江苏省南京市中级人民法院民 事 判 决 书（2018）苏01民终9185号
上诉人（原审原告）：南京惠佳物业管理服务有限公司，住所地南京市江宁区开发区高湖路**会所。
法定代表人：魏薇，该公司总经理。
委托诉讼代理人：雷汉舢，江苏益和律师事务所律师。
被
上诉人（原审被告）：王晓映，女，1971年1月16日生，汉族，住南京市江宁区。
上诉人南京惠佳物业管理服务有限公司（以下简称惠佳物业公司）因与被上诉人王晓映物业服务合同纠纷一案，不服南京市江宁区人民法院（2018）苏0115民初7383号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年10月30日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。惠佳物业公司上诉请求：1、撤销一审判决，依法改判支持惠佳物业公司的一审诉请。2、一审、二审诉讼费用由王晓映承担。事实和理由：1、涉案合同虽然未经业主大会决定，被认定为无效，但惠佳物业公司实际提供物业服务，王晓映作为业主也接受了物业服务，一审法院遗漏该重要事实明显不当。2、惠佳物业公司提供了物业管理服务，得到了小区大多数业主的支持和肯定，王晓映也接受了物业管理服务，根据相关法律规定，惠佳物业公司的诉讼请求应得到支持，现一审判决适用法律错误。综上，请求支持惠佳物业公司的上诉请求。王晓映辩称，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉，维持原判。惠佳物业公司向一审法院起诉请求：判令王晓映支付2017年1月至同年12月期间的物业费用3796元、公摊电费120元并支付滞纳金（自2018年1月1日起至实际给付之日止，以实际所欠物业费为基数，按照每日万分之五的标准计算）。一审法院认定事实：王晓映系南京市江宁区秣陵街道高湖路61号颐心园月朗居3幢302室（建筑面积210.87平方米）业主。2016年2月2日，南京市江宁区东恒花园·中国人家业主委员会（以下简称中国人家业主委员会）与南京惠远物业管理服务有限公司（以下简称惠远物业公司）签订物业管理委托合同，约定：由惠远物业公司为东恒花园·中国人家小区提供物业服务，服务期限为自2016年1月1日起至2018年12月31日止；物业服务费实行包干制方式按每平方米1.50元/月收取；业主房屋连续六个月以上空置的，业主须向物业公司说明情况并得到物业公司确认，业主按约定标准的70%交纳物业费用；服务内容与质量等。2016年8月18日，中国人家业主委员会、惠远物业公司及惠佳物业公司签订协议书，约定:将中国人家项目（西、北园）的物业服务委托给惠佳物业公司，由惠佳物业公司提供物业服务；惠佳物业公司同意接受中国人家业主委员会及惠远物业公司的委托并承诺提升中国人家项目（西、北园）物业服务质量，按原物业服务合同约定的标准收取物业费用，服务质量不低于原物业服务合同约定的服务质量；自交接完成之日起的有关物业管理责任由惠佳物业公司承担，惠远物业公司对惠佳物业公司履行中国人家项目（西、北园）的有关物业管理服务提供必要的技术支持等。之后惠佳物业公司为中国人家项目（西、北园）提供物业服务至2017年12月31日。但该协议未经东恒花园·中国人家小区业主大会决定。一审法院认为，《物业管理条例》第十五条第一款及第二项规定，业主委员会执行业主大会的决定事项，履行下列职责：代表业主与业主大会选聘的物业服务企业签订物业服务合同。《中华人民共和国物权法》第七十六条规定，有关共有和共同管理权利的其他重大事项应当经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意。本案中，2016年8月18日，中国人家业主委员会、惠远物业公司及惠佳物业公司签订协议，约定中国人家业主委员会与惠远物业公司委托惠佳物业公司为中国人家项目（西、北园）提供物业服务，该协议是委托合同，属于法律规定的其他重大事项，依照法律规定应当经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意。中国人家业主委员会在未取得业主大会决定的情况下，与惠远物业公司及惠佳物业公司签订协议，不符合法律规定，该协议对业主没有法律约束力，因此，惠佳物业公司依据该协议向王晓映主张权利，不予支持。依照《中华人民共和国物权法》第七十六条、《物业管理条例》第十一条、第十二条、第十五条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条的规定，一审判决：驳回惠佳物业公司的诉讼请求。一审案件受理费25元，由惠佳物业公司负担。本院审理期间，双方对一审判决认定的事实均无异议，本院依法予以确认。同时惠佳物业公司认为一审判决遗漏查明其2016年9月1日至2017年12月31日履行了小区物业管理职责，为全体业主提供了物业服务，各业主也接受了其服务。王晓映对惠佳物业公司的陈述不认可。二审中，双方均未提交新的证据。本院另查明，受南京市物业管理办公室委托，由四名南京市住房保障和房产局（原住建委）物业管理专家库专家成员组成的评估小组，于2017年7月22日到涉案小区对物业服务现状进行了现场评估，并形成评估报告。该评估报告载明：小区设备长期使用未能更新，部分设施长久失修，故障较多，其中包括监控系统及安防系统、游泳池经营及泳池水循环过滤系统、小区木艺与铁艺、路灯草坪灯系统、门禁与道闸、消防系统等。
本院认为，选聘和解聘物业服务企业，应当经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意。本案中，中国人家业主委员会、惠远物业公司与惠佳物业公司签订协议，约定委托惠佳物业公司为涉案中国人家项目（西、北园）提供物业服务，但该约定未经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意，惠佳物业公司通过转委托的形式提供物业服务，违反了法律的规定，且未经业主大会讨论决定，亦违反了法律规定的程序，故惠佳物业公司与中国人家业主委员会违反法律规定签订物业服务合同并建立合同关系，该协议所约定的权利义务内容不受法律保护，对业主不具有法律约束力。惠佳物业公司另主张其实际提供了物业服务应支持物业服务费用，而现有证据能够证明其提供的物业服务存在诸多瑕疵，部分业主拒绝缴纳物业费用，故该理由亦不具有充足依据。综上所述，惠佳物业公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，
判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费25元，由上诉人南京惠佳物业管理服务有限公司负担。本判决为终审判决。
审判长 钮丽娜
审判员 曹 艳
审判员 张卓慧
二〇一九年一月二十五日
书记员 陈晓君 来源：百度搜索“”