河南省三门峡市中级人民法院民 事 判 决 书（2017）豫12民初44号
原告（反诉被告）：三门峡市宏达房地产开发有限公司。住所地三门峡市上阳路南段。
法定代表人：黄桃婷，总经理。
委托诉讼代理人：安德波、高崇，河南天基律师事务所律师，代理权限为特别授权。
被告（反诉原告）：三门峡市湖滨区崖底乡崖底村民委员会。住所地三门峡市湖滨区。
法定代表人：申永智，主任。
委托诉讼代理人：申群元，系崖底村委城建办班主任。代理权限为特别授权。
委托诉讼代理人：史广平，河南共同律师事务所律师，代理权限为特别授权。
被告（反诉原告）：三门峡市湖滨区崖底乡崖底村民委员会第四村民组。住所地三门峡市湖滨区崖底乡崖底村。代表人：魏巍，组长。
委托诉讼代理人：申群元，系崖底村委城建办班主任。代理权限为特别授权。
被告：魏巍，男，1981年7月8日生，汉族，住三门峡市湖滨区。
委托诉讼代理人：申群元，系崖底村委城建办班主任。代理权限为特别授权。
第三人：陕州农村商业银行股份有限公司，住所地陕州区。
法定代表人：亢鹏博，该公司董事长。
委托诉讼代理人：赵双良，河南宇萃律师事务所律师，代理权限为特别授权。关于原告（反诉被告）三门峡市宏达房地产开发有限公司（以下简称宏达公司）与被告（反诉原告）三门峡市湖滨区崖底乡崖底村村民委员会（以下简称崖底村委）、被告（反诉原告）三门峡市湖滨区崖底乡崖底村民委员会第四村民组（以下简称崖底村四组）、被告申占峡、魏巍返还原物及确权纠纷一案，本院于2015年12月3日作出（2014）三民初字第00006号民事判决，宣判后，宏达公司不服提出上诉，省法院于2016年12月13日作出（2016）豫民终898号民事裁定，将此案发回重审。本院于2017年6月12日立案后，于2017年11月13日依法组成合议庭开庭进行了审理，原告宏达公司的委托诉讼代理人安德波、高崇，被告崖底村委的委托诉讼代理人申群元、史广平，被告崖底村四组，魏巍的委托诉讼代理人申群元，第三人陕州农村商业银行股份有限公司的委托诉讼代理人赵双良到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告宏达公司诉称：我公司依法取得了涉案十套共计4127．83平方米门面房屋的所有权证，2013年4月27日被四被告非法强占并出租，请求判令四被告返还财产并赔偿损失3714300元（该损失从2013年4月27日起算至2014年4月27日，此后的损失算至停止侵权时止）。四被告答辩称：崖底村委及四组于2005年9月10日与宏达公司签订《联建协议》后，已经按照约定履行了义务，提供了土地，完成了联建用地上所有村办企业包括海绵厂、铸钢厂、木器厂、汽水厂以及村委办公室、村办学校房屋的拆迁和村办企业就业人员的安置工作，同时完成了三通一平工作，付出了大量的人力、物力、财力，目的是在搞好城中村改造工作的同时，充分开发利用好四组的这块土地，同时获取门面房以确保四组失地农民的生活有保障、村民利益不受损失。双方签订《联建协议》当年，崖底村委及四组提供了建设用地规划等手续，将土地交付宏达公司使用。宏达公司擅自将原定的六层楼的建楼方案建成十七层楼房，却不按双方约定案办理建楼的各种手续，导致该楼变成违章建筑，崖底村委及四组也未能按约在一年内得到门面房，造成村民利益受到损失并引起上访等不稳定因素。2010年前后，宏达公司接受有关部门的处罚，补办了房地产开发的相关手续，但拒绝将门面房交付崖底村委及四组。2013年元月，崖底村委及四组派代表去宏达公司解决门面房问题时，代表被打伤，引发数百村民到市委、市政府上访的群访事件发生，打人者最终被追究刑事责任。在索要门面房未果的情况下，崖底村委及**将门面房出租给他人，收取一定租金以解决失地农民的生活保障问题。宏达公司在获取巨大利益的同时，拒不交付门面房，也不办理房屋产权登记，其诉求没有事实依据和法律依据，请求驳回其诉讼请求。反诉原告崖底村委及四组反诉称：我方与宏达公司签订的《联建协议》为有效协议，我方已按照《联建协议》约定履行了全部义务，请求依法判令宏达公司履行《联建协议》，将宏达上院2#楼1层十间门面房（房号0101号—0110号）交付崖底村委并为其办理该1层门面房房屋权属变更登记。宏达公司答辩称：1、房产已经经过当地政府登记确认，并颁发了房产证书，涉案房产所有权归宏达公司所有确定无疑；2、双方签订的《联建协议》违反了《中华人民共和国土地管理法》第十条、第六十三条的强制性规定，属无效协议；3、宏达公司是从政府得到的8.48亩的土地使用权，且已经支付了土地出让金，涉案房屋与崖底村委及四组无关。本院认定如下案件事实，2005年9月10日，崖底村委、崖底村四组与宏达公司签订《联建协议》一份，载明：双方共同对“上阳路东侧、五源路南侧土地进行房屋联合开发”，“甲方（崖底村委、崖底村四组）提供地皮一块约23亩（按建委规划面积），乙方（宏达公司）提供建楼全部资金及办理建楼的各种手续和费用”；“所开发的面积，三通一平归甲方负担，乙方负担10万元土地补偿款，其他不再承担任何费用。”“现有村民住宅的土地，在办理手续时能拆开办理的话，暂时不提宅基地这一块；拆不开的话，出让金由乙方负担。在开发时平价安排村民住房，甲方不再收取任何费用。”“在联建过程中所出现村民阻挡及其他不合理要求，由甲方出面协调解决。”“联建项目手续办完后，自开工之日起，一年内需将门面房完工交付甲方使用”“沿街一层门面房产权归甲方所有，抵甲方土地款；二层以上至六层包括地下室的产权归乙方所有，乙方出租、转让、出售，甲方均无权干涉”。2005年12月1日，三门峡市建设委员会向崖底村委颁发了（2005）三建规地字第51号《建设用地规划许可证》，准予办理征用划拨土地手续，核准建设规划用地位于上××、××路南侧，建设用地面积20.17亩，公共道路面积5.81亩，合计25.98亩，用地性质为居住（R21）类用地，建设内容为住宅楼。在该审批书附注的建设用地规划平面图中载明：总用地面积17318平方米，建设用地面积13445平方米，一期用地面积8948平方米，二期用地面积4497平方米，道路用地面积3873平方米。河南省土地勘测规划院三门峡分院制作了《土地勘测定界技术报告书》。2006年2月13日，湖滨区政府以三湖政文【2006】5号《关于崖底城中村改造的请示》向三门峡市人民政府请示对上阳路东侧、五源路两侧等地进行城中村改造，“建设多层或高层住宅楼，楼房一层门面房租金用于补贴失地农民的基本生活来源，二层以上对缺宅户予以安置。”2007年4月13日，三门峡市人民政府对市建委《关于批准实施三门峡市崖底村“城中村”改造控制性详细规划的请示》作出批复，批复载明：原则同意规划，切实保障农村集体经济组织及成员的合法权益，统筹兼顾国家、集体和个人的利益；建筑高度须达到30米以上。2007年，崖底村委及四组完成了联建用地上所有村办企业包括海绵厂、铸钢厂、木器厂、汽水厂以及村委办公室、村办学校房屋的拆迁和村办企业就业人员的安置工作，同时完成了三通一平工作。宏达公司于2008年开始宏达上院工程项目施工。2009年9月15日，三门峡市土地开发储备整理中心与湖滨区人民政府签订了《土地收购补偿协议》，约定补偿湖滨区政府16万元/亩，共计135.6万元。2009年11月12日，三门峡市土地开发储备整理中心委托三门峡康华工程造价咨询有限公司对上阳路东、五源路南宗地一期用地地面附着物赔偿费用作出《评估报告》，认定该地块地面附着物补偿费用应为1688910.50元。崖底村委、崖底村四组未取得土地补偿费和安置补助费。2010年1月26日，宏达公司与三门峡市国土资源局签订《国有建设用地使用权出让合同》，此合同已经三门峡市人民政府批准，宏达公司在2010年2月26日缴纳了土地出让金9412800元，依法取得了坐落于上××、××路南5650平方米（约8.48亩）国有土地使用权。2010年3月16日，三门峡市人民政府向宏达公司颁发了三国用（2010）第020号国有土地使用证。宏达公司就宏达上院工程项目于2008年开工建设，在建设过程中，将协议中原约定的六层楼建设成十七层楼房，于2010年9月之前，宏达公司已经完成了宏达上院工程项目的建设，同月，由三门峡市规划勘测设计院补办了宏达上院工程项目的实地勘测平面图。2010年11月1日，宏达公司与崖底村委共同向三门峡市规划局出具便函一份，便函载明案涉商住楼“如与周边住户有什么矛盾，我单位负责解决处理，绝不造成上访事件，如造成上访事件，我单位负全责。”2010年11月2日，三门峡市规划和城市管理综合执法局为宏达公司颁发了建设工程规划许可证，2010年11月25日市住建局为宏达公司颁发了《建设工程施工许可证》；2010年12月30日，宏达公司办理了《商品房预售许可证》。2012年12月31日，工程竣工验收备案。2013年1月10日，宏达公司申请房屋初始登记，三门峡市住房和城乡建设局经审查后于同日进行了登记，后向宏达公司颁发了三房权字第**共计十套房屋所有权证书。2013年1月7日，崖底村四组部分村民因故封堵涉案一层门面房，同年4月27日，崖底村四组全体村民与被告魏巍签订了租房协议，约定从2013年4月25日起至2018年4月25日将涉案门面房中的房产证号为13××67、13××68、1301000169、13××70、13××71、13××72、13××73、13××74、13××75的九套房屋出租给魏巍，后魏巍将诉争房屋分别出租给他人从事经营活动至今。2014年7月3日，崖底村委、崖底村四组以三门峡市住房和城乡建设局为被告向本院提起行政诉讼，请求依法撤销三门峡市住建局为宏达公司颁发的房屋所有权证书，本院受理后于2014年7月28日作出（2014）三行辖字第10号行政裁定书，将该案指定陕县人民法院管辖。陕县人民法院审理后，以崖底村委、崖底村四组未在规定期限内提起行政诉讼为由，裁定驳回起诉，崖底村委、崖底村四组不服判决，提起上诉，二审驳回上诉，维持原判。本案在审理过程中，崖底村委、崖底村四组明确请求将涉案房屋交付并过户至崖底村委名下。本院重审时，其又变更诉讼请求，要求判令房屋归其所有。另查明：三门峡市国土局于2008年11月10日、2009年4月3日，下发责令停止违法行为通知书，致使宏达公司停止施工。关于工商银行湖滨支行诉三门峡荣晟实业公司、三门峡市宏大房地产开发有限公司、刘茜、王红峡、刘晶、焦歌金融借款合同纠纷一案，湖滨区法院作出（2017）豫1202民初1630号判决，判令对宏达房地产开发有限公司抵押的房屋拍卖、变卖价款享有优先受偿权。（房产证号13××**），抵押借款1300万元。宏达公司2012年12月15日以其房产（13××76号）抵押向第三人陕州农村商业银行股份有限公司借款1800万元，该房产评估价值2975.41万元。经合议庭评议并报本院审判委员会讨论认为，崖底村委、崖底村四组和宏达公司签订《联建协议》是各方真实意思表示。《联建协议》签订后，三门峡市建设委员会为崖底村委办理了《建设用地规划许可证》等手续，将涉案土地用地性质规划为居住（R21）类用地，建设内容为住宅楼。三门峡市土地开发储备整理中心对涉案土地进行了收储，宏达公司通过挂牌程序取得了涉案国有土地使用权，并办理了国有土地使用证，此后还办理了《建设工程施工许可证》等手续，并对涉案土地上的宏达上院工程进行了建设。由此可见，崖底村委和四组并非直接将集体所有的土地出让给宏达公司建设。因此，双方签订的《联建协议》应为有效协议。双方在《联建协议》签订后，应当按约履行各自的义务。崖底村委、崖底村四组以其所有的集体土地，在与宏达公司签订《联建协议》后，向乡、区、市人民政府逐级申请以“城中村改造”的形式进行房屋开发并得到准许，依约履行了地面原有企业和住户的拆迁和三通一平工作，主动协调好周边关系，保证了宏达公司顺利实施工程建设，没有领取土地补偿款和其他相关费用，已经履行了协议中约定的义务。但宏达公司在施工中，三门峡市国土局于2008年11月10日、2009年4月3日，向宏达公司下发责令停止违法行为通知书。理由是因宏达公司没有办理任何土地手续的情况下，擅自占用崖底村委集体土地开发房地产行为违法，致使宏达公司停止施工。之后，宏达公司通过挂牌购得该宗土地，支付9412800元土地使用出让金。双方《联建协议》第一条约定：崖底村委、崖底村四组提供地皮一块约23亩（按建委规划面积），乙方（宏达公司）提供建楼全部资金及办理建楼的各种手续和费用”；该费用不应包括土地出让金，因为在协议之时发生双方不可能预见到该费用的发生。第九条约定：“沿街一层门面房产权归甲方所有，抵甲方土地款”。据此，崖底村委的主要义务是交付土地，而其虽将土地交付宏达公司，但该宗土地并不符合法律规定的使用条件，而是宏达公司通过挂牌支出9412800元土地出让金后，才取得该宗土地的使用权。而且按照协议约定崖底村委应当提供23亩土地，现宏达公司仅使用8.9亩土地。如果仍按协议的要求将10间门面房交给崖底村委作为土地补偿款，双方的权利义务明显不对等。因此，应由崖底村委支付宏达公司支出的土地出让金9412800元后，方可得到10间门面房的所有权。再则，鉴于崖底村委没有按协议约定提供23亩土地，而且在其他土地上开发的房屋亦有门面房的存在，对宏达公司所建的10间门面房由宏达公司按比例进行分割，即宏达公司享有房产证号为13××67、13××68、301000169的房屋所有权。三门峡市土地开发储备整理中心补偿湖滨区政府16万元/亩，共计135.6万元，应由崖底村委领取；该地块地面附着物补偿费用应为1688910.50元亦应由崖底村委、崖底村四组领取。崖底村委自2013年占用该门面房使用所得的收益归己，宏达公司不得向崖底村委追偿。综上，《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条之规定，
判决如下：
一、三门峡市湖滨区崖底乡崖底村民委员会、三门峡市湖滨区崖底乡崖底村民委员会第四村民组和三门峡市宏达房地产开发有限公司于2005年9月10日签订的《联建协议》为有效协议；
二、三门峡市湖滨区崖底乡崖底村民委员会于判决书生效10日内支付三门峡市宏达房地产开发有限公司土地出让金9412800元。
三、确认三门峡市湖滨区崖底乡崖底村民委员会对坐落于三门峡市湖滨区虢国路二街坊宏达上院2﹟住宅楼1层房产证号为13××70、13××71、13××72、13××73、13××74、13××75、1301000176的具有所有权。宏达公司对房产证号为13××67、13××68、1301000169享有所有权。
四、驳回三门峡市宏达房地产开发有限公司的其他诉讼请求；
五、驳回三门峡市湖滨区崖底乡崖底村民委员会的其他反诉请求。本诉案件受理费266763元，由三门峡市湖滨区崖底乡崖底村民委员会负担77689.6元，由宏达公司负担189073.4元。反诉案件受理费124096元，由三门峡市宏达房地产开发有限公司负担74069元，崖底村委负担50000元。如未能按指定的期间履行金钱给付义务，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。
如不服本判决，可在接到本判决次日起十五日内向本院提出上诉，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于河南省高级人民法院。
审 判 长 王保奇
代理
审判员 孟大艳
代理
审判员 杨 超
二〇一九年一月二十四日
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