福建省福州市仓山区人民法院 民 事 判 决 书 （2018）闽0104民初3322号
原告：李烔，男，1982年3月7日出生，汉族，住福建省闽清县。
委托诉讼代理人：杨亚泉、徐忠琛，福建力格律师事务所律师。
被告：郑亚琴，女，1963年11月8日出生，汉族，住福建省平潭县。
被告：郑冠捷，男，1996年1月2日出生，汉族，住福建省平潭县。
第三人：福州梦家园房产经纪服务有限公司，住所地福建省福州市鼓楼区。
法定代表人：徐立，总经理。
委托诉讼代理人：陈玲，女，系公司员工。 原告李烔与被告郑亚琴、郑冠捷、第三人福州梦家园房产经纪服务有限公司房屋买卖合同纠纷一案，本院于2018年7月13日立案后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告李烔及其委托诉讼代理人杨亚泉，第三人委托诉讼代理人陈玲到庭参加诉讼。被告郑亚琴、郑冠捷经公告送达开庭传票，未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 李烔向本院提出诉讼请求：1.判令郑亚琴、郑冠捷赔付李烔违约金300000元；2.判令郑亚琴、郑冠捷赔偿李烔房屋差价损失1040000元；3.判令本案诉讼费用由郑亚琴、郑冠捷承担。事实和理由：2016年9月23日，李烔就购买坐落于福建省福州市花溪南路33号华润橡树湾家园某单元与郑亚琴、郑冠捷、福州梦家园房产经纪服务有限公司签订《房地产经纪合同》，约定：签订合同时，买卖双方约定购房定金为150000元，签订合同当日李烔支付定金50000元交由福州梦家园房产经纪服务有限公司代管，剩余定金100000元在2016年9月24日当日买卖双方至银行办理冻结（第十四条补充协议第十四款）；在2016年10月10日前郑亚琴、郑冠捷将《房屋所有权证》、《国有土地使用证》交由福州梦家园房产经纪服务有限公司保管的前提下，交易以郑亚琴、郑冠捷实收售房款2038000元成交，且解押方式为郑亚琴、郑冠捷自行解押或担保公司解押（现金解押），解押过程中产生的担保费、银行利息、公证费等相关费用由郑亚琴、郑冠捷承担，交易过程中产生的买卖双方税费、服务费、评估费、按揭服务费、中介佣金及办理至李烔名下的土地证费用均由李烔承担，若郑亚琴、郑冠捷未于2016年10月10日前将《房屋所有权证》、《国有土地使用证》交由福州梦家园房产经纪服务有限公司保管，则郑亚琴、郑冠捷承诺实收售房款1920000元，交易过程中产生的买卖双方税费、服务费、评估费、公证费、按揭服务费、担保费、中介佣金及办理至李烔名下的土地证费用均由李烔承担，且解押方式为担保公司解押（现金解押），解押费用（包含担保费及银行利息）由李烔承担，郑亚琴（夫妻）、郑冠捷应在银行解押还款前办理委托公证书（公证内容由担保公司指定）（第十四条补充协议第十一款）。合同签订后，李烔按约于当日向福州梦家园房产经纪服务有限公司支付了购房定金50000元，并于2016年9月24日备齐办理银行冻结的定金100000元，但郑亚琴、郑冠捷未赴约至银行办理定金冻结手续。2016年9月27日，李烔微信催促福州梦家园房产经纪服务有限公司工作人员童建平办理定金100000元的冻结手续，童建平回复卖方担心借不到钱（用于解押）赔太多，表示先不办理剩余定金100000元的冻结手续，李烔要求卖方出具承诺函，同意定金100000元交由福州梦家园房产经纪服务有限公司代管，但被拒绝，致剩余定金100000元未办理冻结手续。而至2016年10月10日，郑亚琴、郑冠捷亦未按合同约定将《房屋所有权证》、《国有土地使用证》原件交由第三人代管，依据合同第十四条第十一款约定，应按成交价1920000元履行。2016年11月7日，第三人同时向李烔及郑亚琴、郑冠捷发出告知函，告知李烔，郑亚琴、郑冠捷要求按2038000元成交，并另行约定时间与郑亚琴、郑冠捷一同前往第三人处协商确定涉讼房屋成交价格；告知郑亚琴、郑冠捷，涉讼房屋按成交价1920000元履行，郑亚琴、郑冠捷需将房产权属材料交至第三人处，并另行约定时间与李烔一同前往第三人处协商确定涉讼房屋成交价格。但郑亚琴、郑冠捷未予配合。2017年4月19日，郑亚琴、郑冠捷诉至贵院主张解除合同并要求李烔赔偿违约金300000元。该案经一、二审审理，认定无法办理剩余定金冻结手续的责任不在李烔，驳回了郑亚琴、郑冠捷的诉讼请求。可在上述纠纷尚未解决，双方买卖合同尚未解除的情况下，郑亚琴、郑冠捷于2017年8月31日以实收2960000元的价格将上述房产出售给案外人黎爱萍，致本案合同目的无法实现，本案合同无法继续履行。郑亚琴、郑冠捷的行为已严重违反合同相关约定，构成根本违约，依据合同第十五条第二款，第十四条第一款、第六款的约定，郑亚琴、郑冠捷应向李烔支付违约金300000元。且因涉讼房屋已出售他人，李烔再行购置同类型房屋需花费更多钱款，郑亚琴、郑冠捷应按其获利部分赔偿李烔差价损失1040000元。综上，为维护合法权益，诉至贵院，请求依法公正判决。 福州梦家园房产经纪服务有限公司述称，同意李烔诉请。 郑亚琴、郑冠捷未向本院提交证据及书面答辩意见。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。郑亚琴、郑冠捷未到庭参加诉讼，又未提出书面异议并提交证据，视为自愿放弃抗辩权利。李烔所提交证据经与原件及原始载体核对无异，福州梦家园房产经纪服务有限公司亦均无异议，本院予以采信。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2016年9月23日，郑亚琴、郑冠捷作为卖方与作为买方的李烔及作为中介服务方的福州梦家园房产经纪服务有限公司签订《房地产经纪合同》，约定：郑亚琴、郑冠捷将坐落于福州市仓山区建新镇花溪南路33号华润橡树湾家园某单元（建筑面积125.81㎡）出售给李烔，成交价2038000元；签订合同时，买卖双方约定李烔支付定金150000元给郑亚琴、郑冠捷，定金可抵作购房款；双方同意以补充协议约定确保交易安全；出现下列情况，当事人可单方依法解除合同并书面告知相关当事人（合同解除时，房屋转让等补充协议同时解除）：履行期限届满前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务的；当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行的；当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的的。 《房地产经纪合同》补充协议约定：买卖双方中任何一方在合同生效后、完全履行前被认定违约，须承担违约责任，违约方应赔偿300000元给守约方，违约方须另行支付买卖双方应支付给福州梦家园房产经纪服务有限公司的中介佣金及交易过程中已产生的费用；郑亚琴、郑冠捷于2016年10月10日前将《房屋所有权证》及《国有土地使用证》交给福州梦家园房产经纪服务有限公司的前提下，本案交易以郑亚琴、郑冠捷实收售房款2038000元成交，房屋解押方式为郑亚琴、郑冠捷自行解押或担保公司解押（现金解押），解押过程中产生的担保费、银行利息、公证费等相关费用由郑亚琴、郑冠捷承担，交易过程中产生的买卖双方税费、服务费、评估费、按揭服务费、中介佣金及办理至李烔名下的土地证费用均由李烔承担；若郑亚琴、郑冠捷未于2016年10月10日前将《房屋所有权证》及《国有土地使用证》交给福州梦家园房产经纪服务有限公司，则郑亚琴、郑冠捷承诺实收售房款1920000元，交易过程中产生的买卖双方税费、服务费、评估费、公证费、按揭服务费、担保费、中介佣金及办理至李烔名下的土地证费用均由李烔承担，且房屋解押方式为担保公司解押（现金解押），解押费包含担保费及银行利息由李烔承担，郑亚琴（夫妻）、郑冠捷应在银行解押还款前办理委托公证书（公证内容由担保公司指定）；因房屋产权抵押在个人处，故签订合同当日郑亚琴、郑冠捷未出具《房屋所有权证》及《国有土地使用证》原件，李烔知悉上述情况并自愿签署合同，同时郑亚琴、郑冠捷保证在办理公证委托前将原先已办理的委托公证书收回并交给福州梦家园房产经纪服务有限公司；签订合同时，买卖双方约定购房定金为150000元，李烔于签订合同当日将定金50000元支付给福州梦家园房产经纪服务有限公司代管，剩余定金100000元于2016年9月24日当日由双方至银行冻结；补充条款如与主合同有不符之处，以补充条款约定为准。 合同签订当日，李烔向福州梦家园房产经纪服务有限公司支付了购房定金50000元。2016年11月17日，福州梦家园房产经纪服务有限公司向郑亚琴、郑冠捷出具告知函，告知买方要求房屋按1920000元成交，郑亚琴、郑冠捷应在收到函件后3个工作日内回复及将涉讼房屋权属材料交至其司，并另行约定时间与买方一并前往其司协商确定讼争房屋成交价格。 2017年4月19日，郑亚琴、郑冠捷就上述房地产经纪合同履行争议诉至本院，主张解除合同并要求李烔向其支付违约金300000元。2017年11月25日，本院作出（2017）闽0104民初1974号民事判决，查明：2016年9月27日，李烔微信催促福州梦家园房产经纪服务有限公司工作人员童建平办理定金100000元的冻结手续，童建平回复卖方表示先不办理剩余定金100000元的冻结；2016年11月17日，福州梦家园房产经纪服务有限公司出具告知函，向李烔告知出售方要求房屋按2038000元成交，要求李烔在收到告知函后3个工作日内回复及办理定金冻结手续，并另行约定时间与出售方一并前往福州梦家园房产经纪服务有限公司协商确定讼争房屋成交价格；讼争房屋于2014年9月30日登记为郑亚琴、郑冠捷共同共有；郑亚琴、郑冠捷庭审确认讼争房屋《房屋所有权证》及《国有土地使用证》原件至今由其持有；郑冠捷于《房地产经纪合同》落款处的签名系郑亚琴代签等；判决：驳回郑亚琴、郑冠捷的诉讼请求。后郑亚琴、郑冠捷不服，提起上诉。2018年4月4日，福州市中级人民法院作出（2018）闽01民终1458号民事判决，驳回上诉，维持原判。 另，2017年7月1日，郑亚琴、郑冠捷与案外人黎爱萍、福建中金积家房地产经纪有限公司签订《房产买卖经纪合同》，约定：郑亚琴、郑冠捷以实收2960000元的价格将涉讼房屋出售予黎爱萍。2017年8月31日，涉讼房屋过户登记至黎爱萍名下。庭审中，李烔确认本案《房地产经纪合同》于涉讼房屋过户至他人名下时实际解除。
本院认为，郑冠捷于《房地产经纪合同》上的签名虽系郑亚琴代签，但后郑冠捷就解除所签订《房地产经纪合同》与郑亚琴共同作为原告于诉状上签字并提起诉讼，应视为郑冠捷对郑亚琴代签《房地产经纪合同》出售涉讼房屋的行为予以了追认，本案《房地产经纪合同》应为郑亚琴、郑冠捷、李烔、福州梦家园房产经纪服务有限公司的真实意思表示，且合同约定不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，各方均应按约履行。郑亚琴、郑冠捷于合同履行过程中虽以李烔未按约履行剩余购房定金100000元的冻结义务为由诉请解除合同，但经生效判决认定，李烔于约定日期后三天余催促冻结存在迟延，可郑亚琴、郑冠捷就此回复暂不冻结，致冻结手续因缺乏郑亚琴、郑冠捷配合而无法办理，且合同未约定定金支付系合同主要债务，李烔未履行剩余定金冻结不实际导致郑亚琴、郑冠捷售卖涉讼房屋取得成交价款之合同目的无法实现，郑亚琴、郑冠捷据此诉称李烔构成根本违约，要求解除合同，不符合合同约定，后驳回了郑亚琴、郑冠捷的诉请，则本案合同仍应由各方继续按约履行。但郑亚琴、郑冠捷却于前述案件审理过程中，另与他人签订《房产买卖经纪合同》，将涉讼房屋售予他人并后过户至他人名下，致李烔购买房屋的合同目的无法实现，郑亚琴、郑冠捷已构成根本违约，应承担相应违约责任。李烔庭审确认本案《房地产经纪合同》于涉讼房屋过户至他人名下时实际解除，符合法律规定，本院予以认可。当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益。本案中，郑亚琴、郑冠捷违约将涉讼房屋以高于本案合同成交价的价格另售他人，造成购买方李烔丧失了合同履行后期待利益的获得，李烔诉请郑亚琴、郑冠捷赔偿另售价与成交价之间的差价损失，符合法律规定，本院予以支持，但李烔再行诉请郑亚琴、郑冠捷依据合同约定支付违约金300000元，已超过违约所致实际损失，本院不予支持。至郑亚琴、郑冠捷所诉解除合同争议案件庭审时，郑亚琴、郑冠捷依然确认涉讼房屋《房屋所有权证》及《国有土地使用证》原件仍由其持有，则郑亚琴、郑冠捷实际未于2016年10月10日前将《房屋所有权证》、《国有土地使用证》交由福州梦家园房产经纪服务有限公司保管，依据合同约定，涉讼房屋应以郑亚琴、郑冠捷实收1920000元成交，后郑亚琴、郑冠捷以实收2960000元的价格另售他人，相应差价损失应为1040000元，李烔诉请郑亚琴、郑冠捷予以赔偿，本院予以支持。郑亚琴、郑冠捷经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭，本院依法缺席审理和判决。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条第（四）项、第一百一十三条第一款、第一百一十四条第二款、第三款，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条规定,
判决如下： 一、郑亚琴、郑冠捷于本判决生效之日起十日内向李烔赔偿差价损失1040000元； 二、驳回李烔的其他诉讼请求。 案件受理费16860元，由李烔负担2700元，郑亚琴、郑冠捷负担14160元。郑亚琴、郑冠捷负担的诉讼费用应于本判决生效之日起七日内向本院缴纳。公告费（凭公告费收据），由郑亚琴、郑冠捷负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于福州市中级人民法院。
审 判 长 曾雪莲
人民陪审员 陈 云
人民陪审员 潘珠英
二〇一九年一月二十四日
书 记 员 陈雅英 微信公众号“”