金枫叶公司同时请求善喜公司、刘小龙、苏永举、廖小军逾期支付所造成的资金占用损失，因金枫叶公司诉讼请求的租金截止于2017年5月30日，其请求自2017年11月6日起按照中国人民银行规定的同期同类贷款利率计算迟延支付的利息损失，合理合法，予以支持。善喜公司、刘小龙、苏永举、廖小军关于不应承担本案支付责任的相应辩解意见，均不予采纳。据此，依照《中华人民共和国合同法》第五十六条、第五十八条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条第一款、第二条、第五条第一款、第二十五条的规定，一审法院判决：善喜公司、刘小龙、苏永举、廖小军应于本判决生效之日起十日内向金枫叶公司支付截至2017年5月30日止坐落于福建省泉州市丰泽区甘霖路26号租赁物的占有使用费1233070元，并按照中国人民银行规定的同期同类贷款利率计付自2017年11月6日起至实际付清之日止的利息损失。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费15898元，由善喜公司、刘小龙、苏永举、廖小军共同负担。 一审宣判后，善喜公司不服，向本院提出上诉请求：撤销一审判决发回重审。事实和理由：1、一审法院未受理善喜公司的反诉请求，严重违反法定程序，二审法院依法应撤销一审判决，发回重审。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条，第二审人民法院对上诉案件，经过审理，一审中漏判诉讼请求违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。善喜公司在一审中当庭书面提交反诉请求及评估鉴定申请，要求金枫叶公司退还厂房押金30万元及装修损失490万元并要求本反诉合并审理，同时申请一审法院委托有资质的评估鉴定机构对案涉厂房装修价值进行评估鉴定。善喜公司提出金枫叶公司退还厂房押金30万元及装修损失490万元的请求与金枫叶公司本诉的诉讼请求系基于同一法律关系即租赁合同关系，符合反诉成立的条件。一审法院却以反诉法律关系与本诉法律关系不属于同一法律关系为由当庭裁定不予受理反诉请求及评估鉴定申请，程序上存在严重错误。并且，一审法院没有对反诉的事实和理由进行查明，在一审判决书中又不提及与反诉有关的内容，即漏判了善喜公司的反诉请求，严重违反了法定程序。故二审法院应裁定撤销一审判决，发回原审人民法院重审。2、一审法院没有查清本案基本事实，作出判决，依据法律规定，应裁定撤销一审判决，发回原审人民法院重审。本案中，金枫叶公司未能取得案涉厂房建设工程规划许可证或主管部门的建设批准，不能办理案涉厂房的房屋所有权证。金枫叶公司于2015年1月15日将案涉厂房出租给善喜公司、刘小龙、苏永举、廖小军并签订《厂房租赁合同》，该租赁合同违反了《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条“出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效”的规定，应认定为无效合同。案涉租赁合同无效的原因系金枫叶公司提供违法建筑物导致的，金枫叶公司存在严重过错，故善喜公司、刘小龙、苏永举、廖小军无须支付占用案涉厂房期间的占有使用费。案涉租赁合同签订后，善喜公司投入大量资金对案涉厂房进行装修。因金枫叶公司的原因造成租赁合同无效，根据《中华人民共和国合同法》第五十八条“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任”的规定，对于案涉租赁物的装修损失，应由金枫叶公司全部承担。因租赁合同无效，善喜公司于2015年1月30日支付给金枫叶公司的租赁押金30万元应予退还。苏永举作为案涉租赁物的运营商，其负责与次承租方的转租事务，并且租金大部分也是由苏永举收取。故退一步讲，即使法院认定善喜公司需承担金枫叶公司诉求案涉租赁物拖欠的占有使用费，该占有使用费也应由善喜公司、刘小龙、苏永举、廖小军共同承担，苏永举作为案涉租赁物主要的使用人和受益者，其应承担主要责任。 被上诉人金枫叶公司辩称：1、根据最高人民法院发布于2018年12月的《民事法律参考》的最新司法观点，对于《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第二百三十三条之规定的理解与适用，反诉的当事人应当限定于本诉的当事人。反诉、本诉的当事人必须相同，反诉的原告只能是本诉的被告，反诉的被告只能是本诉的原告，反诉的当事人和本诉的当事人不增加也不减少，只是诉讼地位互换。也就是说，反诉只能由本诉的被告向本诉的原告提起，反诉实际上是变更原诉当事人的相互地位，原告变为被告，被告变为原告。反诉与本诉并存于同一诉讼程序之中，使双方当事人都同时居于原告与被告的双重诉讼地位。反诉的当事人包含了反诉的原告与被告两方面，无论是提起反诉的主体，抑或是反诉的对象，如果超越了本诉当事人的范围，则均不构成反诉，需要另行起诉。而本案中，被告有4个，除了善喜公司、廖小军外，刘小龙、苏永举并未提出反诉，也就是说，提起反诉的原告仅仅是部分本诉的被告而非全部的被告，根据最高人民法院的上述司法观点，仅有部分本诉被告提出反诉，不符合原、被告诉讼地位互换的规则，法院可以根据案情的实际情况决定是否可以合并审理。所以，本案中，一审法院对于善喜公司提出的反诉不予合并审理，并不违反民诉讼及其司法解释。善喜公司的上诉理由是不成立的。2、根据最高人民法院关于审理房屋租赁纠纷司法解释之规定，虽然一审判决认定租赁合同无效，但根据该解释第五条之规定，出租人请求承租人参照合同约定的租金标准支付房屋占用费，人民法院一般应予支持。本案中善喜公司、刘小龙、苏永举、廖小军占用了该租赁房屋，从公平原则出发，也理应支付占用期间的房屋使用费。一审判决合理合法。善喜公司上诉称合同无效是金枫叶公司的过错，这是没有任何法律依据的。金枫叶公司拥有租赁物的国有土地使用证，由于历史客观原因，早期建房均没有审批，善喜公司、刘小龙、苏永举、廖小军租赁房屋时，是知道也应当知道房屋没有产权证只有土地证的，如果要论过错，双方都有过错。善喜公司并没有提供证据证实房屋装修是其做的，善喜公司称其有装修损失缺乏依据，其上诉理由也是没有道理的。综上所述，善喜公司上诉理由不成立，一审判决事实清楚，证据充分，请求驳回善喜公司上诉请求，维持原判决。 对于一审法院认定的事实，除了善喜公司对“刘小龙、苏永举各占项目份额的10%，廖小军占项目份额的90%”，认为廖小军占项目份额应为的80%外，双方当事人对于一审法院认定的事实均无异议。对于双方均无异议的事实，本院依法予以认定。 二审中，双方当事人均没有提交新证据。
本院认为： 《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第二百三十二条规定：“在案件受理后，法庭辩论结束前，原告增加诉讼请求，被告提出反诉，第三人提出与本案有关的诉讼请求，可以合并审理的，人民法院应当合并审理。”本案一审庭审中，善喜公司当庭向一审法院提交反诉状，请求判令：1、金枫叶公司退还善喜公司租金30万元；2、金枫叶公司赔偿善喜公司装修损失490万元。一审法院认为：对善喜公司的提出的反诉请求1予以准许，对第2项请求赔偿装修损失因双方的请求依据和体现的权利义务应基于租赁的法律关系，善喜公司的第2项请求不具有同一事实或法律上的联系，没有合并审理的必要。基于上述理由，善喜公司提供的反诉不予合并审理。一审法院既认为善喜公司的第1项反诉请求符合《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第二百三十二条“在案件受理后，法庭辩论结束前，原告增加诉讼请求，被告提出反诉，第三人提出与本案有关的诉讼请求，可以合并审理的，人民法院应当合并审理。”和第二百三十三条规定的：“反诉的当事人应当限于本诉的当事人的范围。反诉与本诉的诉讼请求基于相同法律关系、诉讼请求之间具有因果关系，或者反诉与本诉的诉讼请求基于相同事实的，人民法院应当合并审理。”的反诉构成要求，则依法应当合并审理，以减轻当事人和人民法院不必要的诉累，又能防止法院的处理有关联的问题中作出相互矛盾的裁判，从而保证法院裁判的正确性和统一性。一审法院不予审理善喜公司的反诉请求，严重违反法定程序，应当撤销原判，发回重审。且根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第二百三十三条第三款的规定，一审法院即便不予受理善喜公司的反诉，依法也应作出不予受理的裁定，告知善喜公司另行起诉。一审法院未依法作出裁定，严重违反法定程序，也应撤销原判，发回重审。 综上所述，上诉人善喜公司关于一审程序违法，应当撤销一审判决，发回重审的上诉请求，本院予以支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第四项规定，
裁定如下： 一、撤销福建省泉州市丰泽区人民法院（2018）闽0503民初4028号民事判决； 二、本案发回福建省泉州市丰泽区人民法院重审。 上诉人泉州市善喜建筑设计有限公司预交的二审案件受理费15898元予以退回。
审判长 黄蕴真
审判员 黄海瑞
审判员 王 帆
二〇一九年一月二十五日
书记员 林秋玲 附注：主要法律条文 《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理： （一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定； （二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更； （三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判； （四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。 原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。 百度搜索“”