四川省成都市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2018）川01民初2364号
原告（反诉被告）：四川置城房地产开发有限公司，住所地：成都市青羊区古中寺街**。
法定代表人：敬杰，总经理。
委托诉讼代理人：李楠，四川致高律师事务所律师。
委托诉讼代理人：包振渤，四川致高律师事务所律师。
被告（反诉原告）：成都市土地储备中心，，住所地：成都市青羊区家园路**
法定代表人：施尚书，主任。
委托诉讼代理人：石波，国浩律师（成都）事务所律师。
委托诉讼代理人：喻雷，国浩律师（成都）事务所律师。 本诉原告（反诉被告）四川置城房地产开发有限公司（以下简称置城公司）因与本诉被告（反诉原告）成都市土地储备中心（以下简称土储中心）合同纠纷一案，本院于2018年7月9日立案后，依法组成合议庭于2018年9月6日公开开庭进行了审理。置城公司的法定代表人敬杰、委托诉讼代理人李楠，土储中心委托诉讼代理人石波到庭参加诉讼，本案现已审理终结。 置城公司向本院提出本诉诉讼请求：1、请求判令土储中心按《地价款支付及土地移交协议》【成土储（成）（2014Ｃ）第2号）】约定向置城公司交付位于成华区，合计5244.03平方米的整合地块，共三宗土地；2、请求判令土储中心按《地价款支付及土地移交协议》约定向置城公司提供涉案土地的“报征批文、《2009-00877号规划条件通知书》、《土地估价报告》”等相关资料，并协助办理涉案土地《勘测定界图》、土地出让手续；3、请求判令土储中心承担本案全部诉讼费用（包括但不限于诉讼费、保全费等）。事实与理由：根据成都市规划局成华分局和成都市国土局针对零星地块的土地整合意见，经成都市人民政府批准，并公示无异议后，2014年1月26日，置城公司与土储中心签署了《地价款支付及土地移交协议》【成土储（成）（2014Ｃ）第2号）】，约定土储中心按现状向置城公司交付位于成华区，面积约5244.03平方米的整合地块，共三宗土地（（地块12为住宅用地，，地块3为公服用地，，地价款合计人民币约3000万元协议签署后，因地块3“公共服务设施用地”存在政策障碍一直未能解决，此后土储中心向置城公司发出了缴款通知书，置城公司收到缴款通知书后，及时履行了付款义务。但截至置城公司起诉之日，土储中心尚未交付该三宗土地，同时也未提供办理《勘测定界图》及办理土地出让手续所必需的相关资料。 土储中心辩称，涉案土地已经交付，提供“报征批文、《2009-00877号规划条件通知书》、《土地估价报告》”等相关资料，并协助办理涉案土地《勘测定界图》、土地出让手续等并非土储中心的职权范畴，亦并非合同义务。原告诉请无事实和法律依据，应当驳回。 土储中心向本院提起反诉诉讼请求：1、判决置城公司向土储中心支付《地价款支付及土地移交协议》中所约定的地价款剩余款项，共计2162916.24元；2、判决置城公司向土储中心支付延迟交付土地价款违约金，违约金数额计算至置城公司地价款全部清偿完毕之日止（暂计至2018年8月14日，共计53665925.15元。即34596632元×1‰×1545＋2162916.24万元×1‰×99天＝53665925.15元）；3、请求置城公司承担本案保全费、诉讼费。事实与理由：2014年1月26日，根据成都市规划局成华分局和成都市国土局土地整合意见，经成都市人民政府批准，置城公司与土储中心就成华区（共三宗土地）土地整合事宜签署了《地价款支付及土地移交协议》【成土储（成）（2014Ｃ）第2号】。《协议》约定：“;地块一二供地价格为436.6413万元／亩（不含土地出让金），，地块三供地价格为4938166万元／亩（不含土地出让金），三宗土地总价款合计3459.6632万元。最终金额以勘测面积计算确定”。双方并就地价款的付款方式、时间进行约定。此外，《协议》中还约定：“乙方不按协议约定支付地价款，每逾期一天违约向甲方支付应付土地地价款总额千分之一的违约金……此外，乙方还应向甲方另行支付土地价款总额10%的违约金”。《协议》签订后，置城公司并未根据《协议》的约定缴纳地价款。2018年5月7日，在土储中心的多次催促下，置城公司缴纳了部分地价款32433715.76元，剩余地价款共计2162916.24元至今未支付。 置城公司辩称，首先，剩余地价款的付款条件尚未成就。其次，土储中心要求支付违约金的诉请已经超过诉讼时效，再次。协议在签约时未明确公服用地的使用条件以及以“商业用地”性质评估给付地价款等原因，导致协议存在约定不明的情形，签约后双方一直积极沟通处理，确定了“取得当地政府针对该地块配套的公共服务设施用房建成后需无偿移交给当地政府的文件后，再行办理土地整合出让手续”的处理意见，双方形成了事实上的暂缓执行协议变更，置城公司不构成违约。最后，假设法院认为置城公司存在违约，应当支付违约金，请求依法予以降低。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据及事实，本院确认如下： 2008年1月22日，成都市规划管理局成华分局向成都市国土资源局发送《关于四川置城房地产开发有限公司宗地周边零星土地的整合意见书》，意见书载明置城公司在成华区的宗地周边均有一些零星土地，为合理有效利用土地资源，建议将零星地块交由置城公司整合。同时，成都市国土资源局成华分局于2008年1月29日向成都市国土资源局行政审批处发送《关于四川置城房地产开发有限公司拟整合地块情况说明》，说明中明确载明整合土地的范围包括三个地块：1、、地块一分为ＡＢ两块，Ａ地块面积2592.91平方米，Ｂ地块面积414.69平方米，属成都电业局热力公司使用的国有用地；2、、地块二分ＡＢ两块，Ａ地块面积2234.58平方米，Ｂ地块面积124.52平方米，无资料证明权属情况；3、、地块三面积29203平方米。随文配图成都市国土资源局成华分局盖章的《四川置城房地产开发有限公司整合草案图（工程编号：2008-00142）》。2008年10月20日，成都市国土局行政审批处回函，同意整合，经成都市国土资源局核实，置城公司拟整合土地：一是四川省人民政府以川府土（2007）62号批准征收的面积约为5119.52平方米土地；二是城市国有空地，面积约为124.52平方米；三是原成都电业局热力公司现变更为成都华电三源热力有限责任公司划拨取得的市政公用设施用地【成华国用（1996）字第040207号】，面积约为414.69平方米（该地块便是在庭审中有争议的地块一种的Ｂ地块）。 2009年8月27日，成都市规划局就上述整合地块出具规划条件《2009-00877号规划条件通知书》，明确了住宅用地总容积率不大于2.9，公共服务设施用地容积率不大于2.4，建筑密度不大于40%等规划指标。 根据规划局成华分局及市国土局的整合意见以及整合地块的规划条件《2009-00877号规划条件通知书》，土储中心委托成都市国土规划地籍事务中心对涉案土地进行土地估价，并于2012年11月26日出具了《土地估价报告》，报告第15页明确载明“按商业用地评估”。为落实整合要求，土储中心亦开始将地块一中B地块成都华电三源热力有限责任公司划拨取得的市政公用设施用地【成华国用（1996）字第040207号】于2012年8月3日委托成华区人民政府组织实施，8月14日，成华区房产管理局发《关于成都华电三源热力有限责任公司第五热力配汽站拆迁补偿事宜的函》，开始对该地块拆迁补偿以达到整合要求。9月6日，成华区房管局与成都市跃华房屋经营开发有限公司签订《成都市城镇房屋拆迁补偿安置合同》，委托跃华公司具体实施拆迁。同年12月6日，成都市国土资源局成华分局注销成华国用（1996）字第040207号国有土地使用权证。 2014年1月26日，根据成都市规划局成华分局和成都市国土局土地整合意见，经报成都市人民政府批准，置城公司与土储中心签订《地价款支付及土地移交协议》，协议第一条约定整合土地共三宗，，地块一二用途为二类住宅用地面积合计约4952平方米；；地块三用途为公共服务设施用地面积约292.03平方米，上述土地准确面积以成都市国土规划地籍事务中心出具的《勘测定界图》为准（附土地位置示意图）；协议第二条约定自协议签订之日起7个工作日内，置城公司支付首笔地价款人民币3100万元，支付完毕后，土储中心将整合土地按现状移交，成都市国土规划地籍事务中心出具《勘测定界图》后，7个工作日内置城公司结算支付尾款；协议第三条第4小条约定，如置城公司未依约付款，每逾期一天支付应付土地地价款总额千分之一的违约金，若置城公司违约，土储中心有权无偿收回已移交土地，此外，置城公司还应当另行支付土地价款总额10%的违约金。 2014年2月4日，置城公司向土储中心发《关于恳请暂缓执行原的报告》，载明：经咨询相关部门，公服用地配套的公共服务设施用房建成后需无偿移交地方政府，这与土储中心将公服用地按商业用地性质评估出让给企业业主开发存在政策矛盾，按要求，置城公司需衔接相关部门出具“无偿移交”相关文件，特申请暂缓执行原协议。2015年6月10日，置城公司向土储中心发《关于先行支付整合用地一、整合用地二土地费以及尽快落实公服用地出让费的请示》，请求准予将协议分两步实施，先行缴纳整合用地一、二的地价款，办理此两宗地块的整合手续，待政策障碍解决后再办理公服用地整合手续。2015年10月26日，置城公司向土储中心发《关于再次恳请明确公服用地供地价款的请示》，请求根据公服用地政策特殊性，对该地块作出合理评估，加快整合土地办理出让手续。2015年12月3日，置城公司再发《关于再次恳请尽快明确公服用地供地价款以及整合用地整合地价款缴纳的请示》。2016年11月30日，成都市成华区建设局出具《关于四川置城房地产开发有限公司公服用地配套公共服务设施用房无偿移交的说明》，载明整合用地的范围（包含地块一B地块）、、地块三公服用地规划为社区用房移交方式为无偿移交。2016年12月2日，置城公司发《关于再次恳请尽快明确公服用地供地价款等相关事宜的请示》。2016年12月4日发《关于恳请免除公服用地供地价款等相关事宜的请示》。12月30日，发《关于恳请免除公服用地供地价款、出让金的请示》。2017年4月24日发《关于恳请变更原的报告》，申请免除涉及滞纳金条款，免除整合公服用地出让金，对社区配套用房建设费用进行评估，在出让土地价款中予以扣除。置城公司于2017年7月10日向成都市外事侨务办公室发送《关于恳请贵办关注并协调侨资投资权益保护的请示》，将涉及的相关问题进行了反映。2017年9月22日，经成都市人民政府外事侨务办公室、成都侨商协会协调，汇同土储中心与置城公司召开会议，并作出《关于确定四川置城房地产开发有限公司建功路项目“公服用地”整合办法及加快整合用地出让手续办理的会议纪要》，纪要明确：因协议中涉及的公服用地出让给企业自持开发使用与“公服用地”政策规定（无偿移交）存在矛盾，导致协议暂无法执行。会议形成了以下意见：……第二、“公服用地”已经取得“无偿移交”文件，根据相关政策文件土储中心与市国土局用地处沟通会商，最后按市国土局对整合“公服用地”的批复意见办理；第三、涉及“公服用地”政策障碍无法执行协议，应充分尊重事实，依法处理违约金的问题…… 2018年3月23日，土储中心向置城公司发《关于四川置城房地产开发有限公司整合用地交款通知书》，要求履行缴款义务。2018年5月7日置城公司支付地价款32433715.76元。2018年6月26日土储中心开具收据。2018年8月27日，土地现状移交，《土地移交确认单》说明部分记载：土地移交范围内尚存在以下须清除的问题：1、架空电缆；2、建筑、人员物件、农作物。 另查明，一、在本案审理过程中，置城公司以在诉讼过程中，双方已经办理土地移交为由，申请撤回起诉，本院经审查，认为置城公司的撤诉申请符合法律规定，已另行制作民事裁定书裁定准予置城公司撤回起诉。
二、本案在审理过程中，置城公司认可尚欠2162916.24元地价款未支付，并认可土储中心该款项支付的反诉请求。 上述事实认定有《地价款支付及土地移交协议》、整合草案图（工程编号：2008-00142）、土地估价报告（成地籍事务2009评字第109号）、土地规划条件通知书（2009-00877号）、关于恳请暂缓执行原《地价款支付及土地移交协议》的报告（置城发2014第0204号）、关于先行支付整合用地一、整合用地二土地费及尽快落实公服用地出让费的请示（置城发2015第0602号）、关于再次恳请尽快明确公服用地供地价款的请示（置城发2015第1026号）、关于再次恳请尽快明确公服用地供地价款以及整合用地整合地价款缴纳的请示（置城发2015第1205号）、关于明确公服用地建成移交的请示（置城发2016第110101号）、成华区建设局关于四川置城房地产开发有限公司公服用地配套公共服务设施用房无偿移交的说明、关于再次恳请尽快明确公服用地供地价款等相关事宜的请示（置城发2016第1202号）、关于恳请免除公服用地供地价款等相关事宜的请示（置城发2016第1204号）、关于恳请免除公服用地供地价款、出让金的请示（置城发2016第1230号）、关于恳请变更原《地价款支付及土地移交协议》的报告（置城发2017第0424号）、关于恳请贵办关注并协调侨资投资权益保护的请示（置城发（2017）第0710号）、关于确定四川置城房地产开发有限公司建功路项目“公服用地”整合办法及加快整合用地出让手续办理的会议纪要、缴款通知书、银行转款电子回执单、收据NO：0137928、土地移交确认单等文件以及当事人陈述在案予以佐证，因符合证据的真实性、合法性、关联性，本院予以确认。
本院认为，置城公司与土储中心签订《地价款支付及土地移交协议》，系当事人真实意思表示，内容不违反相关法律法规规定，应属有效。双方均应当按照合同约定享有权利、履行义务。因土储中心实际已经将案涉土地移交置城公司，置城公司应当支付相应的土地价款，对于尚欠地价款2162916.24元，虽然《地价款支付及土地移交协议》第二条的约定，成都市国土规划地籍事务中心出具《勘测定界图》后，7个工作日内置城公司结算支付尾款。但庭审中置城公司对支付该笔款项不持异议，故本院对土储中心要求置城公司支付剩余土地价款的诉讼请求予以支持。 根据当事人双方的陈述，本案争议的焦点为1、土储中心诉请迟延支付土地价款违约金是否超过诉讼时效。2、违约金的起算时间以及计算标准。 一、关于诉讼时效的问题。2014年1月26日，置城公司与土储中心签订《地价款支付及土地移交协议》后，置城公司自2014年2月4日向土储中心发送《关于恳请暂缓执行原的报告》开始，多次以“公服用地配套的公共服务设施用房建成后如何移交未确定”为由向土储中心发函，表达“暂缓执行原协议”的意愿，土储中心在庭审中认可双方一直在协商解决。2017年9月22日，成都市人民政府外事侨务办公室、成都侨商协议协调、土储中心与置城公司四方会谈形成的《关于确定四川置城房地产开发有限公司建功路项目“公服用地”整合办法及加快整合用地出让手续办理的会议纪要》中明确：因协议中涉及的公服用地出让给企业自持开发开放使用与“公服用地”政策规定（无偿移交）存在矛盾，导致协议暂无法执行。会议形成了以下意见：……第二、“公服用地”已经取得“无偿移交”文件，根据相关政策文件土储中心与市国土局用地处沟通会商，最后按市国土局对整合“公服用地”的批复意见办理；第三、涉及“公服用地”政策障碍无法执行协议，应充分尊重事实，依法处理违约金的问题。至此各方均予以认同了客观存在“政策障碍”导致无法执行。对此
本院认为，置城公司与土储中心在签订主协议时，并未就公服用地配套的公共服务设施用房建成后如何移交等问题进行约定，导致协议后续如何履行存在争议，且该政策障碍直接导致土地总价款的争议，置城公司就此履行障碍多次发函表达“暂缓”或者“变更”原协议的请求，土储中心作为合同当事一方，且本身又是承担一定政府职能的相应机构，应当积极努力的促使合同回归正常履行的状态，而不是消极地采取不予回应的方式。土储中心一方面不明确回应是否同意置城公司的请求，另一方面亦明确要求置城公司支付地价款，属于实际以默认的方式同意置城公司继续协商的行为。同时，在《关于确定四川置城房地产开发有限公司建功路项目“公服用地”整合办法及加快整合用地出让手续办理的会议纪要》中双方均认可了“涉及公服用地政策障碍无法执行协议”的事实，结合土储中心在在庭审中承认双方一直在协商解决的陈述，实际上双方已经同意暂缓执行原协议。因此，双方在变更原支付时间而重新磋商的过程中，故不存在超过诉讼时效的问题，本院对置城公司主张的违约金诉讼时效已过的意见不予支持。 二、关于违约金如何起算及计算标准的问题。2018年3月23日，土储中心向置城公司发《关于四川置城房地产开发有限公司整合用地交款通知书》，要求履行缴款义务，但并未明确履行期限。2018年5月7日置城公司支付地价款32433715.76元。
本院认为，在土储中心正式发函明确要求置城公司履行缴款义务时起，即表示土储中心终止了继续商谈支付事宜，置城公司应当履行缴款义务，但其一直到2018年5月7日方才付款，置城公司已经构成逾期付款，应当承担逾期付款违约金。因置城公司向本院提出调低违约金数额的请求，根据最高人民法院《关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条“当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。”的规定，违约金调整应以违约造成的实际损失为基础兼顾合同履行、当事人过错程度、预期利益等因素综合判断。结合本案事实，土储中心未提交任何能够证明其损失的证据，因此，本院酌情将违约金计算标准调整为每逾期一日按照万分之五计算，置城公司应当自2018年3月24日期每日按照应付款3100万元的万分之五向土储中心支付违约金至2018年5月7日。 综上，土储中心的反诉请求部分成立，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百三十四条第一款、第一百四十八条第一、二、三款、第一百五十二条，《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条第一款、第二款，最高人民法院《关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条
判决如下： 一、四川置城房地产开发有限公司于本判决生效之日起十五日内向成都市土地储备中心支付剩余地价款2162916.24元； 二、四川置城房地产开发有限公司于本判决生效之日起十五日内向成都市土地储备中心支付逾期付款违约金（违约金的计算为：以3100万元为基数，从2018年3月24日起按每日万分之五计算至2018年5月7日）； 三、驳回成都市土地储备中心的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本案反诉案件受理费160472元，由四川置城房地产开发有限公司负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省高级人民法院。
审 判 长 廖 方
审 判 员 李 俊
人民陪审员 张安华
二〇一九年一月二十四日
书 记 员 唐语桐 来自：