广西壮族自治区钦州市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2018）桂07民终1288号
上诉人（一审被告）：陈某某，女，1974年12月30日出生，汉族，住广西钦州市钦**。
委托诉讼代理人：李绍卫，广西桂信律师事务所律师。
上诉人（一审原告）：广西某投资集团有限公司，住所地钦州市人民路**。统一社会信用代码：914507007597732795。
法定代表人：蒋某某，总经理。
委托诉讼代理人：林志明，北京市佳法律师事务所律师。 上诉人陈某某因与上诉人广西某投资集团有限公司（以下简称某公司）房屋拆迁安置补偿合同纠纷一案，不服钦州市钦南区人民法院（2018）桂0702民初1662号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年12月3日立案后，依法组成合议庭，于2019年1月2日公开开庭进行了审理。上诉人陈某某及其委托诉讼代理人李绍卫、上诉人某公司的委托诉讼代理人林志明到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 上诉人陈某某上诉请求：
一、请求依法撤销钦州市钦南区人民法院所作出的（2018）桂0702民初1662号民事判决；
二、请求依法判决上诉人应支付给被上诉人的回建房差价款为72206.2元；
三、本案的一、二审诉讼费用均由被上诉人承担。事实和理由：
一、上诉人与被上诉人所签订的《房屋拆迁补偿安置协议书（产权调换）》（以下简称《安置协议》）及《补充协议书》双方意思表达清楚明确，条文内容清晰，两份协议在内容上并无冲突。双方所签订的《安置协议》第三条第一款约定：“产权置换房屋面积的计算方法是：按乙方被拆迁住房的套内面积加回建房实际发生的公摊面积作为乙方回建房产权面积，实际置换面积以房产测绘部门按国家相关规定测绘为准。”《补充协议书》第一条约定：“产权调换应享受的回建房套内面积84．50平方米＋9.47平方米（阳台面积），分摊面积27．79平方米，合计建筑面积121．76平方米，超出回建121．76平方米的建筑面积按2530元／平方米计差价补差给甲方”。两份协议双方的意思表示均是一致的，即是上诉人应当享受的回建房面积计算方法是回建房套内面积加公摊面积。《补充协议书》把回建房的套内面积及公摊面积进一步数字化和明确化，也就是上诉人应当享受的回建房合计面积为121．76平方米。超出回建121．76平方米的建筑面积，上诉人才需按2530元／平方米计价补差给被上诉人。
二、所有以产权置换的方式与被上诉人签订《安置协议》的被拆迁户，对于其所享受回建房面积的计算方式的约定，均与上诉人同被上诉人所签订的协议约定一致，也就是讲上诉人与其他被拆迁户享有的优惠条件是相同的。那么，根据双方所签订的《安置协议书》及《补充协议书》的约定，上诉人应当计价补差给被上诉人的建筑面积为150.30m2－121.76m2＝28.54m2，应计价补差的金额为28.54m2×2530元／m2＝72206.2元。但原审判决却认定上诉人超出合同约定的面积56.33m2（150.30m2-93.97m2），并以此为据，认定上诉人应计价补差的金额为142514．90元（即2530元／m2×56．33m2），把上诉人按协议约定应当无偿享受的公摊面积27.79m2计入补差面积。 上诉人某公司上诉请求：
一、请求二审法院判令被上诉人增加支付回建房差价款84285.1元（226800－142514.9=84285.1）给上诉人；
二、本案的诉讼费用由被上诉人承担。事实与理由：2009年3月9日，上诉人与被上诉人签订《房屋拆迁补充安置协议书》，被上诉人坐落于钦州市农业生产资料公司的房屋属于拆迁范围，被拆迁房屋面积为84.5平方米，根据双方达成的协议约定，被上诉人选择上诉人开发位于钦州市人民路12号“某国际城2＃”2F1001及2F1101房作为回建房，面积总计为150.3平方米，根据合同约定，被上诉人享有回建房面积为84．5平方米，超过部分，被上诉人需要在交房之前补交房款，面积不超过10平方米的，按市场价格9折计算，超过10平方米的，按市场价格计算，被上诉人选择的回建房总价超面积150.3－84.5＝65.8平方米，总计被上诉人应当补缴房款226000元（参考市场销售价3500元计算）。虽然上诉人与被上诉人签订补充协议，约定上诉人另外给以上诉人安置优惠，但是，由于上诉人不按照补偿协议履行相应的责任，并将该优惠告知其他拆迁户，并与其他拆迁户一起提起诉讼，根据协议的约定，上诉人有权取消补充协议的优惠条件，被上诉人只能按照原协议履行。并且，由于被上诉人已经通过起诉上诉人关于补偿安置纠纷，贵院已经判决所有拆迁户按照最优惠的补偿安置标准，给以每户20万元的补偿款，被上诉人也得到该笔补偿款，双方补充协议优惠条件与被上诉人起诉所得的20万元补偿款同属于一致的优惠，不能重复取得，否则，就无法确认贵院关于该批案件的最优惠补偿条款，现被上诉人已经选择其中最优惠补偿标准，上诉人与被上诉人原先私下签订的补充协议就不能再适用。现上诉人已经于2018年4月16日交付回建房给被上诉人并支付全部补偿款，按照约定，被上诉人应当支付房屋差价，但被上诉人至今不支付房屋差价款，被上诉人的违约行为已经严重违反双方签订的《房屋拆迁补充安置协议书》以及法律法规。 上诉人某公司向一审法院起诉请求：1、请求法院判令被告支付回建房差价款226800元给原告（最终以法院委托有资质评估机构评估价格为准）；2、请求法院判令从2018年4月16日起对拖欠房款226800元，按银行同期贷款利率计算利息直至被告付清全部房款止；3、本案的诉讼费由被告承担。 一审法院认定事实：2009年3月10日，广西钦州市某房地产开发有限公司（甲方）与陈某某（乙方）签订了《房屋拆迁补偿安置协议书（产权置换）》，协议第二条：“被拆迁房产权人陈某某，面积84.5平方米。”第三条约定：“1、甲乙双方同意对被拆迁房屋实行产权调换。产权置换房屋面积的计算办法是：按乙方被拆迁住房的套内面积加回建房实际发生的公摊面积为乙方回建房产面积，实际置换面积以房产测绘部门按照国家相关部门规定测绘为准。2、回建房屋位于钦州市人民路12号“某.国际城”2#楼2F1001及2F1101房，调换面积分别为76.06平方米、76.06平方米。3、回建房差价计算方式：乙方被拆房屋面积为84.50平方米，享有回建房面积为84.50平方米。超面积10平方米以内按同地段市场价九折计价，超面积10平方米以上按同地段市场价计价。当回建房面积少于乙方应享受的面积，甲方在面积10平方米以内按同地段市场价九折计价补差，超面积10平方米以上按同地段市场价计价补差。4、超面积补差价款支付方式及期限：乙方应于交房前结清回建房屋差价款。”，双方还就其他权利义务进行了约定。当日双方又签订了《补充协议》，补充协议约定;乙方被拆迁房屋产权面积84.50平方米，产权调换应享受的回建房套内面积84.50平方米+9.47平方米（阳台面积）=93.97平方米，分摊面积27.79平方米，合计建筑面积121.76平方米。超出回建121.76平方米的建筑面积按2530元/平方米计价补差给甲方，面积约定误差3%以内（按商品房销售规定结算）。补充协议第四条约定：若后期有被迁户享受到土地补偿，或其他优惠条件的，乙方也同等享受。陈某某因没有得到享受参照邓某、庞某等人的最优惠待遇，于2016年10月19日陈某某向一审法院提起诉讼，要求广西某投资集团有限公司支付过渡安置费203322.30元及过渡补助费230000元等，案件已经钦州市中级人民法院终审审结并生效，生效判决确定陈某某被拆迁房屋情况与庞某被拆迁户大致相同，遂参照原告给予庞某的优惠条件补助陈某某200000元。 2018年4月16日，原告把回建房交付给被告陈某某，回建房屋位于钦州市人民路12号“某.国际城”2#楼2F1001及2F1101房。2F1001及2F1101房屋建筑面积均为76.06平方米，套内面积均为58.70平方米，两套房合计套内面积为117.40平方米，合计公摊面积为32.90平方米。 另查明，原告还给予庞某因回建房面积少于被拆迁房面积，而补差价8000元（每平方米4000元），没有享受回建房超面积的待遇。钦州市仲裁委员会在审理与被告等人被拆迁房屋情况大致相同的拆迁户与原告的房屋拆迁补偿安置协议纠纷一系列案件中，委托了广西中阳房地产评估事务有限公司对位于钦州市“某城市经典”2号楼12-F房地产市场价格进行评估，该评估公司作出的（2017）第CC013号《房地产评估报告》确定评估的房地产在2011年5月15日市场价值为套内面积单价5208元/㎡、（2017）第CC015号《房地产评估报告》确定评估的房地产在2011年5月15日市场价值为套内面积单价5310元/㎡。 一审法院认为，原告、被告之间签订的《房屋拆迁补偿安置协议书（产权置换）》及《补充协议》，系双方的真实意思表示，其内容没有违反法律的强制性规定，为合法有效的合同。双方签订的《房屋拆迁补偿安置协议书（产权置换）》第三条第一款约定：“……产权置换房屋面积的计算方法是：按乙方被拆迁住房的套内面积加回建房屋实际发生的公摊面积作为乙方回建房产权面积，实际置换面积以房产测绘部门按国家相关规定测绘为准。”被告陈某某认为其未取得房产证，房屋面积未有经过房产局确认，尚未具备主张房屋面积误差的客观事实的说法。一审法院认为，2011年2月21日，原告委托钦州市四维房地产测绘有限公司对原告给予陈某某回建房的测绘结果是两套房套内面积均为58.70平方米，合计套内面积为117.40平方米，公摊面积合计为32.90平方米，两房建筑面积为150.30平方米。陈某某在2018年4月16日验收房时，在房屋验收交接单上签名确认回建房房屋的面积总建筑面积150.30平方米。况且，测绘公司的测绘结果也是作为房地产管理部门办理房产证的依据，故应确认原告交付给被告陈某某的回建房面积是总建筑面积150.30平方米，对于陈某某上述意见不予采信。 《补充协议》第一条约定：“产权调换应享受的回建房套内面积84.50平方米+9.47平方米（阳台面积）=93.97平方米，分摊面积27.79平方米，合计建筑面积121.76平方米。超出回建121.76平方米的建筑面积按2530元/平方米计价补差给甲方。鉴于此补充协议，双方将原先约定的按套内面积计算差价变更为按建筑面积计算差价，变更交给原告拆迁的房屋的建筑面积为93.97平方米。因此，根据原告交付给陈某某的回建房建筑面积为150.30㎡，超出合同约定的面积56.33㎡（150.30㎡-93.97㎡）。对于陈某某认为双方约定超出回建房127.76㎡的才补差价的意见不予支持。因为，根据生效判决已经支持了原告给予被告的最优惠条件补助200000元并已兑现，已经是享有了与其他拆迁户同等的优惠待遇，根据公平原则，不能再有其他优惠待遇，其他只能按照双方合同约定执行，即是陈某某在享受最优惠条件后支付超出合同约定的面积56.33㎡的房款给原告142514.90元（2530元/平方米×56.33㎡）。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六条、第八条、第四十四条、第六十条的规定，判决：被告陈某某应在本案判决生效后十日内支付回建房差价款142514.90元及利息（利息以142514.90元为基数，从2018年4月16日起至生效判决确定支付之日止，按中国人民银行规定的同期贷款利率计算）给原告广西某投资集团有限公司。案件受理费减半收取2351元，由被告陈某某负担1459元，原告广西某投资集团有限公司负担892元。 本院二审期间，双方当事人没有提交新证据。 经本院审查查明，2018年4月16日，某公司交付给陈某某的2F1001及2F1101房屋建筑面积均为75.15m2。本院
经审理查明的其他事实与一审法院查明的事实一致。
本院认为，本案争议焦点为：
一、回建房的面积如何认定；
二、回建房的差价如何认定。 一、关于回建房的面积认定问题。某公司（甲方）与陈某某（乙方）签订《房屋拆迁补偿安置协议》（以下简称《安置协议》）第三条第一款约定：“……产权置换房屋面积的计算方法是：按乙方被拆迁住房的套内面积加回建房屋实际发生的公摊面积作为乙方回建房产权面积，实际置换面积以房产测绘部门按国家相关规定测绘为准。”第三条第三款约定：“回建房房屋差价计算方式：甲乙双方约定，乙方被拆房屋面积为84.50平方米，享有回建房面积为84.50平方米。超面积10平方米以内按同地段市场价九折计价，超面积10平方米以上按同地段市场价计价。”双方签订《补充协议》第一条：“乙方被拆迁房屋产权面积84.5m2，产权调换应享受回建房套内面积84.50+9.47（阳台面积）=93.97m2，分摊面积27.79m2，合计建筑面积121.76m2。超出回建121.76m2的建筑面积按2530元/m2计价补差给甲方。”第六条：“若房屋《拆迁补偿安置协议书》的相关条款与补充协议书有相关抵触的，以补充协议为准。”根据《中华人民共和国合同法》第四十四条：“依法成立的合同，自成立时生效。”第七十七条:“当事人协商一致，可以变更合同。”《安置协议》、《补充协议》系双方的真实意思表示，其内容没有违反法律的强制性规定，为合法有效的合同。双方签订《补充协议》对《安置协议》的部分条款进行了变更，且双方约定若《安置协议》与《补充协议》的内容有抵触，以补充协议为准。因此，陈某某应享有的回建房面积为121.76m2。 某公司支付给拆迁户邓某的拆迁安置补助款200000元，属于某公司没有按合同约定进行回建，延误拆迁安置，与邓某另行达成的拆迁补偿。依据某公司与陈某某签订的《补偿协议书》约定，若其他拆迁户有优惠待遇，应同等享受。本案中，陈某某依据上述协议，享受了拆迁安置补助款，但该补助款属于双方签订补偿协议的兜底条款，属双方单独约定的优惠条件的补充，并不是某公司上诉所称补偿款同属于一致的优惠，属最优惠的补偿安置标准，某公司上诉认为陈某某属重复取得，理由不成立，不予支持。 二、关于回建房的差价认定问题。2018年4月16日，某公司把回建房交付给陈某某，回建房屋位于钦州市人民路12号“某.国际城”2#楼2F1001及2F1101房。2F1001及2F1101房屋建筑面积均为76.06m2，合计建筑面积为150.3m2。《补充合同》第一条约定：“超出回建121.76m2的建筑面积按2530元/m2计价补差给某公司。”陈某某应当补差价款为（150.3m2-121.76m2）×2530元/m2=72206.2元。 综上所述，上诉人陈某某的上诉请求成立，予以支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）、（二）项的规定，
判决如下： 一、变更钦州市钦南区人民法院（2018）桂0702民初1662号民事判决为：上诉人陈某某应在本案判决生效后十日内支付回建房差价款72206.2元及利息（利息以72206.2元为基数，从2018年4月16日起至实际清偿之日止，按中国人民银行规定的同期贷款利率计算）给上诉人广西某投资集团有限公司； 二、驳回上诉人广西某投资集团有限公司的上诉请求。 一审案件受理费2351元，由上诉人陈某某负担749元，上诉人广西某投资集团有限公司负担1602元。二审案件受理费4702元，由上诉人广西某投资集团有限公司负担。 本判决为终审判决。
审判长 黄应锐
审判员 阮 真
审判员 韦乐熙
二〇一九年一月二十五日
法官助理杨雯民
书记员陆瑞丽 来源：