文书内容江苏省昆山市人民法院民 事 判 决 书(2018)苏0583民初10151号
原告：刘蓬，男，1975年8月5日出生，汉族，住江苏省阜宁县。
委托诉讼代理人：俞婧，昆山市陆家法律服务所法律工作者。
被告：陆建良，男，1965年6月17日出生，汉族，住江苏省昆山市。
被告：陆明娟，女，1962年7月7日出生，汉族，住江苏省昆山市。
被告：钱雪珍，女，1966年4月3日生，汉族，住江苏省昆山市。
第三人：昆山市益嘉房屋拆迁有限公司,住所地江苏省昆山陆家镇陆丰西路,统一社会信用代码：913205837641544720。
法定代表人：尤波，系该公司总经理。
第三人：昆山市乐佳置业有限公司，住所地江苏省昆山市陆家镇孔巷东路7号，统一社会信用代码：913205836865658220。
法定代表人：江林，系该公司总经理。
委托诉讼代理人：曹春雨，江苏六典律师事务所律师，共同代理上述两第三人。
委托诉讼代理人：刘思聪，江苏六典律师事务所实习律师，共同代理上述两第三人。
原告刘蓬与被告陆建良、陆明娟、第三人昆山市益嘉房屋拆迁有限公司（以下简称益嘉公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2018年5月25日立案受理后，依法由
审判员朱丽君适用简易程序独任审理。审理过程中，本院根据原告申请，依法追加钱雪珍作为被告参加诉讼，并依法追加昆山市乐佳置业有限公司（以下简称乐佳公司）作为第三人参加诉讼。后因案情复杂，本院依法组成合议庭，于2018年10月31日对本案公开开庭进行了审理。原告刘蓬及其委托诉讼代理人俞婧、被告陆明娟、钱雪珍、第三人益嘉公司及乐佳公司共同委托诉讼代理人曹春雨到庭参加诉讼。被告陆建良经本院合法传唤未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告刘蓬向本院提出诉讼请求：
一、请求法院判令原告与被告陆建良、陆明娟签订的《房屋买卖成交合同》有效，双方继续履行合同，被告及第三人配合交付房屋，并协助办理过户手续。
二、被告陆建良、陆明娟赔偿原告30000元租金损失（自2017年1月起算）。
三、诉讼费由被告承担。事实和理由：2013年8月6日，原告和被告在昆山久盛房产咨询有限公司签订《房屋买卖合同》一份，购买了被告位于昆山市的房屋，当时是期房，房屋总价34万元,原告至今己经支付了32万元，还有2万元未付。由于案外人沈玉贵起诉，法院依职权将被告的三套拆迁房全部查封。2016年被告未在拆迁办合法拿房的情况下，撬锁并换锁将涉案房屋交付给原告，原告在不知情的情况下进行了装修，至今未装修完毕尚有建材在房子中。原告为了维护自身的合法权益，起诉至法院，请求判如所请。被告陆建良未作答辩。
被告陆明娟辩称：不同意原告诉请。虽然我2017年在原告拿的文件上签过字，但是没有拿到钱。现在不同意房子给原告了，这个房子我也有份。10月29号我去看过房子，没有装修，自从法院查封后房子就没动过。
被告钱雪珍辩称：不同意原告诉请。被告陆建良卖掉的房子里面也有我的一份，合同我没有签字，没有人告诉我房子出售给原告，我不同意出售这个房子。第三人益嘉拆迁公司辩称：我公司确实曾经与被告陆建良、陆明娟签订拆迁协议，但直至庭审之日，二被告尚结欠86313元未交付，我公司也未将三套安置房交付给二被告。第三人乐佳公司辩称：涉案房屋已初始登记在我司名下，我司同意在法院生效判决后依据判决履行相关协助义务。原被告及第三人围绕诉讼请求提交了证据，本院依法组织双方进行了质证和证据认证。本案
经审理认定事实如下：2013年8月6日，原告刘蓬（买方、乙方）与被告陆建良、陆明娟（卖方、甲方）签订《房屋买卖成交合同》一份，约定：第一条甲乙双方自愿将坐落在昆山市，计建筑面积91.18平方米的房屋出售给乙方，乙方对所出售的房屋已经充分了解，愿意购买。房屋状况为毛坯。第二条甲乙双方同意上述房屋成交总价为340000元。本合同签订之日，乙方支付110000元作为购房定金。第三条甲方应在乙方付款的同时将房屋交给中介方，中介方从乙方领到房产证之日起将售房款和房屋分别交给甲乙方。房产证土地证过户保证金230000元等房产证、土地证过户结束，乙方付清保证金。第四条甲方保证上述房屋权属清楚，自本合同生效之日起，若发生与甲方有关的房屋权属纠纷或债务等，概由甲方负责清理，并承担民事责任。由此给乙方造成经济损失，由甲方负责赔偿。第六条甲乙双方在办理上述房屋买卖交易过户手续时，所需缴纳的税费甲乙双方另有约定外，按照相关政策规定，由甲乙双方各自承担。中介方收到全部购房款及双方所需缴纳的税费后，为甲乙双方办理产权过户手续。合同第九条补充约定部分手写内容为：1、甲方净到手价为34万元，甲方房产证、土地证甲方自理，过户时的税费由乙方支付。6、该房屋成套出售。8、甲方确保产权单独所有，无论发生任何情况，必须按合同办事。该《房屋买卖成交合同》底部由被告陆建良、陆明娟签名确认。
原告刘蓬陈述，原告与被告陆建良签订上述《房屋买卖成交合同》后，被告陆明娟在（2017）苏0583民初10960号案件中明确同意该房屋出售给原告刘蓬，有相关的笔录，陆明娟是在做笔录的当天在《房屋买卖成交合同》上补签的名字。原告刘蓬陈述，上述《房屋买卖成交合同》签订后，原告共计支付被告陆建良购房款320000元。原告就此提供收据存根四份，其中2013年8月6日的收据载明“交款单位”为刘蓬、朱万翠，金额为110000元，收款事由为“付陈巷小区33号楼2706室定金”，2013年8月18日的收据载明“交款单位”为朱万翠，金额为10000元，收款事由为“付陈巷小区33号楼2706室房款”，2016年12月20日的收据载明“交款单位”为刘蓬、朱万翠，金额为100000元，收款事由为“付陈巷小区33号楼2706室房款”，2016年12月29日的收据载明“交款单位”为刘蓬、朱万翠，金额为100000元，收款事由为“付陈巷小区33号楼2706室房款”，上述四份收据底部均由陆建良在收款人处签字。原告刘蓬陈述，2016年12月20日陈巷花园一期房屋统一交房，中介打电话通知原告可以拿房，让原告去交10万块钱，被告陆建良在中介处等原告，原告就带着10万块钱到中介处给了被告陆建良，陆建良把钥匙交给了原告，原告拿到房子后就开始装修，直至法院查封以后停止装修。被告钱雪珍则认为原告没有钥匙，被告陆建良是撬锁进去的。第三人益嘉公司对此陈述，其并未向陆建良交付涉案房屋的钥匙。原告陈述，其拿房时并不知道陆建良系撬锁进去的，现涉案房屋已具备产证办理条件，但被告未能配合，故诉至本院。另认定：2012年11月22日，本院另案受理（2012）昆花民调初字第0160号原告陆明娟与被告陆建良、陆文荣、陆建荣、陆素琴、陆琴、陆芬继承纠纷一案，陆明娟要求与陆建良各半继承昆山市的房屋（面积为189平方米，即老宅）。该案审理中，本院根据陆明娟提交的村镇房屋所有权证、房地产平面校对图、村民委员会通知、村民委员会证明、常住人口登记表、户口簿、火葬证明书存根、放弃申请书等证据及当事人陈述，查明如下事实：“陆生元与陆大妹系夫妻关系，二人共生育五名子女，分别是：陆文荣、陆炳荣、陆士荣、陆素琴、陆建荣，并领养一女胡惠珍。后陆士荣与胡惠珍结为夫妻，二人共生有子女两名，分别是女儿陆明娟、儿子陆建良；陆炳荣成家后生育二女，分别是陆芬、陆琴。陆生元于1957年6月16日死亡；陆炳荣于1978年11月死亡；胡惠珍于1999年10月1日死亡；陆士荣于2000年12月1日死亡；陆大妹于2008年4月21日死亡。老宅的所有权登记在陆士荣、共有人为胡惠珍名下，陆明娟与陆建良在庭审中亦确认该房屋为陆士荣、胡惠珍共同所有。陆素琴、陆建荣、陆芬、陆琴均书面申请放弃继承诉争房屋上可继承的遗产份额，陆文荣亦在庭审中口头声明放弃”。后在本院主持调解下，该案原、被告达成调解协议：位于昆山市的房屋（面积为189平方米）归原告陆明娟和被告陆建良按份共有，份额二人各占一半。本院据此出具了（2012）昆花民调初字第0160号民事调解书。2013年1月6日，被告陆建良、陆明娟与昆山市益嘉房屋拆迁有限公司签订了《房屋拆迁补偿安置协议书》，将上述老宅拆迁并置换得陆家镇陈巷动迁小区二期新村33号楼505室（134.7平方米）、33号楼2706室（91.18平方米）、25号楼1201室（92.53平方米）共三套房屋（面积总计318.41平方米）。庭审中，原被告均确认，动迁安置的三套房屋中，33号楼505室房屋已由案外人沈育贵取得，另外一套25号楼1201室由案外人李玉琳购买且尚未交付，三套房屋均已进行初始登记，但均未办理产权登记。其中，案涉房屋陈巷动迁小区二期新村33号楼2706室房屋（现公安编号为陈巷花园35号楼2706室）已初始登记在第三人乐佳公司名下，尚未变更登记至被告名下。庭审中，第三人益嘉公司明确陈述，其未将涉案房屋交付给被告陆建良、陆明娟。再认定：被告钱雪珍与被告陆建良于1987年8月6日在昆山市陆家镇人民政府登记结婚，1988年9月6日生育一女，取名陆叶。2003年5月12日，钱雪珍向法院提起离婚诉讼，案号为（2003）昆民一初字第1108号。钱雪珍与陆建良于2003年5月9日自行签订《离婚协议书》，双方对婚后财产分割及子女抚养等达成一致意见。本院在该案审理过程中，于2003年5月19日对该案主持调解，双方以诉前签订的离婚协议作为该案达成的调解协议：
一、钱雪珍与陆建良离婚；
二、夫妻共同财产：1、坐落于昆山市夫妻共有的老房子三上三下一平顶楼房及两间小屋由双方均分，钱雪珍、陆建良各享有一半所有权。钱雪珍同意归其所有部分暂由陆建良无偿使用至拆迁。2、坐落于昆山市归钱雪珍所有。3、陆家镇泗桥村老房子的全部家具物品及录溪新村9号楼201室内的25寸长虹彩电和液化气灶具、钢瓶一只归陆建良所有，录溪新村9号楼201室内的其他家具物品和小木兰摩托车归钱雪珍所有；
三、夫妻原有债务30000元由钱雪珍负责归还；
四、婚生女儿陆叶由钱雪珍抚养教育至独立生活止，抚养费由钱雪珍负担；
五、钱雪珍一次性补偿陆建良人民币16300元，于2001年5月20日支付；
六、案件受理费1000元，由钱雪珍负担。调解协议签订后，本院出具（2003）昆民一初字第1108号民事调解书。后经本院院长提交审判委员会讨论决定，本院于2016年12月16日作出(2016)苏0583民监6号民事裁定，再审（2003）昆民一初字第1108号一案。2017年5月31日，本院作出(2017)苏0583民再1号民事判决书，认定：原审调解书确认“昆山市老房子三上三下一平顶楼房及两间小屋”系钱雪珍、陆建良夫妻共同财产，与再审查明的事实不符，原审将陆士荣、胡惠珍名下的房屋按钱雪珍、陆建良夫妻共同财产认定和处理不当。又因本案原审分割的农村房屋与（2012）昆花民调初字第0160号民事调解书确认的遗产昆山市的房屋系同一处不动产，两份生效民事调解书对同一标的物作出相互冲突的处分，故再审依法应予纠正。本案原审调解书所涉农村房屋，在所有权人陆士荣、胡惠珍去世后，钱雪珍、陆建良均未举证证明该处遗产在他们离婚前发生继承。故陆建良对其父母名下的农村房屋与钱雪珍签订分割协议，该协议内容损害了法定继承人陆明娟的继承权。原审调解书所涉对该农村房屋分割的协议内容，再审应当依法撤销。钱雪珍如认为陆建良继承的遗产份额属夫妻共同财产的，可在继承事实发生后，通过其他救济途径另行主张其财产权益。从原审调解书所涉夫妻共同财产分割、债务承担等情况看，并不因农村房屋分割协议的撤销，使钱雪珍财产利益明显减少或夫妻共同财产分割明显不公平，再审中，钱雪珍、陆建良对原审调解书其他协议内容也未提出异议，故再审应予维持。本案经本院审判委员会讨论决定，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百零七条第一款及《最高人民法院关于适用的解释》第四百零七条第二款之规定，
判决如下：
一、撤销本院（2003）昆民一初字第1108号民事调解书第二项第（1）关于“坐落于昆山市夫妻共有的老房子三上三下一平顶楼房及两间小屋由双方均分，钱雪珍、陆建良各享有一半所有权”协议内容。
二、维持本院（2003）昆民一初字第1108号民事调解书第一项、第二项第（2）、（3）、第三项、第四项、第五项、第六项。
三、驳回原审钱雪珍与陆建良对坐落于昆山市原属陆士良、胡惠珍所有的农村房屋分割的诉讼请求。再认定：本院在审查再审期间对沈育贵、陆建良、陆明娟、张鸣华、钱雪珍依法进行了调查并制作了调查笔录。其中，沈育贵陈述：签《私房转让协议》时知道陆建良有一个姐姐，但以为她没有拆迁份额，所以就没提出让她来签字；陆建良也没有讲过和他前妻离婚时分割了老宅；当时陆建良的奶奶住在老宅里，后来搬出来了，其就住进去了。陆建良陈述：未将老宅出售给沈育贵和与陆明娟分割房屋的事情告知钱雪珍，但和陆明娟说过没钱只好卖房子，陆明娟也没说什么。陆明娟陈述：1986年就嫁出去了，不知道陆建良与钱雪珍在离婚时已将房屋分割，直到动迁时才知道陆建良将老宅卖给沈育贵的事情。钱雪珍陈述：知道陆建良将老宅卖给沈育贵的事情，但以为陆建良卖的是他自己的那一半，并不知道陆建良将属于其的一半房屋也出售给了沈育贵，也不知道陆建良与陆明娟后来又将房屋进行了分割。张鸣华陈述：陆建良从没有说过和前妻分割过老宅，也没有说过和姐姐陆明娟又分割过一次，其认为陆建良前妻和姐姐没有份额。再认定：被告陆建良、陆明娟与第三人益嘉公司签订拆迁协议后，沈育贵与钱雪珍分别向本院提出异议，各自主张对被拆迁房屋享有所有权。本院遂依法于2013年5月20日依职权对陆家镇陈巷动迁小区二期新村33号楼505室、33号楼2706室、25号楼1201室共三套拆迁安置房屋进行了首次查封，查封期限为两年。后本院于2015年5月18日、2018年5月11日进行了两次续封，查封期限均为三年。再认定：2017年6月13日，案外人沈育贵向本院另案起诉被告陆建良、陆明娟、第三人张鸣华、钱雪珍（案号为（2017）苏0583民初10960号），要求判令确认沈育贵与陆建良、陆明娟之间的私房转让协议及2013年1月11日签订的关于拆迁房分配协议书有效，判令陆建良、陆明娟将33号楼505室房产交付给沈育贵，并协助办理房产过户至原告名下的手续。本院于2017年11月28日作出(2017)苏0583民初10960号民事判决书，判决：
一、原告沈育贵与被告陆建良于2013年1月11日签订的《协议书》有效。
二、驳回原告沈育贵的其他诉讼请求。该判决现已发生法律效力。后沈育贵以陆建良、陆明娟、钱雪珍为被告，以益嘉公司、乐佳公司为第三人于2018年5月9日再次向本院提起(2018)苏0583民初8560号房屋买卖合同纠纷诉讼，要求被告陆建良、陆明娟将昆山市陆家镇陈巷动迁小区33号楼505室（现公安编号：昆山市陆家镇陈巷花园35号楼505室）房产交付给原告沈育贵，并协助办理房产过户至原告名下的手续。本院在该案审理中查明如下事实：“2013年1月11日，原告沈育贵与被告陆建良又签订一份协议书，约定上述三套拆迁房中的33号楼505室（即涉案房屋）归沈育贵所有，该套房屋的过户费由沈育贵自理，陆建良需无条件配合；剩余两套拆迁房归陆建良所有，动迁办所要交纳的房屋补贴款由陆建良负责交纳，与沈育贵无关。该份协议落款处除沈育贵、陆建良签字外，还有昆山市人民调解委员会作为见证方盖章确认。经第三人益嘉公司和乐佳公司确认：陆建良、陆明娟尚未办理领取拆迁房屋的结账手续即未将拆迁差价款86313元支付给益嘉公司，在付清拆迁差价款的前提下益嘉公司可以办理房屋交付手续。33号楼505室房屋的房屋初始登记权证已于2018年3月5日登记在乐佳公司名下，在法院生效判决确认的前提下乐佳公司可以办理产权过户手续。庭审中，沈育贵表明其同意代被告垫付拆迁差价款86313元，并于2018年11月8日将该款提存至本院账户”。后本院据此做出判决：“一、被告陆建良、陆明娟、钱雪珍与第三人昆山市益嘉房屋拆迁有限公司协助将位于昆山市陆家镇陈巷花园35号楼505室房屋交付给原告沈育贵，于本判决生效后十日内履行完毕。
二、第三人昆山市益嘉房屋拆迁有限公司、昆山市乐佳置业有限公司于本判决生效后十日内协助将位于昆山市陆家镇陈巷花园35号楼505室房屋的不动产权变更登记至被告陆建良、陆明娟、钱雪珍名下，变更登记时产生的费用由被告陆建良、陆明娟、钱雪珍承担；待上述房屋的不动产权登记在被告陆建良、陆明娟、钱雪珍名下之日起十日内，被告陆建良、陆明娟、钱雪珍协助将该套房屋的不动产权变更登记至原告沈育贵名下，过户时产生的税、费由原告陆建良、陆明娟、钱雪珍承担”。以上事实由房屋买卖成交合同一份、收据四份、民事判决书两份、不动产首次登记信息一份及庭审中双方当事人的陈述等证据予以证明。
本院认为：本案的争议焦点为：
一、原告刘蓬与被告陆建良、陆明娟签订的房屋买卖成交合同是否系双方真实意思表示，是否合法有效？二、原告是否已合法取得涉案房屋？关于争议焦点一，原告刘蓬与被告陆建良、陆明娟签订的房屋买卖成交合同是否系双方真实意思表示，是否合法有效？
本院认为，第一，原告庭审中提供的房屋拆迁安置协议书复印件上并没有被告陆明娟的签字，但根据第三人益嘉公司确认及之前生效判决查明的事实，可以认定涉案老宅拆迁补偿安置协议书是由被告陆建良与陆明娟共同签署，现陆建良将没有陆明娟签字的拆迁安置协议书复印件交给中介及原告，用于证实其有权出售涉案房屋，明显具有欺诈故意；第二、根据涉案房屋买卖成交合同的记载，原被告签署合同时间为2013年8月6日，但被告陆建良、陆明娟与第三人益嘉公司签订拆迁协议后，沈育贵与钱雪珍分别向本院提出异议，各自主张对被拆迁房屋享有所有权，本院遂依法于2013年5月20日依职权对陆家镇陈巷动迁小区二期新村33号楼505室、25号楼1201室以及涉案的33号楼2706室共三套拆迁安置房屋进行了首次查封，查封期限为两年，后本院于2015年5月18日、2018年5月11日进行了两次续封，查封期限均为三年。据此可以认定，原被告签署房屋买卖成交合同的时间显然在本院查封之后。第三、之前生效文书已对被告陆明娟（陆建良的姐姐）、被告钱雪珍（陆建良的前妻）对被动迁老宅享有份额的事实予以确认。
原告与被告陆建良签订的房屋买卖成交合同虽后经陆明娟签字确认，但原告未能举证证实被告钱雪珍对陆建良出售涉案房屋的事实已经知悉或应当知悉，结合钱雪珍本人陈述，可以认定陆建良出售涉案房屋的行为已侵害房屋共有人的权益。综上，
本院认为，原告刘蓬与被告陆建良作为完全民事行为能力人，其在涉案房屋已被法院依法查封后就涉案房屋签订房屋买卖合同，侵害共有人及他人合法权益，应属无效。关于争议焦点二，原告是否已合法取得涉案房屋？对此，原告提供陆建良交付钥匙的录像一段，并陈述其在中介通知可以交房后，根据要求于2016年12月29日拿着10万元去中介处，陆建良已等在中介处，后原告将10万元交付给陆建良，陆建良将钥匙交付给原告，故原告已经合法善意取得涉案房屋。被告陆明娟、钱雪珍质证后，对录像中的人物均不确认是否为陆建良，且认为自己并未收到任何钱款。
本院认为，鉴于涉案房屋已于2013年被法院依职权查封，且被告陆建良在2016年前已涉及多起产权纠纷，第三人益嘉公司庭审中明确表示，并未将房屋钥匙交付给被告陆建良，原告在此情形下取得房屋钥匙，依法不符合善意取得要件。原告主张其已善意合法取得涉案房屋的意见，缺乏依据，本院依法不予采信。综上，原告要求确认原告与被告陆建良、陆明娟签订的《房屋买卖成交合同》有效并要求被告继续履行的诉请缺乏依据，本院依法不予支持。审理中，原告依然明确坚持诉请，要求拿房并要求被告配合办证，原告该诉请缺乏依据，本院依法不予支持。关于原告要求被告陆建良、陆明娟赔偿30000元租金损失（自2017年1月起算）的主张，因涉案房屋买卖合同无效，原告该项主张是基于合同有效的前提下就被告逾期违约行为做出的主张，故缺乏依据，本院依法不予支持。原告刘蓬认为自己权益受到侵害的，可依法另行主张。被告陆建良经本院合法传唤，未到庭参加诉讼，也未向本院提交证据证明自己主张，应依法承担不应诉的后果。据此,依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条之规定，
判决如下：驳回原告刘蓬的诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费6400元，保全费2220元、公告费300元，上述三项合计8920元，由被告陆建良负担。被告负担部分在履行本判决时一并支付给原告。如一方当事人不履行义务，可以依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百三十九条的规定，在法定期限内向人民法院申请执行，申请执行的期限为二年，申请执行时效中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定，执行期限，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算，法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期限的最后一日起计算，法律文书未规定履行期限的，从法律文书生效之日起计算。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省苏州市中级人民法院。同时按照国务院《诉讼费用交纳办法》规定向江苏省苏州市中级人民法院预交上诉案件受理费。户名：苏州市中级人民法院，开户行：中国农业银行苏州苏福路支行，账号：10×××76。逾期不交的，按自动撤回上诉处理。
审 判 长 朱丽君
人民陪审员 周文忠
人民陪审员 杨建红
二〇一九年一月二十四日
书 记 员 孟 伟附相关法条：1、《中华人民共和国合同法》第五十二条有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定。2、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。 微信公众号“”