宁波市海曙区人民法院 民 事 判 决 书 （2018）浙0203民初14972号
原告：王春卫，男，1980年3月13日出生，汉族，户籍地河南省淮滨县，现住浙江省宁波市海曙区。
委托诉讼代理人：王夏燕，宁波市海曙区中山法律服务所工作者。
被告：李鹏，男，1975年5月27日出生，汉族，住新疆维吾尔自治区乌鲁木齐市天山区。 原告王春卫为与被告李鹏房屋租赁合同纠纷一案，于2018年11月5日向本院起诉，本院于同日立案受理，依法适用简易程序于2018年12月24日公开开庭进行了审理。原告王春卫及其委托诉讼代理人王夏燕、被告李鹏到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告王春卫起诉称，2017年4月19日原告将自己经营的位于浙江省宁波市海曙区公园路32号的店面（面积37平方米）承包给被告，双方签订《商铺承包经营合同》，合同约定，承包期限三年，自2017年4月19日至2020年4月18日止，年租金37万元，承包金一年一付，每年承包费提前一个月支付等。合同签订后，被告开始经营该店面。按合同约定原告应在2018年3月起支付2018年4月19日至2019年4月18日店铺承包金，但被告仅支付15万元外，余款一直未支付。为此，原告特向法院起诉，请求判令：被告立即支付2018年4月19日至2019年4月18日的承包金22万元，并支付自2018年4月19日起按银行同期同档次贷款利率计至款项付清止的利息。 被告李鹏当庭答辩称，1.原、被告实际为合作关系，原告以商铺为投资，被告以品牌、经营管理为投资，原告是店铺的工商营业执照登记的业主，原告按被告营业额的30%分红，故被告支付给原告的是分红而非租金；2.原告所持合同为其私自篡改、伪造；原告伪造的租金金额严重与市场标准不相符；原、被告的合作自2017年开始，但被告从未向原告支付过37万元的租金，被告给原告的分红亦从未达到过37万元；3.被告在与原告签订合同时知道原告无权转租，因双方的合作均为口头约定，为维护被告自身的合法权利，故被告特意要求双方签订涉案承包经营合同，并故意约定了承包金为每年37元；4.被告已经向原告支付了2018年整年的分红15万元。综上，请求驳回原告的诉讼请求。 本院
经审理认定：位于宁波市海曙区公园路**〈1-95〉房屋原为王柏成所有。2013年5月10日王柏成与原告签订《房屋租赁契约》一份，约定王柏成将坐落在宁波市海曙区公园路32号面积为37平方米店铺房屋一间出租给王春卫使用，租期三年，自2013年6月11日起至2016年6月10日止，王春卫在租赁期间不得转租他人使用，不得与他人互换房屋使用；不得利用所租房屋进行非法活动，否则王春卫将承担由此产生的一切法律责任和经济后果，一旦发现王柏成有权立即收回房屋。任何一方未能履行本契约所规定的条款或是违反国家法律的，另一方有权提前解除本契约，所造成的一切损失由责任一方承担。合同并约定了其他事项。2016年6月10日，王柏成与王春卫签订《补充协议书》一份，约定根据之前的合同延续五年，即2016年6月10日起至2021年6月9日止，为期五年，合同内容全部不变，每年租金为20万元。上述合同履行过程中，店铺所有权人变更为王吉顺，并于2016年10月21日办理了不动产权证书。 2017年4月19日，王春卫与被告李鹏签订《商铺承包经营合同》一份，约定王春卫自愿将其合法拥有的商铺承包给李鹏，店铺坐落于宁波市海曙区公园路32号，面积共37平方米；承包期为三年，自2017年4月19日起至2020年4月18日终，王春卫承包给李鹏的店铺承包金为每年37万元整，承包期内承包金不得涨幅，承包店铺的承包金支付方式为一年一付，每年承包费提前一个月支付；王春卫承包给李鹏的店铺，收取保证金三万元整，在合同期限届满后，由王春卫退还给李鹏；李鹏有义务按照合同约定向王春卫支付承包金，未按规定支付承包金属违约，并承担违约责任，合同并约定了其他事项。 上述合同履行过程中，被告李鹏将店铺用于经营小吃，已支付了2017年4月19日至2018年4月18日的租金；并于2018年3月28日通过白英善向原告王春卫的妻子张永娜支付租金15万元，余款至今未付。涉案店铺现仍由被告李鹏使用中，李鹏同意租至2019年4月18日无异议。 以上事实，由原告提供的《房屋租赁契约》、《补充协议书》、《商铺承包经营合同》、银行明细、欠条、张永娜出具的说明、微信截图、结婚证复印件各一份，被告提供的《商铺承包经营合同》一份、收条五份以及双方庭审陈述予以证明。
本院认为，本案争议焦点有：
一、原告转租涉案房屋的效力如何认定；
二、原、被告之间的法律关系如何认定；
三、合同约定的承包金如何认定。关于争议焦点一，
本院认为，原告自房屋所有权人王柏成处租赁涉案房屋，双方的《房屋租赁契约》对继受的房屋所有权人王吉顺有约束力。上述租赁合同明确约定不得转租，而原告与被告签订的《商铺承包经营合同》标的包括了房屋转租、经营等内容。经本院庭后与王吉顺电话核实，其对王春卫将涉案房屋转租给李鹏事实不提出异议，不解除与王春卫之间的房屋租赁合同，视为其同意王春卫的转租。故原、被告之间的《商铺承包经营合同》成立并有效。关于争议焦点二，被告辩称原、被告双方系合作关系，而非房屋租赁，原告按每月营业额的30%收取分红，15万元系双方协商后被告同意支付给原告的2018年整年的分红。对此被告提供了五份收条，用以证明被告基本按月支付给原告分红款，并未按双方合同约定一次性支付租金，且被告2017年支付的款项并未达到37万元。并认为店铺所办的营业执照、卫生许可证等证件均以原告名义办理，可证明两人系合作关系。对此原告不予认可，认为因店铺所有权人只同意将房屋租赁给原告，故营业执照等证件均是原告出面办理；因被告经济困难故同意被告分期支付租金，并向原告出具了欠条，后被告陆续以现金、转账方式将2017年度租金支付完毕，并提供了李鹏于2017年4月16日出具的欠条、张永娜出具的说明、白英善与张永娜的微信截图予以证明。
本院认为，被告提供的证据不足以证明其支付的是分红款，其与原告之间存在合作关系，而原告提供的证据可以证实被告欠原告租金，原告向被告方催讨房租，故对于被告的主张不予采纳，认定原、被告之间存在房屋租赁合同关系。关于争议焦点三，被告认为原告擅自篡改了合同，被告的合同约定承包金为每年37元，“37”后的“万”字为原告事后自行添加，双方的真实意思表示为37元。对此原告认为“37”元系当时书写笔误，原告的合同中为“37万”而被告的合同中忘记写“万”字。
本院认为，被告向原告承租涉案店铺用于经营小吃，涉案店铺位于宁波市海曙区鼓楼商业圈，每年租金37元显然不合常理，且被告已于2017年向原告支付了的租金均以万计，2018年支付了15万租金，被告的抗辩意见不能成立。本院认定合同约定的租金为37万元。因被告明确对涉案商铺经营至2019年4月18日无异议，而合同约定被告本应在2018年4月19日租期之前一个月支付租金，现被告未按合同约定如数支付2018年4月19日至2019年4月18日的租金，仅支付了15万元，已构成违约，原告诉请被告支付剩余租金22万元符合双方合同约定，本院予以支持。被告逾期付款，原告诉请自2018年4月19日起按中国人民银行同期同档次贷款基准利率计算利息损失，并无不当，本院亦予以支持。综上，原告诉请合理合法，本院均予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第二百二十六条、第二百二十七条之规定，
判决如下： 被告李鹏于本判决生效之日起十日内向原告王春卫支付租金220000元，并支付以未付租金为基数自2018年4月19日起按中国人民银行同期同档次贷款基准利率计算至款项付清止的利息损失。 如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息（加倍部分债务利息=债务人尚未清偿的生效法律文书确定的除一般债务利息之外的金钱债务×日万分之一点七五×迟延履行期间）。 案件受理费4600元，减半收取2300元，由被告李鹏负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省宁波市中级人民法院。 本判决生效后，义务人应在判决确定的履行期限内自动履行。如义务人不履行本判决确定义务的，权利人可自履行期限届满之日起两年内申请法院强制执行。执行期间人民法院有权依法采取查封、扣押、冻结、搜查、拍卖、变卖义务人的财产等强制措施；依据情节限制义务人高消费、纳入失信名单，向社会公布并通报征信机构，依法予以信用惩戒；对拒不履行的义务人，人民法院可以采取罚款、拘留等措施，直至依法追究刑事责任。 （此页无正文）
审 判 员 钱 钘
二〇一九年一月二十五日 代
书记员 章燕儿 本案引用的法律条文 《中华人民共和国合同法》 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 第二百二十六条承租人应当按照约定的期限支付租金。对支付期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，租赁期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付；租赁期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付。 第二百二十七条承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。 微信公众号“”